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1、.產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章 xxxxxxx物業(yè)管理有限公司簡介第二章 產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況及管理特點分析第三章 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章 前期物資裝備一覽表第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算第七章 工程設(shè)備管理第八章 公共秩序維護(hù)第九章 交通管理第十章 消防管理第十一章 園林綠化維護(hù)第十二章 保潔服務(wù)方案第十三章 客戶需求及特約服務(wù)管理第十四章 文化活動的組織實施方案第十五章 幾點說明結(jié)束語第一章 *物業(yè)管理有限公司簡介1.1 我們的實力1.2 我們的理念1.3 我們的目標(biāo)1.4 我們的項目1.5 。第二章 產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點分析2.1 產(chǎn)業(yè)園概況 中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園

2、是鄭州國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的重要產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是鄭州市2010年重點工程項目。 中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園坐落于鄭州滎陽，是依據(jù)生產(chǎn)、貿(mào)易、孵化、物流四大產(chǎn)業(yè)功能，集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產(chǎn)業(yè)化、集約化、生態(tài)化的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園實際占地面積350畝，總建筑面積約25萬平方米，其廠房面積*平方米，辦公面積*平方米，青年公寓面積*平方米，園區(qū)道路面積*平方米，綠化面積*平方米，公共衛(wèi)生面積*平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有*2.2 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點l 需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌

3、為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。*物業(yè)管理有限公司是國家級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實施，國際標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入，科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)，有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，公司已順利通過了ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并發(fā)展成為融住宅、商業(yè)、寫字樓和復(fù)合型物業(yè)為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個項目獲得國家、省、市

4、級優(yōu)秀住宅園區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號。*物業(yè)人有實力、有決心、有信心，在xxxxxxx產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。l 安全管理是重中之重xxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，因此安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重。*物業(yè)以ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的秩序工作程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程序文件進(jìn)行管理，對秩序人員采用“培訓(xùn)考試抽查考核”的PDCA循環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序，并根據(jù)各項記錄及時調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點。公司還針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，在秩序員定崗方面，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗

5、，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點加強(qiáng)生產(chǎn)、居住區(qū)域安全力量，使領(lǐng)導(dǎo)放心。l 塑造良好的外在形象中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園被列為鄭州市新三年跨越式發(fā)展自主創(chuàng)新工程項目、鄭州市科技一把手工程項目、鄭州沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè)規(guī)劃獸藥生產(chǎn)示范園區(qū)，在某種程度上承擔(dān)著有效維護(hù)鄭州市生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象的義務(wù)，而社會各界所首先接觸到的，很大程度上是作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的形象服務(wù)意識。作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，必須嚴(yán)格貫徹落實各項服務(wù)要求，尤其是服務(wù)意識的培養(yǎng)，規(guī)范各種操作程序，并通過持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)樹立良好的外在公務(wù)形象，無論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密配合中國中部生物

6、科技產(chǎn)業(yè)園形象需求，進(jìn)而將中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園打造成為鄭州市一流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。*物業(yè)將禮儀化服務(wù)系統(tǒng)融入到ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中去，并制訂了諸多禮儀服務(wù)程序，各項目客戶滿意率始終在95%以上，必將有效滿足中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象性這一需求。第三章 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘察和交流溝通，秉著“強(qiáng)力保障 優(yōu)化形象”的指導(dǎo)思想，針對鄭州市滎陽的規(guī)劃特點和中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)需求特點，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個中心、兩個基本點”。“一個中心” 是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園”這個工作中心；“兩個基本點”是指以強(qiáng)力保

7、障為基本點，以優(yōu)化形象為基本點。根據(jù)中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點和項目需要，我們將提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效樹立中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的對外窗口形象，并強(qiáng)力保障中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的正常生產(chǎn)、辦公秩序。 節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價值同樣在于有效促進(jìn)物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長裝飾裝修材料使用壽命，還要通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園各項建筑指標(biāo)，結(jié)合*物業(yè)成熟的質(zhì)量運(yùn)行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗

