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1、 客服部管理手冊(cè)(依據(jù)GB/T19001-2008 /ISO9001：2008標(biāo)準(zhǔn)編制)編制： 2013 年 月 日審核： 2013 年 月 日批準(zhǔn)：2013 年 月 日鄭州坤午物業(yè)管理有限公司中科金座客服部目 錄1.人員架構(gòu)2.工作范圍和質(zhì)量目標(biāo) 2.1 工作范圍 2.2 客服部目標(biāo)及實(shí)施措施3.崗位職責(zé) 3.1 客服經(jīng)理崗位職責(zé) 3.2客服副經(jīng)理崗位職責(zé) 3.3客服文員崗位職責(zé) 3.4 環(huán)境主管崗位職責(zé) 3.5客服主管崗位職責(zé) 3.6 客服助理崗位職責(zé) 3.7客服前臺(tái)崗位職責(zé) 4.工作程序 4.1 客戶入住程序4.2 客戶二次裝修辦理程序4.3 客戶回訪流程4.4 客戶退租恢復(fù)裝修工作流程

2、4.5 保潔工作流程4.6 保潔工作監(jiān)管流程4.7 租擺及外圍綠化管理工作流程4.8 除四害工作流程4.9 鏟冰、掃雪工作流程4.10處理客戶遺失物品工作流程4.11客服部客戶報(bào)修流程4.12處理客戶意外事故流程4.13客戶投訴處理流程4.14車位申請(qǐng)工作流程4.15前臺(tái)工作程序4.16郵件分揀工作程序4.17保險(xiǎn)理賠流程4.18催款程序4.19垃圾管理規(guī)定4.20標(biāo)識(shí)管理規(guī)定4.21物資搬運(yùn)及放行的管理4.22文檔管理規(guī)定4.23招投標(biāo)工作程序4.24有償服務(wù)及入室維修4.25保潔低值易耗品管理規(guī)定4.26事故報(bào)告管理制度5.規(guī)章制度5.1員工管理制度5.2 安全守則5.3 防火制度5.4

3、客戶投訴處理規(guī)定5.5 巡視制度5.6 值班日志填寫規(guī)定5.7 客戶檔案管理制度5.8 空置區(qū)域管理辦法5.9產(chǎn)品防護(hù)及采購(gòu)管理制度5.10空房管理辦法5.11保潔清潔管理制度努力了的才叫夢(mèng)想，不努力的就是空想！如果你一直空想的話，無(wú)論看多少正能量語(yǔ)錄，也趕不走滿滿的負(fù)能量！你還是原地踏步的你，一直在看別人進(jìn)步。1. 人員架構(gòu) 客服部人員共 人2. 工作范圍和質(zhì)量目標(biāo)2.1工作范圍2.1.1 客服部負(fù)責(zé)客戶事物方面，首要任務(wù)是在客戶進(jìn)駐后向其提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，并同時(shí)要引導(dǎo)客戶遵守公共規(guī)則、愛(ài)護(hù)公物、維護(hù)全體客戶合法權(quán)益及促進(jìn)客戶彼此間的睦鄰關(guān)系；作為開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理委托人，應(yīng)向客戶介紹大

4、廈的基本情況和整體環(huán)境，為客戶提供最大的便利。此外，向客戶明確各類費(fèi)用的收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn)，介紹電梯和電梯數(shù)量及使用方法、空調(diào)設(shè)備及大廈提供的基本設(shè)施等。協(xié)助客戶辦理有關(guān)簽署租賃合同后，進(jìn)行二次裝修、正式入住及退租的手續(xù)等，將相關(guān)內(nèi)容編制成客戶手冊(cè)和裝修指南提供給客戶參考。負(fù)責(zé)公共區(qū)域清潔、衛(wèi)生的維護(hù)及公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，使服務(wù)管理工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用和功能。2.1.2 客服部對(duì)中科金座辦公區(qū)域?qū)嵤┕芾矸?wù)制度。2.1.3 客服部負(fù)責(zé)中科金座公共區(qū)域巡檢。2.2客服部目標(biāo)及實(shí)施措施2.2.1質(zhì)量目標(biāo)： 2.2.1.1 對(duì)客服務(wù)滿意率：95%以上；2.2.1.2 對(duì)客服務(wù)及時(shí)處理有效率：95%以上2.2

5、.1.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率：95%以上2.2.2實(shí)施目標(biāo)的措施：2.2.2.1按照中科金座大廈制定的政策與程序中的有關(guān)規(guī)定督導(dǎo)員工，以保證對(duì)客提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和方式的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。2.2.2.2定期組織客戶滿意度調(diào)查，根據(jù)結(jié)果分析服務(wù)內(nèi)容的全面性，符合性，以此作為評(píng)價(jià)體系的業(yè)績(jī)，和改進(jìn)的機(jī)會(huì)。2.2.2.3建立與客戶溝通渠道，確?？蛻舻囊笥枰詽M足，使客戶滿意率達(dá)到95%以上。2.2.2.4全面協(xié)調(diào)工程部、保安部辦理大廈租戶的入住、裝修、退租手續(xù)。2.2.2.5服務(wù)處理反映時(shí)間及效果是服務(wù)品質(zhì)的最終體現(xiàn)，要以客戶要求為出發(fā)點(diǎn)，客戶滿意為落腳點(diǎn)，重視客戶提出的要求，提高物業(yè)管理的綜合能力，確?？?/p>

6、服務(wù)及時(shí)處理并有效。2.2.2.6 按照中科金座大廈制定的政策與程序中的有關(guān)規(guī)定，按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收繳工作，使收費(fèi)率達(dá)到95%以上3.崗位職責(zé)3.1客服經(jīng)理崗位職責(zé)3.1.1 在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)客服部各項(xiàng)工作。3.1.2 制定客服部員工的崗位職責(zé)、內(nèi)部管理制度和工作程序；落實(shí)員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)及檢察員工出勤記錄，調(diào)動(dòng)人員補(bǔ)缺。3.1.3 監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期進(jìn)行考核、評(píng)估，參加求職人員的面試，挑選合適的人選，向人力資源部門推薦合適的人選作為人才資源儲(chǔ)備。3.1.4 根據(jù)本部門的工作內(nèi)容，擬定下一年度計(jì)劃、成本預(yù)算，人員分配。3.1.5 每周定期與供

