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1、摘 要LD集團(tuán)層面計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理研究 姓名：富裕, 學(xué)校：北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部 聯(lián)系方式：13552521607 摘 要十八大報(bào)告中把優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性升級(jí)作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，給地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇期。在經(jīng)歷了多年的缺乏有效管理的產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新的時(shí)期。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將快速擴(kuò)張，同時(shí)管理更多的項(xiàng)目，多項(xiàng)目、跨地區(qū)開(kāi)發(fā)是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。由此帶來(lái)企業(yè)管理層級(jí)增多、管理半徑變長(zhǎng)；豎向管理層級(jí)之間、橫向業(yè)務(wù)部門之間、橫向與縱向管理線之間交叉的溝通、協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)控更加復(fù)雜。如果不能有效解決，會(huì)造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效率低下，無(wú)法體現(xiàn)出規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體

2、系作為企業(yè)重要管理向?qū)潜疚难芯康闹攸c(diǎn)。通過(guò)建立有效的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系來(lái)保障公司有序、高效的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。為了確保LD集團(tuán)健康、高效的快速發(fā)展，本文以LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系為例，研究LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的建立過(guò)程。結(jié)合LD集團(tuán)的項(xiàng)目特點(diǎn)、戰(zhàn)略方向、管理目標(biāo)等因素，研究萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，確定計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的理論基礎(chǔ)。LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系包括計(jì)劃管理工具的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目計(jì)劃編制、項(xiàng)目計(jì)劃過(guò)程監(jiān)控、項(xiàng)目計(jì)劃考核。LD集團(tuán)在建立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系后，在計(jì)劃編制階段合理分配集團(tuán)資源，編制科學(xué)合理的計(jì)劃；在計(jì)劃執(zhí)行階段，有效監(jiān)控計(jì)劃的執(zhí)行情況，并將偏離計(jì)劃的工作拉回到正常軌跡

3、上來(lái)；在項(xiàng)目完成階段，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)行行之有效的考核激勵(lì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除內(nèi)部管理提升需求外，還要面臨國(guó)家對(duì)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策調(diào)整不可控風(fēng)險(xiǎn)因素等問(wèn)題。因此LD集團(tuán)引入對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行全過(guò)程、全維度管理的工具項(xiàng)目管理駕駛艙作為計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系落地的工具，以此來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。LD集團(tuán)通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的應(yīng)用提升了計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成率、規(guī)避了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的快速、可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，對(duì)同等規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有著一定的借鑒意義。關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，集團(tuán)管控，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)，體系，建設(shè)AbstractAbstractEighteen big report to opti

4、mize the industrial structure, promote industrial structure strategic upgrade as the important content of promoting the adjustment of economic structure, together with some of the industrys development plan is disclosed, brings to the Industrial real estate development opportunity. After years of wi

5、ld groLDh, real estate industry will usher in a golden age. The rapid expansion of industrial real estate companies, while managing more projects, multi-project, regional development is the inevitable trend of enterprise development.The company has rapid scale expansion, with more projects to operat

6、e. This brings more management level between headquarters, regional, and projects; longer management radius; more complex communication, coordination, management, monitoring between vertical management level, horizontal business sectors, vertical and horizontal business cross sectors. If theres no e

7、ffectively solution, it will lead to low operations management efficiency and unable to reflect the scale advantages.As an important management tool for enterprises, the planning and management system is the focus of this paper. Through the establishment of an effective plan management system to ens

8、ure the orderly and efficient development of the company, the companys business objectives.In order to ensure the healthy and efficient development of LD group, this paper takes the LD group planning management system as an example to study the process of establishing the LD group planning operation

9、 management system. Combined with the project characteristics, strategic direction, management objectives and other factors of LD group, the research on the benchmarking enterprises, such as Vanke, Wanda, determine the theoretical basis of the planned operation management system. LD group plans to r

10、un the management system, including the design of the planning management tool, project planning, project planning process monitoring, project planning assessment. LD group in the establishment of the plan management system, in the planning phase of the allocation of resources, the establishment of

11、scientific and reasonable plan; in the implementation of the plan, the implementation of effective monitoring and control plan, and will deviate from the plan to return to the normal track. Industrial real estate in addition to improve the needs of internal management, but also facing the countrys i

12、ndustrial policy, financial policy, land policy adjustment is not controllable risk factors and other issues. So LD group introduced the whole process of project development, the full dimension management of the project management system as a tool for the management of the project management system,

13、 in order to avoid the risk factors and enhance the core competitiveness of enterprises. LD group through the application of the plan management system to improve the rate of the planned nodes, to avoid the development of risk, for the rapid and sustainable development of enterprises to lay a good f

14、oundation for the same size of the industry has a certain reference value.Key Words: Industrial real estate,Group control, plan management, system, constru目 錄目 錄摘 要IAbstractIII第一章 緒 論11.1 研究背景與意義11.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀31.3 研究?jī)?nèi)容與方案51.4 研究目標(biāo)與成果6第二章 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)理論研究72.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理理論72.1.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的概念72.1.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容72.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管

15、理的意義82.3計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀92.3.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀92.3.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展趨勢(shì)102.3.3 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理中所存在的問(wèn)題102.4 本章小結(jié)11第三章 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理存在問(wèn)題分析123.1 LD集團(tuán)公司簡(jiǎn)介、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)123.1.1 LD集團(tuán)簡(jiǎn)介123.1.2 LD集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)133.2 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系現(xiàn)狀143.2.1 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系建立的目的143.2.2 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控模式153.2.3 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)實(shí)施情況153.2.4 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行時(shí)存在問(wèn)題173.3 本章小結(jié)21第四章 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系設(shè)

16、計(jì)方案224.1標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系研究224.1.1萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理模式224.1.2萬(wàn)科地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理模式254.1.3標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒264.2LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路與原則274.2.1LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路274.2.2 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系搭建原則294.3LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系設(shè)計(jì)294.3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作分解294.3.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)周期314.3.3計(jì)劃運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系設(shè)計(jì)324.3.4計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理制度344.4 本章小結(jié)35第五章 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的實(shí)施375.1計(jì)劃編制的管控375.1.1項(xiàng)目?jī)?nèi)控版計(jì)劃的編制及審批375.1.2項(xiàng)目執(zhí)

17、行版計(jì)劃的編制及審批415.2計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程的管控465.2.1計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程跟蹤465.2.2計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程的運(yùn)營(yíng)預(yù)警及糾偏495.2.3計(jì)劃的變更及審批515.3計(jì)劃的考核與激勵(lì)525.4LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的實(shí)施效果評(píng)價(jià)545.5LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的發(fā)展展望555.6 本章小結(jié)56總結(jié)57參考文獻(xiàn)59致謝63第一章 緒 論第一章 緒 論1.1 研究背景與意義從2008年開(kāi)始，由美國(guó)的次級(jí)貸款危機(jī)而演變成的全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在逐步對(duì)過(guò)去的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式進(jìn)行改變。在這以前，以傳統(tǒng)的西方國(guó)家的消費(fèi)進(jìn)行帶動(dòng)，而廣大的發(fā)展中國(guó)家進(jìn)行初級(jí)產(chǎn)品加工以滿足傳統(tǒng)的西方國(guó)家的消費(fèi)市場(chǎng)是全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展增

