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1、臨湘市富臨家園住宅小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)文件臨湘市富臨家園住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)2014年4月5日目 錄第一章 招標(biāo)公告第二章 投標(biāo)人須知第三章 物業(yè)管理內(nèi)容及要求第四章 合同格式第五章 投標(biāo)文件格式47第一章 招標(biāo)公告一、招標(biāo)單位： 臨湘市富臨家園住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)二、項(xiàng)目名稱：臨湘市富臨家園住宅小區(qū)三、項(xiàng)目概況：本次公開招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目為臨湘市富臨家園住宅小區(qū)。由臨湘市 融湘房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，該項(xiàng)目于2005年9月8日開工建設(shè)，擬于2013年9月8日竣工。建設(shè)用地4.8萬多平方米。共建住宅樓57棟，總戶數(shù)559戶，約9萬多平方米。四、招標(biāo)對(duì)象：大慶范圍具有獨(dú)立法人資格，具備國家 叁 級(jí)

2、資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)。五、報(bào)名時(shí)間：2014年 4 月 10 日至_2014_年_4_月_20_日。 報(bào)名地點(diǎn)：臨湘市富臨家園住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系人：杜主任聯(lián)系電話：3761815第二章 投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知前附表A 說明1、適用范圍2、合格的投標(biāo)人3、投標(biāo)企業(yè)確定4、投標(biāo)費(fèi)用5、現(xiàn)場考察及標(biāo)前答疑會(huì)6、其他B 招標(biāo)文件7、招標(biāo)文件的組成8、招標(biāo)文件的澄清和修改C 投標(biāo)文件的編寫9、投標(biāo)文件的組成10、投標(biāo)保證金11、投標(biāo)有效期12、投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署D 投標(biāo)文件的遞交13、投標(biāo)文件的密封和標(biāo)志14、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間15、遲到的投標(biāo)文件16、投標(biāo)文件的修改與撤回E 開標(biāo)17、開標(biāo)F

3、 投標(biāo)文件的審查、評(píng)價(jià)18、評(píng)標(biāo)19、投標(biāo)文件的審查和響應(yīng)性的確定20、對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)價(jià)和比較G 授予合同21、合同授予標(biāo)準(zhǔn)22、中標(biāo)通知23、簽訂合同H 其他24、履約保證金25、駐場人員投標(biāo)人須知前附表序號(hào)條款號(hào)編列內(nèi)容11.1項(xiàng)目名稱：臨湘市富臨小區(qū)住宅區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)單位:臨湘市富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)范圍：詳見第三章“招標(biāo)內(nèi)容及要求”22.1資格標(biāo)準(zhǔn)：（1）具備經(jīng)年檢合格的營業(yè)執(zhí)照；（2）具備經(jīng)年檢合格的叁級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；35標(biāo)前答疑會(huì)時(shí)間：2014年4月14日19:30點(diǎn)地點(diǎn)：臨湘市富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦公室410.1投標(biāo)保證金金額：叁萬元人民幣512.1投標(biāo)文件的份數(shù)：正本一套

4、，副本五套。614投標(biāo)截止期：2014年4月25日18時(shí)00分前投標(biāo)文件遞交地點(diǎn)：富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦公室地址：富臨小區(qū)業(yè)39棟1單元101室投標(biāo)文件接收人：肖昌軍717.1開標(biāo)日期：_2014年4月27日14時(shí)30分開標(biāo)地點(diǎn)：富臨小區(qū)業(yè)39棟1單元101室8管理目標(biāo)：_臨湘市富臨小區(qū)物業(yè)管理_9項(xiàng)目工程概況：臨湘市富臨住宅小區(qū)物業(yè)管理約_4.8_萬多平方米（具體見招標(biāo)文件第三章）A 說 明1、適用范圍1.1 本招標(biāo)文件僅適用于本招標(biāo)公告中所敘述的物業(yè)管理項(xiàng)目。2、合格的投標(biāo)人2.1 凡具有獨(dú)立法人資格，并滿足投標(biāo)人須知前附表的要求的投標(biāo)人均為合格的投標(biāo)人。2.2 如需具有被授予合同的資格，投

5、標(biāo)人應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)，證明其符合本須知的2.1條規(guī)定，并具有足夠的能力來有效地履行合同。為此，投標(biāo)人在投標(biāo)文件中應(yīng)按招標(biāo)文件第五章所述格式提供下述資料和文件：（1）企業(yè)簡介、經(jīng)年檢合格的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、經(jīng)年檢合格的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書（副本）復(fù)印件：法定代表人資格證明書、法人授權(quán)委托書。（2）本企業(yè)的ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書復(fù)印件或其他質(zhì)量體系認(rèn)證證書復(fù)印件（如有的話）。（3）根據(jù)本招標(biāo)文件投標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)該提供的資料。注： 以上所有資料每頁均應(yīng)加蓋本單位公章，未加蓋本單位公章的材料均為無效的材料；材料為復(fù)印件的，其原件在遞交投標(biāo)文件時(shí)攜帶備查，逾期不補(bǔ)。 投標(biāo)人的物業(yè)管理業(yè)績及獲得物業(yè)管理優(yōu)