7、應(yīng)商（保潔公司、花卉公司）召開(kāi)工作例會(huì)，分析及總結(jié)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，監(jiān)督及督促供應(yīng)商的各項(xiàng)工作。3.1.6 根據(jù)客戶的裝修申請(qǐng)，召開(kāi)部門、客戶、工程部的施工裝修會(huì)議，闡明裝修施工的各項(xiàng)規(guī)范，就裝修圖紙?zhí)岢鼍唧w的意見(jiàn)并督促裝修公司及時(shí)更改。3.1.7 處理客戶投訴，定期將客戶的意見(jiàn)和建議反饋至各職能部門并加以工作改進(jìn)，及時(shí)上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。3.1.8 定期走訪客戶并征詢客戶的意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商、客戶的溝通，向客戶介紹管理處各項(xiàng)政策，保持良好的客戶關(guān)系。3.1.9 每周定期參與管理處例會(huì)，及時(shí)將工作動(dòng)態(tài)向上級(jí)匯報(bào)并知會(huì)各部門，以利于總結(jié)工作并協(xié)調(diào)溝通。3.1.10 每日至少一次巡視檢查大廈，確

8、保服務(wù)質(zhì)量。3.1.11 大廈內(nèi)突發(fā)事件，第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)指揮，控制局面。3.1.12 定期與工程部協(xié)調(diào)，因保養(yǎng)維修大廈機(jī)電設(shè)備、土建、裝修等工程時(shí)，采取相應(yīng)措施及通知各個(gè)客戶減少對(duì)客戶的不便。3.1.13 負(fù)責(zé)本部門員工考核、評(píng)估及紀(jì)律工作。3.1.14 負(fù)責(zé)配合保安部組織的大廈消防演習(xí)，讓客戶、員工熟悉有關(guān)消防知識(shí)。落實(shí)培訓(xùn)、突擊檢查，以加強(qiáng)員工的警覺(jué)性。3.1.15 與相關(guān)政府部門保持順暢的溝通渠道、良好的協(xié)作關(guān)系，以利于樹立良好的企業(yè)形象。遵照公安部門和上級(jí)的規(guī)定，按照公司對(duì)大廈安全工作的布置要求，組織對(duì)本部門各級(jí)管理人員及員工，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行實(shí)施，并確保工作目標(biāo)在時(shí)限內(nèi)完成。3.

9、1.16 負(fù)責(zé)制定本部門巡邏程序及要求，組織所屬人員落實(shí)巡視檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患并果斷處理，確保大廈財(cái)產(chǎn)及人身安全。3.1.17 與開(kāi)發(fā)商銷售部及時(shí)溝通，了解新簽約客戶及潛在客戶的情況，了解大廈的租賃情況，積極配合開(kāi)發(fā)商銷售部的工作。3.1.18 每月15日前提交客服部的下個(gè)月的預(yù)算，報(bào)物業(yè)總物業(yè)經(jīng)理批閱。3.1.19 每次月第一個(gè)周五提交客服部上月工作總結(jié)及本月工作計(jì)劃。3.1.20 根據(jù)客戶的要求，及時(shí)做出反饋和書面回函，并及時(shí)準(zhǔn)確地變更客戶檔案資料，及時(shí)將最新的客戶資料送達(dá)財(cái)務(wù)部，便于各項(xiàng)費(fèi)用的收取。3.1.21 每月協(xié)助財(cái)務(wù)部催收租金、管理費(fèi)及按租賃雙方簽訂的租賃合約及政府法規(guī)追討欠

10、費(fèi)。3.1.22 詳細(xì)掌握客戶的財(cái)務(wù)付款情況，并根據(jù)欠費(fèi)情況及時(shí)與客戶溝通，敦促客戶盡快解決拖欠款問(wèn)題。3.1.23 完成上級(jí)賦予的其他任務(wù)。3.2客服副經(jīng)理崗位職責(zé)3.2.1 在客服經(jīng)理帶領(lǐng)下一同完成總物業(yè)經(jīng)理交代的各項(xiàng)工作，同時(shí)認(rèn)真履行客服經(jīng)理崗位職責(zé)。3.2.2 負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系中工作環(huán)境、實(shí)現(xiàn)過(guò)程的策劃、與客戶有關(guān)的過(guò)程、服務(wù)提供的控制、服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)、客戶滿意、服務(wù)結(jié)果的監(jiān)視和測(cè)量及數(shù)據(jù)分析的制定，并予以實(shí)施。3.2.3 協(xié)助客服經(jīng)理主持客服部的日常工作。3.2.4 負(fù)責(zé)大廈節(jié)日期間的裝飾、布置，做好裝飾期間的協(xié)調(diào)、配合工作。3.2.5 與客戶保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)策劃組織客戶聯(lián)誼公

11、關(guān)活動(dòng)。3.2.6 負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并上報(bào)客服經(jīng)理。3.2.7 編制客戶服務(wù)部員工的值班時(shí)間表。3.2.8 了解客戶需求，并將客戶反饋意見(jiàn)進(jìn)行匯總，報(bào)客服經(jīng)理，提出有關(guān)提高服務(wù)質(zhì)量的建議、方案。3.2.9 監(jiān)督員工的行為、考勤、衣著、紀(jì)律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合中心要求。3.2.10 監(jiān)督指導(dǎo)本部門全體員工提高服務(wù)質(zhì)量，配合領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門做好工作；3.2.11 協(xié)助客服經(jīng)理編制部門月度、年度工作計(jì)劃。3.2.12 負(fù)責(zé)職業(yè)健康安全與環(huán)境管理體系在本部門的有效運(yùn)行，并做好對(duì)中心相關(guān)方的宣傳及實(shí)施評(píng)定工作。3.2.13 編制部門年度培訓(xùn)計(jì)劃、配合人事行政部做好員工培訓(xùn)工作。3.2.14 對(duì)部