8、 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的清潔服務(wù)思路?！肮?jié)能降耗”是中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而“清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”則是達(dá)到這一目的的核心工作模式。 “節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園特點所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長材質(zhì)的使用壽命，而*物業(yè)完善的ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實施提供良好的核心保障。 細(xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，對于中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園這樣的重點物業(yè)更應(yīng)如此，針對該園區(qū)的特點，我們提出了“細(xì)化服務(wù)

9、 考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理服務(wù)思路。“細(xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項工作程序，尤其是公共秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì)化。一方面，嚴(yán)格按照*物業(yè)ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系各項管理程序和作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作特點，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化各項客戶服務(wù)程序?！翱己伺c培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對各項考核標(biāo)準(zhǔn)對各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強(qiáng)培訓(xùn)工作，采用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動交流等方式逐步提升服務(wù)意識，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)?！凹?xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”是中國

10、中部生物科技產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的重要內(nèi)容，也是全面提升公共秩序維護(hù)品質(zhì)的核心部分，這必將促進(jìn)其服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系。第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾*物業(yè)力爭接管xxxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園一年內(nèi)使其成為鄭州市工業(yè)物業(yè)管理的典范： 一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到95以上。 質(zhì)量環(huán)境管理體系運(yùn)行規(guī)范有效。4.1 管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實施措施1房屋完好率98%100%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時完成并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)

11、3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95%99% 6清潔、保潔率99%99%落實責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。90%99% 落實責(zé)任

12、人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率無95% 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率無99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行每月巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷10路燈完好率85%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行每日巡查制度，建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11停車場、單車棚完好率無99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以

13、確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè)施及園區(qū)雕塑完好率無99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔13園區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1% 無保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡視制度，以確保園區(qū)的安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，項目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0.1%0項目部全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理

14、并通知項目部，以確保園區(qū)消防安全16違章處理率無90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率無100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會，了解相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率無80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以

15、保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率無60%對于進(jìn)行維修的項目實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。20住戶對物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。4.2 其他承諾4.2.1關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾 *物業(yè)管理公司完全同意和接受xxxxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園的招標(biāo)要求，l 公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐xxxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園，開展前期準(zhǔn)備工作。l 在合同有效期內(nèi)本公司違約，給企業(yè)造成損失，*物業(yè)管理有限公司將對此予以責(zé)任補(bǔ)償。l 合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，對部分可能分包或非關(guān)鍵

16、的分包項目，管理處一定事前告知xxxxx產(chǎn)業(yè)園相關(guān)部門。4.2.2 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果*物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由產(chǎn)業(yè)園管理處負(fù)責(zé)實施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：l 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。l 對園區(qū)公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項目，必須與xxxxx產(chǎn)業(yè)園協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。l 本合同終止時，管理處將向xxxxxxx產(chǎn)業(yè)園移交全部管理用房、物業(yè)管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章 前期物資裝備一覽表5.1 辦公物資裝備項目數(shù)量備注辦公桌椅

17、0套文件柜0其中一組內(nèi)含保險柜1個電腦0打印機(jī)0有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)0電話機(jī)05.2 秩序裝備項目數(shù)量備注對講機(jī)0警棍、機(jī)套等0防毒面具0灶具及廚具05.3 保潔物資裝備項目數(shù)量備注玻璃水刮0噴霧器0更衣儲物柜0手推垃圾車0室內(nèi)清潔車0垃圾運(yùn)輸車0塵推0垃圾箱5.4 綠化物資裝備項目數(shù)量備注剪草機(jī)綠籬機(jī)人工噴霧器綠化工具(套)5.5 工程物資裝備項目數(shù)量備注疏通機(jī)電焊機(jī)沖擊鉆切割機(jī)電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算6.1 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算6.1.1人工費(fèi)用目項用費(fèi)人員數(shù)量（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會統(tǒng)籌（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的24.4

