《物業(yè)管理投標書 (2)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理投標書 (2)（18頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理投標書 投標單位：物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理 ： 助理 ： 時間：2019年5月20日 投標綜合說明書 業(yè)主： 1．根據(jù)己收到的招標物業(yè)的招標文件，遵照《物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。 2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函承諾的期限和招標文要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。 　　3．一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質(zhì)量等級。 　　4．一旦我方中標，我方保證按

2、投標文件中的物業(yè)管理管理班子和管理組織設(shè)計組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。 　　5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。 　　6.我方同意招標書中各條款，并交納保證金 100000 萬元。 　　7．除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。 　　投標單位：______(印鑒) 　　法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字) 　　日期：______年___月___日 ****物業(yè)管理有限公司簡介 一、公司介紹

3、 ****物業(yè)管理有限公司是專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項目：金色歐城，奧鄰郡，龍?zhí)┨聪阍?，華業(yè)玫瑰谷等多個高檔小區(qū)物業(yè)，公司繼承了香港順邁集團先進的物業(yè)管理模式，汲取了長春市房產(chǎn)局近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗，并導(dǎo)入“環(huán)境+文化”的物業(yè)管理新理念，逐步向國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。 管理人員配備 公司在社區(qū)物業(yè)管理項目中，依據(jù)管理現(xiàn)場需要，以和公司物業(yè)管理品級和模式需要，合理的配備人員，建立了適合社區(qū)綜合物業(yè)管理需要的組織機構(gòu)。 1、社區(qū)設(shè)立分公司，分公司設(shè)經(jīng)理1人，負責(zé)分公司全面管理工作。

4、總經(jīng)理：1人； 副總經(jīng)理：2人； 部門經(jīng)理：5人； 工程師：4人； 行政員：4人 收費員：6人 采購員：1人 倉庫管理員：1人； 安管員：70人； 保潔員：70人； 維修工：20人。 以上總計：184人 1、公司的組織結(jié)構(gòu)和下屬專業(yè)公司 嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，物業(yè)管理有限公司實行董事會監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理，通過嚴格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴格的規(guī)章制度、 合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運行。公司以專業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來的發(fā)展需要和公司的管

5、理體制，設(shè)置了七個部門一個中心，主要有：綜合部、管家部、財務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。 圍繞物業(yè)管理服務(wù)，公司先后成立了園林綠化、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司 綜合部負責(zé)公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力資源開發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機班、食堂。 管家部負責(zé)公司業(yè)務(wù)

6、檔案的建立與管理、費用收繳稽核、制定費用指標、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對所管物業(yè)實施統(tǒng)籌管理和對外接管物業(yè)規(guī)劃書的制定。下設(shè)檔案室、物料庫。 財務(wù)部負責(zé)公司日常財務(wù)活動、建立財務(wù)管理制度、擬訂年度財務(wù)預(yù)算、提交年度財務(wù)決算、保證公司的運轉(zhuǎn)能力。 工程部負責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護計劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。 業(yè)務(wù)拓展部負責(zé)公司社區(qū)文化、各項經(jīng)營與服務(wù)項目的策劃、管理、開展便民服務(wù)等。 管控中心負責(zé)受理業(yè)主的員工報修、投訴和部門信息反饋，并作為公司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)

7、部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負責(zé)各部門、各管理處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施和業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。 安全管理部負責(zé)對安管人員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監(jiān)督其在崗盡職和遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。 法律事務(wù)部負責(zé)促進公司各方面事務(wù)按市場規(guī)范和國家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運行、完善公司的各項合同關(guān)系，代理涉訴案件，加大費用收繳力度。 2、公司的管理模式 物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理為目標，并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實可行操

8、作性強的運作程序和管理規(guī)范，并對各個崗位制定了詳細的崗位職責(zé)。 根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)濟分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門，管理處經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。 定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠和時有效地得到解決。 3、社區(qū)的質(zhì)量管理目標 社區(qū)作為2019年長春市開盤的地標性房地產(chǎn)項目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，