12、門員工進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，并上報(bào)客服經(jīng)理。3.2.15 如遇雨雪天氣，早8：00點(diǎn)前到達(dá)大廈，做好客戶的服務(wù)及掃雪工作。3.3物業(yè)文員崗位職責(zé)（管理處前臺(tái)擔(dān)任）3.3.1根據(jù)本部門人員的班次，及時(shí)排出每月排班表。3.3.2認(rèn)真做好員工的考勤統(tǒng)計(jì)工作，按行政部要求及時(shí)報(bào)送考勤記錄及統(tǒng)計(jì)表。3.3.3辦理員工離職相關(guān)表格的填寫及物品的回收工作。3.3.4對(duì)員工提交的醫(yī)療報(bào)銷單進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，保證單據(jù)齊全后上交行政部。3.3.5每月及時(shí)更新員工花名冊(cè)，做好員工信息統(tǒng)計(jì)表。3.3.6每周部門例會(huì)時(shí)，負(fù)責(zé)部門會(huì)議的記錄工作，并出會(huì)議紀(jì)要。3.3.7根據(jù)部門培訓(xùn)計(jì)劃，發(fā)送培訓(xùn)時(shí)間組織培訓(xùn)。3.3.8依據(jù)財(cái)務(wù)催繳明

13、細(xì)，做好每月三次的催繳函交由客服主管發(fā)放到欠繳租戶。3.3.9每月月底將各租戶水電表的抄表數(shù)及當(dāng)月租戶產(chǎn)生的其他費(fèi)用進(jìn)行登記錄入，并按財(cái)務(wù)要求做出當(dāng)月大廈租戶用水、用電費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表及當(dāng)月所有費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表，于次月初與財(cái)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行核對(duì)。3.3.10協(xié)助財(cái)務(wù)部辦理本部門的報(bào)銷等相關(guān)工作，在報(bào)銷前，要仔細(xì)、認(rèn)真的審核完畢后，方可報(bào)送。做好付款申請(qǐng)的每一步審查，認(rèn)真核對(duì)每一筆款項(xiàng)，確保無(wú)誤。并將發(fā)生的付款申請(qǐng)做好記錄、備案、存檔工作。3.3.11做好與客戶有關(guān)各類文件的檔案管理，并定期整理，以備隨時(shí)查詢及跟進(jìn)。3.3.12負(fù)責(zé)部門內(nèi)電子版文件的管理工作，按電子版文檔歸類目錄的設(shè)置要求進(jìn)行整理。3.3.

14、13部門所有下發(fā)文件的傳閱及歸檔。3.3.14將部門經(jīng)理的通知、有關(guān)規(guī)定及通告準(zhǔn)時(shí)送交相關(guān)人員傳閱簽收。3.3.15負(fù)責(zé)本部門日常文件、資料及各種表格的擬寫、打印及整理工作。3.3.16部門日常常用表格復(fù)印補(bǔ)充，包括：緊急聯(lián)系表、員工休假單、調(diào)班單等。3.3.17每月根據(jù)本部門的辦公需要及時(shí)購(gòu)置辦公用品并發(fā)放到相關(guān)人員。3.3.18負(fù)責(zé)本部門固定資產(chǎn)及低值易耗品的統(tǒng)計(jì)工作。3.3.19負(fù)責(zé)做好日常行政管理工作，包括清潔、辦公用品擺放和維護(hù)等，為他人工作提供便利。保持辦公環(huán)境的整潔，維護(hù)部門形象。3.3.20加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對(duì)工作中的具體問(wèn)題不推委。3.3.21認(rèn)真做好每日工作，努力提

15、高服務(wù)意識(shí)及物業(yè)管理知識(shí)。3.3.22認(rèn)真履行完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分配的任務(wù)，執(zhí)行合理的工作安排。3.3.23負(fù)責(zé)客服部工作，協(xié)助制定相關(guān)規(guī)章制度、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，相互督導(dǎo)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范工作。3.3.24認(rèn)真做好日常工作，加強(qiáng)提高服務(wù)意識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)及法律法規(guī)等相關(guān)知識(shí)，以便日后更好的服務(wù)客戶。3.3.25完成上級(jí)賦予的其他工作。3.4環(huán)境主管崗位職責(zé)3.4.1 全面負(fù)責(zé)監(jiān)管保潔日常及定期工作。3.4.2 負(fù)責(zé)監(jiān)管垃圾清運(yùn)及污水池、積水池清掏和清底工作。3.4.3 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)所有綠化工作的檢查與協(xié)調(diào)工作。3.4.4 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查綠植租擺服務(wù)商定期服務(wù)情況并填寫服務(wù)商評(píng)估報(bào)告。3.4.5 負(fù)責(zé)所

16、屬服務(wù)商考勤統(tǒng)計(jì)工作。3.4.6 負(fù)責(zé)監(jiān)管檢查分包商石材養(yǎng)護(hù)工作。3.4.7 負(fù)責(zé)每月客用衛(wèi)生間用品的訂購(gòu)，根據(jù)要求對(duì)可以以廢換新的易耗品采取 實(shí)報(bào)實(shí)銷制度。3.4.8 負(fù)責(zé)監(jiān)管分包商外墻清洗工作。3.4.9 所負(fù)責(zé)分包商的合同簽訂及續(xù)約工作。3.4.10 負(fù)責(zé)所有分包費(fèi)用申請(qǐng)工作。3.4.11 負(fù)責(zé)完成每月所負(fù)責(zé)工作的月報(bào)及年終總結(jié)。3.4.12 負(fù)責(zé)與保安部、工程部、財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)工作。3.4.13 負(fù)責(zé)收集客戶、分包信息反饋工作，及時(shí)有效的上報(bào)相關(guān)部門。3.4.14 監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)所負(fù)責(zé)工作范圍物業(yè)助理的工作。3.4.15 每月完成整理所負(fù)責(zé)區(qū)域文件存檔工作及制作、打印相關(guān)工作的新表格。3