6、秀小區(qū)（大廈）或示范項(xiàng)目稱號(hào)的項(xiàng)目應(yīng)提供相關(guān)合同書、證書或文件資料。如投標(biāo)人提供的合同書中未能標(biāo)明物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積，其企業(yè)業(yè)績無效。2.3 投標(biāo)人應(yīng)遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)。3、投標(biāo)企業(yè)確定符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)通過核實(shí)其資格確定參加競標(biāo)。4、投標(biāo)費(fèi)用無論投標(biāo)過程中的作法和結(jié)果如何，投標(biāo)人承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用，招標(biāo)人在任何情況下不負(fù)擔(dān)這些費(fèi)用。5、現(xiàn)場考察及標(biāo)前答疑會(huì)5.1 為編制投標(biāo)文件和簽訂合同，投標(biāo)人應(yīng)自行參觀并考察工程所在地及周圍環(huán)境，以獲得那些需自己負(fù)責(zé)的有關(guān)投標(biāo)準(zhǔn)備和簽署合同所需的所有資料。投標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)現(xiàn)場考察的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)場考察的費(fèi)用由投標(biāo)人自己承擔(dān)。5.2

7、 投標(biāo)人應(yīng)按照前附表中寫明的時(shí)間和地點(diǎn)，派代表參加由招標(biāo)單位主持的標(biāo)前答疑會(huì)。5.3 標(biāo)前答疑會(huì)的目的是澄清并解答投標(biāo)人在查閱招標(biāo)文件和考察現(xiàn)場后，可能提出的任何方面的問題。5.4 在答疑會(huì)上，投標(biāo)人應(yīng)以書面形式將要求答復(fù)的問題提交給招標(biāo)人，招標(biāo)人視情況做出澄清和解答，并將此澄清和解答以書面的答疑紀(jì)要形式發(fā)給所有已確定投標(biāo)企業(yè)。不管答疑會(huì)口頭回答與否，最終均以答疑紀(jì)要為準(zhǔn)。投標(biāo)人在收到答疑紀(jì)要后應(yīng)立即簽字或以傳真等書面形式向招標(biāo)人確認(rèn)收到。6、其他6.1 本標(biāo)書及各投標(biāo)人投標(biāo)書中所涉及費(fèi)用均以人民幣作為計(jì)算貨幣。6.2 中標(biāo)人在接管富臨小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理時(shí)，管理區(qū)域具體情況以最終報(bào)批規(guī)劃為準(zhǔn)。

8、6.3 隨著項(xiàng)目進(jìn)展可能會(huì)有其他的因素或未盡事宜發(fā)生，招標(biāo)人和中標(biāo)方可于簽定委托合同時(shí)，在中標(biāo)人投標(biāo)書基礎(chǔ)上另行平等協(xié)商解決。6.4 中標(biāo)人在接管富臨小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理時(shí)，如招標(biāo)人有未完項(xiàng)目的在建，對(duì)于管理和建設(shè)銜接的處理方法，屆時(shí)雙方依平等、誠信原則再行協(xié)商解決。B 招標(biāo)文件7 、招標(biāo)文件的組成7.1 招標(biāo)文件用以闡明物業(yè)管理內(nèi)容及要求、招標(biāo)、投標(biāo)程序和合同條款。招標(biāo)文件包括 :（1）招標(biāo)公告（2）投標(biāo)人須知（3）物業(yè)管理內(nèi)容及要求（4）合同格式（5）附件：投標(biāo)文件格式物業(yè)管理方案封面7.2 投標(biāo)人應(yīng)仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件中的所有內(nèi)容。招標(biāo)人將拒絕未按招標(biāo)文件要求提供全部資料，或遞交的投標(biāo)文件未對(duì)

9、招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。8、招標(biāo)文件的澄清和修改8.1 如投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件提出澄清，應(yīng)以書面形式在投標(biāo)截止 2 天以前與招標(biāo)人聯(lián)系，招標(biāo)人將予以書面答復(fù)。8.2 在投標(biāo)截止時(shí)間 2 天之前，招標(biāo)人可用修改通知書的方法對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改，同時(shí)可酌情推遲截止日期，并以書面形式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。投標(biāo)人應(yīng)以書面方式通知招標(biāo)人確認(rèn)收到該修改通知書。C 投標(biāo)文件的編寫9、投標(biāo)文件的組成9.1 投標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件應(yīng)包括下列部分：本招標(biāo)文件第 2.2 款中要求提供的資料和第五章投標(biāo)文件格式中所要求提供的文件和資料；9.2 如有指明以表格形式，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中提供的格式填寫投標(biāo)書、投標(biāo)報(bào)

10、價(jià)表及其他有關(guān)文件。10、投標(biāo)保證金10.1 投標(biāo)人應(yīng)提供一份本須知前附表第 5 項(xiàng)所述金額的投標(biāo)保證金，此保證金是投標(biāo)文件的一個(gè)組成部分。10.2 投標(biāo)保證金可以以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳形式提交，投標(biāo)保證金按投標(biāo)邀請(qǐng)書中所提供的帳戶在投標(biāo)截止期前進(jìn)入指定的賬戶。在投標(biāo)文件中須附銀行回單或由招標(biāo)人開據(jù)的收款收據(jù)等證明材料的復(fù)印件。10.3 招標(biāo)人將拒絕未能按要求提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)文件。10.4 未中標(biāo)投標(biāo)人的投標(biāo)保證金將在招標(biāo)結(jié)果通知書發(fā)出后10天內(nèi)予以退回（不計(jì)利息）。10.5 中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，在中標(biāo)人按招標(biāo)文件要求提交了履約保證金并簽署了合同協(xié)議書后10個(gè)工作日內(nèi)予以退還（不計(jì)利息）。10.

