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1、萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 1 統(tǒng)一技術標準統(tǒng)一技術標準 （2011 版）版） 編制 中心研發(fā)部日期 2011 年 12 月 30 日 校對日期 審核日期 批準日期 修訂記錄 日日 期期修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修改內容修改內容修改人修改人校對人校對人審核人審核人批準人批準人 參加討論認定人員參加討論認定人員： 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 2 目錄目錄 總則總則 第一部分第一部分 總圖設計總圖設計 第一章 規(guī)模等級.模式與主要配套指標 第二章 總平面規(guī)劃要點 第三章 公共設施規(guī)

2、劃要點 第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點 第五章 小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點 第二部分第二部分 建筑專業(yè)建筑專業(yè) 第一章 萬科現(xiàn)有風格純化 第二章 住宅技術要求 第三章 會所技術要求 第四章 配套商業(yè)技術要求 第五章 地下車庫技術要求 第六章 建材選用標準 第三部分第三部分 結構專業(yè)結構專業(yè) 第一章 各類建筑的結構形式及材料限額標準 第二章 結構設計總則 第三章 材料選用范圍 第四章 各類建筑的具體要求 第五章 填充墻中構造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求 第四部分第四部分 給排水專業(yè)給排水專業(yè) 第一章 住宅技術要求（未含超高層） 第二章 會所技術要求 第三章 配套商業(yè)技術要求 第四章 地下車庫技術要

3、求 第五部分第五部分 暖通空調專業(yè)暖通空調專業(yè) 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 3 第一章 住宅技術要求 第二章 會所技術要求 第三章 配套商業(yè)技術要求 第四章 地下車庫技術要求 第六部分第六部分 電氣專業(yè)電氣專業(yè) 第一章 住宅技術要求 第二章 會所技術要求 第三章 配套商業(yè)技術要求 第四章 地下車庫技術要求 第七部分第七部分 室內專業(yè)室內專業(yè) 第一章 會所技術要求 第二章 住宅公共部位技術要求 第三章 營銷樣板房技術要求 第四章 精裝修房技術要求 第八部分第八部分 景觀專業(yè)景觀專業(yè) 第一章 景觀等級分類 第二章 景觀構成 第三章 不

4、同風格景觀要求 第四章 景觀設計要求 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 4 總則總則 一、編制目的一、編制目的 1.結合萬科房地產(chǎn)集團獨有的開發(fā)模式和經(jīng)驗，通過對國家標準未涉及到的總結提煉形成 了萬科住宅統(tǒng)一技術標準。本標準針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編制， 作為設計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。 2.該標準將作為集團項目設計、施工等工作的技術依據(jù)，與成本標準、營銷標準共同構成 萬科產(chǎn)品標準。 3.該標準每年修訂一次，由研發(fā)中心負責起草、修訂，技術決策小組審核，各相關中心、 項目公司執(zhí)行。 二、適用范圍二、適用范圍 本措施適

5、用于萬科地產(chǎn)集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產(chǎn)集團開發(fā)項目的設計施工 單位，在施工中應按照本措施和當?shù)氐南嚓P規(guī)定及技術標準，統(tǒng)一現(xiàn)場施工程序化做法， 提高住宅開發(fā)綠化建造質量。 三、三、總設計要求總設計要求 1.施工圖設計單位應作為設計總包，配合市政設施配套專項設計，匯總管網(wǎng)綜合圖；配合 各設備專業(yè)廠商完成專項設計；配合室內外精裝修等專項設計，完成審核，并蓋章出圖。 同時包括各項專業(yè)廠家二次設計的審核工作。 2.正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。 3.方案設計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。 4.住宅結構專業(yè)應當按照戶型要求進行結構優(yōu)

6、化 5.方案設計單位及其施工設計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標明雨水管， 陽臺落水管的位置。 6.建筑專業(yè)要協(xié)調各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達開關、插座、管井、箱、柜、雨水 口、地漏、潔具、集水坑等的定位。 7.管線綜合與景觀設計要同步進行，密切聯(lián)動。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 5 第一部分第一部分 規(guī)劃總圖設計規(guī)劃總圖設計 第一章第一章 規(guī)模等級規(guī)模等級. .模式與主要配套指標模式與主要配套指標 1.規(guī)模等級 分類規(guī)范類型人口規(guī)模(人)戶數(shù)(戶)用地規(guī)模(公頃)建筑規(guī)模(萬平 方米) 城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模1

7、0-20 萬3.06 .4 萬.150200-300 城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5 萬1.01.6 萬60-15060-150 城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模1.2-1.8 萬0.40.6 萬20-3030-50 2.超級大盤規(guī)劃結構 分類布局結構物業(yè)基本單位網(wǎng)狀道路形態(tài) 高開放性布局片區(qū)+組團級街坊組團級街坊 (6-12 萬) 城市主次干道組團級道路 (寬度借鑒小區(qū)級道路) 中開放性布局片區(qū)+小區(qū)級街坊 小區(qū)級街坊 (15-30 萬) 城市主次干道小區(qū)級道路 低開放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團小區(qū)城市主次干道居住區(qū)級路 3.道路等級 分類距離(米)道路紅線或建筑控制線之間(米)路面寬度(米)通行模

8、式 城市主次干道0.7-1.5km30-50 米3.75mx4(6)過境 居住區(qū)級道路 紅線20m9-12過境 小區(qū)級道路 建筑控制線間10 或 14(采暖區(qū))6-9過境或非過境 組團級道路 建筑控制線間8 或 10(采暖區(qū))3-5非過境 宅間小路 -2.5 非過境 4.配套商業(yè)等級 分類基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)基本設置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài) 大型商業(yè)中心 （超級大盤） 6-12 萬平米大型商場+步行街區(qū)+ 酒店/酒店公寓 購物中心、超市、百 貨店，文化娛樂、餐 飲 旅游、金融服務、圖 書報刊、郵電業(yè) 中等商業(yè)中心 （中等大盤） 2.5-3 萬平米中型商場+步行街區(qū) +(酒店/酒店公寓) 超市、便利店、

