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1、工 程 部 管 理 手 冊 北京華廈興業(yè)物業(yè)管理 2009年5月 目 錄 1、工程部的組織架構(gòu) 2、工程部的職責 2.1 部門主要職責 2.2 工程部班組職責 2.3 工程部各崗位職責 2.3.1 工程部主管的崗位職責 2.3.2 給排水維修技工的崗位職責 2.3.3 綜合維修技工的崗位職責 2.3.4 配電運行電工的崗位職責 3、工程部的管理制度 3.1 客戶報修及投訴處理管理制度 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 3.3 設(shè)備日常報修制度 3.4 月報告、年報告制度 3.5 能源管理制度 3.

2、6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 3.7 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標制度 3.11 報告制度 3.12 安全運行管理制度 3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 3.14 有毒物品的處理規(guī)定 3.15 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 3.16 安全用電管理制度 3.17 防火及消防安全管理制度 3.18 值班及交接班制度 3.19 機房管理制度 3.20 機房安全防火管理規(guī)定 3.21 水泵房、水箱間管理規(guī)定 3.22

3、 配電室管理規(guī)定 3.23 機房鑰匙管理制度 3.24 機電設(shè)備房出入管理制度 3.25 設(shè)備故障處理規(guī)定 3.26公共部位巡檢制度 1. 工程部的組織架構(gòu) 工程部主管 （1） 綜合維修班組 （2） 強弱電班組 （4） 給排水班組 （3） 計劃人員 10人 2. 工程部的職責 2.1 部門主要職責 A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對業(yè)主/租戶提供的有償服務(wù) D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容：

4、 2.1.1 在物業(yè)主任領(lǐng)導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策； 2.1.2 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)； 2.1.3 負責物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理； 2.1.4 負責物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施； 2.1.5 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果； 2.1.6 根據(jù)

5、物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等； 2.1.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成物業(yè)主任下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標； 2.1.8 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班； 2.1.9 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 2.1.10 如

6、遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知物業(yè)主任、工程部主管及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設(shè)備的正常運行； 2.1.11 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制； 2.1.12 負責設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施

7、并督促落實執(zhí)行； 2.1.13 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作； 2.1.14 負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的； 2.1.15 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應用，提高維修技術(shù)水平。負責組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓學習，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平； 2.1.16 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工； 2.1.

8、17 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應對物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 2.1.18 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響； 2.1.19 外聘維修保養(yǎng)及施工 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。可外聘維修或施工的設(shè)備及工程有： a. 直燃機組 b. 電/扶梯 c. 樓宇自控系統(tǒng) d. 交換機系統(tǒng) e. 消防報警系

9、統(tǒng) f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng) g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔 h. 電腦系統(tǒng) i. 中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程 j. 設(shè)備系統(tǒng)改造工程 k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。 2.2 工程部班組職責 給排水與綜合維修班組的職責范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)

10、備）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 d. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 2.2.2強、弱電班組職責范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)

11、、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風等）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 做好所屬設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處理時，應迅速報班組工程師或工程部主管，并詳細分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 負責本班組報修工作的具

12、體落實，做好本班組維修報表，對《維修單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕赴現(xiàn)場，處理應急事故。 班組員工應積極參加業(yè)務(wù)學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應及時報告工程部主管，同時提出個人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 做好所屬系

13、統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧⒓醋龀稣_的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 做好所屬設(shè)備機房及所屬設(shè)備的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。 做好所屬機房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī)定進行登記。 認真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主/租戶提供有償服務(wù)。 負責對所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位

14、進行監(jiān)督管理。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導交給的各項任務(wù)。 2.3 工程部各崗位職責 工程部主管的崗位職責 直接上級：物業(yè)主任 直接下屬：班組工程師 崗位職責： a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負責工程部的日常管理，對物業(yè)主任負責。 b. 主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)主/住戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 e. 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報物業(yè)主

15、任審批后執(zhí)行。 f. 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預定的標準。 g. 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。 h. 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導下屬執(zhí)行。 i. 培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。 j. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。 k. 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 l. 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、 局、自來水公司、市政局、

16、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。 m. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 n. 為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交物業(yè)主任審批。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當?shù)慕M織管理能力。 b. 自然條件：35歲以上，身體健康。 c. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。 d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資