18、%）醫(yī)療保險（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工裝（元/月）合計（元/月）管理處經(jīng)理1管理員工程主管維修人員秩序主管秩序班長0秩序員0清潔綠化主管綠化班長綠化工保潔班長00保潔員00不可預(yù)見費(fèi)按照以上項目費(fèi)用總和的2%計算管理費(fèi)按照以上項目總和的5%計算管理利潤按照以上項目總和的5%計算稅金按照以上項目總和的5.5%計算合計元/月精選word范本！.6.1.2 其他費(fèi)用序號項目測 算 依 據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)1通訊費(fèi)管理處經(jīng)理200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月清潔綠化主管100元/月管理處固定電話300元/月2低值易耗品綜合測算3辦公水電未計04業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測算二保潔、消殺費(fèi)1物料費(fèi)

19、按人均50元/月計算2垃圾清運(yùn)14.5元/車1車/天25天/月3消殺費(fèi)綜合測算三住宿費(fèi)用1房租300元/間3間=900元2水電氣費(fèi)綜合測算四不可預(yù)見費(fèi)按以上項目費(fèi)用總數(shù)的2%計算五公司管理費(fèi)按以上項目費(fèi)用總數(shù)的5%計算六利潤按以上項目費(fèi)用總數(shù)的5%計算七稅金按5.5%繳交合計0元/月因此xxxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理成本為：0元/月+ 0元/月 = 0元/月年費(fèi)用為：0元/月12月 = 0元/年測算說明：1. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會保險中包含社會統(tǒng)籌和醫(yī)療保險，其中社會統(tǒng)籌占工資總額的24.4%（養(yǎng)老保險23%，工傷保險0.4%，失業(yè)保險1%），醫(yī)療保險占公司總額的8%，此項費(fèi)用僅用

20、于管理人員、各專業(yè)主管，不含普通作業(yè)人員；2. 該測算中辦公水電費(fèi)用未計，待中標(biāo)后雙方根據(jù)實際情況另行協(xié)商；3. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80元/套；秩序人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為100元/套。4. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營業(yè)稅所有費(fèi)用總和的5%；城建稅營業(yè)稅的7%；教育附加費(fèi)營業(yè)稅的3%；則稅金共計所有費(fèi)用總和的5.5%。6. 依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理利潤一般按照5%計算。第七章 工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平

21、評判的專業(yè)依據(jù)之一。xxxxxx產(chǎn)業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案 ，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù)狀況

22、，搞好設(shè)備“病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴(yán)格填報運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報項目部經(jīng)理審批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實施辦法；3、實施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急情況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修能力；4、組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過

23、程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗；5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委會匯報。五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶來損失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實施辦法：序號項目實施方案督導(dǎo)計劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1電梯1、 安排電梯維修人員每天進(jìn)行巡視檢查，包括機(jī)房、轎頂及轎廂安全回路；2、 定期維保加油；3、 每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4、 每年報技監(jiān)局年檢。1、 主管每天巡視檢查電梯運(yùn)行狀況，并檢查維保狀況和相關(guān)記錄；2、 電梯工每天巡視檢查機(jī)房不少于3次，并做好記錄；1、 審查月度、季度及年檢維保情

24、況，并提出意見和建議。1、 電梯按照甲方要求時間開啟，保證運(yùn)行良好，維保達(dá)到國家規(guī)定要求，無電梯事故；2、 設(shè)備得到規(guī)范要求的專業(yè)維保，杜絕因維保不及時造成設(shè)備損壞和報廢。2監(jiān)控系統(tǒng)1、 每周維護(hù)檢查紅外線報警裝置，進(jìn)行障隘測試；2、 每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3、 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4、 每半年由委外維保單位維護(hù)檢查一次。1、 工程主管、保安隊長定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測試；2、 工程主管每月組織全面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)備；3、 委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽署意見。1、 紅外線報警裝置靈敏，無誤報、漏報發(fā)生；2、 監(jiān)控設(shè)