9、醫(yī)藥 店，菜市場、餐飲 生活服務、圖書報刊、 郵電業(yè) 街坊商業(yè) （普通大盤） 總建筑面積的 8-15% 沿街商鋪或沿街商業(yè) 內街 便利店、餐飲店，生 活服務業(yè) 對 10 萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可 5.會所面積與數(shù)量 項目規(guī)模會所總面積單個會所面積與數(shù)量備注 超級大盤S 總建 x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設置 1 個 中等大盤S 總建 x0.07-0.104000-6000;每個居住區(qū)規(guī)模設置 1-2 個 普通大盤S 總建 x0.10-0.15 3000-5000;1 個 有五星級酒店和大型 商業(yè)中心，可折減相 應功能面積 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團

10、有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 6 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 7 第二章第二章 總平面規(guī)劃要點總平面規(guī)劃要點 1.要有分期分區(qū)建設圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應的景觀范圍。 2.圖紙要充分清楚表達各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位） 、廣場、 消防車道及消防登高面設計 的關系。 3.地形復雜的基地，應做好豎向設計、排水系統(tǒng)設計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口 之間的豎向處理。場地排水設計，做到簡潔通暢；盡量使用暗溝組織場地的排水系統(tǒng)， 確需使用明溝時，需減

11、少對環(huán)境的影響。 4.總平圖要明示各種配套設施的位置和指標（如物業(yè)用房、物業(yè)崗亭及物業(yè)名稱背景墻、 衛(wèi)生站、居委會、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫等） ?；S池、 隔油池等的布置應方便檢修和使用。 5.應特別注意進排風井、排煙井、設備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建 （構）筑物的位置、體量與立面設計，美觀實用。 6.項目公司應現(xiàn)場實測市政部門提供的各管網(wǎng)接口的坐標和標高，無誤后提供設計。對小 區(qū)內綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風井等設于隱蔽處或結合景觀 設計綜合處理。 7.高端項目尤其別墅類要注重顧客心理:01 首層樓面標高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主

12、忌諱投訴;02 高低起伏通過景觀來做;03 坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑,保證南低北高。 8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結構。 第三章第三章 公共設施規(guī)劃要點公共設施規(guī)劃要點 1.設備用房應在規(guī)劃設計階段權衡設計、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡 量考慮結合地下車庫布置；必須布置在地上時，應避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應對 周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應設置合理的路徑供工作人員進出設 備用房。 2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會所地下室，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布 置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應在不影響小區(qū)功能

13、布局的前提下，布置在 便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應減少對小區(qū)的影響。 3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務室、客戶 接待室，一般結合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設計。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 8 4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉庫應應避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結合 地下室空間設置。 5.總控室應與消防控制室結合布置，在滿足消防要求的前提下應便于小區(qū)管理和使用。 6.垃圾房應設在小區(qū)的最小風向的上風向和較隱蔽的位置以減少對住戶的干擾。 （其面積由 住戶

14、數(shù)量來計算決定，一般不小于 6 平方米） ，與住宅距離不宜小于 10 米，外部與道路相 連；應設給水點和地漏，其地面及內壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設施、 排氣通風設施和照明設施（設計過程中應確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃 圾收集設備） 。 7.垃圾房的地面標高設計應考慮垃圾的轉運方式：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求； 壓 縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面 1.5 米且層高不小于 4.5 米。進出口的門應考慮耐久 性。 10.公共洗手間是提供給小區(qū)內活動或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置 在首層較為隱蔽的位置；其數(shù)量與選點應考慮距離因素保證使用者能方便地使

15、用；其使用 要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。 9.崗亭位置確定時應該充分考慮人行、車行的進出口關系，造型應與小區(qū)形象相適，配備 電話、網(wǎng)絡、空調、照明等設施；各主要出入口崗亭宜設衛(wèi)生間；讀卡器位置應與崗亭同 側，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應設置遮雨設施。 第四章第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點 一營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點一營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點 1.選址應盡量布置在城市人流往返較多處，以達到吸引人流、增加拜訪量的要求。 1.1 選址應靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。 1.2 選址應靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。 1.3 項目地塊周邊有景

16、觀資源時，選址應盡量臨近自然景觀。 1.4 一般會所宜與主次出入口結合布置。 1.5 地塊條件為以上 4 種情況綜合時，應按 1、2、3、4 的順序優(yōu)先考慮。 2.營銷體驗區(qū)一般包括會所兼售樓處，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。 2.1 營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 9 2.2 樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從 而為后期開發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調整提供實質性依據(jù)。 2.3 樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價值最高的住宅

17、類型集中。 3.營銷體驗區(qū)總體造價宜高出項目平均成本 30% -50%。 二會所兼售樓處規(guī)劃要點二會所兼售樓處規(guī)劃要點 1.會所及室外場地占地面積應控制在 3000-5000 m2左右。 1.1 如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園） ，或者會所周圍設置網(wǎng)球場，室 外大型泳池，則另外增加相應場地面積。 1.2 如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應減小前廣場面積。 1.3 會所前廣場面積不宜小于 1500 平米，進深不宜小于 30 米，寬度不宜小于 50 米。 2.售樓處應盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻 LOGO 標識應醒目、清晰。 3.停車：售樓處室外應設

