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1、合 肥 學 院HE FEI XUE YUAN工程經(jīng)濟分析與決策課程設計-某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價2015年12月8號某房地產(chǎn)項目財務評價項目概款此房地產(chǎn)開發(fā)項目位于合經(jīng)區(qū)錦繡大道北、清潭路西、云際路南，建設內容為住宅、商業(yè)，占地面積82000平方米（123畝），建筑容積率2.88：1，建筑面積為260000平方米，建設期為3年，銷售期為3年。1 投資估算1 建設投資估算（包括土地費用，前期工程費，建筑安裝工程費，管理費，財務費，開發(fā)期稅費，其他費用和不可預見費用等）1）土地費用：1000萬元/畝*123=123000萬元2）建安工程費：1800元/平方米*260000=46800萬元3）前期工

2、程費：46800萬元*5%=2340萬元4）基礎設施費：46800萬元*3%=1404萬元5）公共配套設施費：46800萬元*3%=1404萬元6）開發(fā)期間接費：51948萬元*5%=2597.4萬元7）不可預見費：177545.4萬元*4%=7101.82萬元8）管理費用：177545.4萬元*5%=5326.36萬元建設投資估算費用=1+2+3+4+5+6+7+8=189973.58萬元2 建設期借款利息估算 項目貸款100000萬元，年利率6.65%，采用在運營期內等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年50000萬元，第二年30000萬元，第三年20000萬元，每年的借款發(fā)生在年

3、中。建設期利息的計算：Q1=（P0+0.5*50000）*6.65%=1662.5萬元Q2=（Q1+P1+P0+0.5*30000）*6.65%=4433.06萬元Q3=（Q1+Q2+P1+P2+0.5*20000)*6.65%=6380.32萬元建設期利息=Q1+Q2+Q3=12475.88萬元建設期借款利息估算如下表一：1 建設期借款利息（萬元）序號項目/年份1234建設期利息累計1年初累計欠款051662.586095.56112476.182當年借款5000030000200003當年應計利息1662.54433.066380.3212475.884年末欠款累計51662.586095

4、.56112476.18 則建設投資金額=189973.58+12475.88=202449.46萬元（其中自有資金為102449.46萬元，貸款100000萬元，自有資金所占比例=102449.46/202449.46=50.6%，大于要求規(guī)定）。長期借款還款計劃表如下表二：2 長期借款還款計劃表（萬元）序號項目/年份4561年初累計貸款112476.1874984.1237492.062本年應付利息7479.674986.442493.223本年應付本金37492.0637492.0637492.064期末欠款余額74984.1237492.060建設投資估算表三：3建設期投資估算表（萬元

5、）序號工程費用名稱費用合計1土地使用權出讓金1230002建安工程費468003前期工程費23404基礎設施費14045公共配套設施費14046開發(fā)期間間接費2597.47不可預見費7101.828管理費用5326.369財務費用12475.88合計（1-9）202449.462 資金籌措 本項目總投資額為202449.46萬元，固定資產(chǎn)中100000萬元采用銀行貸款解決，因此資本金投入額為202449.46100000=102449.46萬元，固定總投資分3年投入，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，不足部分全部用資本金投資。項目總投資使用計劃與資金籌措如下表四序號項目12

6、31總投資101224.7360734.740489.891.1建設投資99562.2356301.6434109.571.2建設期利息1662.54433.066380.322資金籌措101224.7360734.740489.892.1項目資本金51224.7330734.8420489.892.2債務資金51662.534433.0626380.322.2.1用于建設投資5000030000200002.2.2用于建設期利息1662.54433.062680.32三 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 1營業(yè)收入，營業(yè)稅金及附加的計算 1）按合理房價計算，將該項目房價定位平均20000元/平方

7、米 2）在三年經(jīng)營期內，第一年售出50%，第二年售出30%，第三年售出20%（假設其房屋全部出售）則： 第一年營業(yè)收入：260000*50%*20000=260000萬元 第二年營業(yè)收入：260000*30%*20000=156000萬元 第三年營業(yè)收入：260000*20%*20000=104000萬元 總營業(yè)收入為=260000+156000+104000=520000萬元2，銷售費用測算 銷售費用指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費，約為銷售收入的2%3%； （2）銷售代理費，約為銷售收入的1.5%2%

8、； （3）其他銷售費用，約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%6%。取5%。第一年銷售費用：260000*5%=13000萬元第二年銷售費用：156000*5%=7800萬元第三年銷售費用：104000*5%=5200萬元則總成本估算成本如下表五：5 總成本費用（萬元）序號項目/年份2017201820191財務費用7479.674986.442493.222銷售費用13000780052003建設費用67483.1567483.1567483.154總成本費用87962.8280269.5975176.373，營業(yè)稅金及附加估算銷售稅金及附加為銷售收入的5.5

9、%，包括營業(yè)稅，城市維護建設費，教育費附加。則 第一年營業(yè)稅金及附加稅=260000*5.5%=14300萬元 第二年營業(yè)稅金及附加稅=156000*5.5%=8580萬元 第三年營業(yè)稅金及附加稅=104000*5.5%=5720萬元利潤與利潤分配表如下表六：6 利潤與利潤分配表（萬元）（所得稅率為25%）序號項目/年份2017201820191營業(yè)收入2600001560001040002營業(yè)稅金及附加14300858057203總成本費用87962.8280269.5975176.374利潤總額157737.1867150.4123103.635所得稅39434.316787.65775.