17、料。 e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。 f. 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 給排水維修技工的崗位職責 直接上級： 工程部主管 崗位職責： a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。 b. 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。 d. 堅守崗位，定期巡查

18、本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報。 e. 發(fā)生事故時，維修人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不下班，完成后填寫事故報告，交主管審閱。 f. 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。 g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責，具有團結(jié)協(xié)作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，2

19、年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗。 2.3.3綜合維修技工的崗位職責 直接上級： 工程部主管 直接下屬： 無 崗位職責： a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 b. 按照主管及領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。 c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。 d. 發(fā)生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報告，交主管審閱。 e. 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領(lǐng)班，

20、并盡快回到值班地點待命。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。 b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學歷，具有相關(guān)專業(yè)證書 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。 配電運行電工的崗位職責 直接上級： 強電主管 直接下屬： 無 崗位職責 a. 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。 b. 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止

21、隱患釀成大故障。 c. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。 d. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。 e. 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 f. 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。 g. 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 h. 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。

22、 i. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。 3. 工程部的管理制度 3.1客戶報修及投訴處理管理制度 a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應向客服部提出，由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行。 b. 客戶可以直接向客服部提出，也可以向工程

23、部、物業(yè)主任辦公室或其他任何一個部門，以及任何物業(yè)管理處的員工提出。 c. 任何一個部門或員工接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向物業(yè)主任報告。 d. 嚴禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道。”、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等 e. 工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。 f. 如遇設(shè)備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，應該認真修復，使客人滿意。 g.

24、 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。 h. 如是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標準卻達不到客人的要求，應保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進行友好的解釋，嚴禁使用生硬的口氣答復客戶，“沒有辦法”，“就是這樣”等等。 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 a. 凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。 b. 正常情況下入戶維修應先預約，說明進戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。 c. 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。 d. 員工到達客戶單元門口應輕輕敲門。客戶開

25、門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX設(shè)備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！” e. 如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應高于地面一定距離。 f. 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。 g. 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 h. 工作結(jié)束，收拾好工具，應向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應告訴客戶具體情況良好

26、或有什么問題，及注意事項等。 i. 離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。 j. 步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身面對客戶說：“謝謝，再見！” k. 整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。 3.3日常報修制度 a. 《維修單》是工程部進行維修工作的依據(jù)。 b. 《維修單》由客服部負責填寫，一式三聯(lián)，交工程部主管，由工程部主管負責接單簽字，并根據(jù)報修內(nèi)容及重要性，分派維修人員。工程部維修人在完成維修后將第二聯(lián)維修單交予業(yè)主/住戶留存。 c. 維修人員在維修完

27、工后，需經(jīng)報修部門或客戶簽字認可。 d. 工程部主管在收到維修工人送回的第一聯(lián)及第三聯(lián)《維修單》后，核實耗用材料和實用工時，若維修項目為收費維修項目，工程部主管應第一時間將收取的現(xiàn)金及第三聯(lián)維修單一同交予財務(wù)部，并由財務(wù)部開具相應的收據(jù)；工程部主管每日定時將第一聯(lián)《維修單》匯總后，交回客服部核銷。 e. 在核銷《維修單》時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應通知客服部預計完成時間。 f. 當情況復雜，報請物業(yè)主任協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應以《維修單》為據(jù)。 g. 在接到報修 后，對一般故障，應及時修理，對一時難以修復的，應進行應急處理

28、，并在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容，第二天由工程部主管安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向工程部主管匯報，采取應急措施，組織人力進行搶修。 3.4 月報告、年報告制度 a. 工程部主管必須每月向物業(yè)主任提交月報告，月報告必須按《工程部月工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實。 b. 所有月度工作報告均應填寫《工程部月工作量匯總報表》。 c. 工程部年度工作報告由工程部主管負責編寫。 d. 月報告的主要內(nèi)容 l 本月計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。 l 本月《維修單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)

29、量和項目、未完成原因、預計完成時間、本月反單率等等， l 下月工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等。 l 人員變動情況 l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運行情況。 l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。 l 操作規(guī)程是否存在改善意見。 l 能源的使用情況。 l 特別事故。 l 是否有明顯須改進的工程事項。 l 整體意見。 e. 年報告應包含的內(nèi)容 l 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性， l 制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。 l 設(shè)備運行方案之改進意見 l 設(shè)備功能的加強、設(shè)備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