18、置 15-30 個停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。 4.廣場：售樓處室外應布置面積不小于 600 M2 的硬質廣場，用于 SP 活動使用，也可以做 成景觀淺水池形式（SP 活動時把水抽干作為廣場使用） ；廣場可不占用售樓處用地，而是暫 時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設計。 5.景觀：通向售樓處主入口的道路應布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組 織。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。 第五章第五章 小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點 一、基本原則 1、 人車分流。 2、 人行便捷。 3、 車行通而不暢。 4、 高效，人車流基本不發(fā)生紊流，

19、合并，沖突，交叉。 5、 要與景觀、建筑、管線良好的組織起來。 6、 主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過計算、檢驗、復核、審定。 二、基本設計措施與設計手法 詳見總圖附錄 01。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 10 附錄附錄 01小區(qū)內交通系統(tǒng)設計手法小區(qū)內交通系統(tǒng)設計手法 1、主次入口宜開于城市次干道。 2、從入口起即做人車分離。可采用大小門、隔離欄予以劃分。對于整體上抬式人車分流可 用臺階及扶梯劃分。 3、路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。 外圍式 在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車

20、流導入外圍的地庫入口，或導入組團 的外圍入口。而內部只允許人流通行。 串聯(lián)組團式 對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求?？刹捎么?lián)組團式。將車行到分隔及 串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組團內做到人車分流。 分割管理式 對于消防規(guī)范強制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質異化，平時車輛 不允許通行，以做到人車分流。 整體上抬式 可結合成本及市場考慮，將小區(qū)內的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū) 入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達到人車分流目的。 4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉 的人

21、行景觀小道。 5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品 質下降。 6、由第 3 條在大的方面已經(jīng)防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設置交通 標示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時 調節(jié)。水系、臺階等景觀軟阻隔。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 11 外圍式路網(wǎng)串聯(lián)組團式路網(wǎng) 整體上抬式路網(wǎng)分割管理式路網(wǎng) 車行要通而不暢防止人車流混雜 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 12 第二部分第二部

22、分 建筑專業(yè)建筑專業(yè) 第一章第一章 萬科現(xiàn)有風格純化與提升萬科現(xiàn)有風格純化與提升 風格體系地中海官邸風格地中海田園風格森海灣度假風格 風格特點典雅華貴.細部豐富舒緩浪漫.追求質樸與手工感 明快浪漫.熱帶休閑 紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍瓦 出檐深遠，裝飾繁細出檐中等，裝飾簡潔出檐較小，裝飾極潔 凹凸有致，變化較規(guī)則。 多用細膩線腳，雙短列柱， 古典柱式，組合窗套，浮 雕，壁柱拱廊等要素。墻 體顏色淺黃，飽和度中， 明度較高。 通過屋頂變化，退臺，陽臺穿 插等手法形成參差錯落的豐富 體形變化；線腳.窗套較為簡潔； 墻體顏色中黃，飽和度較低 （較高亦可） ，明度較低。 屋頂變化豐富；陽角，陽臺 窗洞

23、輪廓圓潤；白色墻體熱 反射性好。宜提倡單體簡潔， 群體高低錯落有致，整體變 化豐富的建筑形象藝術。 外飾特點 主墻體為涂料；1-3 層為暖 色砂巖或頁巖基座，基座 普通段宜 1.5-2 層，八角陽 臺或客廳陽臺，交通核處 可考慮局部 3 層，形成變 化；宜采用水平錯縫規(guī)則 貼法，垂直宜寬窄相間； 勒腳可考慮采用蘑菇石或 與基座相同；石材與涂料 交界處宜采用線腳過渡。 頂層露臺可考慮木質或仿 木花架，顏色為深栗色。 主墻體為涂料，1-2 層基座可 考慮借鑒托斯卡納風格，采用 天然石材或文化石，為考慮施 工效果，一般宜相對規(guī)則。根 據(jù)體形變化，可采用 2 種石材 形成肌理變化；根據(jù)閣樓，八 角亭處

24、可考慮基座與主體皆作 石材，形成穿插變化；主墻體 涂料根據(jù)體形變化顏色可采用 同色系 2 種顏色，一般分界處 為外墻陰腳部分。花架類似官 邸風格。 主墻體為涂料；1-3 層局部突 出部為可考慮采用天然石材， 結合深色木質花架，作為中 介材料，以與周圍綠色植物 取得更加和諧的關系。勒腳 周圍宜采用灌木遮擋，以避 免排水溝對建筑形象與景觀 形象的破壞。同時基墻排水 溝可不用考慮作特殊裝飾處 理。 =裝修特點 硬裝華貴，墻體多用木裝 飾板，大理石壁柱，臺盆 等。線腳細膩，天棚多做 吊頂；軟裝古典華貴。 硬裝簡潔，公共部分多為中黃 色涂料，局部房間涂料顏色變 化，色彩飽和度較低；軟裝豐 富，各種壁掛裝

25、飾豐富。 建議采用西班牙田園與東南 亞巴厘島風格的混合體。即 深栗色木材或藤編作為硬裝 重要元素與家具的主要材料。 景觀特點 重點區(qū)域宜考慮采用熱帶 植物，強調坡度變化，道 路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏 密相間，開闔有序。強調 首層住戶的私密性。亭閣 花架雕塑宜采用經(jīng)典歐式 小尺度景觀，較小間距下不感 覺到壓抑。一般宜采用同緯度 氣候區(qū)域常用植物，形成多重 垂直綠化，品種豐富，綠量較 大。通過陶罐，小塊磚石材甬 路，木質或鐵藝小品營造氣氛。 熱帶植被。暴雨強度大，多 為紅沙土，建議土坡為緩， 通過植物的垂直變化形成高 低錯落，起伏有致的形象。 重點區(qū)域考慮大椰王，聚集 處采用榕樹，花池矮墻多用 萬科