11、6 如有下列情況，投標(biāo)人將沒收投標(biāo)保證金：（1）投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)文件；（2）中標(biāo)人未能在規(guī)定期限內(nèi)：簽署合同協(xié)議書提交所要求的履約保證金。11、投標(biāo)有效期11.1 投標(biāo)文件從開標(biāo)之日起，投標(biāo)有效期為30日。11.2 特殊情況下，招標(biāo)人可于投標(biāo)有效期之前要求投標(biāo)人統(tǒng)一延長有效期。投標(biāo)人可以拒絕延長投標(biāo)有效期而其投標(biāo)保證金不被沒收。同意延期的投標(biāo)人，不需要也不允許修改其投標(biāo)文件，但需要將其投標(biāo)保證金延長相同的時(shí)間；在延長期內(nèi)，應(yīng)滿足本須知第12條的全部規(guī)定。12、投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署12.1 投標(biāo)人須編制投標(biāo)文件正本一套、副本五套，相應(yīng)地標(biāo)明“正本”或“副本”。正本與副本如有不一致之

12、處，則以正本為準(zhǔn)。12.2 投標(biāo)文件的正本和全部副本均應(yīng)使用不能擦去的墨料或墨水打印或書寫，并由法定代表人或其授權(quán)人簽署。凡是增加或修正之處均應(yīng)由法定代表人或其授權(quán)人簽署證明。12.3 全套招投標(biāo)文件應(yīng)無涂改和行間插字，除非這些改動(dòng)是根據(jù)招標(biāo)人的指示進(jìn)行的，或者是為改正投標(biāo)人造成的必須修改的錯(cuò)誤而進(jìn)行的。有改動(dòng)時(shí)，修改應(yīng)有投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)人簽署證明。D 招標(biāo)文件的遞交13、投標(biāo)文件的密封和標(biāo)志13.1 投標(biāo)人應(yīng)將物業(yè)管理方案與其他投標(biāo)文件分開單獨(dú)密封。13.2 物業(yè)管理方案的密封與標(biāo)志：a、物業(yè)管理方案用白色（不可以用彩頁和彩頁封面）A4（有關(guān)圖紙可以用A3復(fù)印紙）復(fù)印紙打印，并裝訂成

13、冊(cè)。物業(yè)管理方案內(nèi)容中除正本第一頁上應(yīng)標(biāo)注投標(biāo)人名稱并加蓋公章外，正本其他地方及副本所有內(nèi)容不得有體現(xiàn)投標(biāo)人名稱、具體人名、頁眉、頁碼、投標(biāo)人管理過的物業(yè)等可以判定投標(biāo)人的內(nèi)容。b、物業(yè)管理方案正本（一套）和副本（五套）一律采用招標(biāo)人提供的封面，除此之外，封面上不得有任何其他標(biāo)識(shí)和文字。c、物業(yè)管理方案正本（一套）和副本（五套）應(yīng)分別密封在兩個(gè)內(nèi)層包封中，再將這兩個(gè)內(nèi)層包用一個(gè)外層包密封。包封紙一律使用無字牛皮紙。13.3 其他投標(biāo)文件的密封與標(biāo)志：a、投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)文件（除物業(yè)管理方案外）正本（一套）和副本（五套）分別密封在兩個(gè)內(nèi)層包封中，再將這兩個(gè)內(nèi)層包用一個(gè)外層包密封，并在內(nèi)層包封上正確

14、標(biāo)明“正本”或“副本”。b、內(nèi)層和外層包封都應(yīng)：（1）寫明“臨湘市富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”；（2）標(biāo)明本須知前附表所述項(xiàng)目名稱；（3）標(biāo)有：“在_4_月_25_日前不得啟封”的字樣，以提請(qǐng)注意。c、除13.3款要求的標(biāo)識(shí)外，在外層包封上應(yīng)寫明投標(biāo)人的名稱和地址，以便當(dāng)根據(jù)第16條投標(biāo)文件被宣布遲到時(shí)得以原封退回。d、如果外層包封上沒有按上述規(guī)定密封并加寫標(biāo)志，招標(biāo)人不承擔(dān)投標(biāo)文件錯(cuò)放或提前開封的責(zé)任。13.4最后再將“物業(yè)管理方案”和“其他投標(biāo)文件”這兩大包用一個(gè)大包封密封。此大包封的封面標(biāo)注同13.3a、13.3c款。13.5未按上述密封和標(biāo)記的均按廢標(biāo)處理。14、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間投標(biāo)文件