30、 l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。 l 環(huán)保節(jié)能管理計劃。 l 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標準方面的改進。 3.5 能源管理制度 a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導小組，各部門均應設(shè)兼職節(jié)能管理員。 b. 節(jié)能領(lǐng)導小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 c. 工程部應進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。 d. 供配電系統(tǒng)應對無功負荷進行補償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應控制在0.9以上。應根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經(jīng)常小于

31、30%時，應退出運行；應經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。 e. 制冷機組應安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。 f. 空調(diào)機組運行時應對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。 g. 照明系統(tǒng)燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。 h. 照明和動力用電應分別裝表計量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。 i. 工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。 j. 工程部應派人每天

32、到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。 k. 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標準。 l. 工程部應指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 m. 充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。 n. 加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。 o. 照明燈具應盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 p. 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達到智

33、能管理和運行。 q. 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。 r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率。 s. 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。 3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 a. 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。 b. 每一臺設(shè)備應設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O(shè)備登記卡》應包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應每年按《設(shè)備登記卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。 c. 每一獨立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)

34、備檔案卡》，以便于掌握對客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。 d. 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程師主管或物業(yè)主任的批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。 3.7新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。 b. 工程部應提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 c. 新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔

35、，工具由使用部門保管。 d. 物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門主管批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門主管報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應追究責任。 e. 相同設(shè)備的更新和報廢必須同時辦理。 f. 設(shè)備的報廢必須遵循以下原則： 2 政府指定的淘汰產(chǎn)品 2 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)

36、，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 2 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備 2 無法修復的設(shè)備 g. 設(shè)備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應經(jīng)上級批準。 3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 a. 日常手用工具應由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準；需要更新時，必須以舊換新。 c. 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報工程部主管審批后提交物業(yè)主任

37、，經(jīng)物業(yè)主任審批后由物業(yè)主任安排統(tǒng)一采購。 d. 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部主管和物業(yè)主任批準后，執(zhí)行采購。 e. 所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。 f. 維修人員需領(lǐng)料時，應填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主管對領(lǐng)用量和耗用量進行核銷，由領(lǐng)用人簽字，并由工程部主管確認。 g. 對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。 h. 材料使用后要在維修單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認。多余材料必須退回庫房。 3.9工具管理制度 a. 本部門工具分為公用工具、各專業(yè)自用

38、工具及個人工具三部分。部門必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。 b. 公用工具、專業(yè)自用工具歸工程部主管負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管）需要時應進行使用登記。機房值班用工具，應放在固定的工具柜內(nèi)，并作為交接班內(nèi)容之一。 c. 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。 d. 所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。 e. 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重

39、新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 f. 借用公用工具歸還時，須由工程部主管和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償。 g. 專業(yè)自用工具必須由使用人保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 h. 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。 i. 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。 j. 所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用

40、工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 3.10設(shè)備維修或工程施工對外承包招標制度 a. 所有對外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，按照招投標程序進行。 b. 招標前必須成立臨時性的招標評審小組，并制定統(tǒng)一的標書。正常情況下，任何人員不得影響評審過程及評審結(jié)果。合同簽署后，當次招標評審小組自動解散。 c. 招標評審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導、相關(guān)技術(shù)人員、財務(wù)人員、行政人員組成，招標評審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認真參與評審，不得營私舞弊。 d. 對外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責》中的《部門主要職責》第2.1.19條執(zhí)行。 3.11報告制

41、度 a. 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管： l 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。 l 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 l 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 l 零部件更新、代換、或加工修理。 l 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。 l 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管： l 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 l 重要零部件的更換、代替或加工修理。 l 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 l 維修人員請假、加班、倒休等。 c.