26、房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 13 造型?；鹕绞?適用項目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層 適用高度別墅.多高層住宅項目別墅.類別墅海南項目.熱帶休閑風格 標桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬科杭州 歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風格 現(xiàn)有項目世紀城系列（主體風格）軍山.鎮(zhèn)江項目.海門局部海南森海灣項目 第二章第二章 住宅技術要求住宅技術要求 第一節(jié)第一節(jié).住宅外立面設計要點住宅外立面設計要點 1.采用三段式建筑形式，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關系。 2

27、.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細部線腳過渡。 3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細碎。要求廠家根據(jù)建筑門窗表及門窗圖集，根據(jù)施工 工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設計單位復核。 4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。 5.地方規(guī)范要必加外遮陽的項目:應對措施:01 窗扇盡量布置在外墻內側,建議加窗套;02 在窗 外采用織物下拉窗簾式外遮陽,尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換;03 造價便宜。 6雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻 凹進部位或陰角處。雨水管應避免過多彎頭，當遇到建筑腰線或

28、其它突出墻面裝飾物時， 雨水管宜直通。 7陽臺落水管要求：布置在陽臺內側：01 無外裝飾柱時：一般布置在外墻側一邊；陰角陽 臺布置在陰角處；02 有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土 L 型構造柱,上下鋼筋拉結;多 層采用磚砌構造柱,上下鋼筋拉結;落水管布置在 L 型構造柱陰角部位。L 型構造柱內側宜采 用輕質砌塊，將落水管隱藏。 8空調位與空調冷凝水管要求：01.空調位盡量考慮結合陽臺，露臺布置；02.空調位盡量 考慮做到外墻凹進部位或陰角處；03.空調位位于凸窗下，隔板不應采用實體墻面以避免安 裝不便及影響散熱；04.空調位位于平窗下，鐵藝隔板兩側應大于窗套邊 200MM,冷凝立管應 布置

29、在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調冷凝水由室內機冷凝水口沿墻地暗埋 PVC 管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。 9雨水管,陽臺水落管,空調冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制， 但應禁止在白色PVC管材上噴涂顏料，不耐久。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 14 10外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為 12-15MM。 11雙聯(lián)窗設計要求：01 客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02 雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間； 03 南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過 20%；04 雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部 1-2 層即可。 第二節(jié)第二節(jié).公共部分

30、設計要點公共部分設計要點 一首層門廳與門廊空間一首層門廳與門廊空間 1除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。 2單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側設 300 MM混凝土翻邊。入口應設入戶對講機等設施，并應進行無障礙設計。 3單元門不應采用無框玻璃門，開啟扇應設電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應有詳細設計， 型材安全性、玻璃安全性應經(jīng)過專業(yè)計算，并滿足建筑設計的要求。 4住宅入口大堂面積，多層宜為 812 、中高層（18 層以下）宜為 1525 ，高層 （18 層以上）宜位 25-30，大堂面積不包括電梯廳面積。 5入口大堂一般應設置公告欄、信報箱

31、，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3 個單元共 享）宜增設電子顯示屏、服務臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務。 6信報箱的深度應可投放 16 開本雜志，可考慮與奶箱結合布置。在大堂內時，宜考慮外 投內?。耗Ｊ?01.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于 1.5 米；模式 02.箱設在大堂外時需考慮 防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內（參見上海綠城） ；模式 03 信報箱在架空層時，應 有照明；04 雙廳設計：外廳設信報箱，不設門禁，內廳為業(yè)主入口。 7消火栓箱、電表箱等水電設備應避免設在首層大廳的主要視線范圍內，可設于樓梯間內， 但應避開人行主要通道。以上箱體應當采用嵌壁式安裝。 二電梯廳、走廊二

32、電梯廳、走廊 1電梯廳、敞開式過道、走廊應加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料， 找坡(敞開式走廊靠外側可考慮作淺邊溝)并設地漏。外設花池應考慮取水點和排水設施。 2應避免從公共空間跨越或翻爬至戶內，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。 3公共空間應合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設置，消火栓 箱必須采用嵌壁式安裝。 4強弱電井宜合并為 1 個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應利用通道作為檢修面積， 高層豎井凈寬度不宜小于 060M；多層豎井凈寬度不宜小于 035M；管井門寬度設計應保 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計

33、統(tǒng)一 技術標準技術標準 15 證維修操作方便。 5所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即 2100 高度。設備管井應設不少于 100MM高 的門檻，門檻高度應與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯 間疏散防火門顏色一致。 三電梯三電梯 1電梯門口做高差 10-20MM的反坡，防止電梯井進水。 2住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。 3在初步設計和施工圖設計階段，電梯數(shù)量應經(jīng)計算確定。電梯的服務質量應滿足以下要 求：乘客平均等候時間不宜超過 120 秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過 60 秒。 4電梯數(shù)量、容量和速度表 數(shù)量（臺） 標準建筑 經(jīng)濟級常用級舒適級豪華級 額定容量 P

34、（人） 速度 V （m/s） 住宅80-100 戶/臺60-80 戶/臺40-60 戶/臺40 戶/臺8，10，151-2.5 5高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設計；觀景住宅宜考慮設觀光電梯；為了與歐式風格協(xié)調， 不宜采用弧形觀光電梯；高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設計。 四公共樓梯間四公共樓梯間 1單元交通核平面應合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。 1疏散樓梯應盡量考慮自然通風。 2樓梯應注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設吸頂燈，可設置壁燈。 3樓梯間窗戶開啟扇的高度應滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應設護欄。樓 梯間為敞開式時，應采取措施防止臺風時雨水飄

35、入梯間，并設地漏，樓梯間地磚應考慮防 滑。同時應防止從梯間攀爬至戶內的可能性。 4雙跑樓梯間層高 2.90 米，開間控制在 2.60-2.70 米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超 過 6.60 米；電梯前室的寬度控制不宜小于 1.8；電梯井道尺寸設計要求按照選用具體電梯產(chǎn) 品的最小尺寸進行設計，18 層以上宜考慮高速電梯。 五屋面五屋面 1屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時，應滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏 散要求，并預留公共設施檢修通道，私家花園欄桿設計應保證屋面排水暢通。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 16 2屋頂私家花