15、應(yīng)在本須知前附表第7項(xiàng)所規(guī)定的日期和時(shí)間前按規(guī)定的地址送達(dá)臨湘市富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦公室。15、遲到的投標(biāo)文件 招標(biāo)人在本須知第14條規(guī)定的投標(biāo)截止期以后收到的投標(biāo)文件將原封退還給投標(biāo)人。16、投標(biāo)文件的修改和撤回16.1 投標(biāo)人可以在本須知第14條規(guī)定的投標(biāo)截止期之前，可以修改或撤回其投標(biāo)文件，但招標(biāo)人必須在規(guī)定的投標(biāo)截止期之前收到修改或撤回的書面通知。16.2 投標(biāo)人的修改或撤回通知，應(yīng)按本須知第13條和第14條的規(guī)定編制、密封、標(biāo)志和發(fā)送，還要在內(nèi)層和外層包封上標(biāo)明“修改”或“撤回”字樣。16.3 在投標(biāo)截止期之后，投標(biāo)人不得對(duì)其投標(biāo)文件作任何修改。16.4 從投標(biāo)截止期至投標(biāo)有效期之間

16、的這段時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人不得撤回其投標(biāo)文件，否則根據(jù)本須知第10條的規(guī)定，該投標(biāo)人的投標(biāo)保證金將被沒收。E 開 標(biāo)17、開標(biāo)17.1 招標(biāo)人將按招標(biāo)文件公告中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開標(biāo)，包括打開按本須知第16條遞交的修改或撤回通知書。投標(biāo)人可以委派代表參加開標(biāo)。17.2 首先打開標(biāo)有“撤回”字樣的包封并宣讀其內(nèi)容。按本須知第15條已提交了可接收的撤回通知書的投標(biāo)文件將不予開封。17.3 開標(biāo)時(shí)招標(biāo)人將公開宣讀開標(biāo)一覽表中的內(nèi)容及投標(biāo)文件的修改與撤回、是否提交了投標(biāo)保證金以及有我公司認(rèn)為適宜的其他細(xì)節(jié)。F 投標(biāo)文件的審查、評(píng)價(jià)與比較18、評(píng)標(biāo)18.1 招標(biāo)人將組織主管部門認(rèn)可的有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成評(píng)

17、委會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。18.2 為了有助于投標(biāo)文件的審查、評(píng)價(jià)和比較，根據(jù)需要，評(píng)委會(huì)可以個(gè)別地要求投標(biāo)人進(jìn)行澄清其投標(biāo)文件，澄清的要求與答復(fù)均應(yīng)是書面的，但不得要求或提出改動(dòng)價(jià)格或?qū)ν稑?biāo)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改。19、投標(biāo)文件的審查與響應(yīng)性的確定19.1 凡有下列情況之一者，投標(biāo)文件視為未實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，其投標(biāo)將被拒絕：（1）投標(biāo)截止時(shí)間之后送達(dá)的投標(biāo)文件；（2）未按招標(biāo)文件要求標(biāo)志密封的；（3）未經(jīng)法定代表人（或正式授權(quán)代理人）簽字或蓋章和未蓋法人單位公章的；（4）未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的；（5）不滿足招標(biāo)文件所規(guī)定的合格性標(biāo)準(zhǔn)，或未按招標(biāo)文件要求提供資格證明文件并按招標(biāo)文件要求蓋章的；（6）隱

18、瞞真實(shí)情況，弄虛作假的；（7）投標(biāo)書字跡潦草、模糊、無法辨認(rèn)的；（8）投標(biāo)書未按規(guī)定的格式、內(nèi)容和要求填寫；（9）投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容填寫不完整、字跡模糊不清、難于辨認(rèn)以及更改后未經(jīng)法定代表人或法定代表人授權(quán)代表簽署或加蓋本單位書面確認(rèn)校對(duì)章的；19.2 投標(biāo)文件中若用文字表示的數(shù)值與用數(shù)字表示的數(shù)值不一致，以文字表示的數(shù)值為準(zhǔn)，如果投標(biāo)人不接收對(duì)其錯(cuò)誤的更正，其投標(biāo)將被拒絕。20、對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)價(jià)和比較20.1 評(píng)委會(huì)將僅對(duì)按照本須知第20款被確認(rèn)為實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較。20.2 評(píng)標(biāo)辦法：本次評(píng)標(biāo)采用評(píng)分制直接定標(biāo)的辦法，根據(jù)以下評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出各評(píng)標(biāo)得分，并按從高到

19、低順序排列，最高分的投標(biāo)人推薦為第一中標(biāo)人，得分次高的為第二中標(biāo)人，得分第三高的為第三中標(biāo)候選人。計(jì)分時(shí)對(duì)評(píng)委的評(píng)分去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分后進(jìn)行計(jì)算。若存在并列最高分的投標(biāo)人，則依次按以下內(nèi)容的先后順序推薦第一中標(biāo)人：（1）物業(yè)管理方案得分最高者；（2）現(xiàn)場答辯得分最高者；（3）投標(biāo)人綜合業(yè)績得分最高者。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：滿分100分，其中：物業(yè)管理方案60分，現(xiàn)場答辯20分，投標(biāo)人綜合業(yè)績20分。（1）物業(yè)管理方案60分評(píng)委會(huì)首先根據(jù)投標(biāo)人遞交的物業(yè)管理方案（副本）進(jìn)行評(píng)分（不公開投標(biāo)人名稱，評(píng)分取小數(shù)點(diǎn)后1位數(shù)），然后核對(duì)正本，分別計(jì)算各投標(biāo)人的本項(xiàng)得分（得分取小數(shù)點(diǎn)后2位數(shù)）。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1、