17、.4.16 負(fù)責(zé)完成所負(fù)責(zé)工作的預(yù)算工作。3.4.17 熟悉掌握各項(xiàng)工作程序，為租戶提供高標(biāo)準(zhǔn)及滿意服務(wù)。3.4.18 負(fù)責(zé)特殊天氣時(shí)做好大堂保潔工作安排。3.4.19 負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)安排各項(xiàng)工作任務(wù)與指令，及時(shí)主動(dòng)將工作的完成情況上報(bào)。3.4.20 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)保潔對(duì)空置單元進(jìn)行清潔。3.5客服主管崗位職責(zé)3.5.1 與新簽約租戶及時(shí)聯(lián)系，確定收樓日期；安排收樓前的相關(guān)事宜；與財(cái)務(wù)部確認(rèn)新租戶的交費(fèi)情況。3.5.2 定期巡視并監(jiān)督租戶的裝修情況，制止違反大廈規(guī)定的一切行為3.5.3 跟進(jìn)租戶二次裝修的驗(yàn)收情況，確認(rèn)其遷入大廈的日期。3.5.4 負(fù)責(zé)公共區(qū)域及衛(wèi)生間綠植的管理工作。3.5.5 每月發(fā)

18、放繳款單至各租戶，了解租戶的交費(fèi)情況，做好催費(fèi)工作。3.5.6 對(duì)大廈內(nèi)出現(xiàn)的事故應(yīng)填寫書面的出險(xiǎn)報(bào)告，對(duì)涉及到租戶的人身及財(cái)產(chǎn)受損的情況，應(yīng)向租戶及時(shí)反饋保險(xiǎn)公司的處理意見(jiàn)。3.5.7 負(fù)責(zé)收發(fā)文及租戶資料的存檔和保密工作。3.5.8 負(fù)責(zé)電話接聽(tīng)及報(bào)修。3.5.9 負(fù)責(zé)處理客戶投訴及回訪。3.5.10 負(fù)責(zé)本部門與其它職能部門之間的工作協(xié)調(diào)與溝通。3.5.11 客戶電信業(yè)務(wù)開(kāi)通與撤銷的辦理。3.5.12 負(fù)責(zé)每月租金、管理費(fèi)、能源費(fèi)、追繳工作。3.5.13 負(fù)責(zé)所在工作范圍內(nèi)的樓層巡視。3.5.14 負(fù)責(zé)對(duì)客戶滿意度調(diào)查。3.5.15 負(fù)責(zé)按規(guī)程辦理轄區(qū)內(nèi)租戶物品搬遷。3.5.16 協(xié)助客

19、戶入住辦理。3.5.17 協(xié)助客戶退租辦理。3.5.18 負(fù)責(zé)大廈延時(shí)空調(diào)的收費(fèi)。3.5.19 負(fù)責(zé)大廈消防演習(xí)的通知及消防衣的發(fā)放。3.5.20 客戶在大廈內(nèi)舉辦大型活動(dòng)，協(xié)調(diào)工程、保安、保潔配合活動(dòng)的順利進(jìn)行。3.5.21 負(fù)責(zé)客戶租區(qū)內(nèi)的蟲控通知及時(shí)間安排。3.5.22 負(fù)責(zé)二裝客戶接待，組織各部門與客戶協(xié)調(diào)。3.5.23 根據(jù)開(kāi)發(fā)商銷售部的通知，負(fù)責(zé)為租戶辦理收樓及退租的相關(guān)手續(xù)。3.5.24 負(fù)責(zé)為租戶施工方辦理二次裝修相關(guān)手續(xù)。3.5.25 負(fù)責(zé)對(duì)裝修單元日常巡視檢查，嚴(yán)格要求施工單位各項(xiàng)工作符合大廈規(guī)范。3.5.26 負(fù)責(zé)對(duì)空置單元進(jìn)行定期巡視檢查工作，確?？罩脜^(qū)域設(shè)備設(shè)施正常。

20、3.5.27 負(fù)責(zé)將空置單元中的損壞情況報(bào)修工程部，并跟進(jìn)處理結(jié)果。3.5.28 協(xié)調(diào)工程部配合完成租戶電信業(yè)務(wù)的開(kāi)通。3.5.29 負(fù)責(zé)租戶水電表的抄寫工作。3.5.30 負(fù)責(zé)二裝資料的統(tǒng)計(jì)及歸檔。3.7物業(yè)助理崗位職責(zé)3.7.1負(fù)責(zé)所管轄公共區(qū)域的定期巡視，檢查工作，確保所管轄區(qū)域的一切正常。3.7.2負(fù)責(zé)接聽(tīng)租戶提出的各類問(wèn)題及日常投訴，其中包括維修服務(wù)。準(zhǔn)確的掌握大廈各方面的情況，同時(shí)熟悉關(guān)于管理、清潔、工程、保安、消防、財(cái)務(wù)登等各方面的基本狀況，在最短的時(shí)間內(nèi)幫助租戶解決問(wèn)題，與租戶建立良好的關(guān)系。3.7.3負(fù)責(zé)對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍及地下停車場(chǎng)的巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或知會(huì)相關(guān)部門予以解

21、決。3.7.4對(duì)樓宇的設(shè)施使用狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，負(fù)責(zé)與工程、保衛(wèi)、清潔等部門及其他相關(guān)設(shè)備設(shè)施之指定維護(hù)承包商聯(lián)系，以保障各項(xiàng)設(shè)施的正常工作運(yùn)營(yíng)。3.7.5與租戶進(jìn)行入住及退租之單元收樓工作，準(zhǔn)確并完成相關(guān)文件，確保大廈設(shè)備完好。3.7.6努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)，逐步提高服務(wù)水準(zhǔn)。3.7.7完成上級(jí)賦予的其他工作任務(wù)3.8物業(yè)前臺(tái)崗位職責(zé)3.8.1 負(fù)責(zé)大堂前臺(tái)的接待工作并做好工作記錄，熱誠(chéng)幫助客人，主動(dòng)自覺(jué)地為客戶服務(wù)。3.8.2 具有良好的禮儀風(fēng)范以及得體的言行舉止，樹立優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形象。3.8.3 大堂以及前臺(tái)工作環(huán)境維護(hù)，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的故障及時(shí)報(bào)修并跟進(jìn)完成。3.8.4 協(xié)助調(diào)查客戶服