9、按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟熱點的開發(fā)定位，制定了以下目標： 一年內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 同時，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗收，我公司會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準進行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。配合開發(fā)商進行樓盤的銷售，把入住社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把社區(qū)打造成浙江省的標志性建筑。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。 4、社區(qū)采用的管理方式 （1）實行一體化管理 我公司對社區(qū)將提供專業(yè)化、人性

10、化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時采用ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。 （2）、實行全員聘用制管理 企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊伍。 （3）、實行軍事化管理 對于社區(qū)的管理隊伍我們將引進部隊的軍事化

11、管理機制，保安員優(yōu)先招聘軍隊退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進入公司的保安員首先送到部隊進行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過20天的嚴格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進崗實習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。 （4）、實行定期例會制度，和時解決工作難題 根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部

12、門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。 （5）、實行全面預(yù)算管理， 公司將在小區(qū)實際運轉(zhuǎn)一段時間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門制定詳細的物業(yè)費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標，同時與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴格按照指標進行。 （6）、實行酒店賓館三星級標準保潔管理 保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規(guī)范和標準，以此標準來考核保潔人員的實際工作效果。 （7）、實行品質(zhì)監(jiān)督管

13、理，實行員工“星級評定”制度 設(shè)立客戶品質(zhì)服務(wù)部，負責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進行問卷調(diào)查，對服務(wù)現(xiàn)場進行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標準。針對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。 實行員工星級評定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)和工作成績評定員工等級標準，根據(jù)評定標準發(fā)放相應(yīng)級別工資。 （8）、實行全員保潔、全天候保潔管理 社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。 實行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不

14、間斷進行。 同時，通過培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。 5、物業(yè)公司的優(yōu)勢 1) 經(jīng)驗豐富、精明強干的領(lǐng)導(dǎo)班子 一個企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，公司聘請物業(yè)管理高級人才，原香港順邁集團物業(yè)部經(jīng)理為公司經(jīng)營顧問，承擔(dān)公司經(jīng)營決策責(zé)任?？偨?jīng)理對高檔物業(yè)管理具有自己獨特的方法和思路。 公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗，理論與實踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個又一個新的高峰。 2) 高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團隊 我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉(zhuǎn)業(yè)退伍

15、軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜和一般情況的處理，實行24小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。 3) 技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊伍 我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。 他們熟悉社區(qū)的管線走向和隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發(fā)事件，確保和時有效地完成各種報修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，工程維修人員同樣實行24小時值班制度

16、，以保證在任何時間接到報修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場進行維修處理。 我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修計劃，按計劃定期的對各個物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備和房屋進行維修、保養(yǎng)，做到小修和時到位，大修不過夜。 4) 專業(yè)的保潔隊伍 各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點，為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來負責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔(dān)任，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規(guī)范和標準，以此標準來衡量保潔人員的工作成績。 我們公司除了定期的對保潔員進行有關(guān)保潔方面知識的專門培訓(xùn)外，還由

17、管控中心每天派員到各管理區(qū)域進行檢查督導(dǎo)，并對保潔和工作人員的工作情況詳細記錄，按記錄進行考核評定，獎優(yōu)罰劣。 5) 專業(yè)的配套服務(wù) 我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。 主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個子公司。 綠化公司于2019年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時間內(nèi)就順利完成了16個物業(yè)小區(qū)近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護等各項綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評。 此外，他們還在長春市郊成立了專門的綠化基地，與國內(nèi)一些知

18、名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。 電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護、運行外，還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護工作，通過例行的維修和保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護的費用。 保潔公司也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機、吸水機、打蠟機、電動升降平臺等一系列專業(yè)工具，公司主要負責(zé)人具有多年的星級賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗，自公司

19、成立以來，已經(jīng)對外承接了多項大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評。 文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負責(zé)對外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。 6) 嚴密的規(guī)章制度 俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作任務(wù)，公司還引進了部隊的軍事化管理機制，定期邀請駐地部隊的優(yōu)秀教練員對員工進行軍訓(xùn)。 公司各部門和下屬管理處的員工實行半軍事化管理，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語，此項制度加強了員工的組織性、紀律性。 公司為管控中