18、長(zhǎng)的主要方式。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，增加貨幣儲(chǔ)備，減少消費(fèi)市場(chǎng)上流通的貨幣將成為傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國(guó)家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形態(tài)上的重要模式。而對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，面對(duì)國(guó)際化經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變模式的新形勢(shì)下，怎樣從對(duì)外需求供應(yīng)的一來(lái)中蛻變到統(tǒng)籌全局的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境狀態(tài)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，成為了關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的重要戰(zhàn)略任務(wù)。全國(guó)各地以“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”為主導(dǎo)進(jìn)行本地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理，對(duì)建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)集群，從而構(gòu)建各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)輪廓，成為了全國(guó)各地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的新思路。十八大報(bào)告中把優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性升級(jí)作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，并且

19、在隨后的一系列規(guī)劃的公布，無(wú)疑為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。在經(jīng)歷了缺乏管制的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新的春天。開(kāi)啟這一黃金年代序幕的，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以為繼的傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式，和中央隊(duì)推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的決心。在產(chǎn)能過(guò)剩、發(fā)展不均衡、過(guò)于依賴投資等傳統(tǒng)粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式逐漸被摒棄之后，內(nèi)生增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)越來(lái)越獲得政經(jīng)界的一致認(rèn)同3。再這樣的背景下，對(duì)人口依賴的過(guò)度增長(zhǎng)而成就的傳統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，能夠把承載實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展、促進(jìn)稅收就業(yè)以及完善新型城鎮(zhèn)建設(shè)完美結(jié)合在一起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，正是轉(zhuǎn)型的重要方向之一4。在以往法律法規(guī)不完善的環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出良莠不齊的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，往

20、往讓行業(yè)參與者無(wú)所適從。不過(guò)在即將進(jìn)入新的發(fā)展紀(jì)元之際，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也準(zhǔn)備好了迎來(lái)更加規(guī)范的制度化管理5。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在通常的生產(chǎn)生活方式，大概是以規(guī)?；?、集群化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主體的。按照聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）的定義，廣義上產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以若干工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)為核心，在同一片土地上進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)。其具體特征如下：擁有較大面積的開(kāi)發(fā)性土地；在同一片土地上佇立多個(gè)企業(yè)工廠、多種類型的建筑以及其他的公共設(shè)施等；對(duì)于園區(qū)內(nèi)所存在的產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行合理化的規(guī)劃，對(duì)建筑物類型與土地占有面積進(jìn)行限定；制定行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期性規(guī)劃與為長(zhǎng)期的工業(yè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)提供充足的條件。世界上最早出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要有英國(guó)的Mancheste

21、r工業(yè)中心和美國(guó)的Stanford工業(yè)園。1945年之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)成為了不少國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。20世紀(jì)50年代中期之后的城市郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。在發(fā)展中國(guó)家，20世紀(jì)末開(kāi)始的出口加工區(qū)是隨國(guó)際分工的深入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而設(shè)立的。自20世紀(jì)70年代開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在世界范圍內(nèi)呈現(xiàn)飛速發(fā)展的狀態(tài)，現(xiàn)在已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的組織形態(tài)式7。在中國(guó)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在2003年由國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)東集團(tuán)率先提出的，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。根據(jù)聯(lián)東集團(tuán)給出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫

22、助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式8。 地方政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展擁有極大的推力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)比住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的作用更加突出，功能也更加的全面化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為各種工業(yè)企業(yè)的集群化發(fā)展、城市的工業(yè)化與現(xiàn)代化形象提升以及提高政府稅收提供了可能。政府也樂(lè)意為這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供有利條件。在過(guò)去的產(chǎn)業(yè)模式中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅、商業(yè)地產(chǎn)最大的區(qū)別就是所面對(duì)的客戶群體不同。住宅、商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客戶群體主要是居民與商家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要客戶群體是要求更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)和政府。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在總體的發(fā)展模式上存在的最大不同點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所追求的是將

23、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)資源所擁有的價(jià)值進(jìn)行最大化處理。其在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)資源在進(jìn)行的整合中，較為注重將產(chǎn)業(yè)所出的而產(chǎn)業(yè)環(huán)境與企業(yè)的人文文化環(huán)境進(jìn)行整合。 政府類型的客戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高效化與資源浪費(fèi)最低化的矛盾進(jìn)行有效控制是業(yè)務(wù)的核心。政府一方面需要經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)來(lái)提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面有要控制不可再生資源，特別是土地資源應(yīng)用的效率。這樣的問(wèn)題使得政府迫切需要一種較為高效的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提振與資源應(yīng)用效率的最大化并行的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)平臺(tái)。而企業(yè)客戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的要求則更為全面。作為一個(gè)企業(yè)，其所必須要面對(duì)的是核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升與市場(chǎng)環(huán)境下市場(chǎng)運(yùn)作效率底下的矛盾。企業(yè)若想緩解甚至解決這樣的矛盾，就必須要

24、在一個(gè)較為合理化的市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行運(yùn)作。 隨著各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)全球化，以及政府客戶與企業(yè)客戶的客戶需求更為具體化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨之而生。傳統(tǒng)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展情況來(lái)看，一方面，不少房企正在積極朝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型;另一方面，已經(jīng)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企，短期內(nèi)還并沒(méi)有獲得實(shí)質(zhì)性效益，面臨著進(jìn)退兩難的發(fā)展困境。在此種背景下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理,苦練內(nèi)功就顯得尤為重要。而計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)行的中樞和龍頭，是企業(yè)內(nèi)部管理的核心。本文將對(duì)LD產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總部計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行研究，目的是為L(zhǎng)D集團(tuán)建立一套符合企業(yè)特點(diǎn)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系，同時(shí)也為其他進(jìn)入產(chǎn)業(yè)

25、地產(chǎn)領(lǐng)域的公司提供案例參考，以利于整個(gè)行業(yè)能夠加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理、提升效率，在國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策的大環(huán)境下，行業(yè)獲得快速、健康發(fā)展。1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀從全球產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的歷程來(lái)看，主要可以劃分為四個(gè)階段，每個(gè)階段都有一定特色的園區(qū)模式：第一階段的核心任務(wù)是生產(chǎn)要素的集聚。在這個(gè)階段中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點(diǎn)是講要素幾句作為核心，并且將從政府處獲得的有利條件作為動(dòng)力。這樣的做法具有成本上與人才資源上的優(yōu)勢(shì)，然而在生產(chǎn)要素的集聚無(wú)法完全的讓這些要素本身實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的優(yōu)化與配置。在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，附加值較低，生產(chǎn)效率較為低下低端初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)為主。目前全國(guó)各地一些較為偏遠(yuǎn)、工業(yè)化程度地下的工業(yè)園區(qū)仍然

