《房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析（5頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專題班通知專題背景 C 目前我國營業(yè)稅改征增值稅工作正進行的如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅時代即將到來；另外，隨著營改增工作的不斷深入和房地產(chǎn)稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時代的到來，切實回避土地增值稅最后帶來的風險，本次培訓特意安排了關(guān)于這兩個稅種的培訓內(nèi)容。C 本次培訓專家將全部采用案例式教學模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對稅

2、務(wù)培訓業(yè)務(wù)有一個前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。讓大家在輕松愉快的學習氣氛中獲得最有價值的知識與收獲。主講專家楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。楊老師每次在培訓現(xiàn)場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場全部解決學員提

3、出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問題，具有較強的時效性與實操性，受到各地學員的認同與熱烈追捧。課程內(nèi)容 第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”應(yīng)對與稅務(wù)規(guī)劃一營改增過程中大家關(guān)心的那些事兒：1營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應(yīng)如何把握？2營改增后支付拆遷補償費取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進項稅額的扣除？3營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專用發(fā)票應(yīng)該如何處理？4營改增后，將有哪些項目的進項稅允許扣除，哪些項目的進項稅不允許扣除，對銷售不動產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？ 5營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負

4、造成影響嗎，就以上問題應(yīng)如何解決出現(xiàn)在甲乙雙方之間的矛盾？6營改增后銷售營改增以前開發(fā)產(chǎn)品沒有進項稅額可以扣除，這個問題應(yīng)如何解決，“簡易征收”、“超稅負返還、即征即退”等政策，在房地產(chǎn)業(yè)營改增之后能不能獲得推廣使用？7房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營周期較長，經(jīng)營期內(nèi)很有可能發(fā)生前后不同階段銷項稅與進項稅配比嚴重失調(diào)的現(xiàn)象，在實際工作中一旦遇到這種情況應(yīng)該如何解決？8營改增以后對于企業(yè)轉(zhuǎn)做自用不動產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品進項稅將如何扣除？9營改增后土地增值稅是否會取消？二營改增以后增值稅會計核算：1“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算。2“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算。3“分期收款”方式下銷項稅額

5、的核算。4“委托代銷”方式下銷項稅額的核算。5折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項稅額核算。6以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項稅會計核算。7將開發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤業(yè)務(wù)銷項稅額的會計核算。8將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算。9將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項稅額會計核算。10購進貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進項稅額的會計核算。11輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理。 12初次購進稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護進項稅額的會計核算。13購進貨物、開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項目、免稅項目、非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算。14繳納、退還增值稅會計核算。15一般納稅人匯總納稅的會計核算。

6、16增值稅檢查納稅調(diào)整的會計核算。17一般納稅人簡易征收會計核算。18小規(guī)模納稅人會計核算。第二部分：土地增值稅清算案例解析與風險控制1房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收土地增值稅？2國有土地使用權(quán)被收儲是否應(yīng)征收土地增值稅？3以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價能否作為土地成本扣除？4在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)2006187號、國稅發(fā)200991號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？5國稅發(fā)200

7、6187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”和“分期項目”應(yīng)該如何理解？6房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫、車位應(yīng)如何進行清算？7政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格，回購安置房的，應(yīng)如何確認銷售不動產(chǎn)收入？8在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時土地成本應(yīng)如何計算扣除，其他成本應(yīng)該如何計算扣除？9未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？10經(jīng)國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊

8、付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？11母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據(jù)是否允許扣除土地價款？12開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？13改制企業(yè)按照政府改制文

9、件取得土地使用權(quán)，無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？14房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？15開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計算？16單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時，其建筑成本應(yīng)該如何計算分攤？17國稅發(fā)2006187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應(yīng)如何理解？18清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？19在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？20公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計算征收土地增值稅？21清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建

10、設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費用”是否允許扣除？22規(guī)劃外發(fā)生的項目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？23計算土地增值稅時，“營銷設(shè)施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？24房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？25為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本的510%計算扣除，這樣做的用意是什么？26房地產(chǎn)企業(yè)向個人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費用是否可以扣除？27為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？

11、28清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計算繳納土地增值稅？培訓對象各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。資 料本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。培訓時間2015年8月12日至14日（8月12日全天報到,13-14日兩天課程）培訓地點廣州 相關(guān)費用人民幣2980元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）。 如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。增值服務(wù) 參會學員可享受我公司網(wǎng)站會員積分贈送服務(wù)；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。 參會學員可同時獲得我司專家團李民老師課程實況錄音“房地產(chǎn)與建筑業(yè)營改增過渡期準備及稅務(wù)稽查重點問題解析專題”光盤一張。 參會學員可同時獲得我公司出版的房地產(chǎn)“財稅qq答疑”手冊一本。Ctrl+鼠標左鍵【點擊訪問諾達名師官方網(wǎng)站】找講師、公開課，上諾達名師網(wǎng)，中國最大的培訓平臺 http:/