25、備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個月。3消防廣播1、 災(zāi)時和緊急通知時開啟，音量適度；2、 每天巡視檢查末端音箱，確保音箱輸出正常，無噪音；3、 每月檢查播音設(shè)備和系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完好，線路暢通；4、 每半年維保音箱一次。3、 主管每天巡視公共區(qū)域時監(jiān)聽音樂效果；4、 每天巡視檢查機(jī)房一次；5、 審查月度系統(tǒng)維保情況，并提出意見和建議。1、 運(yùn)行效果良好，無噪音，播放節(jié)目菜單合理；2、 音控設(shè)備擺放整齊，設(shè)備房干凈整潔，音帶、碟片使用保管得當(dāng)；3、 維保及時準(zhǔn)確，相關(guān)運(yùn)行、維保記錄完整準(zhǔn)確。4有線電視系統(tǒng)1、 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2、 接業(yè)主報修1小時內(nèi)解決問題；3

26、、 每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；4、 每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1、 主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗信號質(zhì)量一次；2、 弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；3、 主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4、 接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報主管及公司經(jīng)理簽署意見。1、 電視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；2、 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。5網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2、 每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3、 每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1、

27、主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗信號質(zhì)量一次；2、 弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；3、 主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1、 視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；2、 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。8 鍋爐1、 每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件，清洗毛發(fā)過濾器；2、 根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3、 每月進(jìn)行控制部件檢修；4、 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、 主管每天抽檢末端熱水效果，每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄；2、 安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并向公司提交年檢報告；1、 定時間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時間，保證末端供水時

28、間和熱水效果；2、 設(shè)備檢修提前知會校方，并在公寓告示欄通知。9變配電系統(tǒng)1、 每隔3小時巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；2、 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3、 每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4、 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5、 每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。1、 主管每周巡視檢查配電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計表；2、 領(lǐng)班隨時檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3、 主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。1、 系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯、消防、事故照明正常使用；2、 檢修停

29、電提前24小時以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。10消防系統(tǒng)1、 每2個月進(jìn)行1次普消末端水壓測試，每三個月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動情況；2、 每半年清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10探頭感煙感溫報警情況；3、 消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；1、 系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；2、 系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實施并驗證結(jié)果；3、 保安隊長每年組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；4、 委外年度安全檢查結(jié)果需報公司經(jīng)理審核并簽署意見。1、 系統(tǒng)完好，報警點位準(zhǔn)確，無誤報；2

30、、 按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3、 普消末端壓力保證不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力保證不低于0.5Mpa；4、 預(yù)警時值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場。11二次供水1、 每天巡視機(jī)房不少于3次，并填寫運(yùn)行記錄；2、 系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少于1次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3、 除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房；4、 機(jī)房需人走上鎖。1、 每半年末端水質(zhì)取樣到市防疫站化驗一次；2、 主管參與系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；3、 每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗不合格情況，責(zé)任人處罰100300元，主管處罰200500元；4、 停水前提前48小時通知。1、

31、 保證水質(zhì)達(dá)到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨厚的優(yōu)勢。第八章 公共秩序維護(hù)xxxxxx產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方需求，對不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體包括：一、針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入

32、口設(shè)置IC卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查，并通過可視對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛圍，保障各種活動的正常開展。三、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關(guān)方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與

33、相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點部位的安全。五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習(xí)，演習(xí)項目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應(yīng)急安全隊，確保緊急情況下的人員保障。六、相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)1、保安隊長崗位職責(zé)（含副隊長、分隊長職責(zé)）負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項目部交給的各項保衛(wèi)任務(wù)；協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊員的上崗前培

34、訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項培訓(xùn)；負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實施，檢查、指導(dǎo)、講評；負(fù)責(zé)保安大隊勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎勵與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他們工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識；協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；隨時掌握員工思想動態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩序狀況；在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生公共秩序、刑事案件時，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；負(fù)責(zé)隊員的月考評。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。