26、面領(lǐng)著這樣的現(xiàn)狀。 第二階段的主導(dǎo)條件是產(chǎn)業(yè)的集中化。在這個(gè)階段內(nèi)，IT、醫(yī)療、電子設(shè)備制造等特色產(chǎn)業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建成內(nèi)力與外力雙向建設(shè)的綜合性園區(qū)。重新整合注入園區(qū)內(nèi)的各個(gè)要素之間的關(guān)聯(lián)，晚上產(chǎn)業(yè)鏈與企業(yè)管理的綜合性分析，從而對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行更好的產(chǎn)業(yè)化管理。此類工業(yè)園區(qū)以企業(yè)為主并進(jìn)行多方位的延伸，這是國(guó)內(nèi)大多數(shù)較為成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)所滬的發(fā)展階段。第三階段開(kāi)展創(chuàng)新突破。隨著創(chuàng)新型企業(yè)的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開(kāi)始圍繞創(chuàng)新文化為核心開(kāi)展規(guī)劃。這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)多為技術(shù)密集型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，例如網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、新材料和先進(jìn)制造業(yè)等。通過(guò)技術(shù)驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新文化的優(yōu)勢(shì)，吸引大量高

27、素質(zhì)人才，優(yōu)勢(shì)技術(shù)和相關(guān)配套服務(wù)。目前國(guó)內(nèi)包括中關(guān)村科技園、臺(tái)灣新竹科技園等都屬于這一類。第四階段現(xiàn)代科技都市。美國(guó)硅谷是目前這一階段的唯一代表，其中主要包含文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和其他高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。以高價(jià)值的財(cái)富聚集和品牌優(yōu)勢(shì)吸引頂級(jí)人才資源，功能上也更加趨于復(fù)合型現(xiàn)代綜合城市功能。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷史：1979年，我國(guó)第一個(gè)工業(yè)園區(qū)在深圳蛇口建立，1984年國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。在其后的日子里，相應(yīng)的園區(qū)建設(shè)，不管是工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)還是出口加工區(qū)都出現(xiàn)了大規(guī)模發(fā)展的趨勢(shì)。從我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段來(lái)看，大體可以分為實(shí)踐與摸索時(shí)期、高速發(fā)展期和二次創(chuàng)業(yè)期。 實(shí)踐與摸索時(shí)期（1984

28、-1991），這一時(shí)期的工業(yè)園區(qū)建設(shè)處于一個(gè)較為艱難的起步階段，國(guó)家所設(shè)立的各類工業(yè)園區(qū)類型包括國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)等，。這些工業(yè)園區(qū)的主要共嫩是推動(dòng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引外國(guó)資金注入。主要目的則在于探索我國(guó)現(xiàn)代化工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要實(shí)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)。高速發(fā)展期（1992-2000），1992年，鄧小平同志第二次南巡并發(fā)表重要談話，談話中指出要加快現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)建設(shè)，并在合理的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式。在這樣的歷史機(jī)遇之下，中國(guó)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)入了新的歷史階段。國(guó)家級(jí)、省級(jí)乃至于各個(gè)地縣都設(shè)立了自己的特色化工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從沿海到內(nèi)陸都進(jìn)行了一系列的新的發(fā)展實(shí)

29、驗(yàn)。二次創(chuàng)業(yè)期（2001年至今），2001年9月在武漢舉辦的國(guó)家高新區(qū)市長(zhǎng)座談會(huì)上，科技部提出了高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的新興建設(shè)提案，這表明了我國(guó)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展全面進(jìn)入了第三個(gè)階段8。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)主體為企業(yè)，在國(guó)外發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)、發(fā)展水平較為成熟,普洛斯、安博、嘉民、豐樹(shù)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是比較有代表性的企業(yè)。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的具體研究等方面，國(guó)外的相關(guān)研究文獻(xiàn)十分稀少，且研究的方向多半傾向于企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)等方面，主要針對(duì)的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)策略。而國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究的出現(xiàn)時(shí)間又比較晚，大部分的研究文獻(xiàn)都集中于2010年國(guó)家出臺(tái)了扶持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目之后，而對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所存在的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)與價(jià)值間矛盾

30、緩解與未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃預(yù)期則是國(guó)內(nèi)對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究的核心。在對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究進(jìn)行分析的緩解上我們不難看出，這方面的研究還缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理發(fā)展與策略、具體的實(shí)施計(jì)劃等方面的系統(tǒng)性分析。由于有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的理論研究較少，本文將參照住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)理論研究成果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)提出適合LD集團(tuán)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系。中國(guó)住宅、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò) 20 年發(fā)展，已經(jīng)由單純的項(xiàng)目建設(shè)階段發(fā)展到多元化的企業(yè)完善階段。尤其是近幾年越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問(wèn)題，如何通過(guò)效率化的運(yùn)營(yíng)管理，最大限度地整合所擁有的資源，提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量的持續(xù)

31、增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了更高的要求。一些行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖等逐步建立了屬于自己獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)管理體系，之后一些主流的房地產(chǎn)企業(yè)也相繼建立該體系，再加上一些行業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的推動(dòng)，到目前為止，企業(yè)效率優(yōu)化增值的觀點(diǎn)已得到絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)同，他們已經(jīng)或正在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理體系的建立,再加上近些年我國(guó)出臺(tái)了一系列從緊的宏觀調(diào)控政策,外部的金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策也發(fā)生一系列變化,促使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)一例外的告別過(guò)去那種只要獲取資源、只要拿地就能盈利的管理模式,轉(zhuǎn)而走向更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以具體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行的精細(xì)化管理模式12。這就涉及到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程的梳理,建立系列的業(yè)務(wù)流

32、程體系和工作標(biāo)準(zhǔn)。1.3 研究?jī)?nèi)容與方案本文的主要研究?jī)?nèi)容是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)層面的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系。以LD集團(tuán)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系為例，來(lái)全面展示計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的整個(gè)建設(shè)、實(shí)施、完善過(guò)程。本論文按照提出問(wèn)題分析問(wèn)題解決問(wèn)題的技術(shù)路線進(jìn)行。采用文獻(xiàn)調(diào)查法、對(duì)比分析法、歸納推理、實(shí)證研究法相結(jié)合研究方式。應(yīng)用工作分解結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)稱WBS）、關(guān)鍵線路、PDCA循環(huán)等項(xiàng)目管理方法進(jìn)行研究。首先通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)查的方法分析目前計(jì)劃運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的研究發(fā)展現(xiàn)狀，說(shuō)明計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的概念；其次，結(jié)合實(shí)際工作提出LD集團(tuán)在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)方面存在的問(wèn)題，通過(guò)比對(duì)、分析行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理方法，歸納推理提出LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系