20、心配備了超短波電臺，為保安和維修等一線部分人員配備了對講機，在方便情況溝通的同時，保證管理機關(guān)的各項指令和時有效的傳達到各個崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。 公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長遠發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊伍。 7) 嚴格的人員選拔和培訓(xùn)制度 公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲備計劃。 在招聘工作中，公司嚴格把關(guān)，以誠信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標準進行招聘，經(jīng)過綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格試用

21、期滿后才能正式上崗。 在培訓(xùn)工作中，公司制訂了詳細崗前和在崗培訓(xùn)計劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過有組織培訓(xùn)，有計劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場競爭力的物業(yè)管理團隊。 二、投標總報價 1、物業(yè)服務(wù)費報價 根據(jù)社區(qū)的具體特點。在取費時，我們本著精打細算、務(wù)求準確、合理的原則。分別確定了住宅、綠化、停車位、廣告牌節(jié)假日安排等各類物業(yè)服務(wù)費的收費標準： 住宅建筑面積每平方米 / 0.8 元，每月8萬元，889元/每

22、戶一年，959231元/年 綠化面積每平方米 / 25元，共900萬元 節(jié)假日活動 每次基礎(chǔ)費用/1000元， 地上車位管理費每月每位 80 元/月，共23600元，283200元/年 地下車位管理費每月每位 100元/月，共30500元，36600元/年 電梯費基礎(chǔ)層 10 元/月（1-4摟除外，不予停止）10x767戶=7670元/月，92040元/年 合計：1040萬元 三、管理服務(wù)承諾 在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾“服務(wù)無止境、管理無盲點、業(yè)主無怨言”。 公司在中標并簽署了物業(yè)管理委托合同后，將嚴格按照投標書約定時間，提交履約保證金。如在物業(yè)管理服務(wù)過程

23、中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時，將按照合同中的相關(guān)約定進行賠償修復(fù)。 在全面的管理服務(wù)中，我們承諾“管理無盲點、服務(wù)無止境、業(yè)主無怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，切實提高社區(qū)的市場知名度，提高服務(wù)品級，保證社區(qū)的功能含金量。 1、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾 社區(qū)治安秩序 ——公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范工作； ——封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，實?4小時值班制度，力求做到萬無一失； ——開放式小區(qū)設(shè)機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞

24、丟失； ——專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患； ——專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好； ——主要消防設(shè)施有明顯標志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內(nèi)無消防隱患，消防通道暢通無阻。 社區(qū)清潔，嚴格執(zhí)行ISO14000環(huán)境保護體系標準 ——樓內(nèi)保潔按照一星級酒店保潔方面的標準嚴格執(zhí)行； ——確保社區(qū)路面、廣場、綠地?zé)o雜物，清潔一新； ——社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物； ——社區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕； ——引進大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無

25、塵。 ——社區(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。 社區(qū)綠化 ——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達到95%以上； ——綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害； ——樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護方案實施二次改造，確保后期成活率。 ——室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長良好，成活率100%； 社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護 ——嚴格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修計劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運行正常。 ——提供24小時報修服務(wù)，接到業(yè)主報修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜； ——確保社區(qū)街道和庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過夜， 完好率100

26、%； ——重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機、排風(fēng)定期啟動，確保狀態(tài)正常。 社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理 ——確保物業(yè)房產(chǎn)無火災(zāi)、無盜竊等安全事故發(fā)生； ——保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設(shè)施無積塵； ——確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。 市政設(shè)施管理 ——按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對市政公用設(shè)施進行日常管理和維護。 ——加強社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽市的不夜城。 ——社區(qū)的主要街路實行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。 ——小區(qū)燈飾和時檢修更換，維修率達100%。 市容秩序

27、方面 ——杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作 ——商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。 ——禁止無證流動商販進內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。 社區(qū)文化活動方面 ——社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。 ——組織和開展社區(qū)文化活動中，公司將充分調(diào)動業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等的不同，組織相對應(yīng)的文化活動，以季節(jié)為單位開展有主題貫穿的文化活動季。 四、物業(yè)管理服務(wù)方案 綜合管理 （1）每年年初由客戶服務(wù)部制定社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負責(zé)組織實施；