36、園、露臺應考慮安全防范措施；頂層陽臺應考慮晾衣遮雨設計。 3上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應精細考 慮，屋頂排氣管應做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設計，花架可宜布置室外桌 椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐） 時，應設置相應洞口，避免屋頂空間閉塞。 4上層屋面的雨水不應排入下層私家使用的屋面和露臺。 5機房屋面應設爬梯，便于檢修，爬梯應有防止兒童攀爬的措施。 6屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結構層應有可靠連接。在排氣管 300 范圍內多加一層 柔性防水層。 第三節(jié)第三節(jié).套內空間設計要點套內空間設計要點

37、單體得房率：18 層以上不小于 81%，11-18 層不小于 84%，7-11 層不小于 87%，多層 花園洋房不小于 87%。當設計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當放開。 一套內入口空間一套內入口空間 1入戶門入戶門 1.1 入戶門應具備防盜功能，門洞高不少于 2100MM，門洞寬按兩種考慮，子母門寬 1300MM，單扇門寬 1000MM（門扇凈寬 900MM） 。 1.2 一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設通風裝置。 1.3 入戶門應設墻垛，垛寬不小于 100MM，可能情況下垛寬 200MM。 1.4 入戶門不宜正對居室門，不應正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。 1.5 多層住宅入戶門應避免

38、緊貼樓梯臺階，應留有不少于 300MM的緩沖距離。 2入戶花園入戶花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設置） 2.1 入戶花園根據(jù)設計具體情況宜結構降板 100150MM。 2.2 配電箱可以安裝在花園內合適的墻上。 2.3 入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設施。 3入戶玄關入戶玄關 3.1 套型面積九十平方米以上戶型宜設入戶玄關，并應考慮鞋柜位置，鞋柜深 300MM。 3.2 入戶玄關的走道凈寬度不小于 1200MM， （不包含鞋柜位置） 。 3.3 玄關天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側暗裝照明開關，底邊距地 1.30M；在門開 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)

39、一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 17 啟方向一側安裝對講機，底邊距地 1.30M（如選用掛墻式對講機可只預留標準接線盒 8686MM） ，對講機距門邊的距離宜大于 400MM；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊 距地 0.30M。開關，對講機，住戶弱電分線箱應考慮布置的美觀。 4客廳及餐廳客廳及餐廳 3.1 客廳小二房戶型（90以下）開間不宜小于 3600MM，大兩房及小三房戶型（90-110） 不宜小于 3900MM；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于 4200MM，130 平米以上戶 型不宜小于 4500MM?？蛷d應有良好的朝向或戶外景觀視野。 3.2 客廳布置主家具（組合沙

40、發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于 3000 MM。如考慮設置柜式空調 則不宜小于 4000 MM?？蛷d通往陽臺的落地門不應滿開間布置，至少一側設置寬度不小于 550MM的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數(shù)量。 3.3 客廳、餐廳合設時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風。 3.4 客廳內不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設梁，可采用大板形式。 3.5 無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。 3.6 客廳正/側面設陽臺，進深不宜小于 1500MM。建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做 到 1800 MM以上。 （雙層欄桿，間距 600 MM，作為空調位報建，驗收后將內

41、側欄桿拆除。 ） 3.7 客廳要考慮安裝壁掛式分體空調或柜式分體空調的兩種可能性，并預留相應的電器插座 和冷凝水管，合理設計空調留洞及排水方式。采用分體機，暗裝插座距側墻邊 200300MM，底邊距地 2.02.2M，冷媒管穿墻留洞直徑 80MM，中心距地 2.20M，向外傾 斜 2%。采用空調柜機，暗裝插座底邊高度 0.30M，留洞中心距地 250MM，直徑 80MM，向 外傾斜 2%。 3.8 客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話、網(wǎng)絡插座及電源插座；其他墻面應 保證 3 米之內有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面 0.30M?？蛷d電視柜背景墻 上都應設置 3 個以電源插座

42、，并設置相應的電視電話多媒體寬帶網(wǎng)等插座。安裝高 度應高出電視矮柜（300-400 MM高）100 MM，安裝高度宜底邊距地面 500-600 MM?？蛷d 電視柜背景墻上各種插座宜組合設計，并位于電視的垂直中間線上。 3.9 餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設計。 3.10 餐廳開間凈寬度不宜小于 2400 MM，大三房以上房型凈寬度不宜小于 2700 MM。 5臥室及書房臥室及書房 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 18 5.1 臥室及書房的開間與進深 5.1.1 主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于

43、 3400MM，大兩房及小三房戶型（90- 110）不宜小于 3600MM；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于 3800MM，臥室開間 一般不宜大于 3900MM。 5.1.2 次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于 3200 MM，大戶型不宜小于 3300 MM。 5.1.3 書房與兒童房開間：不應小于 2400 MM和 2700 MM。 5.1.4 臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度X2+床寬+300（考慮抹灰厚度） 5.2 不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。 5.2.1 在外立面設計無需在凸窗下做空調位的情況下，宜采用步入式凸窗，進深宜不小于

44、 600 MM。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。 5.2.2 步入式凸窗窗洞底邊一般距地面 600 MM，如房間考慮設置書寫功能，可設置為 900 高， 內窗臺板宜 800 高且整體澆筑，業(yè)主裝修時可拆除窗下填充墻后可做寫字臺使用。 5.2.3 凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作 25 MM薄壁方管，噴涂黑色。 5.3 臥室開門、開窗位置需結合室內設計的要求考慮家具的合理布置。臥室內均應考慮一定 衣柜位置，大三房以上主臥宜設步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對床開門，如通 過步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門洞高 2100MM，寬 900MM