33、的設(shè)計(jì)思路；最后，采用實(shí)證研究的方法，通過(guò)本崗位的實(shí)際工作感受，結(jié)合LD集團(tuán)自身特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出創(chuàng)新理念，建立LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系，給其他的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作提供參考借鑒。1.4 研究目標(biāo)與成果 本文的工作成果主要是LD集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控體系。包含以下內(nèi)容： （1）確定管控模式。（2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵線路中里程碑節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)周期。（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管控的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的分級(jí)（依據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響的重要程度計(jì)劃分為一、二、三級(jí)），及各節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)周期。（4）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃模板，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前后順序、邏輯關(guān)系將整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各節(jié)點(diǎn)通過(guò)EXCEL建立開(kāi)發(fā)計(jì)劃模板。（5）計(jì)

34、劃運(yùn)營(yíng)體系的落地管控方式，包括計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的會(huì)議監(jiān)控體系、項(xiàng)目巡檢體系。（6）計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的考核制度。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系是集團(tuán)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理重要工具，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中樞，是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化管控主要工具。其主要解決的實(shí)際問(wèn)題是：（1）通過(guò)明確產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)周期，使得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期量化、可控。（2）確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模板，簡(jiǎn)化計(jì)劃的編制、審核工作，減少計(jì)劃編制、審核時(shí)間，并統(tǒng)一了所有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)作，便于管理和考核。并通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃將集體職能部門與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的工作目標(biāo)統(tǒng)一，統(tǒng)一到項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)上來(lái)。（3）通過(guò)會(huì)議管理、項(xiàng)目巡檢等措施解決了計(jì)劃的過(guò)程管控問(wèn)題。（4）通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)

35、警工具，監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展，對(duì)偏離目標(biāo)的工作提出預(yù)警及解決方案。（5）通過(guò)考核制度，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的建設(shè)，力求最大程度地實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)，在計(jì)劃編制階段合理分配集團(tuán)資源，編制科學(xué)合理的計(jì)劃；在計(jì)劃執(zhí)行階段，能有效監(jiān)控計(jì)劃的執(zhí)行情況，并將偏離計(jì)劃的工作拉回到正常軌跡上來(lái)；在項(xiàng)目完成階段，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行考核激勵(lì)。61總結(jié)第二章 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)理論研究2.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理理論在企業(yè)初創(chuàng)時(shí)，往往是單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，用項(xiàng)目制進(jìn)行開(kāi)發(fā)是企業(yè)所使用的主要手段，項(xiàng)目參與各方的方向十分明確，目標(biāo)趨于一致，能夠形成合力集中突破項(xiàng)目。業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段后，隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大

36、或者土地資源獲取的分散化分布，房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)入更多行業(yè)區(qū)域，也必將進(jìn)入多項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)發(fā)，此時(shí)不管是人力，還是項(xiàng)目資金，甚至技術(shù)、供應(yīng)商等將變成各項(xiàng)目共有的資源，如何合理對(duì)資源進(jìn)行配置，如何協(xié)調(diào)一致保證項(xiàng)目目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)必將成為地產(chǎn)企業(yè)急需面臨的挑戰(zhàn)。做好項(xiàng)目的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的管理是面對(duì)挑戰(zhàn)的有效手段。2.1.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的概念計(jì)劃是為實(shí)現(xiàn)某個(gè)目標(biāo)而對(duì)任務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)的安排。計(jì)劃安排需要完成的任務(wù)及如何完成。計(jì)劃是與實(shí)際進(jìn)度做比較的基準(zhǔn)，如果發(fā)生了偏離可以及時(shí)采取糾正措施。企業(yè)內(nèi)部通過(guò)較為合理的廠房選址、設(shè)施設(shè)備應(yīng)用、制定長(zhǎng)期有效的制造策劃制定合理的人力資源管理該體系并應(yīng)用較完完善的工業(yè)技術(shù)對(duì)企業(yè)進(jìn)

37、行合理化管理，從而使得企業(yè)達(dá)到提高生產(chǎn)效率與降低成本的目的。最初的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理又被稱為企業(yè)生產(chǎn)管理，而企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)涵的擴(kuò)大是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)體系確立而逐步實(shí)現(xiàn)的。運(yùn)營(yíng)管理在企業(yè)的管理之中往往占據(jù)著極其重要的地位。運(yùn)營(yíng)管理是在管理學(xué)的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、組織與實(shí)施。是將產(chǎn)品生產(chǎn)的效率與負(fù)的質(zhì)量進(jìn)行綜合換管理的總稱。而從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)管理也可以被看做為生產(chǎn)與公司提供的主要服務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)運(yùn)行與評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，是對(duì)各個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)品、銷售經(jīng)營(yíng)以及提供服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的管理活動(dòng)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的管理，有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直

38、接業(yè)務(wù)活動(dòng)。 2.1.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容（1）編制計(jì)劃第一步明確項(xiàng)目范圍、目標(biāo)。第二步通過(guò)工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）方法將項(xiàng)目分解成易于管理的多個(gè)節(jié)點(diǎn)任務(wù)。以及每項(xiàng)任務(wù)所需持續(xù)時(shí)間。第三步通過(guò)責(zé)任矩陣明確每個(gè)節(jié)點(diǎn)任務(wù)的負(fù)責(zé)部門或負(fù)責(zé)人。第四步通過(guò)關(guān)鍵路徑法將所有節(jié)點(diǎn)任務(wù)按發(fā)生的先后順序、持續(xù)時(shí)間，編制出項(xiàng)目的具體執(zhí)行計(jì)劃，作為項(xiàng)目計(jì)劃管理的依據(jù)。（2）管控計(jì)劃形成項(xiàng)目計(jì)劃，并在項(xiàng)目開(kāi)始后，需要對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行管理，以確保每件事情按進(jìn)度進(jìn)行，這就是管控計(jì)劃。管控計(jì)劃時(shí)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)控，將項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度監(jiān)控結(jié)果與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，一旦發(fā)現(xiàn)進(jìn)度滯后于計(jì)劃，就需要采取糾偏措施以使進(jìn)度回到預(yù)定的

39、計(jì)劃軌道上來(lái)。管控計(jì)劃的方法包括，項(xiàng)目例行會(huì)議、項(xiàng)目巡檢、項(xiàng)目成果報(bào)告等。（3）考核計(jì)劃項(xiàng)目結(jié)束后，需要對(duì)計(jì)劃的完成情況進(jìn)行考核，并依據(jù)相應(yīng)的考核制度，對(duì)項(xiàng)目的各參與人員按其計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰。（4）計(jì)劃總結(jié)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)編制計(jì)劃、管控計(jì)劃、考核計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)、復(fù)盤，找出成功經(jīng)驗(yàn)、失敗教訓(xùn)，作為項(xiàng)目管理的知識(shí)積累，為后續(xù)項(xiàng)目提供借鑒。2.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的意義在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行有效的控制，以較為經(jīng)濟(jì)的管理成本投入，避免因管理問(wèn)題產(chǎn)生巨額的經(jīng)濟(jì)損失，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，積累產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以致能引領(lǐng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。計(jì)劃