28、 （2）由工程部負責(zé)每半年一次對房屋和設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修計劃,由工程部負責(zé)組織實施； （3）社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時報修和服務(wù)電話，白天設(shè)有專職行政管理員負責(zé)接待業(yè)主來訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有2個主管以上管理人員和6個以上維修人員值班，處理各種急迫性報修，水、電等急迫性報修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場； （4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作； （5）在社區(qū)設(shè)立健全的管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全，管理規(guī)范； （6）負責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會，每半年公布一次費用支出情況，公

29、開服務(wù)標準、收費依據(jù)和標準; （7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主和房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)和收費情況進行現(xiàn)代化管理； （8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書上崗； （9）每一年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率問卷調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的95％，滿意率達到98％以上。 （10）建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。 1、安全管理 經(jīng)我公司對社區(qū)的現(xiàn)場考察和分析，根據(jù)其獨特的地理環(huán)境和特點，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域

30、內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標準降至最低。 社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，其中包括： （1）社區(qū)的住宅實行封閉式管理：社區(qū)內(nèi)的個主要出入口24小時設(shè)有專職安管員值守，在變電亭、所等危和人身安全處設(shè)立明顯標志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實行開發(fā)式管理，設(shè)立機動巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時巡邏一次，通過保安機動巡邏組24小時的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。 （2）社區(qū)設(shè)立專職管理員維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持社區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢； （3）社區(qū)設(shè)立專職管理員看管公共

31、財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材和社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （4）社區(qū)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行每1小時一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2人為一組，做到巡邏有計劃、有記錄； （5）由客戶服務(wù)部制定社區(qū)詳細的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安全管理部定期進行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件發(fā)生時，立即采取措施，并和時報警和配合公安部門進行處理。 （6）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備 巡更警備系統(tǒng) 為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線的監(jiān)控和巡邏情況的檢查，因此我們準備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員和管理人員在巡邏時

32、佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時記錄取納時間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個帶旋轉(zhuǎn)云臺的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。 無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK無線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪

33、設(shè)電纜線。 上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會在技術(shù)上對社區(qū)治安給予充分的保障。 無線式家庭防盜系統(tǒng) 該系統(tǒng)可通過電話實現(xiàn)24小時盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設(shè)定指揮中心的報警電話號碼和用戶識別碼。 在盜賊撬門，撬窗入屋或走進紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動警戒狀態(tài)下的主機的警 報，自動撥號機撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識別碼。訊號通過電話線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）和用戶所在位置，保安人

34、員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆印? 用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器的求救鍵或主機的PANIC紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可獲得報警信號。。 電子墻——周界防越系統(tǒng) 這是一種技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。系統(tǒng)可自動啟動報警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“證大光明城社區(qū)”開放式周界的非法進入之防范。 上述各項設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養(yǎng)維護經(jīng)驗。我們擬在社區(qū)安裝使用，從硬件上確保社區(qū)治安防范萬無一失。 2、公共部位和公共設(shè)備設(shè)施的日常維護和管理 對于社區(qū)的公共設(shè)

35、施設(shè)備的維修養(yǎng)護，嚴格按照《物業(yè)管理條例》《哈爾濱物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定內(nèi)容，定期進行維修養(yǎng)護，通過例行維護，確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護： 3、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護管理 （1）社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修由工程部進行管理和維護，執(zhí)行《房屋和其設(shè)備小修服務(wù)標準》； （2）社區(qū)內(nèi)的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等 公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達到平整，邊溝涵洞通暢； （3）社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年

36、清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損； （4）社區(qū)內(nèi)的外墻定期進行清洗。 4、分類維修和管理 （1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護 對公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗和地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計劃，定期進行檢查。發(fā)現(xiàn)問題和時處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計部門許可和有關(guān)部門批準，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。 （2）水暖部位的維修與養(yǎng)護 給排水的運行維護是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運行所進行的日常維護保養(yǎng)。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。 （3）供

37、電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護 供電設(shè)備管理與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護的供電設(shè)備進行日常管理和維護。常見維修要點：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。 （4）電梯的維修與養(yǎng)護 電梯的運行維護是指為保證社區(qū)電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業(yè)公司來進行，我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護、收集資料、按期報檢以和建立確定應(yīng)急處理方案。 （5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護 保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設(shè)備，和時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史和動向趨勢記錄，和時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全