20、分析本物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)2、擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式3、擬定管理服務(wù)內(nèi)容4、物質(zhì)裝備計(jì)劃5、管理人員配備6、管理規(guī)章制度7、檔案建立與管理的設(shè)立8、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算9、提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路 以上評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)參考附件10物業(yè)管理方案說明，由評(píng)委會(huì)根據(jù)投標(biāo)人編寫的內(nèi)容符合招標(biāo)文件要求的程度分別予以評(píng)分。以上各小項(xiàng)如有明顯錯(cuò)誤該小項(xiàng)得0分。（2）現(xiàn)場陳述、答辯20分由投標(biāo)企業(yè)經(jīng)理或受其委托的副經(jīng)理進(jìn)行投標(biāo)陳述，陳述時(shí)間不能超過10分鐘，光盤資料陳述510分鐘，陳述總體時(shí)間不超過30分鐘?，F(xiàn)場答辯由投標(biāo)企業(yè)經(jīng)理或副經(jīng)理和擬定項(xiàng)目管理處主任回答評(píng)委提出的問題。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1、投標(biāo)企業(yè)經(jīng)理介紹企業(yè)

21、架構(gòu)、人員組成情況、標(biāo)書重點(diǎn)、管理設(shè)想、承諾等2、投標(biāo)企業(yè)擬定管理處主任或企業(yè)經(jīng)理回答評(píng)委提問a、標(biāo)書內(nèi)容及管理事項(xiàng)；b、物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)；c、物業(yè)管理發(fā)生實(shí)際問題的處理措施。（3）投標(biāo)人綜合業(yè)績20分投標(biāo)人：在管項(xiàng)目獲獎(jiǎng)情況：在管項(xiàng)目規(guī)模：在管高層項(xiàng)目：其他：注：以上業(yè)績均要提供合同書復(fù)印件，合同中未能完整標(biāo)明物業(yè)管理范圍的建筑面積，其業(yè)績無效。獲得物業(yè)管理優(yōu)秀或示范項(xiàng)目稱號(hào)的項(xiàng)目，除了上述要求的合同書外，還要提供物業(yè)管理優(yōu)秀或示范項(xiàng)目稱號(hào)的證書復(fù)制文件。投標(biāo)人承擔(dān)的物業(yè)管理業(yè)績是指目前還在管理的項(xiàng)目。以上涉及的有關(guān)證書、文件、合同、證明材料等，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中如實(shí)附上復(fù)印件（加蓋本單位

22、公章）。無復(fù)印件不計(jì)分。所有復(fù)印件的原件在開標(biāo)時(shí)攜帶備查。G 授予合同21、合同授予標(biāo)準(zhǔn)21.1 招標(biāo)人將把合同授予其投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求而且根據(jù)本須知第22條規(guī)定確定的中標(biāo)人。22、中標(biāo)通知22.1 自招標(biāo)人確認(rèn)中標(biāo)人后3天內(nèi)發(fā)中標(biāo)通知書。22.2 招標(biāo)人在中標(biāo)人簽署合同后3天內(nèi)通知其他落選的投標(biāo)人。22.3 中標(biāo)通知書將作為簽訂合同的依據(jù)。22.4 一旦中標(biāo)人未按招標(biāo)文件規(guī)定簽訂合同，其中標(biāo)資格將被取消，投標(biāo)保證金將被沒收，同時(shí)經(jīng)行業(yè)主管部門確認(rèn)后招標(biāo)人將中標(biāo)通知授予遞補(bǔ)單位。（遞補(bǔ)單位指按本章第20.2款評(píng)標(biāo)辦法計(jì)算出的評(píng)標(biāo)得分從高到低的順序排列）。23、簽訂合同23.1 中標(biāo)

23、人須按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人商簽合同。商簽合同的時(shí)間應(yīng)在投標(biāo)有效期間。H 其 他24、履約保證金在簽署了合同后15天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)以現(xiàn)金或履約保證金保函的形式向招標(biāo)人提交叁萬元的履約保證金。25、駐場人員合同簽署后，招標(biāo)人將與中標(biāo)人商定進(jìn)駐現(xiàn)場的人員及時(shí)間等事宜。第三章 物業(yè)管理內(nèi)容及要求一、項(xiàng)目概況 : 該項(xiàng)目位于臨湘市富臨家園住宅小區(qū)于2005年9月8日開工建設(shè)，于_2013_年 9 月_8日竣工。建設(shè)用地_48324_平方米，綠地面積 12040.3平方米。共建住宅樓57棟，總住戶559戶， 91360.3平方米。（架空層8000多平方米，商業(yè)面積4000多平方米）二、物業(yè)管理