40、運(yùn)營(yíng)體系主要意義如下：（1）把握方向：制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展方向，以及短期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，是企業(yè)的管理中樞、大腦，是企業(yè)最重要的管理部門。（2）資源平衡：合理管理和配置外部供方資源和內(nèi)部資源，在資源一定的情況下，通過(guò)計(jì)劃合理使用內(nèi)外資源，在資源有限的情況下，能夠產(chǎn)生最大效益。（3）確定目標(biāo)：通過(guò)計(jì)劃明確項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，指明工作方向。（4）協(xié)同運(yùn)作：協(xié)調(diào)企業(yè)職能部門與項(xiàng)目公司的配合工作。將職能部門、項(xiàng)目的工作目標(biāo)統(tǒng)一到完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作上來(lái)。遇到跨職能、項(xiàng)目的復(fù)雜問(wèn)題時(shí)，通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系給與解決。（5）適時(shí)調(diào)整：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏，預(yù)警企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)在健康的道路

41、上前進(jìn)。圖2-1：計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理作用2.3計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2.3.1計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀在房地產(chǎn)企業(yè)不同的發(fā)展階段，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理有著不同的特點(diǎn)，在企業(yè)初創(chuàng)時(shí)，一般僅有一個(gè)項(xiàng)目，此時(shí)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理較為簡(jiǎn)單，不分職能部門與項(xiàng)目公司，所有資源均為了保證單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目參與各方方向明確，目標(biāo)一致，能夠形成合力集中突破項(xiàng)目。隨著企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)進(jìn)入更多區(qū)域，同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)人了多項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)發(fā)，此時(shí)不管是資金，還是人力，甚至技術(shù)、供應(yīng)商等將變成各項(xiàng)目共有的資源，這就需要通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系合理分配資源，協(xié)同一致保證所有項(xiàng)目目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理存在的問(wèn)題：（1

42、）計(jì)劃運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)性差。開(kāi)發(fā)計(jì)劃缺少系統(tǒng)性，各部門計(jì)劃的接口模糊，部門間計(jì)劃不能銜接起來(lái)，導(dǎo)致部門計(jì)劃不能為整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供應(yīng)有支持，未能為實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供應(yīng)有支持15。（2）計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控思路不完善。缺少系統(tǒng)化、規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)思路，整體方式較為不成熟是現(xiàn)在的計(jì)劃管控方式所存在的主要問(wèn)題。管控方法的具體思路主要是“各個(gè)項(xiàng)目部門計(jì)劃的提出各個(gè)季度的規(guī)劃與協(xié)調(diào)調(diào)度，逐步確定所缺少的項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)季度的項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行有效管控對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)度情況進(jìn)行匯總與分析”，在運(yùn)營(yíng)方式的最大規(guī)模限定之下，缺少各個(gè)部門與項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)的具體方案。（3）計(jì)劃管控節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不合理。 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展與規(guī)劃不足，沒(méi)有對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)

43、行重點(diǎn)分析。項(xiàng)目管控的重點(diǎn)不夠清楚明了，在項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)組成部分進(jìn)行平均化的建設(shè)著力，費(fèi)時(shí)費(fèi)工，計(jì)劃的完善效率十分低下，從而影響了整個(gè)項(xiàng)目的總體價(jià)值。（4）計(jì)劃編制、審批生效、調(diào)整的審批流程不規(guī)范。計(jì)劃調(diào)整隨意性大，審批不規(guī)范，不嚴(yán)肅，存在口頭審批現(xiàn)象，使計(jì)劃形如空殼15。2.3.2計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展趨勢(shì) 在互聯(lián)網(wǎng)+現(xiàn)狀的大環(huán)境下，各種信息的流入與流出存在很大的不確定性。面對(duì)著如此規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)信息集群，傳統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式無(wú)以為繼。所以在這樣的大環(huán)境下，我們必須要尋找現(xiàn)代化的管理運(yùn)營(yíng)方法。互聯(lián)網(wǎng)的參與使得我們的互聯(lián)網(wǎng)的參與使得我們的項(xiàng)目總體建設(shè)獲得了巨大的意義，同時(shí)，也為了社會(huì)帶來(lái)了巨大的

44、環(huán)境效益。對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理體系來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的總體趨勢(shì)就是把現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)渠道通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行實(shí)際的規(guī)?；?，并在網(wǎng)上進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體化管理。2.3.3 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理中所存在的問(wèn)題 在運(yùn)行管理系統(tǒng)中，實(shí)施方案和過(guò)程控制操作計(jì)劃管理系統(tǒng)是關(guān)鍵。加強(qiáng)流程管理計(jì)劃是實(shí)施有效提高執(zhí)行效率的計(jì)劃手段。該項(xiàng)目計(jì)劃，以實(shí)現(xiàn)控制措施，包括主動(dòng)控制和被動(dòng)控制。目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采取控制的項(xiàng)目計(jì)劃，采用被動(dòng)控制， 通過(guò)調(diào)查，大部分房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施效果并不理想，從企業(yè)戰(zhàn)略到計(jì)劃目標(biāo)之間的執(zhí)行，或目標(biāo)執(zhí)行失敗，或與保留的目標(biāo)偏差。在實(shí)施階段加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督和控制，這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃、可行性和權(quán)威性有了保證。

45、如何完成這項(xiàng)任務(wù)，主要在于執(zhí)行，人與人之間的差異，而區(qū)別在于公司執(zhí)行能力。一個(gè)全面的看法目前房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃主要存在于以下幾個(gè)方面問(wèn)題。 從項(xiàng)目本身，首先，是計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，并沒(méi)有與自己的獨(dú)立評(píng)估。其次，不是所有的業(yè)務(wù)都在項(xiàng)目的手中，在總部或部分業(yè)務(wù)上執(zhí)行因此，該地區(qū)的項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作的實(shí)施方案；最后，實(shí)施該計(jì)劃是保護(hù)資源該項(xiàng)目不在手，如資金，人力資源，以及缺乏協(xié)調(diào)部門。從實(shí)施的監(jiān)督和支持，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃監(jiān)測(cè)是不夠的，從要建立運(yùn)作計(jì)劃或缺乏集中管理，計(jì)劃管理只按照總部的功能模塊分配管理中心，中心，各自為戰(zhàn)的關(guān)注；或操作管理權(quán)限和能力只能起到數(shù)據(jù)采集的作用，來(lái)完成整個(gè)計(jì)劃的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管理功能；一個(gè)