22、務(wù)滿意率，對(duì)客戶的投訴能夠及時(shí)處理并上報(bào)。3.8.5 能夠采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)急方案及時(shí)處理一些突發(fā)事件，并向上級(jí)匯報(bào)。3.8.6 隨時(shí)關(guān)注室外氣候，及時(shí)采取雨雪天氣應(yīng)急措施為客戶提供雨傘借用服務(wù)。3.8.7 提供客戶物品寄存與領(lǐng)取，認(rèn)真做好客戶信息登記并妥善保管所寄存物品。3.8.8 協(xié)助各客戶負(fù)責(zé)并解決相關(guān)客戶樓層的各項(xiàng)工作，并與客戶建立良好關(guān)系。3.8.9 負(fù)責(zé)大廈鑰匙的分類、統(tǒng)計(jì)、借用以及管理工作，及時(shí)更新鑰匙統(tǒng)計(jì)表。3.8.10 具備一定的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和高度的責(zé)任心，認(rèn)真、按時(shí)、保質(zhì)、保量積極完成所賦予的工作任務(wù)。3.8.11 負(fù)責(zé)更新大堂水牌，根據(jù)客戶情況及時(shí)進(jìn)行更新確保為客戶提供更加

23、便捷的服務(wù)。3.8.12 做好與郵局投遞人員的郵件簽收、內(nèi)部的交接、郵件的登記分揀工作。3.8.13 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，及時(shí)準(zhǔn)確地將郵件和信函投遞入客戶信箱。3.8.14 任何情況下，不允許與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)和沖突。3.8.15 除指定人員外，不得隨意讓外人查看客戶信件及郵件。3.8.16 不得將客戶信件和郵件帶出大廈公共場(chǎng)所。3.8.17 每月收發(fā)記錄做到按時(shí)存檔管理。3.8.18 保管好管理處客戶郵件的簽收章。3.8.19 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作任務(wù)。4. 工作程序4.1客戶入住流程4.1.1 客戶入住前的準(zhǔn)備工作4.1.1.1客服部在收到開(kāi)發(fā)商銷售部的收樓通知后，安排保潔對(duì)收樓區(qū)域進(jìn)行清潔；

24、4.1.1.2管理處工程、保安、客服部對(duì)收樓區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行檢查，清點(diǎn)配置數(shù)量。4.1.2 交樓4.1.2.1租戶已簽屬租賃協(xié)議并交付有關(guān)費(fèi)用，客服部等待開(kāi)發(fā)商銷售部收樓文函。做好收樓前準(zhǔn)備工作。4.1.2.2與工程部人員共同完成收樓工作。在收樓當(dāng)日陪同客戶到單元進(jìn)行收樓工作。同時(shí)將戶門鑰匙、標(biāo)配清單、租戶手冊(cè)和二次裝修指南手冊(cè)等相關(guān)資料一同轉(zhuǎn)交客戶。收樓文件一式兩份，客戶與管理處蓋章確認(rèn)后雙方各執(zhí)一份，將文件存檔。4.1.3 客戶登記4.1.3.1 協(xié)助客戶填寫客戶資料登記表、水牌申請(qǐng)表、車位登記表等，并存檔。4.1.3.2與客戶簽訂消防安全協(xié)議書并存檔。4.1.4 辦理車證4.1.4.1根據(jù)開(kāi)

25、發(fā)商銷售部發(fā)來(lái)的租賃合同上所注明客戶車位的數(shù)量、位置，協(xié)助客戶填寫車位登記表，陪同客戶到財(cái)務(wù)部交納車位費(fèi)用，并到保安部辦理停車卡。4.1.4.2客服部辦理完以上手續(xù)后，將客戶入住情況反饋給總物業(yè)經(jīng)理及開(kāi)發(fā)商銷售部，并知會(huì)其他相關(guān)部門。4.1.5 二次裝修4.1.5.1若客戶有二裝需求，應(yīng)要求客戶提出書面申請(qǐng)，總物業(yè)經(jīng)理審批后，客服部為客戶辦理二裝手續(xù)（詳見(jiàn)二裝流程）。4.1.5.2會(huì)同工程部、保安部提出審圖意見(jiàn)并與客戶及施工方協(xié)調(diào)具體裝修事宜，同時(shí)做好裝修過(guò)程中的各項(xiàng)監(jiān)管工作。4.1.6 存檔客服部將客戶所有資料建立客戶檔案并存檔。裝修入住前客戶資料包括：租戶擔(dān)保書、施工單位的委托書、施工消防

26、安全協(xié)議、裝修聯(lián)絡(luò)表、施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明和安全生產(chǎn)許可證的復(fù)印件、施工單位的保險(xiǎn)單和發(fā)票的復(fù)印件。4.2 客戶二次裝修辦理流程具體程序內(nèi)容詳見(jiàn)裝修指南。4.3客戶回訪流程4.3.1 時(shí)間4.3.1.1 對(duì)有重大投訴的客戶應(yīng)于投訴當(dāng)日進(jìn)行回訪。4.3.1.2 每年度兩次進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，填寫客戶滿意度調(diào)查表并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。4.3.2 規(guī)定4.3.2.1 電話回訪 回訪人針對(duì)客戶維修記錄及回訪表內(nèi)容對(duì)客戶進(jìn)行回訪，并認(rèn)真填寫回訪意見(jiàn)。 回訪針對(duì)客戶滿意度調(diào)查表內(nèi)容對(duì)客戶投訴進(jìn)行回訪，并認(rèn)真填寫回訪意見(jiàn)。4.3.2.2 入戶回訪與意見(jiàn)調(diào)查規(guī)定 回訪人員須攜帶客戶滿意度調(diào)查表按時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行

27、走訪。 走訪中，首先介紹自己身份或交換名片，說(shuō)明走訪目的、內(nèi)容，請(qǐng)客戶對(duì)近期發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出意見(jiàn)與建議，就此做詳細(xì)記錄，對(duì)能解答的問(wèn)題給予答復(fù)。 及時(shí)介紹管理處/服務(wù)中心管理服務(wù)方面的新舉措，以及我管理處/服務(wù)中心近期的工作情況，大廈的入住情況。 了解走訪公司概況，公司主要領(lǐng)導(dǎo)及人員簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)。 結(jié)束回訪時(shí)，應(yīng)對(duì)客戶表示感謝并希望客戶繼續(xù)支持我們的工作。4.3.3 結(jié)果分析與處理4.3.3.1 將走訪記錄進(jìn)行整理填寫滿意度匯總統(tǒng)計(jì)表，按內(nèi)部溝通有關(guān)規(guī)定，與有關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)系，盡快解決，不能解決的問(wèn)題，要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，同時(shí)一一給客戶予以書面答復(fù)，并將結(jié)果上報(bào)部門經(jīng)理。4.3.3.2 每年度進(jìn)行客戶滿