42、 在下列情況下必須書面報告上級主管： l 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 l 變更運行方式。 l 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 l 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。 l 應急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 l 影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停 等）之任何施工及檢修。 l 系統(tǒng)故障或正常檢修。 l 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 l 零部件更新、改造、或加工修理。 l 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 l 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。 l 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 d. 除以上各項外，所有有關(guān)工作事

43、項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。 3.12安全運行管理制度 a. 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 b. 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報領(lǐng)班、工程師或工程部主管。 c. 應根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。 d. 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查

44、制度。 e. 加強勞動安全教育，在進行高危險性的設(shè)備檢修、工作時，主管應親自到場指揮。 f. 在進行有危險的設(shè)備檢修、操作時應放置明顯的警告標志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。 g. 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。 h. 對變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關(guān)單位進行校驗。 i. 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。 j. 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應由專人保管，無關(guān)人員不得借用

45、。 k. 各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部主管提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。 l. 重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設(shè)警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應設(shè)置圍欄及警示標志。 m. 木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。 n. 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 o. 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。 p. 物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火證。 q. 電梯維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應注意聯(lián)絡(luò)。 3.13高空及外墻擦

46、洗工作安全操作規(guī)定 a. 從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 b. 遇有5級以上大風或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。 c. 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。 d. 高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。 e. 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護網(wǎng)，設(shè)置明顯標志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關(guān)人員進入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 f. 作

47、業(yè)人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。 g. 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。 h. 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。 i. 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應設(shè)置護欄和標志，防止失足踏空。 j. 嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 k. 操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護。 3.14有毒物品的處理規(guī)定 a. 對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設(shè)置明顯的危險品標志，并嚴防泄

48、漏。 b. 要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認該物品性質(zhì)，掌握其特點及應急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。 c. 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。 d. 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。 3.15發(fā)生意外時的處理規(guī)定 a. 應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。 b. 對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 c. 當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關(guān)閉相關(guān)機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當

49、的急救措施，同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。 d. 搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。 e. 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。 f. 出具事故報告，總結(jié)經(jīng)驗教訓，處理事故有關(guān)責任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。 3.16安全用電管理制度 a. 嚴禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應經(jīng)所在部門經(jīng)理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊； b. 各部門需架設(shè)臨時線，應由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規(guī)”要求，時間一般不超

50、過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區(qū)一般不準加臨時線。 c. 物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求： l 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。 l 除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。 l 應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。 d. 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施： l 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(1

51、0Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設(shè)備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。 l 驗電。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進行。 l 裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。 l 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點四周應安設(shè)標示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。 e. 電氣操作及

52、維修必須執(zhí)行下列安全組織措施 l 工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進行檢修時，應根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進行全面的考慮。 l 工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為工程部主管，許可人應對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。 l 工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人(監(jiān)護人)應向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。 l 工作

53、間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 l 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關(guān)情況和注意事項。 l 在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。 3.17

54、 防火及消防安全管理制度 a. 在中央保安監(jiān)控室，應具備以下資料及鎖匙： l 一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。 l 一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。 l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 l 一套完整之排煙通風圖。 l 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。 l 緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的 、 號碼等聯(lián)系表。 l 所有公共通道門鑰匙。

55、b. 所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。 c. 維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。 d. 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應及時報告。 e. 當發(fā)生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。 f. 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災，應先用對講機或 報告發(fā)生火警的位置和本人的動向。 g. 各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機、 或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。 h.

56、任何租戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。 i. 如發(fā)生火災，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。 j. 發(fā)生火災時，工程部應做好以下工作： l 工程部主管前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。 l 迅速從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。 l 通知工程師有關(guān)情況。 l 通知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。 l 當消防員到場，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。 l 其他當值工程人員留守崗位候命戒備。 l 班組工程師應做好： ? 立即通知大廈直燃機房和配電室發(fā)生火警警報，關(guān)閉直

57、燃機。 ? 確保各消防系統(tǒng)運作正常。 ? 向消防指揮員提供技術(shù)意見。 ? 通知與消防操作無關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。 ? 根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運行狀態(tài)： ü 開啟適當位置的排煙系統(tǒng) ü 空調(diào)通風系統(tǒng)：在正常情況下，應將發(fā)生火災之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印? ü 根據(jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。 ü 根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運行。 ü 根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應急照明。 l 在直燃機房之員工應： ? 立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自直燃機房。 ? 如火災在機房內(nèi)，不要冒險；在可