46、企業(yè)計(jì)劃管理系統(tǒng)還沒(méi)有建立，總部經(jīng)營(yíng)管理部門和項(xiàng)目都沒(méi)有規(guī)范的可執(zhí)行在基礎(chǔ)上。很多企業(yè)都意識(shí)到這些問(wèn)題，通過(guò)建立經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理部門來(lái)監(jiān)督專項(xiàng)規(guī)劃協(xié)調(diào)支持計(jì)劃的實(shí)施；建立運(yùn)作計(jì)劃，完善管理體系，確保計(jì)劃的實(shí)施。2.4 本章小結(jié)本章首先介紹計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的概念，其次說(shuō)明其是房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目、跨區(qū)域管理的有效工具，通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系合理分配資源，協(xié)調(diào)資源保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，最終說(shuō)明計(jì)劃運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理中樞，并展望計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系的發(fā)展趨勢(shì)。第三章 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理存在問(wèn)題分析3.1 LD集團(tuán)公司簡(jiǎn)介、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)3.1.1 LD集團(tuán)簡(jiǎn)介L(zhǎng)D投資（集團(tuán)）有限公司, 以下簡(jiǎn)稱LD

47、集團(tuán),創(chuàng)辦于1993年，注冊(cè)資金7.4億元，下轄十余家子公司。LD公司的主要業(yè)務(wù)集中在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、莫辦鋼結(jié)構(gòu)策劃與項(xiàng)目投資等諸多方面。在多年的企業(yè)建設(shè)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作之中，LD公司創(chuàng)立了一套高速有效的運(yùn)營(yíng)模式，并努力在為企業(yè)客戶與政府客戶提供行之有效的品牌服務(wù)。為產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目企業(yè)建設(shè)獨(dú)有的品牌形象，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)質(zhì)量與成本間的關(guān)系進(jìn)行嚴(yán)格的把控與合理化協(xié)調(diào)。以U谷為品牌，成功進(jìn)駐了北京、天津、上海、廣州、武漢、沈陽(yáng)、蘇州、杭州、鄭州、大連、旅順等城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)規(guī)模多達(dá)2600余家。LD公司在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)了很大的比例，

48、已成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)。在2012-2015年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的排名中，LD居于“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)十強(qiáng)企業(yè)排行榜”、“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌價(jià)值排行榜” 兩榜之首，品牌價(jià)值達(dá)27.39億元LD集團(tuán)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，提出園區(qū)運(yùn)營(yíng)三大理念轉(zhuǎn)變： 第一：從“蓋廠房”到“造平臺(tái)”的轉(zhuǎn)變。突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。第二：從“做產(chǎn)品”到“做服務(wù)”的轉(zhuǎn)變。突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹(shù)立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。第三：從“園區(qū)”到“城市”的轉(zhuǎn)變。突破單一工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，

49、轉(zhuǎn)向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開(kāi)發(fā)17。LD公司所創(chuàng)立的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有循環(huán)生態(tài)化、發(fā)展前景最大化、互聯(lián)網(wǎng)融合化的特點(diǎn)，并且在這一模式之下，結(jié)合了國(guó)際化新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)各項(xiàng)功能互相包容的統(tǒng)籌特點(diǎn)。LD公司所創(chuàng)立的這一模式在各種工業(yè)園區(qū)所呈現(xiàn)出的蓬勃生機(jī)也為L(zhǎng)D公司的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)綜合體：設(shè)立于一、二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)，重點(diǎn)支持區(qū)域發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端制造業(yè)、研發(fā)中試和郊區(qū)性總部。產(chǎn)業(yè)綜合體將構(gòu)建企業(yè)高效率、低成本的平臺(tái)，為企業(yè)客戶提供各種價(jià)值，包括完善產(chǎn)品功能、打造優(yōu)美的環(huán)境、提升入駐企業(yè)品牌形象、優(yōu)化園區(qū)服務(wù)、降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本等。總部綜合體：以一、二線城市的城

50、市中心、副中心，重點(diǎn)支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展以總部經(jīng)濟(jì)為核心的服務(wù)經(jīng)濟(jì)?？偛烤C合體采用全新的工作生活模式“N 模式”，為企業(yè)客戶提供的價(jià)值，包括獨(dú)立的企業(yè)形象、成熟的總部辦公氛圍（集聚人才和高端資源）、綠色的園區(qū)環(huán)境、完善的商務(wù)配套服務(wù)等。17研發(fā)綜合體：在城市的開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)新區(qū)的成熟區(qū)，以研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)為核心，打造集科技研發(fā)樓宇、低密度總部、高層辦公樓宇、商業(yè)配套為一體的綜合業(yè)態(tài)，形成支持區(qū)域?qū)崿F(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的融合升級(jí)，發(fā)展科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)為特色的智力型企業(yè)集群平臺(tái)。3.1.2 LD集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可視為“項(xiàng)目群”,產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng),開(kāi)發(fā)專業(yè)水平要求高,資金投人規(guī)模大,

51、產(chǎn)業(yè)鏈上資源整合難度大,在獲取比傳統(tǒng)房地產(chǎn)高得多的巨額利潤(rùn)的同時(shí),項(xiàng)目也蘊(yùn)藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有如下幾個(gè)獨(dú)特特點(diǎn):(1)政策特點(diǎn)地方政府的產(chǎn)業(yè)政策、招商引資政策等的變化,城市規(guī)劃的調(diào)整,都可能給項(xiàng)目帶來(lái)很大的影響,甚至政府分管領(lǐng)導(dǎo)的變更,也可能對(duì)項(xiàng)目造成影響。(2)市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),面臨外部的市場(chǎng)環(huán)境不確定性高,無(wú)論是現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)者,還是潛在的新進(jìn)人的競(jìng)爭(zhēng)者,都會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成壓力,另外,消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的變化,也會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響。(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及很多的環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)都會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成不可估量的影響,無(wú)論是征地、拆遷,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑施工,招商、營(yíng)銷,產(chǎn)業(yè)

52、運(yùn)營(yíng),每個(gè)環(huán)節(jié),都要引起高度重視。(4)資金特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),資金量投人大,對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的安排和把握,對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)周期的融資計(jì)劃,都提出了很高的要求,一旦資金鏈斷裂,就會(huì)造成致命的打擊。(5)內(nèi)部管理特點(diǎn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,圍繞著項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈,可能涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè),或者多個(gè)法人主體單位,如果沒(méi)有一套系統(tǒng)化的管理思維,和模塊化管理模式,很難將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作做好。針對(duì)上述特點(diǎn)，需要建立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系降低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),化解開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)壓力,提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效益,追求整個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值最大化。3.2 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系現(xiàn)狀3.2.1 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體

53、系建立的目的LD集團(tuán)計(jì)劃打造的操作系統(tǒng)主要是基于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與企業(yè)發(fā)展階段的變化本身所屬。自1998年以來(lái)，住房制度改革開(kāi)始，因?yàn)橥恋貎r(jià)值上升，大量的長(zhǎng)期需求是相對(duì)寬松的信貸環(huán)境和市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入高速發(fā)展的階段。業(yè)界形象地稱為“黃金十年”。然而，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要更加迫切，政府監(jiān)管和法律的發(fā)展影響到他們的產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，企業(yè)利潤(rùn)日益攤薄，這些現(xiàn)象意味著增長(zhǎng)玩完了房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代，行業(yè)成銀時(shí)代。無(wú)論市場(chǎng)如何變化，產(chǎn)品做好是第一位的，所以企業(yè)應(yīng)該修煉內(nèi)功作為維持現(xiàn)狀的首要任務(wù)。在這種環(huán)境下的運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃的一個(gè)重要工具，以提升企業(yè)的管理水平是一個(gè)重要的位置，