35、2、保安班長崗位職責(zé)以身作則帶領(lǐng)保安隊員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施；建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓(xùn)和總結(jié)；對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長；員工調(diào)到新的崗位時，負(fù)責(zé)對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。3保安隊員崗位職責(zé)根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上級交辦的公共秩序保衛(wèi)任務(wù)；根據(jù)有關(guān)

36、規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全；處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時報知上級；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務(wù)。4、大門崗工作職責(zé)大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點；隨時掌

37、握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；遇有上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；保證報警電話（對講機(jī)）不被無故占用；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時報管理處查處。5巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或

38、報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時，積極主動為其服務(wù)；仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位

39、人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作?？傊覀円浴巴饩o內(nèi)松、預(yù)防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共秩序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標(biāo)。第九章 交通管理對園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實際情況，在專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓(xùn)的交通管理員，負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮，在相應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等交通標(biāo)示，保障車輛安全停放和正常行駛。對進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實際情

40、況制作IC停車卡或?qū)I(yè)的區(qū)域識別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關(guān)單位的工作車輛與外來車輛有所區(qū)分，避免不必要的車輛盤查影響相關(guān)方的辦事效率。屆時，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實際情況，與公安交通管理部門保持密切的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導(dǎo)下，合理配置和使用交通設(shè)施，優(yōu)化園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十章 消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點的路口路段和場所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據(jù)實際需求，在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確保其

41、隨時完好。在對商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級組織，成立以公司總經(jīng)理為組長的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)消防隊。其組織架構(gòu)包括：領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：項目部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管、保安部副隊長、分隊長等。義務(wù)消防隊隊長：項目部經(jīng)理義務(wù)消防對常務(wù)副隊長：保安部隊長義務(wù)消防隊副隊長：工程部經(jīng)理、保安部副隊長、分隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員在針對不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們

42、將與業(yè)主、住場單位簽署消防管理責(zé)任書，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。同時，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)

43、的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財產(chǎn)安全。第十一 園林綠化養(yǎng)護(hù)在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園林的觀賞性。綠化養(yǎng)護(hù)制度一，室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo):1、澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆

44、水，保證苗木不缺水;2、花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物;3、修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;4、施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次;5、病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;6、長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換.二，室外養(yǎng)護(hù):1、基礎(chǔ)性更新改造:土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻

45、土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2、常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作:(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經(jīng)常

46、拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作;(6)花木補(bǔ)植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無

47、公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散;(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;(9)草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛

48、.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好;(11)喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.第十二 保潔服務(wù)干凈、整潔是我們保潔服務(wù)的目標(biāo)。我們擁有一支專業(yè)的高素質(zhì)的保潔隊伍，能對不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平保潔服務(wù)。 根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標(biāo)為依據(jù)，制定保潔部各項管理規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的保潔操作手冊規(guī)范運(yùn)作與管理，有計劃的實行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用控制。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的同時，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)

49、員工的團(tuán)隊意識的同時強(qiáng)化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。 12.1 保潔部提供的服務(wù)：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政服務(wù)垃圾清運(yùn)專業(yè)的屋頂、外墻清洗12.2 保潔部架構(gòu)：保潔部配置一個保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個領(lǐng)班及若干保潔員。片區(qū)設(shè)置一個保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。12.3 保潔配備：配備柴油灑水車一臺，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要10個工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。12.4 服務(wù)內(nèi)容（主要工作）及標(biāo)準(zhǔn)：序號服務(wù)內(nèi)容方案與標(biāo)準(zhǔn)1園區(qū)外圍區(qū)間道路(水泥道路)每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時用灑水車沖洗；隨時保

50、潔；路紋清晰；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；無揚(yáng)塵；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。2園區(qū)內(nèi)外花崗石及室內(nèi)大理石地面每日全面清潔1次；推塵數(shù)次；每月沖洗1次；大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；隨時保潔；無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；有光澤；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。3園區(qū)內(nèi)瀝青、砂石、噴漆、地磚路面每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定 ；隨時保潔；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。4園區(qū)內(nèi)住宅樓單元樓道每日集中收集垃圾1次；全面清潔1次；保潔