38、運行。 5、清潔管理 1.由客戶服務(wù)部所屬的保潔主管制定《保潔區(qū)域分工安排表》，由公司制定健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行崗位責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； 2.設(shè)定垃圾集納地點，并每日上午10點前將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶和垃圾進行管理，垃圾日產(chǎn)日清； 3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次徹底清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； 4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次徹底清掃; 5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 6.在雨、雪天氣

39、應(yīng)和時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃； 7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，客戶服務(wù)部需要迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 6、社區(qū)的綠化養(yǎng)護管理 社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專業(yè)綠化公司按園林局規(guī)定的養(yǎng)護標準執(zhí)行養(yǎng)護任務(wù)。 保證社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。綠地較充分，基本無裸露土地。 保證社區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達到該樹種規(guī)格的平均生長量。樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪和時無死樹和明顯枯枝死杈。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴重的每株10%以下，由蛀干害蟲的株數(shù)在2

40、%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現(xiàn)象。 保證社區(qū)內(nèi)綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪和時，基本無死樹和干樹枝，有蟲株率在10%以下，草坪覆蓋率達到90%以上，修剪和時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理和時，花期正常，缺株率在5%以下。 保證社區(qū)內(nèi)綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為破壞，對違法行為能和時發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能和時清運。 保證社區(qū)內(nèi)按二級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。 7、社區(qū)的消防管理 社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護和消防管理有工程部和安全管理部負責(zé)實施。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳

41、見管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制和火災(zāi)消防預(yù)案。 主要消防設(shè)施有明顯標志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。 由安全管理部組織安管員每季度定期進行消防訓(xùn)練，保證相關(guān)人員熟練掌握消防基本技能。 如發(fā)生火災(zāi)，和時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。 8、停車場管理 多年來，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過車輛丟失案件，這主要是因為我們有一套嚴密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無誤才能夠出小區(qū)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過管理處的車況（含司機）熟悉程度考核，

42、則不能上崗，同時強調(diào)保管員高度的責(zé)任心和主管人員嚴格認真的檢查檢查制度。另外，我們將在社區(qū)建議開發(fā)商采用行進的讀感示門禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施： 自行車——建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。 摩托車——建議開發(fā)商采用IC卡管理方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時按規(guī)定停放。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴格控制。 汽車——建議開發(fā)商采用讀卡式門禁系統(tǒng)與人防相結(jié)合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞。指定專門停車場對于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。具體

43、管理規(guī)定如下： 由客戶服務(wù)部制定詳細健全的社區(qū)機動車、非機動車存車管理制度和管理方案以和緊急情況預(yù)案。 在社區(qū)內(nèi)設(shè)立機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴格管理，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)內(nèi)。 停車場設(shè)專職管理員，實行24小時值班制度，進入停車場的駕駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點停放，自覺維護車場秩序 車輛進入停車位，司機需主動出示停車證，接受檢查。 司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內(nèi)，管理員不負責(zé)保管，如造成損失，車主自負。 車場內(nèi)嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒和各種腐蝕性物品 不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。 進入停車場的車輛

44、，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。 對于長期在社區(qū)內(nèi)存放的車輛，客戶服務(wù)部與之簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 9、高壓供水和給排水系統(tǒng)的管理 由工程部負責(zé)養(yǎng)護運行和維修。 有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。 保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。 保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時和時張貼通知，并采取臨時供水措施。 保證供水安全，每半年進行一次水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)合格?；瀱瓮咨票９芤员汶S時檢查。 水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋和時上鎖。 供水管理與操作人員按規(guī)定進行健康檢查，并取得健康合格證。 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對

45、供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進入高壓水泵機房內(nèi)，接近高位水箱。 消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。 維修服務(wù)標準按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 10、社區(qū)的電梯管理 電梯的維修、養(yǎng)護、運行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負責(zé)。 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于23點至次日5點內(nèi)完工，由安全管理部制定緊急情況處理預(yù)案。維修標準按有關(guān)文件執(zhí)行。 如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險情況時，保證在15分鐘內(nèi)迅速組織救助。 保證電梯24小時不間斷運行。 11、社區(qū)的供電和照明系統(tǒng)管理 由工程部負責(zé)維護 派專職人員定期巡視維修，發(fā)