54、LD組在這樣的環(huán)境越來(lái)越重視運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃，大力開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃管理體系。LD集團(tuán)實(shí)力自2011年以來(lái)快速增長(zhǎng)，雖然從2011年6開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，提高到40于2014年開(kāi)發(fā)，由北京，天津，上海，無(wú)錫，沉陽(yáng)的發(fā)展區(qū)等五個(gè)城市，延伸至廣州，佛山重慶，漳州，長(zhǎng)沙，杭州，湖州，濟(jì)南，合肥，鄭州，煙臺(tái)等25個(gè)城市。員工人數(shù)從300人到1500人的數(shù)量。隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增加，進(jìn)入城市的增加，企業(yè)管理的半徑、管理的幅度、管理的復(fù)雜度都迅速增加，為了實(shí)現(xiàn)LD集團(tuán)的快速、有序、高效發(fā)展，亟需有一套與其快速發(fā)展相適應(yīng)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系。通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系實(shí)現(xiàn)如下三種目標(biāo)：（1）確定目標(biāo)：LD集團(tuán)三年戰(zhàn)略規(guī)劃、集團(tuán)年度計(jì)

55、劃、項(xiàng)目計(jì)劃。（2）分配資源：分配集團(tuán)共有的資金、人力、技術(shù)、供貨商等資源。（3）管控計(jì)劃：監(jiān)督落實(shí)，防范風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控模式集團(tuán)管控模式主要包含三種類型，操作管控型、財(cái)務(wù)管控型、戰(zhàn)略管控型。操作型管控中集團(tuán)公司會(huì)對(duì)下屬企業(yè)的許多核心業(yè)務(wù)和職能方面如工程、采購(gòu)、營(yíng)銷、人力資源管理等都進(jìn)行管理，極為集權(quán)；財(cái)務(wù)型管控中集團(tuán)公司對(duì)下屬企業(yè)主要進(jìn)行投資管理，追求財(cái)務(wù)回報(bào)，極為分權(quán)；戰(zhàn)略型管控中集團(tuán)公司會(huì)對(duì)下屬企業(yè)的重大方面如戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、高級(jí)人才培養(yǎng)等進(jìn)行管理，介于集權(quán)和分權(quán)之間。LD集團(tuán)采用操作管控型模式，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中集團(tuán)進(jìn)行決策，項(xiàng)目公司執(zhí)行落實(shí)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目論證、土

56、地獲取、產(chǎn)品營(yíng)銷定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷、客服等全過(guò)程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的強(qiáng)管控。為了實(shí)現(xiàn)強(qiáng)管控，集團(tuán)總部的部門設(shè)置齊全，包括財(cái)務(wù)、土地拓展、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、人力資源等部門。如人事管理不僅負(fù)責(zé)全集團(tuán)的人事制度政策的制定，而且負(fù)責(zé)管理各下屬公司團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)骨干人員的選拔、任免18。 按工作項(xiàng)的重要程度，LD集團(tuán)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)分三級(jí)，集團(tuán)管控一級(jí)、二級(jí)節(jié)點(diǎn)，各項(xiàng)目公司、集團(tuán)職能部門管控三級(jí)節(jié)點(diǎn)。其中一級(jí)節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵線路上的里程碑節(jié)點(diǎn)，二、三級(jí)節(jié)點(diǎn)為集團(tuán)、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的單項(xiàng)工作或者是某單項(xiàng)工作的分解子任務(wù)。 3.2.3 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)實(shí)施情況

57、LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系實(shí)施方法：在計(jì)劃的編制階段通過(guò)不同精度、深度版本的計(jì)劃，來(lái)分階段確定目標(biāo)，使得分階段計(jì)劃目標(biāo)可控,分為籌備版計(jì)劃、預(yù)備會(huì)版計(jì)劃、決策會(huì)版計(jì)劃、執(zhí)行版計(jì)劃。在計(jì)劃的管控階段，通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)會(huì)議、計(jì)劃跟蹤單、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)場(chǎng)巡檢等形式實(shí)現(xiàn)對(duì)計(jì)劃的過(guò)程管控。項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中及結(jié)束后，通過(guò)“一級(jí)計(jì)劃激勵(lì)機(jī)制”、“計(jì)劃預(yù)警機(jī)制”對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行激勵(lì)、考核。LD集團(tuán)計(jì)劃管控模式、工具：(1)計(jì)劃編制的精度：根據(jù)編制時(shí)間的不同，將計(jì)劃按編制精度分為四版計(jì)劃。通過(guò)“籌備版計(jì)劃”、“預(yù)備會(huì)版計(jì)劃”、“決策會(huì)版計(jì)劃”、“執(zhí)行計(jì)劃”四個(gè)版計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)了“分階段編制計(jì)劃、階段內(nèi)計(jì)劃可控、計(jì)劃可行性”

58、的目標(biāo)，從根本上解決了由不可控因素導(dǎo)致的，“計(jì)劃編不準(zhǔn)、計(jì)劃不如變化快”的怪圈。籌備版計(jì)劃：在項(xiàng)目立項(xiàng)決策后一周內(nèi)將計(jì)劃編制完成，此版計(jì)劃主要鎖定項(xiàng)目公司組建、項(xiàng)目定位的完成時(shí)間。預(yù)備會(huì)版計(jì)劃：土地協(xié)議簽署完成且產(chǎn)品定位報(bào)告審批通過(guò)后一周內(nèi)將計(jì)劃編制完成。此版計(jì)劃主要鎖定設(shè)計(jì)、招標(biāo)的完成時(shí)間。決策會(huì)版計(jì)劃：項(xiàng)目交地完成且開(kāi)工前30天后一周內(nèi)將計(jì)劃編制完成。此版計(jì)劃主要鎖定證照、工程、營(yíng)銷的完成時(shí)間。執(zhí)行計(jì)劃：在計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，依據(jù)實(shí)際進(jìn)度調(diào)整并修正相關(guān)計(jì)劃。(2) 計(jì)劃管控的深度：依據(jù)管控深度的不同將計(jì)劃分為四級(jí)。通過(guò)一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃、計(jì)劃跟蹤單這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工具，有效支撐了由重點(diǎn)到