28、意程度情況分析，填寫客戶滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)表上報(bào)部門經(jīng)理，作為管理評(píng)審的輸出內(nèi)容。4.4客戶退租恢復(fù)裝修工作流程客戶退租后，按照租戶與大廈簽訂的租賃合同的規(guī)定，客戶委托施工方將租區(qū)裝修狀態(tài)恢復(fù)到大廈將租賃區(qū)域移交給租戶時(shí)的交房狀態(tài)（以下簡(jiǎn)稱原始交房狀態(tài)）?；謴?fù)后的交房狀態(tài)與原始交房狀態(tài)裝修一致，空調(diào)、通風(fēng)、消防、電氣、樓控系統(tǒng)與交房狀態(tài)系統(tǒng)型式及功能達(dá)到原始交房狀態(tài)的外觀及系統(tǒng)原貌，通過(guò)大廈管理處組織的裝飾、空調(diào)、通風(fēng)、消防、強(qiáng)電、弱電、樓控等專業(yè)的各項(xiàng)驗(yàn)收，并通過(guò)大廈組織的空調(diào)樓控系統(tǒng)測(cè)試、電氣系統(tǒng)調(diào)試、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的測(cè)試。最終驗(yàn)收合格后，管理處向租戶開(kāi)具恢復(fù)裝修施工合格驗(yàn)收單，租戶憑驗(yàn)收單與開(kāi)

29、發(fā)商辦理其它后續(xù)手續(xù)。4.4.1 申請(qǐng)客戶按合同規(guī)定期限以書面的形式與開(kāi)發(fā)商銷售部提出退租申請(qǐng)。4.4.2 確認(rèn)/審核4.4.2.1 開(kāi)發(fā)商銷售部與客戶確認(rèn)后，給管理處發(fā)出客戶退租通知單。4.4.2.2 財(cái)務(wù)部核對(duì)客戶欠費(fèi)情況，若客戶有欠費(fèi)，由財(cái)務(wù)部收取以往所有的欠費(fèi)后，通知客服部及總物業(yè)經(jīng)理秘書。4.4.2.3 總物業(yè)經(jīng)理秘書將客戶退租通知單遞交給總客服經(jīng)理，總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)。4.4.3 物品搬出4.4.3.1 總物業(yè)經(jīng)理審批后，客服部提前一周與客戶確定搬家及收樓日期、客戶聯(lián)系人及聯(lián)系方式，同時(shí)要求客戶必須保護(hù)好單元的基礎(chǔ)設(shè)施，維護(hù)好單元現(xiàn)狀。4.4.3.2 客戶到客服部開(kāi)具出門條，并加蓋

30、有該公司的公章，保安部見(jiàn)到此出門條并核對(duì)所列之搬出物品后方可放行。4.4.4 退租收樓4.4.4.1 待總物業(yè)經(jīng)理簽發(fā)退租收樓通知單后，客服部通知開(kāi)發(fā)商銷售部、工程部、客戶共同進(jìn)行收樓。4.4.4.2 工程部各專業(yè)對(duì)單元內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)、檢查。4.4.4.3 客服部同客戶共同確認(rèn)水、電、氣表的讀數(shù)。4.4.5 確認(rèn)要求客戶在客戶收樓記錄上進(jìn)行蓋章確認(rèn)。4.4.6 若收樓無(wú)問(wèn)題4.4.6.1客服部通知工程部各專業(yè)辦理停水、停電、單元清潔等工作。4.4.6.2由客服部將該客戶檔案存檔。4.4.7 若收樓中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題4.4.7.1單元內(nèi)設(shè)備、設(shè)施造成損壞，客服部應(yīng)詳細(xì)地記錄在客戶收樓記錄上，

31、由工程部對(duì)退租缺損設(shè)施進(jìn)行報(bào)價(jià)，請(qǐng)客戶確認(rèn)。將此情況上報(bào)給總物業(yè)經(jīng)理和開(kāi)發(fā)商銷售部。4.4.7.2在征得發(fā)展商、客戶和總物業(yè)經(jīng)理同意后通知財(cái)務(wù)部在該客戶押金中扣除其相應(yīng)的費(fèi)用，或客戶以現(xiàn)金形式支付相關(guān)費(fèi)用。4.4.8 押金退還客戶繳清所有費(fèi)用后，財(cái)務(wù)部即可安排辦理退押金手續(xù)。4.5保潔工作流程4.5.1保潔員行為規(guī)范4.5.1.1儀容儀表 服裝：按規(guī)定統(tǒng)一著裝上崗。上崗前在休息室（更衣室）換好工服，下崗后換下工服，不得在非工作時(shí)間穿工服。4.5.1.2行為舉止- 時(shí)刻保持自己的姿態(tài)端莊，精神飽滿，動(dòng)作利索。說(shuō)話聲音要清楚，講求禮貌，不喧嘩，不嬉戲。走路要穩(wěn)，靠右行，兩人可平行，三人以上必須列隊(duì)

32、。禮讓賓客，按規(guī)定乘相應(yīng)的電梯。- 在崗上不吸煙，不長(zhǎng)時(shí)間休息，不扎堆聊天，不談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題。4.5.1.3勞動(dòng)紀(jì)律 - 按時(shí)上下班，不遲到、不早退。請(qǐng)事假須提前向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)，特殊原因要及時(shí)補(bǔ)請(qǐng)，否則按曠工處理。病假須持醫(yī)院證明，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方能休假（因交通及家庭問(wèn)題造成遲到或曠工，責(zé)任自負(fù)）。- 工作時(shí)間不許干與工作無(wú)關(guān)的事。4.5.2 保潔清潔區(qū)域工作流程4.5.2.1辦公區(qū)域保潔地面保潔：- 地面清潔保養(yǎng)計(jì)劃的制定：保潔領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候、客流量等情況制定地面清潔保養(yǎng)計(jì)劃石材地面的清潔保養(yǎng)i. 日常清潔保養(yǎng)：將牽塵液噴在塵推上對(duì)地板進(jìn)行推塵，每天數(shù)次；對(duì)污染較重部位應(yīng)用稀釋的鹽酸清