24、范圍、內(nèi)容及要求（一）綜合管理范圍：規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用設(shè)施設(shè)備和公共事務(wù)的管理。(1) 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；(2) 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；(3) 協(xié)助組建業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；(4) 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，物業(yè)管理檔案資料完善；(5) 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)進(jìn)行管理；(6) 全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗，行為規(guī)范 ，服務(wù)主動(dòng)、熱情；(7) 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示服務(wù)電話，24小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有

25、效投訴處理率100%；急修半小時(shí)內(nèi)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄；(8) 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目；(9) 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80% 以上。（二）房屋管理(1) 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；(2) 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修；(3) 每日巡查 1 次

26、小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；(4) 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 ( 業(yè)主臨時(shí)公約 )要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定與裝修人簽訂住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，有日常巡查記錄，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)，集中堆放時(shí)間不超過一天；(5) 對(duì)違反規(guī)劃私搭濫建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門；(6) 小區(qū)主出入口設(shè)有小

27、區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元 ( 門 ) 、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志；(7) 房屋外觀 ( 包括屋面、露臺(tái) ) 完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；(8 )外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；(9) 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整潔有序；(10) 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序；(11) 陽臺(tái)封閉符合規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。（三）共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(1) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) ( 依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外 )；(2) 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案 ( 設(shè)備臺(tái)帳 ), 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)等記錄齊全；(3) 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全

28、、規(guī)范、責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；(4) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造；(5) 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通；(6) 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象；(7) 小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范；(8) 庭院燈、樓道燈完好率不低于 95%，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)；(9) 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備

29、有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； (10) 在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。（四）保潔服務(wù)(1) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用場所、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔；(2) 垃圾袋裝； 收集垃圾，每天 2 次；(3) 設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，生活垃圾日產(chǎn)日清；(4) 保潔人員配置合理，有明確的分工和責(zé)任范圍；(5) 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2 次；樓道每日清掃 1 次 , 每周拖洗 1 次； 標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱每周清潔1 次，及時(shí)清除道路積水、積雪、煙花爆屑；(6) 共用雨水、污水管道每年疏通 1 次；雨水、污水井每月檢查1次，視

30、檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查一次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏； 按有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；(8) 飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違法者進(jìn)行勸告， 并報(bào)有關(guān)部門進(jìn)行處理。（五）綠化管養(yǎng)(1) 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；(2) 草坪生長良好、及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物；(3) 花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果；(4) 適時(shí)組織澆灌、施肥和松士，做好防澇、防凍；(5) 適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；(6) 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損；(7) 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。（六）協(xié)助維護(hù)公共秩序(1) 門崗室美觀整

31、潔，人員統(tǒng)一著裝，小區(qū)主要路口、通道 24 小時(shí)防衛(wèi)執(zhí)勤，業(yè)主、住戶憑證出入，來訪來客做好登記記錄；(2) 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 90 分鐘至少巡查 1 次并做好巡查記錄，巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；落實(shí)安全防范崗位責(zé)任制，實(shí)行24 小時(shí)安全防范巡視；(3) 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊；(4) 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理；(5) 看管公共財(cái)產(chǎn) , 包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、小品、花草、樹木等；(6) 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施

32、。（七）消防管理(1) 建立消防防范組織 , 制定消防預(yù)案；(2) 向業(yè)主、住戶開展消防知識(shí)宣傳；(3) 保證消防疏散標(biāo)志醒目、齊全、完好。（八）車輛管理(1) 車輛實(shí)行登記制度；(2) 道路、行車標(biāo)識(shí)牌醒目、齊全、完好；(3) 車輛停放有序；(4) 對(duì)實(shí)行保管的車輛、保證車輛安全。（九）空置房管理(1) 加強(qiáng)空置房管理，保證空置房各項(xiàng)設(shè)施完好無損；(2) 做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔；(3) 配合售房需要，提供各種方便。（十）轄區(qū)文化及特色服務(wù)(1) 有計(jì)劃、有人員、有制度地落實(shí)轄區(qū)文化；(2) 定期開展健康有益的宣傳和文體活動(dòng)；(3) 積極協(xié)助街道、派出所、居委會(huì)開展各項(xiàng)工作；(4) 積極配

33、合與商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務(wù)；(5) 適應(yīng)社區(qū)的發(fā)展需要、適時(shí)提供新的服務(wù)項(xiàng)目，如社區(qū)商務(wù)中心、家政服務(wù)中心、 24 小時(shí)特約有償服務(wù)等。（十一）財(cái)務(wù)管理(1) 財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容；(2) 物業(yè)管理費(fèi)、代收、代繳費(fèi)用收取方式與方法；(3) 專項(xiàng)資金管理及使用；(4) 各投標(biāo)人在測算物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算出多層住宅、高層住宅、商鋪各自的物業(yè)管理費(fèi)，包括公共區(qū)域的能耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(5) 請(qǐng)各投標(biāo)人針對(duì)臨湘市當(dāng)?shù)厥袌瞿茉促M(fèi)單獨(dú)收取的現(xiàn)狀，在投標(biāo)文件中說明收繳辦法及收費(fèi)依據(jù)。（十二）對(duì)業(yè)主及使用人的服務(wù)和管理(1) 業(yè)主檔案、業(yè)主投訴的管理模式；(2) 業(yè)主入住手