59、細(xì)節(jié)、由決策到執(zhí)行的計(jì)劃分層管控實(shí)施，根本上避免了計(jì)劃一管就死或一放就亂現(xiàn)象的產(chǎn)生。一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：一級(jí)節(jié)點(diǎn)為關(guān)鍵線路的里程碑節(jié)點(diǎn)，集團(tuán)管理層關(guān)注，作為考核項(xiàng)目及職能主要負(fù)責(zé)人的依據(jù)。二、三級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人/集團(tuán)職能負(fù)責(zé)人關(guān)注節(jié)點(diǎn)，作為管理及考核下屬各部門的依據(jù)。專項(xiàng)計(jì)劃：職能第一負(fù)責(zé)人關(guān)注，作為管理及考核本部門人員的依據(jù)。計(jì)劃跟蹤單：“各主責(zé)任關(guān)注”，作為安排其個(gè)人工作及業(yè)績(jī)的依據(jù)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，通過(guò)推動(dòng)上述四個(gè)工具的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題奠定了基礎(chǔ)（3）計(jì)劃管控工具：通過(guò)建立編制階段、審批階段、執(zhí)行階段、激勵(lì)階段這四個(gè)計(jì)劃過(guò)程管控標(biāo)準(zhǔn),以達(dá)到事先有制度、執(zhí)行有標(biāo)準(zhǔn)、

60、業(yè)績(jī)有保障的一體化計(jì)劃運(yùn)作效果。編制階段：“計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)周期”、“各類計(jì)劃編制模板”。審批階段：“計(jì)劃簽批模板”、“計(jì)劃變更模板”。執(zhí)行階段：“月度雙簽計(jì)劃跟蹤單模板”、“周計(jì)劃通報(bào)模板”、“各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況綜評(píng)模板”、“一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)實(shí)施指引” 。激勵(lì)階段：“一級(jí)計(jì)劃激勵(lì)機(jī)制”、“計(jì)劃預(yù)警機(jī)制”。通過(guò)建立、完善各類計(jì)劃管控模板工具和標(biāo)準(zhǔn)，為支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速?gòu)?fù)制，在項(xiàng)目管控及項(xiàng)目知識(shí)積累上做好了準(zhǔn)備。除上述工具外，還形成了下述標(biāo)準(zhǔn)工具：“計(jì)劃編制臺(tái)賬”、“項(xiàng)目會(huì)議臺(tái)賬”、“項(xiàng)目成果臺(tái)賬”、“項(xiàng)目狀態(tài)跟蹤臺(tái)賬”。除上述標(biāo)準(zhǔn)外，還形成了跨部門協(xié)作規(guī)范：月初雙簽計(jì)劃跟蹤單（項(xiàng)目與集團(tuán)職能形成計(jì)劃相互承諾）、

61、月末計(jì)劃達(dá)成率排名（部門間形成優(yōu)劣排名）、周執(zhí)行計(jì)劃推動(dòng)（確保每周工作安排相互咬合）、周計(jì)劃通報(bào)（每周計(jì)劃分析與協(xié)調(diào)）、周掛賬單警示（對(duì)疑難問(wèn)題進(jìn)行升級(jí)警示及推動(dòng)）。LD集團(tuán)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系從2011年開(kāi)始搭建并在當(dāng)年成型，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理從無(wú)到有，提升了集團(tuán)管理的規(guī)范性。2011、2012年一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成情況為：2011年同時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總數(shù)5個(gè)，一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)總數(shù)154個(gè)，按計(jì)劃完成91個(gè)，完成率62.80%。2012年同時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總數(shù)7個(gè)，一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)總數(shù)73個(gè)，按計(jì)劃完成60個(gè)，完成率81.40%。3.2.4 LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行時(shí)存在問(wèn)題2013年2月25日， LD集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心在公

62、司二層第一會(huì)議室組織多部門員工（包含計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的所有參與人）討論計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)在2011-2012兩個(gè)自然年的運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題。共計(jì)13人參會(huì)，包括，部門經(jīng)理1人、部門副經(jīng)理4人、部門主管4人、設(shè)計(jì)經(jīng)理1人、成本經(jīng)理1人、工程經(jīng)理1人、營(yíng)銷策劃經(jīng)理1人。采用頭腦風(fēng)暴的方法，要求參會(huì)人提出計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系存在的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)管理中心將2013-2014年度對(duì)現(xiàn)行計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。 下述為參會(huì)人提出計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系存在的問(wèn)題。LD集團(tuán)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系在兩年的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成率、集團(tuán)內(nèi)部規(guī)范化管理、企業(yè)的快速擴(kuò)張起到了很大作用，但在實(shí)施的過(guò)程中也存在一些問(wèn)題需要改進(jìn)。通過(guò)

63、與計(jì)劃的編制部門、執(zhí)行部門研討，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程中存在問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，提出了下述LD集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系存在問(wèn)題：（1）計(jì)劃版本過(guò)多，選取版本混亂：現(xiàn)行的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系，根據(jù)計(jì)劃的管控精度，在不同階段設(shè)有四版計(jì)劃（如：籌備版計(jì)劃、預(yù)備會(huì)版計(jì)劃、決策會(huì)版計(jì)劃、執(zhí)行計(jì)劃），在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于項(xiàng)目工期緊張，對(duì)項(xiàng)目公司管理人員培訓(xùn)不足，導(dǎo)致項(xiàng)目人員對(duì)四個(gè)計(jì)劃版本不理解，計(jì)劃的版本選擇混亂，不能保證在合適的階段采用合適的計(jì)劃版本，給計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理造成巨大困難。在下一步計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化時(shí)將對(duì)計(jì)劃版本進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化。（2）計(jì)劃分級(jí)過(guò)多，重點(diǎn)工作不突出，項(xiàng)目與集團(tuán)職能計(jì)劃各自為政：現(xiàn)行的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系，根據(jù)計(jì)

64、劃的管控深度不同，將計(jì)劃分為四級(jí)，分別為一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃、計(jì)劃跟蹤單。在使用過(guò)程中，由于計(jì)劃分級(jí)過(guò)多，導(dǎo)致一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擁有眾多計(jì)劃，且各個(gè)計(jì)劃間的內(nèi)在邏輯性、連貫性不強(qiáng)，雖然有了計(jì)劃，但計(jì)劃的管理混亂，集團(tuán)各職能部門、項(xiàng)目公司的計(jì)劃各成體系、計(jì)劃不交圈，沒(méi)有一個(gè)可以統(tǒng)攬指導(dǎo)全局的計(jì)劃。下一步將重點(diǎn)優(yōu)化計(jì)劃分級(jí)過(guò)多的問(wèn)題。（3）標(biāo)準(zhǔn)周期不合理，開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)： 標(biāo)準(zhǔn)周期是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)圖的方式將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵線路里程碑節(jié)點(diǎn)提取出來(lái)。現(xiàn)階段LD集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)周期（見(jiàn)下圖）較為寬松，經(jīng)過(guò)兩年的使用，各項(xiàng)工作的基本工作流程已具備，且具備了一定的標(biāo)準(zhǔn)化水平，為了提升開(kāi)發(fā)效率，縮短開(kāi)發(fā)周期，以達(dá)到節(jié)約時(shí)間、節(jié)約成本的目的，需要對(duì)標(biāo)準(zhǔn)周期進(jìn)行優(yōu)化