51、1次；無生活、建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；地面光潔；扶手、鐵花、消防栓干凈；玻璃光潔；天花板、墻角無蛛網(wǎng)；主管每日至少抽查4個樓道；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。5園區(qū)內(nèi)電梯公寓的電梯每日全面清潔1次；每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；每月清潔1次轎箱頂燈；電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；電梯門無灰塵，無污跡，光亮；轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；電梯內(nèi)按鍵無污跡；主管每日至少抽查3部電梯；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。6園區(qū)內(nèi)水景、水溝，生態(tài)池每天清理水面樹葉及飄浮物多次；滴水景處每月刷洗青苔；夏天每日

52、添加1次消泡劑；每36個月徹底清洗1次；水清見底，無異味；除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；水面無泡沫；水底無雜物；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。7園區(qū)內(nèi)地下汽車庫、自行車庫及上下梯階每日地面推塵1次；每日清理垃圾1次；每周清潔1次擋車桿、停車黃線；每周清潔攔水溝1次；每月沖洗地面1次；據(jù)情況清理集污坑；每月清潔1次消防管道及供電線槽；隨時保潔 ；地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；梯階扶手干凈無塵；擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；集污坑無異味；指示牌、消防栓、滅火器干凈；主管每日巡視1次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗

53、位巡視表。8園區(qū)內(nèi)公共洗手間及移動衛(wèi)生間每天全面清洗1次；更換垃圾袋；隨時保潔；無異味；龍頭把手光亮；面盆無污跡；地面無垃圾、無污跡、無積水；地漏無污跡、通暢，無垃圾；垃圾桶不超過容積2/3；主管每日巡視1次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。9辦公樓、公共洗手間每天全面清洗1次，須在9:00以前完成；更換垃圾袋；補(bǔ)充擦手紙、卷紙、洗手液；隨時保潔；無異味；龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；面盆無污跡，鏡面光亮，無污跡、水跡；地面無垃圾、無污跡，無積水；地漏無污跡、通暢，無垃圾；地墊干燥、無卷曲、無污跡、油跡；垃圾桶不超過容積2/3；主管每日巡視1次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；

54、保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表10住宅樓、辦公樓、廠房外墻每年清洗1次；無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；墻面無亂貼亂畫；主管驗收檢查合格。11辦公室每日全面清潔1遍；玻璃每周全面清潔1次；燈具、空調(diào)出風(fēng)口每周清理1次；皮革制品每周上蠟1次；隨時保潔；地面光亮；玻璃光潔無指痕無水點污點；桌面光滑無指痕；墻面無污痕；窗簾、沙發(fā)套（皮質(zhì)）干凈整潔、無污跡；天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；燈具的罩、桿、燈泡、電線干凈無塵；地磚、踢腳線無污痕；垃圾桶不超過容積2/3；每天須在9:00前完成辦公室主要衛(wèi)生；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。12食堂地面、桌椅、空調(diào)、掛畫

55、、門窗、洗手間、餐廳前空地每日對餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；每周清潔1次餐廳門窗玻璃；每周清洗1次空調(diào)過濾網(wǎng)；隨時保潔；地面光亮；玻璃光潔無指痕無水點污點；桌面光滑無油膩；墻面無污痕；天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；地磚、踢腳線無污痕垃圾桶不超過容積2/3；須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；洗手間地面無垃圾、無污跡、無積水，墻面光潔無污跡，洗手盆及臺面無污跡無積水，洗手液充足，大小便池干凈無污跡；主管每日巡視2次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。13垃圾清運(yùn)垃圾清運(yùn)及時，清運(yùn)率100%，垃圾桶周圍無污垢、無積水，離垃圾桶兩米無臭味； 定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作；對有毒、有害