10、916凈利潤118302.8850362.8117327.72四，財務評價該項目的基準折現(xiàn)率為8%，現(xiàn)金流量如下：1） 項目投資現(xiàn)金流量表如下表七：項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）（基準收益率8%）序號項目/年份1234561現(xiàn)金流入2600001560001040001.1營業(yè)收入2600001560001040002現(xiàn)金流出101224.7360734.740489.892730016380109202.1建設投資101224.7360734.740489.892.2銷售費用13000780052002.3營業(yè)稅金及附加14300858057203凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-

11、40489.89232700139620930804所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.93-34270.64181200.7100022.7960688.235所得稅前累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.66-191371.3-10170.689852.19150540.426調整所得稅39434.316787.65775.917所得稅后凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89174649.7122832.487304.098所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-101224.73-161959.43-202449.32-27799.62950

12、32.78182336.879所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.92-34270.64135997.6387996.3757540.5110累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.65-191371.29-55373.6632622.6190163.12該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt=4+27799.62/122832.4=4.23年該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt=4+55373.66/87996.37=4.63年項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV=150540.42萬元項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV=90163.12萬元項目投資內部收益率（稅前）IRR=2

13、1%項目投資內部收益率（稅后）IRR=13%2） 項目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：8 項目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）項目/年份123456現(xiàn)金流入260000156000104000營業(yè)收入260000156000104000現(xiàn)金流出101224.7360734.740489.89111706.0375646.156681.19項目資本金101224.7360734.740489.89借款本金償還37492.0637492.0637492.06借款利息支付7479.674986.442493.22固定投資貸款利息7479.674986.442493.22銷售費用1300078005200營業(yè)稅金及

14、附加1430085805720所得稅39434.316787.65775.91凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89148293.9780353.947318.81累計凈現(xiàn)金流量-101224.73-161959.43-202449.32-54155.3526198.5573517.36凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-55875.92-34270.64115474.7357564.9731186.95累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-101224.73-157100.65-191371.29-75896.56-18331.5912855.36該項目靜態(tài)投機回收期：Pt=3+20

15、2449.32/148293.97=4.37年該項目動態(tài)投資回收期：Pt=3+191371.29/115474.73=4.66年項目資本金財務凈現(xiàn)值 NPV=12855.36萬元項目資本金財務內部收益率 IRR=2%五，不確定分析 1，盈虧平衡分析盈虧平衡分析主要是計算盈虧平衡點BEP。盈虧平衡分析計算如下表九：序號項目/年份4561總成本費用87962.8280269.5975176.372營業(yè)收入2600001560001040003營業(yè)稅金及附加1430085805720BEP%39.33%56.95%77.78%從盈虧平衡分析表中可知，第一年的銷售額達到設計綱領的39.33%，以后兩年

16、平均銷售額達到設計綱領的67.37%，項目就可以保本。2. 敏感性分析 由于本項目計算期較短，相對于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項目僅選營業(yè)收入與經(jīng)營成本兩個因素進行敏感性分析，且敏感性分析只針對項目總投資進行。敏感性分析結果如下表十：表10 敏感性分析表項目序號1234567NPVIRR項目序號1營業(yè)收入增加5%27300016380010920012凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89161293.9788153.952518.81￥33,708.7115%23營業(yè)增加增加10%28600017160011440034凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734

17、.7-40489.89174293.9795953.957718.81￥51,849.5318%45營業(yè)收入減少5%2470001482009880056凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89135293.9772553.942118.81￥-2,572.937%67營業(yè)收入減少10%2340001404009360078凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89122293.9764753.936918.81￥-20,713.754%89經(jīng)營成本增加5%117291.331579428.40559515.2495910凈現(xiàn)金流量-101224.

18、73-60734.7-40489.89142708.668576571.59544484.7505￥7,102.419%1011經(jīng)營成本增加10%122876.63383210.7162349.3091112凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89137123.36772789.2941650.691￥-1,363.068%1213經(jīng)營成本減少5%106120.728571863.79553847.13051314凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89153879.271584136.20550152.8695￥24,033.3613%1415經(jīng)營成本減少10%100535.42768081.4951013.0711516凈現(xiàn)金流量-101224.73-60734.7-40489.89159464.57387918.5152986.929￥32,498.8414%16從分析結果來看，營業(yè)收入比經(jīng)營成本更敏感些，因此，在項目投產(chǎn)后，應重點控制經(jīng)營成本。汪昌權2015年12月8號