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1、前期物業(yè)管理工作計劃物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入的具體工作計劃：1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施；2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據(jù)*的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局

2、是否合理實用，是否留有死角。4、檢查機電設備的配臵是否合理。5、收集整理合同文件和技術檔案資料。6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；8、制定物業(yè)管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時間表；9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發(fā)商審批執(zhí)行；11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設備情況及業(yè)主使用功能的要求，

3、擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點：產(chǎn)權產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編圖紙資料及設備使用操作手冊供貨商/承建商的培訓政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照鑰匙專用工具和備品備件遺留問題的確認和解決時限保修安排（電話聯(lián)絡單）電、水、氣表的抄讀確認資產(chǎn)/材料/工具問題問題的原因已造成或將造成的后果解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）時間限制要求13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；14、相應文件及表格的設計、印

4、刷和使用；15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。二、前期主要服務質量標準（一）、基本要求1、前期服務與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務關系。2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。（二）、房屋管理1、對房屋公

5、用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修。3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。4、按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象

6、的，及時勸阻并報告有關主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。（三）、共用設施設備維修養(yǎng)護1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內，到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。4、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維修人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計

7、劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。9、對配電柜、空調待各類設備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。（四）、公共秩序維護1、小區(qū)北出入口實行7：00-19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。2、對重點區(qū)域、重點部位每3小

8、時至少巡查1次。3、車輛停放有序。小區(qū)進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告有關部門，并協(xié)助采取相應措施。6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。7、全小區(qū)實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。（五）、保潔服務1、生活垃圾每日清運1次。2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。3、小區(qū)內公

9、共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務1、對綠化區(qū)域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內所有的綠化花木負責，成活率要達95以上。2、保證小區(qū)所有綠化設施完好，對小區(qū)內綠化區(qū)域進行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護），對一切破壞綠化的行

10、為給予制止。3、負責小區(qū)綠化區(qū)域內的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。（七）、收發(fā)服務1、報紙、雜志、信函發(fā)放準確及時。2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發(fā)放準確及時，無錯發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓及管理一、人員配備物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗，結合小區(qū)實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。二、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執(zhí)

11、行制度并達到目標的手段，也是物業(yè)管理處能否實現(xiàn)管理目標的一個重要保證。1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。3、作風建設：根據(jù)員工工作性質，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時，應做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。四、“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系標準1、三全四保1.1為更好實現(xiàn)公司各物業(yè)點“天天是精品”的管理目標，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四?！保ū０病⒈?、保

12、綠、保設備）的總體要求，制訂本標準。1.2本標準規(guī)定了基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。1.3本標準適用于公司參與管理的所有物業(yè)點。2.基礎管理2.1接管驗收手續(xù)齊備。2.2實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。2.3與建設單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。2.4建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定。2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。2.6業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責。2.7各物業(yè)點制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實施方案。2.8建立健全各項管理制度、各

13、崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。2.9管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹。2.10應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2.11在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。2.12房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。2.14建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。2.15

14、定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上。2.16建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區(qū)內門廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，并統(tǒng)一有序。3.2無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3.3建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設臵，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患

15、或破損。3.5空調安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。3.6封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。3.7樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。3.9房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。3.10設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。4.共用設備管理4.1綜合要求4.1.1制訂設備安全運行、崗位責任制、定期

16、巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。4.1.2設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。4.1.3配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。4.1.4設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。4.2供電系統(tǒng)4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。4.2.2制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。4.2.3備用應急電源可隨時起用。4.3弱電系統(tǒng)4.3.1按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4.3.2監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。4.4消防系統(tǒng)4.4

17、.1消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。4.4.2消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。4.4.3組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。4.4.4訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。4.4.5裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。4.4.6服務區(qū)域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。4.4.7各住用戶消防、用電有嚴格的管理規(guī)定，室內電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。4.5電梯系統(tǒng)4.5.1電梯準用證、年檢合格

18、證、維修保養(yǎng)合同完備。4.5.2電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。4.5.3轎廂、井道、機房保持清潔。4.5.4電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。4.5.5運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。4.5.6運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。4.5.7貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。4.6給排水系統(tǒng)4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。4.6.2設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。4.6.3按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作

19、人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。4.6.5限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。4.6.6排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。4.6.7遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。4.6.8制定事故應急處理方案。4.7空調系統(tǒng)4.7.1中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。4.7.2中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。4.7.3制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案。4.8供暖供氣系統(tǒng)4.8.1鍋

20、爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.8.3北方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16。5.共用設施管理5.1共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。5.2共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。5.4廣場、大廈、停車場范圍內的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理6.1服務區(qū)域內實行24小時值班及巡邏制度。6.2有專業(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務區(qū)域內的環(huán)境，文明值勤訓練有素言語規(guī)范認真負責。6.3結合服務區(qū)域內的特點，制訂安全防范措施。6.4進出服務區(qū)域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，

21、不影響行人通行。6.5停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。6.6室內停車場管理嚴格，出入登記。6.7非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。6.8危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理7.1環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。7.2清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。7.3垃極日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。7.4管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。7.5廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合

22、衛(wèi)生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。7.6無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。7.7排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。7.8對有毒、有害垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理8.1綠地無改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。8.2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。8.3綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。8.5農(nóng)藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。9.精神文明建設9.1全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區(qū)域內的各項管理規(guī)定。9.2相關服務區(qū)域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。9.3管理區(qū)域內的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件。9.4相關區(qū)域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。9.5創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設。10.管理效益10.1物業(yè)管理服務費用收繳率98以上。10.2提供便民有償服務，開展多種經(jīng)營。10.3物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。五、物業(yè)管理檔案的收集在小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。