56、工業(yè)垃圾，管理嚴(yán)格，按規(guī)定分裝、處理，不得與其它垃圾混雜；14園區(qū)內(nèi)及周邊下水道、地溝渠、井、化糞池每年雨季前清掏1次；保潔主管驗收檢查合格；隨時保持暢通。15園區(qū)內(nèi)滅鼠每月投藥1次，在晚上6點-7點投放，次日早上8點前搜集死鼠；投放處必須有明顯警示語，以免寵物及小孩誤食；達(dá)到目測園區(qū)內(nèi)無明顯鼠跡、綠化帶內(nèi)無鼠洞；主管抽查35處投藥點；檢查藥物發(fā)放記錄；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。16園區(qū)內(nèi)滅蚊室外用敵敵畏千倍液，室內(nèi)用氣霧劑；消殺時間為晚上6：00-8：00；消殺頻次根據(jù)蚊蟲滋生情況由管理處確定；投藥后抽查35處，目測無明顯蚊蟲在飛；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。17園區(qū)內(nèi)滅蠅室外用敵

57、敵畏千倍液，室內(nèi)用氣霧劑；消殺時間為下午2：00-4：00；消殺地點陰暗潮濕及有腐敗物質(zhì)地點；消殺頻次須根據(jù)蒼蠅滋生情況由管理處確定；投藥后抽查35處，目測無蠅蛆滋生，無明顯蒼蠅；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。18食堂內(nèi)外滅鼠每月投藥1次，在晚上6點-7點投放，次日早上8點前搜集死鼠；投放處必須有明顯警示語，以免寵物及小孩誤食；目測無明顯鼠跡、綠化帶內(nèi)無鼠洞；主管抽查35處投藥點；檢查藥物發(fā)放記錄；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。19食堂內(nèi)外滅蠅室外用敵敵畏千倍液，室內(nèi)用氣霧劑；消殺時間為下午3：00-4：00；消殺頻次根據(jù)蒼蠅滋生情況由管理處確定；投藥后抽查，目測無蠅蛆滋生，無明顯蒼蠅；保

58、潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。20食堂、辦公區(qū)域滅蟑螂藥品為氣霧劑；消殺時間為夜間或發(fā)現(xiàn)蟑螂時；消殺地點為陰暗潮濕的地方；消殺頻次根據(jù)發(fā)現(xiàn)蟑螂的情況由管理處確定；藥后抽查35處，無蟑螂；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。21辦公樓內(nèi)滅蚊室內(nèi)用氣霧劑；消殺時間為晚上6：00-8：00；消殺頻次根據(jù)蚊蟲滋生情況由管理處確定；投藥后抽查35處，目測無明顯蚊蟲在飛；保潔員按規(guī)定填寫消毒滅害記錄表。第十三章 客戶需求及特約服務(wù)管理在xxxxxxxx產(chǎn)業(yè)園的客戶需求管理、客戶投訴處理和客戶特約服務(wù)方面，我們以園區(qū)客戶服務(wù)中心為窗口，向業(yè)主提供熱情、周到、滿意的各項服務(wù)。 業(yè)主/住戶需求管理：通過廣泛的客戶調(diào)研，了解掌握業(yè)主的服務(wù)需求，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，有針對性的在不同區(qū)域的服務(wù)中心提供需求服務(wù)。各園區(qū)的客戶服務(wù)中心在受理業(yè)主的需求時，將嚴(yán)格執(zhí)行首問管理制度，首問責(zé)任人將負(fù)責(zé)業(yè)主需求的全過程跟蹤，受理業(yè)主需求時，按要求做好需求記錄（了解服務(wù)內(nèi)容、預(yù)約服務(wù)時間），并填發(fā)服務(wù)通知單，督促服務(wù)人員在約定時間提供服務(wù)。精選word范本！ 業(yè)主/住戶需求管理流程：需求受理、分析跟進(jìn)檢查服務(wù)質(zhì)量填發(fā)服務(wù)通知單客戶檢查驗收組織服務(wù)需求實施收回服務(wù)通知單存檔需求滿意度回訪不合格、改進(jìn)