46、現(xiàn)隱患和時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無損，使用良好。 配合年度修繕任務(wù)，定期進行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負荷用電、保證用電安全。 負責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護，保證做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負荷用電，保證業(yè)主用電安全。 妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。 12、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進戶） 制定健全的裝修管理服務(wù)制度 業(yè)主申請裝修時，管理員負責(zé)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。 業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格進行治安、消防和房屋安全管理；對社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實行出入

47、證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。 業(yè)主裝修結(jié)束后，和時進行檢查。和時對違反裝修協(xié)議的業(yè)主進行相應(yīng)處理，問題嚴重的上報當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T。 負責(zé)和時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過24小時。 13、社區(qū)的空置房管理 對于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進行設(shè)施設(shè)備和水、電、氣的例行檢查工作，同時填寫空房檢查表，對于發(fā)現(xiàn)的問題和時派員修復(fù)。修復(fù)后和時記錄在案，備檔留存。 每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。 在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。

48、 配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能和的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。 附：空置房屋管理規(guī)定 為了加強未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞和其他意外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護工作，特制定本規(guī)定： 1、空置房屋的交接 各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗登記，注明存在問題后，叁方進行簽字交接。 2、空置房屋鑰匙的管理 （1）空置房屋交接驗收后，應(yīng)將空置房屋的1把外門鑰匙交給管理處，由管理處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房和緊急情況的和時處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)

49、一管理。 （2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責(zé)任。 （3）空置房屋售出業(yè)主需要進戶時，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認無誤后請業(yè)主簽字。 （4）空置房屋的鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理處應(yīng)和時通知管家部，造成損失由各管理處負責(zé)。 3、空置房屋的管理 （1）空置房屋的日常管理由各管理處負責(zé)，各管理處要定期對空置房屋進行檢查清掃，并對檢查情況詳細記載，每周一次。對室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應(yīng)和時通知維修部門進行維修。 （2）管家部對各管理處空置房屋的看護情況進行不定期抽查。 （3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)

50、借和存放私人物品。 （4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供給他人使用。 （5）除管理處空房看管負責(zé)人外，其他人進入空置房屋時必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。 （6）購房者看房時必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進行維修時，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。 14、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運行維護 實行24小時不間斷運行，做好相應(yīng)運行記錄，并按規(guī)定期限保存。 保證系統(tǒng)正常運行，

51、發(fā)生故障，和時排除。 智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。 15、社區(qū)的財務(wù)管理 （一）財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容 1．工作模式 獨立核算，自負盈虧 2. 財務(wù)制度、預(yù)算、決算方式和內(nèi)容 （二）財務(wù)管理監(jiān)督制度 為認真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財務(wù)收支方針，完善“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益，杜絕不必要的開支，特制定財務(wù)監(jiān)督制度。 1、物業(yè)公司實行“內(nèi)部獨立核算”、“自負盈虧”的財務(wù)核算制度，堅持財務(wù)賬目公開，接受上級主

52、管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主對財務(wù)的監(jiān)督。 2、物業(yè)公司按時按期將財務(wù)報表向業(yè)主委員會和業(yè)主公布；年度財務(wù)賬目經(jīng)審計部門審計，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。 3、物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)公司負責(zé)人在業(yè)主大會期間向大會作年度賬目收支說明。 4、業(yè)主對公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù) 5、向業(yè)主收取的物業(yè)管理費，嚴格按照市住宅和市物價局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費標準執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標準和服務(wù)水平的提高、物價指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理服務(wù)費的變動將嚴格遵守《長春市物業(yè)管理條例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會通過后執(zhí)行。 6、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴格按照《長春市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。 7、公司有償維修服務(wù)費標準、商務(wù)服務(wù)費收費標準，根據(jù)公司物業(yè)管理實際情況，參照市場價格，低于同行業(yè)收費標準執(zhí)行。 第 18 頁