33、潔。ii. 每半月一次用擦地機(jī)、百潔墊、清潔劑全面清洗地面。iii. 操作時(shí)應(yīng)注意：使用稀釋鹽酸清潔時(shí)注意防止鹽酸腐蝕金屬設(shè)施；全面清洗地面應(yīng)在晚上進(jìn)行。iv. 石材地面清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：目視地面色澤透明光鮮。4.5.2.2墻面保潔瓷磚、噴涂、仿石和大理石墻面清潔i. 操作要領(lǐng)先備兩桶水，一桶清水、另一桶放入少量的（約200ml）洗潔精。用鏟刀輕輕刮掉墻面的污漬。把毛巾浸入放有洗潔精的水里，擰干后沿著墻壁從上往下來(lái)回擦。瓷磚縫要用小刷子刷洗。用清水及毛巾將墻面徹底清抹兩遍。用拖把拖干凈地面。墻面清抹應(yīng)每周進(jìn)行一次，墻面清洗應(yīng)每月進(jìn)行一次。ii. 清潔時(shí)應(yīng)注意用鏟刀刮除墻面污垢時(shí)，鏟刀要貼緊墻

34、面，以防刮花墻面；嚴(yán)禁使用強(qiáng)堿、強(qiáng)酸類除污清潔劑清潔墻面，以免損壞墻磚表面的光澤；大理石、仿石墻面應(yīng)先除舊蠟，再按此程序進(jìn)行清潔，然后再封蠟（封蠟程序參照地面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）。iii. 保潔標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到目視墻面干凈無(wú)污跡，室內(nèi)墻面清洗后用紙巾擦拭，無(wú)明顯污染。4.5.2.3玻璃清潔i. 準(zhǔn)備伸縮桿、玻璃刮、毛頭、小鏟刀、玻璃水（兌水比例參照清潔劑使用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）先用鏟刀鏟除玻璃上的污跡及邊緣上的污垢；將毛頭浸入玻璃水中；把毛頭按在玻璃上并上下洗抹；用玻璃刮刮去玻璃上的水分，玻璃刮和玻璃平面應(yīng)保持一定角度；當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時(shí)，應(yīng)把毛頭或玻璃刮作橫向移動(dòng)；用干毛巾抹去玻璃框上的水珠，然后

35、用拖把抹凈地面上的污水；清潔高處玻璃時(shí)應(yīng)把玻璃刮或毛頭套在伸縮桿上；操作時(shí)應(yīng)注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻璃。ii. 玻璃清潔標(biāo)準(zhǔn)玻璃面上無(wú)污跡、水跡用紙巾擦拭室內(nèi)玻璃面，紙巾無(wú)明顯污染4.5.2.4地毯的清潔i. 地毯吸塵啟動(dòng)吸塵器，扳動(dòng)檔位，將滾刷與地面平行，開(kāi)始吸塵；吸塵結(jié)束后，關(guān)機(jī)，拔下電源插銷，清除真空箱內(nèi)的塵土和雜物。ii. 地毯日常除污當(dāng)?shù)靥罕粸R污時(shí)，務(wù)必立即清理；應(yīng)準(zhǔn)備如下洗滌劑、溶劑和物品：去除溶性污漬的地毯洗滌劑；去除油脂污漬的溶劑；口香糖清除劑（凍凝型或溶劑型）；去除墨水、水果汁、咖啡等污漬的特殊去漬劑；擦去濺出物的白色棉紙；用來(lái)施加洗滌劑、溶劑等小塊海綿。4.5.2.5

36、電梯清潔- 掃電梯地板，使之無(wú)紙屑等雜物。- 分別用干、濕拖布拖抹地面，保證無(wú)腳印。- 清潔電梯不繡鋼門及內(nèi)部墻壁，使之光亮、無(wú)浮塵、無(wú)手印。- 清潔天棚，使之無(wú)塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。- 清潔時(shí)應(yīng)注意不要觸動(dòng)任何開(kāi)關(guān)按鈕，如遇客人使用，應(yīng)主動(dòng)問(wèn)好，避讓客人，并可以繼續(xù)工作。- 扶手欄桿的清潔- 清潔扶手欄桿上的不繡鋼扶手，使之光亮、無(wú)浮塵、無(wú)手印。- 用抹布抹去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。- 客用電梯清潔- 清潔各樓層客用電梯的不繡鋼門，使之光亮、無(wú)浮塵、無(wú)手印。- 將客用電梯地板清掃干凈，并用拖把拖抹，每天清潔電梯地墊一次以上，視污染程度而定。- 清潔電梯內(nèi)壁裝飾，使之光亮、無(wú)污點(diǎn)。- 每

37、周定期清潔轎廂天花，使之光亮、無(wú)污點(diǎn)。- 清潔時(shí)應(yīng)注意不要觸動(dòng)任何開(kāi)關(guān)按鈕，如遇客人使用，應(yīng)主動(dòng)問(wèn)好，避讓客人，并可以繼續(xù)工作。4.5.2.6特殊清潔工作i. 雨天的清潔工作遇到雨天，應(yīng)在大廈主要入口放上防水地毯。在入口處準(zhǔn)備好防水雨傘套，提供給客人使用。隨時(shí)隨地將各層、各區(qū)的水滴拖抹干凈，防止客人摔倒。按照清潔標(biāo)準(zhǔn)要求，將其他地點(diǎn)清潔干凈。4.6保潔工作監(jiān)管流程4.6.1 客服部環(huán)境主管每日對(duì)大廈公共衛(wèi)生間、通道、步行梯、電梯間、茶水間、平臺(tái)、車庫(kù)、外圍等區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生巡檢。4.6.2 確保對(duì)客戶提供的各類服務(wù)性用品的完好、供給。如衛(wèi)生紙、洗手液的及時(shí)提供，雨季傘套的發(fā)放。4.6.3 定期檢查