45、，門垛寬不小于 50。 5.4 主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設計時要嚴格注意。 5.5 書房的家具布置應考慮與插座、網(wǎng)絡接口相一致。 6廚房廚房 6.1 廚房單側布置操作臺時開間不宜小于 1.8M，雙側布置操作臺時開間不宜小于 2.4M。 6.2 廚房宜配置服務陽臺，陽臺應考慮布置洗衣機，陽臺增設給水龍頭及洗衣機專用地漏。 6.3 廚房操作臺總長度不宜小于 2600MM，各部分長度應滿足以下要求： 面寬（MM）進深（MM）備注 準備臺300 550 洗滌臺（雙星盆） 700550 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 19 調理臺500

46、 550 灶臺800 550 配餐臺300 550 6.4 廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機（插座暗裝于吊櫥內，底邊距地 2000 MM） 、冰箱 （專用插座暗裝，底邊距地 130 MM） 、消毒柜（插座暗裝于操作臺面下，底邊距地 500 MM） ； 如廚房設置燃氣熱水器，在適當位置設置電源開關，底邊距地 130 MM。液化氣探測器暗裝 于爐灶下方，底邊距地 0.30M，天然氣探測器安裝于吊頂。在燃氣探測器（0.4M）旁應預留 電源線和接線盒。 6.5 為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當處（非灶臺，洗菜池， 切菜板）另外預留 3-4 個成組防水型可開關插座，底邊距操作臺

47、面 200 MM高，一般距地面 距離 1000MM。 6.6 冰箱預留位不應小于 700700MM，當住宅面積超過 150時，應考慮市面上雙開門冰箱 （1000MM寬、800MM深）的尺寸。 6.7 廚房不設地漏，洗菜池宜靠外窗設置，洗菜池和灶臺之間應為調理臺。窗戶設計應考慮 櫥柜的位置及合理性。 6.8 廚房排水管在樓板面上起坡明敷設，盡可能與服務陽臺上的排水立管接駁。 6.9 排氣道 6.9.1 聯(lián)排別墅、獨立別墅宜設排氣道；多層以上住宅均應設置排氣道。 6.9.2 排氣道不可與冰箱位相鄰。 6.9.3 不設排氣道的廚房，應在外墻預留 150 孔洞。 6.9.4 四房以上戶型宜考慮工人房及

48、小設備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務區(qū)域， 應設獨立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應設蹲便器、柱盆、淋?。ㄔ诙妆闫魃希?。 7衛(wèi)生間衛(wèi)生間 7.1 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應盡量做小降板（結構降板 50MM） ，如衛(wèi)生間下層為廳房 時，可采用結構降板 350MM的大降板、側排或同層排水等方式進行排水。 7.2 衛(wèi)生間墻周邊應做 200 高（距結構面）反檻，反檻高度應按照相鄰房間地坪計算。 7.3 衛(wèi)生間：門洞高 2100MM，寬 800MM。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 20 7.4 衛(wèi)生間內不宜設置熱水器，也不宜設洗衣機；

49、7.5 坐便器應盡量避開臥室墻面布置。 7.6 給水管、排水管不應發(fā)生沖突，立管宜結合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗， 室內吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。 7.7 復式房上下衛(wèi)生間盡量對齊。 8陽臺及露臺陽臺及露臺 8.1 生活陽臺面積不小于 4.5，推拉門兩側宜留不小于 550MM的墻垛，方便立管和室內家 具擺放； 8.2 服務陽臺面積不宜小于 3.0，進深不小于 1200MM，在服務陽臺宜設燃氣熱水器、燃氣 計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調室外機等應與廚房開窗協(xié)調，合理設置，保證廚 房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應有利于通風換氣。燃氣熱水器應保證與排水 立管的水平距離

50、不小于 400MM。陽臺門不宜采用門連窗形式。 8.4 陽臺露臺降板：為防止雨水灌入室內，陽臺一般宜降板 80MM，露臺降板分 3 種情況： 凡是垂直落影為下面房間一部分的，為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門 檻方式，門檻高度不宜超過 200 MM，鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于 80MM； 凡是垂直落影為全部小房間的，降板 150 MM； 凡是垂直落影為陽臺的，根據(jù)露臺進深降板 80-100 MM。 陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于 50-80MM，便于裝修。 8.5 空調穿墻管避免與雨水管沖突。 8.6 陽臺、露臺及種植屋面應預留給水點，并充分考慮排水順

51、暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺完 成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ爻乇陧毈F(xiàn)澆細石混凝土。 8.7 熱水器 1 熱水器可設在廚房或靠近廚房的服務陽臺上，且應標明熱水器的位置及形式。 純 THOUSE及別墅有條件時應預留可使用太陽能熱水器的設備給水管。 熱水器設在室內時，應預留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為 150，如排 煙孔在梁下，則孔中心距梁底為 100。應避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預留 120 孔洞。 9首層頂層住戶特別設計首層頂層住戶特別設計 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 21 9.1 首層住宅特別設計 應盡可能

52、設私家花園，花園范圍應包括該戶整個面寬。花園范圍內不得設有管井，花園 標高可以比環(huán)境標高略高。 私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。 首層住戶各入口應設門禁，公共樓道主入口門內設對講機，花園次入口設門鈴。 私家花園應預留上、下水設施。水表箱應避免設在私家花園。 9.2 頂住戶特別設計 頂層復式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時，為保證下層廳房天花平整，上層衛(wèi)生間不降板， 并采用同層排水。 復式廚房與標準層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。 頂層住戶的私家花園應預留上下水，私家花園出入口設防雨設施并預留帶防水電源插座。 9.3 主體地下一層空間的利用 主體地下室北側宜作為非機械停車庫