34、續(xù)的辦理；(3) 針對(duì)其他服務(wù)對(duì)業(yè)主的管理制度。三、物業(yè)管理的目標(biāo)對(duì)于中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在符合參評(píng)條件的情況下，二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)人將積極協(xié)助并創(chuàng)造必要條件，若中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)因自身管理不善，達(dá)不到管理目標(biāo)的，則承擔(dān)違約責(zé)任。四、物業(yè)管理其他問題的說明1、中標(biāo)人根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)與招標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)該物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。2、委托管理中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、鑒于委托管理的物業(yè)性質(zhì)特殊性以及財(cái)務(wù)價(jià)值較高，因此在投標(biāo)文件中應(yīng)明確承諾除提交履約保證金之外，一旦出現(xiàn)物業(yè)管理公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時(shí)，

35、以何種形式保證承擔(dān)償還能力，投標(biāo)人應(yīng)予說明。4、中標(biāo)人應(yīng)向招標(biāo)人交納叁萬元人民幣為履約保證金，如在管理期限內(nèi)不能完成投標(biāo)中承諾的物業(yè)管理目標(biāo)，履約保證金不予返還。5、物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在市政府現(xiàn)行定價(jià)內(nèi)確定。6、空置房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按住宅房70%收取。7、未正式進(jìn)駐管理前，中標(biāo)人所需前期資金及費(fèi)用設(shè)備由中標(biāo)人自行解決。8、中標(biāo)人在投標(biāo)文件中應(yīng)將委托管理期限內(nèi)物業(yè)管理收入包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車位管理費(fèi)等單獨(dú)列出。9、本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)移交、驗(yàn)收、接管均按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定實(shí)施。第四章 合同格式1、合同格式、條款按照國家建設(shè)部、國家工商行政管理局制定的物業(yè)管理服務(wù)合同。2、合

36、同格式條款中尚未規(guī)定的條款，均在具體合同簽訂時(shí)雙方協(xié)商確定。第五章 投標(biāo)文件格式項(xiàng)目名稱：臨湘市_富臨小區(qū)_居住區(qū)投 標(biāo) 人：日 期：說明：一、投標(biāo)文件部分（除物業(yè)管理方案外）組成及編制順序1、目錄；2、投標(biāo)保函；3、投標(biāo)保證金單據(jù)復(fù)印件；4、資格等證明文件；5、法定代表人資格證明書、授權(quán)委托書；6、業(yè)績材料。（1）投標(biāo)人物業(yè)管理項(xiàng)目業(yè)績表；（2）以上業(yè)績的證明材料（合同、證書及其它相關(guān)證明材料）。7、招標(biāo)文件要求提供的其他文件和資料。二、物業(yè)管理方案編制說明1、應(yīng)另冊(cè)提供；2、編制內(nèi)容及順序詳見附件10；3、密封與標(biāo)志詳見第二章第 13.2 款。附件1投 標(biāo) 保 函致臨湘市富臨小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

37、:1、我方將接受并遵守招標(biāo)文件所規(guī)定的各項(xiàng)條款。2、一旦我方中標(biāo)，我方保證從項(xiàng)目目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全方位的有效管理，使項(xiàng)目管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。3、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知和本投標(biāo)文件構(gòu)成將構(gòu)成約束我們雙方簽訂的合同。4、我方的金額為人民幣 叁萬 元（以文字表述）的投標(biāo)保證金與本投標(biāo)函同時(shí)遞交。投標(biāo)人名稱： （全稱并加蓋公章） 投標(biāo)人法定代表人（或授權(quán)代理人）： （簽字或蓋章）投標(biāo)人代表： （簽字） 地 址： 電 話： 傳 真： 日 期： 年 月 日附件2資格證明文件（由投標(biāo)人出具的有關(guān)證明文件）（1）經(jīng)年檢合格的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、經(jīng)年檢合格的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書（副本）復(fù)印件。（2）其他

38、證明文件：所承擔(dān)的物業(yè)管理的項(xiàng)目合同或獲得物業(yè)管理優(yōu)秀或示范項(xiàng)目稱號(hào)的證書復(fù)印件；物業(yè)管理人員的學(xué)歷證書、技術(shù)職稱證書（如有的話）、崗位證書等招標(biāo)文件要求提供的復(fù)印件。附件 33.1 法定代表人資格證明書單位名稱 : 地址 : 姓名 : 性別: 年齡: 職務(wù)： 系 的法定代表人。投標(biāo)人：（全稱并加蓋單位公章）日期： 年 月 日3.2 授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明 : 我 （姓名）系 （投標(biāo)人） 的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 (單位名稱)的 為我公司代理人 , 以本公司的名義參加 （招標(biāo)單位）的 前期物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)。代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判、簽署合同過程中所簽署的一切文件和處理與之有