58、能情況下，關(guān)閉直燃機，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻離開現(xiàn)場。 l 當值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時應： ? 立刻上報，不要獨自冒險， ? 在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。 ? 如發(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場， ? 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。 l 當火被撲滅或確證是誤報后： ? 將火災警報系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場，須征得其同意才可行動。 ? 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復正常。 ? 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 ? 盡快寫出報告連照片和出事原因呈交物

59、業(yè)主任。 3.18 值班及交接班制度 a. 值班人員應按規(guī)定時間提前15分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。 b. 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。 c. 接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況，必要時進行空車試運轉(zhuǎn)。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告班組工程師或工程部主管處理。 d. 接班人員接班時必須檢查以下工作：

60、 l 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。 l 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 l 檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 l 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 l 查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。 e. 在下列情況時不得交班： l 接班人員未到崗時

61、，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 l 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級領(lǐng)班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 l 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 l 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 f. 當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。 g. 必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同

62、在記錄上簽字。 h. 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 i. 值班人員隨時對設(shè)備、管線進行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。 j. 每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 k. 值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。 l. 當工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 m. 值班 為工作 ，不得談?wù)撆c工作無關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘喢鞫笠?，不得打私? 。上班時間內(nèi)不

63、得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動。 n. 須按計劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。 o. 當發(fā)生重大意外事故時（如火災等），要冷靜處理，及時向主管和保安部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 p. 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 q. 值班室內(nèi)嚴禁吸煙。 3.19 機房管理制度 a. 變配電室、水泵房、各樓層設(shè)備機房、豎井等，是工程部重要設(shè)備場所，也是最容易出重大事故的地方。因此機房內(nèi)的操作人

64、員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。 b. 工程部應加強對各機房的管理，建立、健全嚴格的崗位責任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對設(shè)備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運行。 c. 各設(shè)備機房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。 d. 無人值守機房、豎井等必須上鎖。 e. 非本專業(yè)人員不得進入機房，因工作需要確需進入的必須取得本班組工程師或工程部主管的書面認可，并須在來訪記錄上登記簽字。 f. 本專業(yè)人員不得私自允許他人入內(nèi)，不得在值班室內(nèi)會客，對強行入內(nèi)者有權(quán)制止。 g. 不得將食品及非工作物品帶入機房。 h. 要定期打

65、掃機房內(nèi)的衛(wèi)生，隨時清理檢修后的雜物，保持機房內(nèi)良好的環(huán)境。 i. 機房內(nèi)機器設(shè)備由運行人員負責操作，其他人不得操作，除須檢查或意外緊急事故，未經(jīng)班組工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉系統(tǒng)中所有的電氣開關(guān)及閥門，不得隨意拆卸任何設(shè)備零件。 j. 不得擅自改動機房線路、器材。若需改動或臨時接線，要經(jīng)過班組工程師批準，再由專業(yè)電工接線，嚴禁非電工操作。臨時線路要有可靠的安全措施，進入水池內(nèi)操作時必須采用符合規(guī)定的低壓安全照明。 k. 所有相關(guān)規(guī)章制度、值班表、檢修計劃等均應打印成表格，張貼于值班室內(nèi)明顯位置。 3.20 機房安全防火管理規(guī)定 a. 認真執(zhí)行國家消防法規(guī)，嚴格遵守物業(yè)管理處相關(guān)

66、制度。機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁動用明火，嚴禁閑雜人員入內(nèi)或會客，機房內(nèi)要保持良好通風。 b. 嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設(shè)備運轉(zhuǎn)，定期檢查維修設(shè)備。 c. 配電室值班人員應認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓器、開關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。 d. 堅持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護。 e. 嚴禁約時送電、停電，嚴禁非電氣管理人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電氣設(shè)備。 f. 每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日或重大活動之前要全面檢修線路和設(shè)備。 g. 木工房內(nèi)嚴禁拉設(shè)臨時電源線。 h. 電機電閘等設(shè)備必須保持干燥、清潔，各種機器設(shè)備和電機附近不準堆放可燃易爆物。 i. 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機房內(nèi)存放。 j. 機房內(nèi)不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。 k. 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應根據(jù)情況采取滅火措施，及時報有關(guān)領(lǐng)導及保安部，并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。 l. 愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。 m. 凡違反本規(guī)定者，