53、，南側宜作為住戶生活用房。 住戶生活用房宜延面寬分為 2 部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內樓梯上下聯(lián)系； 一部分歸 2 層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸 18001800MM） 。 如考慮北側地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北側地坪及基礎 局部降低至與地下車庫底板同高。主體北側地下室考慮上部做夾層，凈高 2190。有戶內樓 梯或爬梯與南側空間結合布置。 南側應有地下庭院，進深不宜小于 2400 MM。夾層北側結合采光井設置采光通風高窗。 第四節(jié)第四節(jié).建筑構造節(jié)點建筑構造節(jié)點 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標

54、準技術標準 22 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 23 第三章第三章 會所技術要求會所技術要求 第一節(jié)第一節(jié) 會所功能布置要求會所功能布置要求 1小區(qū)會所在規(guī)劃設計時要根據(jù)項目本身的規(guī)模、品質、業(yè)主層次、經(jīng)濟承受能力等度身 定做。配套設施不宜過分追求大而全，提高會所使用效率，降低造價和運營成本。 2居民對社區(qū)功能的需求為：24 小時營業(yè)的便利超市、閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、 網(wǎng)球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場、壁球室等。設計會所時 可適當增加棋牌室、乒乓球室等群眾喜愛的項目的數(shù)量。 3高檔小區(qū)的會所采用封閉

55、式管理，僅僅針對項目業(yè)主開放，采用會員制。設計時要保證 會所的環(huán)境安寧、考慮會員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質。要讓業(yè)主在其中能充 分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權的滿足感。 4 中高檔小區(qū)的會所采用半開放式和開放式管理，針對不同的項目采用不同的開放形式， 會所的設置要便于對外經(jīng)營，同時要考慮外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構成威脅。 5社區(qū)會所要能起到延展住宅客廳功能的作用，其相關的服務及配套符合住宅業(yè)主的身心 需要。要關注老人和小孩，給他們多提供一些活動場地。 6高端會所可根據(jù)不同的消費層次，確定各自的風格、特色和品位，從開放式經(jīng)營做起， 進而逐步確定會員類型，然后再過渡到會員制的路

56、子，這類會所更類似于高檔的休閑娛樂 場所或針對細分后的特定市場需求而產(chǎn)生的個性化活動場所。設計時要充分考慮到會所經(jīng) 營項目的變化。 第二節(jié)第二節(jié) 會所兼作售樓處設計要點會所兼作售樓處設計要點 1會所設計時優(yōu)先按會所功能設計，考慮近期改造為售樓處。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 24 2在會所和售樓處轉換過程中，應減少對外立面的影響。 2.1 廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造，設計時應統(tǒng)一考慮。 2.2 設計時應注意避免結構、水、電做較大的改造。 第三節(jié)第三節(jié) 會所兼作售樓處立面設計要點會所兼作售樓處立面設計要點 1會所一般為二、

57、三層建筑，大體量豪華會所局部考慮四層 2立面造型要均衡優(yōu)美，體現(xiàn)穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開，通過豎向高聳塔樓， 打破水平線條，豐富天際線。通過連續(xù)拱券柱廊，體現(xiàn)優(yōu)美的韻律感。 3會所入口設計要典雅、大氣，成為功能與身份體現(xiàn)的結合 4 細部設計要精致典雅，展現(xiàn)形象檔次品位。 5會所空間要開放通透，營造商務休閑娛樂的功能氛圍。 6立面采用三段式構圖，注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺 色的高級涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。 第四章第四章 配套商業(yè)技術要求配套商業(yè)技術要求 第一節(jié)第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內街沿街商鋪或步行商業(yè)內街 1.布置要求布置要求: 1.1.一般所占比

58、例不宜超過項目總建筑面積的 10%; 1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉角，主入口等重要部位。 1.3.主力店，次主力店宜采取獨立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設計應當留好燃氣，上下水，隔 油池。 1.4 沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商業(yè)店鋪的通達性。 1.5 沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計店招。 1.6 沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計亮化工程。 2.面積配比面積配比 名稱單體面積(M2)占比統(tǒng)計層數(shù)經(jīng)營內容經(jīng)營模式 主力店500-100050% 銷售 2.3 地下車庫設備層設計要點地下車庫設備層設計要點 2.3.1 超市應有步道到地下車庫。 2.3.2 地下室客用電梯應有門廳，設自動開啟玻璃門。 2.3.

59、3 結合貨梯位置在地下設置卸貨區(qū)和垃圾間面積應該在 25-30 平方米之間， （分類間+總 間，供商場使用） ，卸貨區(qū)應有相應的管理用房，垃圾間應設給排水口供清洗，應設排氣裝 置。兩者盡量統(tǒng)一設置管理用房。卸貨區(qū)應考慮若干裝卸位，并注意回車空間，大型貨車 卸貨平臺 1M高，小型車卸貨平臺 0.45M高。 2.4 地上部分設計要點地上部分設計要點 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 26 2.4.1 柱網(wǎng)尺寸以 8.1M8.1M為主網(wǎng)，邊沿部分依地形，造型靈活處理。 2.4.2 外街店鋪室內外高差為 150MM，室內店鋪室內外高差為 15M

60、M。 2.4.3 層高：普通梁板結構：一層 55.5M；二、三層 55.2M（超市部分的凈高宜在 3.8M 以上） ； 四層約 4.8M（影視廳除外） 。 2.4.4 主商場內中庭回廊不設柱子（除大中庭部分外） 。 2.4.5 主商場內街商鋪的店面玻璃墻距柱邊300MM。 2.4.6 單面走廊寬約 3M，中間走廊寬約 4M。 2.4.7 沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內預留獨立衛(wèi)生間位置，預留上下水口， 余不設。 2.4.8 結合貨梯位置設置卸貨區(qū)以 510左右垃圾間，垃圾間應設給排水、排氣裝置。 2.4.9 公共衛(wèi)生間不設門，平面布局，采用視線遮擋。 2.5 消防疏散設計要點消防疏