39、關(guān)的一切事務(wù),我均予以承認(rèn)。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。代理人 ： （簽字或蓋章） 性別： 年齡： 單位 : 部門 : 職務(wù) : 投標(biāo)人：（全稱并加蓋單位公章）法定代表人：（簽字或蓋章） 日期： 年 月 日附件 4物業(yè)管理業(yè)績表投標(biāo)人承擔(dān)的住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目清單項(xiàng)目名稱業(yè)主名稱及電話物業(yè)管理方式建筑面積(m2)合同情況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員工人數(shù)備注簽約時(shí)間管理年限法定代表人或授權(quán)代表簽字 :_注：業(yè)績中應(yīng)指明所承接項(xiàng)目的物業(yè)管理方式、建筑面積等必要的數(shù)據(jù),例：項(xiàng)目屬居住類物業(yè)或收益類物業(yè)等，本次招標(biāo)人可能會(huì)對(duì)其中項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場考察。附件 5物業(yè)管理優(yōu)秀或示范項(xiàng)目業(yè)績表所承接物業(yè)管理項(xiàng)目獲得稱號(hào) ( 獲獎(jiǎng)

40、 ) 情況項(xiàng)目名稱稱號(hào)名稱（級(jí)別）（國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)）獲獎(jiǎng)日期注：應(yīng)附上稱號(hào)（獎(jiǎng)勵(lì)）證書或文件的復(fù)印件（加蓋企業(yè)公章），方予認(rèn)可。附件6投標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況表注冊(cè)資金資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)凈資產(chǎn)成立時(shí)間注：貨幣單位為人民幣萬元。法定代表人或授權(quán)代表簽字 :_附件 7投標(biāo)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)方框圖法定代表或授權(quán)代表簽字 附件8擬定管理處主任姓名出生年月性別聯(lián)系電話崗位證書文化程度專業(yè)職務(wù)職稱主要工作經(jīng)歷備注附件 9投標(biāo)人認(rèn)為需要提供的材料投標(biāo)人可根據(jù)自身情況填寫認(rèn)為必要的內(nèi)容。附件 10物業(yè)管理方案（另冊(cè)提供）說明物業(yè)管理方案不得體現(xiàn)投標(biāo)人名稱、管理人員姓名和物業(yè)管理項(xiàng)目名稱等，其內(nèi)容包括但不限

41、于以下內(nèi)容：1. 分析本物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)通過對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析，綜合其布局、功能上的特點(diǎn) , 列出管理上的難點(diǎn) , 提出相應(yīng)的管理措施。2. 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式質(zhì)量管理目標(biāo),是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效率、經(jīng)濟(jì)效率、環(huán)境效率、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。管理方式,是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實(shí)行“一體化管理”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、推行 ISO9000 質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作等方式。3. 擬定管理服務(wù)內(nèi)容包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期

42、間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)、實(shí)質(zhì)運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容 , 大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等項(xiàng)服務(wù) , 內(nèi)容力求周詳。4. 物質(zhì)裝備計(jì)劃本著合理配置、保障使用的原則,對(duì)員工住房、辦公用房以及各類設(shè)備和用具,擬出一個(gè)周密的計(jì)劃,計(jì)劃中應(yīng)確切列出所需住房具體標(biāo)準(zhǔn)、入住人員、物品分類單價(jià)及金額。5. 管理人員配備根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員，力求精簡高效，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱（技術(shù)人員）、用工類型上均要按一定比例配置。對(duì)各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。注：其內(nèi)容應(yīng)與附表 3 有關(guān)內(nèi)容相對(duì)

43、應(yīng),但不得體現(xiàn)具體人名和公司、項(xiàng)目名稱。 6. 管理規(guī)章制度包括管理單位員工內(nèi)部制度和約束各方的外部制度，各項(xiàng)制度均要以法律為準(zhǔn)繩,以地方政府相關(guān)法律為依據(jù),結(jié)合實(shí)際而定，使之具有合法性、實(shí)用性和可操作性,也才能產(chǎn)生約束力。7. 檔案建立與管理的設(shè)立應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案管理流程,系統(tǒng)收集資料、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表、小區(qū)榮譽(yù)等各類資料進(jìn)行整理、分類、編目進(jìn)入電腦儲(chǔ)存,以備檢查利用。8. 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算根據(jù)招標(biāo)文件中提供的數(shù)據(jù),以及實(shí)地考察了解到的情況進(jìn)行測算, 制定經(jīng)費(fèi)收支測算表。9. 提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，投標(biāo)者可實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)承諾等諸方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注：本物業(yè)管理方案由投標(biāo)人自行組織編寫。但必須針對(duì)“第三章物業(yè)管理具體內(nèi)容及要求”中的“二、物業(yè)管理范圍、內(nèi)容及要求”,提出可行的方案，以保證若中標(biāo)，該項(xiàng)目能按招標(biāo)文件要求得以實(shí)施。物業(yè)管理方案注：用于物業(yè)管理方案外層包封面。物業(yè)管理方案（正本）注：用于物業(yè)管理方案（正本）外層包封面。物業(yè)管理方案（正本）注：用于物業(yè)管理方案（正本）封面。物業(yè)管理方案（副本）注：用于物業(yè)管理方案（副本）外層包封面。物業(yè)管理方案（副本）注：用于物業(yè)管理方案（副本）封面。