61、散設計要點 2.5.1 不超 24 米高的高層裙房按建規(guī)設計，所有建筑的耐火等級套規(guī)范低限。 2.5.2 相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應達到本區(qū)理論疏散寬度的 30%。 2.5.3 相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。 2.5.4 疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。 2.5.5 設計中須應用“虛擬防火分區(qū)”及“準安全區(qū)域”的概念。 2.6 立面設計立面設計 2.6.1 主商場建筑外立面造型與廣告位布置應協(xié)調，求得最佳造型效果和經(jīng)濟效益。 2.6.2 主商場餐飲業(yè)態(tài)應有自然采光與通風，余不開窗或少開窗。 2.6.3 立面設計須考慮沿街小店采用分體空調的外機位效果。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科

62、工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 27 第五章 地下車庫技術要求（不考慮人防） 第一節(jié)第一節(jié) 地下車庫柱網(wǎng)與單位停車面積指標地下車庫柱網(wǎng)與單位停車面積指標 4.1.1 獨立式汽車庫的單車面積宜控制在 30 平方米以下，車庫平面布置應緊湊，減少單車 面積指標 4.1.2 地下室設計時先進行停車區(qū)布置，設備用房宜集中布置，附加在停車區(qū)外，進行加法 設計。 4.1.3 設計時應安排車道兩面停車，允許少量單面停車，避免車道邊無停車位。 4.1.4 柱網(wǎng)尺寸參照下圖 4.2 地下車庫層高 4.2.1 獨立式汽車庫層高宜控制在 3 米。 4.2.2 柱網(wǎng)布置時宜采用長短跨布置，兼顧停車經(jīng)濟性

63、和車庫層高的經(jīng)濟性。 4.2.3 設計時通風專業(yè)應提前參與到方案設計中，確定排煙機房位置、風管走向，綜合風管 走向進行柱網(wǎng)布置。風管從短跨梁下走，噴淋管穿梁走，以節(jié)約層高。 4.3 采光井、下沉式廣場 4.3.1 地下室宜設采光井、下沉式廣場，減少后期物業(yè)維護費用 4.3.2 地下室建筑應與景觀進行聯(lián)動設計，采光井、下沉式廣場、出地面的樓梯間、汽車坡 道、自行車坡道等應減少對景觀的影響。 4.3.3 設采光井、下沉式廣場后，能不設機械排煙的地下室防火分區(qū)可不設機械排煙，以節(jié) 約工程造價。 4.3.4 車庫頂板向兩邊結構找坡排水，避免植物根系長期泡在水中腐爛；地坪同坡度向兩邊 找坡，水直接匯到集

64、水井，取消排水溝做法。集水井間設聯(lián)通管，僅在端部井內設泵。 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 28 4.4 地下室防水 4.4.1 地下室防水應優(yōu)先采用混凝土自防水結構 4.4.2 應選用能在潮濕基層上施工的防水材料 4.4.3 變形縫處止水帶選用鋼板止水帶，取消橡膠止水帶做法 4.4.4 所有后澆帶、變形縫處都要采取超前止水做法。 4.4.5 地下室側墻防水做好后，砌一皮磚磚墻保護層，砌至室外地坪下 500 處。 4.5 地下車庫與主體通道布置原則 4.5.1 地下車庫與主體建筑地下室宜直接連通 4.5.2 連通通道宜便捷，順暢 4.

65、6 地下室重要節(jié)點做法 第六章第六章 建材選用標準建材選用標準 備注 砌體材料 外墻：粘土多孔磚 內墻：加氣混凝土砌塊，混凝土小型空心砌塊 保溫材料 XPS 擠塑聚苯板：適用于外墻及屋面保溫 膠粉聚苯顆粒保溫砂漿 玻璃棉：適用于空調風管保溫 鋁型材 普通型材，斷熱型材 （江陰協(xié)記，北京宏達） 應滿足搞風壓強度 計算及工藝要求 玻璃 中空玻璃：高檔窗空氣層厚度12 中檔窗空氣層厚度9 門 窗 五金件奧氏體不銹鋼 密封件硅橡膠條、三元乙丙膠條、優(yōu)質橡膠條(氯丁橡膠) 屋面瓦材 西班牙筒瓦，羅曼瓦，波紋瓦 防水材料 卷材：三元乙丙防水卷材，氯化聚乙烯橡膠共混防水卷材，高聚物 改性瀝青防水卷材，自粘橡

66、膠改性瀝青防水卷材 涂料：聚氨酯防水涂料 優(yōu)先選用能在潮濕 基層上施工的防水 材料 防火材料防火涂料，防火封堵材料，防火門窗 外墻石材 砂巖，蘑菇石，花崗巖 電梯 1、步道和扶梯采用 迅達 品牌 扶梯設計參數(shù)： 傾角：30；梯級寬度：1m； 速度：0.5m/s 步道設計參數(shù)： 傾角：12；梯級寬度：1m； 速度：0.5m/s 2、垂直梯采用 日立 品牌 載重量：800kg；1000 kg 提升速度： 1.5 m/s（不超 11 層） 1.75 m/s（12-30 層百米內） 萬科房地產(chǎn)業(yè)集團有限公司 統(tǒng)一技術標準 萬科工程設計統(tǒng)一萬科工程設計統(tǒng)一 技術標準技術標準 29 樓梯 商場、賓館、帶電梯的酒店式公寓及住宅從地面算起含 4 層以 下、不