38、清潔公司計(jì)劃的實(shí)施情況，并全程跟進(jìn)計(jì)劃外的工作，使各項(xiàng)工作達(dá)到客戶和管理處的要求。4.6.4 對(duì)大廈客戶提供的有償服務(wù)完成情況進(jìn)行監(jiān)督，保證為客戶提供所需服務(wù)的及時(shí)性和質(zhì)量。4.6.5 客服部環(huán)境助理在巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要記錄在保潔檢查日檢表上，并及時(shí)跟進(jìn)保潔公司整改。4.6.6 客服部環(huán)境助理全程跟進(jìn)保潔公司的整改情況，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。4.6.7 對(duì)當(dāng)日的突發(fā)事件要及時(shí)匯報(bào)，由客服經(jīng)理及相關(guān)人員進(jìn)行妥善處理并跟進(jìn)解決。4.7租擺及外圍綠化管理工作流程4.7.1公共區(qū)域租擺工作流程- 選擇專業(yè)花木公司及室外綠化養(yǎng)護(hù)公司。- 簽訂花木租擺合同及室外綠化養(yǎng)護(hù)工程合同。4.7.1.1確認(rèn)品種

39、及擺放方案- 根據(jù)花木公司提供的圖片或?qū)嵉乜疾?，確定適合本大廈的綠色觀賞植物。- 遇有節(jié)日、活動(dòng)等特殊需要將與花木公司及時(shí)聯(lián)系并確認(rèn)擺放方案。4.7.1.2確定擺放位置- 大廈大堂、電梯間、樓梯間等需擺放的地方。- 擺放位置應(yīng)符合大廈順暢及防火的要求。- 注意花卉的姿態(tài)、效果應(yīng)屬最佳狀態(tài)，色調(diào)搭配、疏密程度適當(dāng)。- 如需調(diào)整，將方案交由客服部審定。4.7.1.3日常保養(yǎng)- 花木公司根據(jù)花木品種、環(huán)境，每周對(duì)大廈植物及外圍綠化帶、草坪澆水3-4次。- 保持花木的觀賞效果,每周對(duì)植物進(jìn)行2-3次的修剪。- 保持花架及盆土的清潔、無(wú)雜物，葉面、套盆保證無(wú)積水。4.7.1.4更換- 根據(jù)環(huán)境、季節(jié)、植

40、物生長(zhǎng)周期制定周密的更換、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。- 做充分準(zhǔn)備工作，保證不影響客戶正常辦公。- 保證不損壞套盆及其它設(shè)施。4.7.1.5備案損壞記錄備案- 損壞記錄不得擅自處理，如是客戶原因造的損壞應(yīng)將情況報(bào)客服部處理。4.7.1.6檢查- 客服部環(huán)境主管每天要對(duì)公共區(qū)域內(nèi)植物進(jìn)行巡檢，并填寫花木植物檢查表，要求花木公司簽字確認(rèn)。- 每月對(duì)樓內(nèi)所有植物進(jìn)行清點(diǎn)，并填寫花木租擺明細(xì)表，請(qǐng)花木公司簽字確認(rèn)。4.7.1.7質(zhì)量問(wèn)題與執(zhí)行- 詳情見(jiàn)雙方簽訂的花木租擺合同。4.7.2室外外圍綠化工作流程- 選擇專室外綠化養(yǎng)護(hù)公司。- 簽訂室外綠化養(yǎng)護(hù)工程合同。4.7.2.1.日常保養(yǎng)- 對(duì)外圍綠地補(bǔ)種工作- 對(duì)外圍

41、綠地及時(shí)澆灌- 對(duì)外圍綠地施肥工作- 對(duì)外圍綠地修剪工作- 對(duì)外圍綠地病蟲害防治工作- 保證綠地清潔、無(wú)雜物 4.7.2.2檢查- 客服部主管每天要對(duì)外圍綠地進(jìn)行巡檢。4.7.2.3質(zhì)量問(wèn)題與執(zhí)行- 詳情見(jiàn)雙方簽訂的室外綠化養(yǎng)護(hù)工程合同。4.8除四害工作流程4.8.1除四害標(biāo)準(zhǔn)大廈除四害的各項(xiàng)具體操作應(yīng)符合愛(ài)衛(wèi)會(huì)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及要求，即業(yè)主、客戶和管理處的各項(xiàng)要求。4.8.2措施- 按合同要求采購(gòu)合格的各種消殺器具和藥劑，做到有足量的儲(chǔ)備。- 在大廈各公共區(qū)域內(nèi)按計(jì)劃布放鼠藥、滅蟑藥，做好鼠蟑密度監(jiān)測(cè)工作，做到投藥工作的及時(shí)、安全與有效，全面控制鼠、蟑及其它蟲害。- 在大廈垃圾房及易出現(xiàn)蚊蠅的區(qū)域安

42、裝滅蠅燈，同時(shí)用瓶裝殺蟲劑隨時(shí)殺滅飛蟲、蚊蠅。- 客服部環(huán)境主管對(duì)蟲害控制公司的滅蟲工作進(jìn)行全程跟進(jìn)、監(jiān)控。- 客服部環(huán)境主管對(duì)大廈內(nèi)餐飲單位除四害工作進(jìn)行監(jiān)管、查控，確保大廈除四害工作整體達(dá)標(biāo)。4.9鏟冰、掃雪工作流程4.9.1 各部門掃雪工作中的勞動(dòng)紀(jì)律、工作質(zhì)量及人員安排，由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。4.9.2 掃雪工具由保潔公司保管。各部門進(jìn)行掃雪時(shí)，到保潔公司辦公室領(lǐng)取掃雪工具，工作完成后交還給保潔公司。4.9.3 遇夜間降雪，次日早8：30各部門應(yīng)自行安排好掃雪人員到達(dá)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行掃雪、鏟冰工作，并于10：00前完成所負(fù)責(zé)區(qū)域任務(wù)。4.9.4 遇白天降雪天氣需進(jìn)行掃雪時(shí)，由客服部通知，各部

43、門接通知后立即安排人員參加掃雪。4.9.5 各部門在掃雪工作中，應(yīng)將積雪堆放在綠地或樹坑內(nèi)，不得亂倒、亂撒，掃雪時(shí)應(yīng)注意安全，不得打鬧玩耍。4.9.6 各部門應(yīng)嚴(yán)格按照公司指定的掃雪責(zé)任區(qū)進(jìn)行清潔，保證及時(shí)、干凈、徹底地完成公司交給的掃雪任務(wù)。4.10處理客戶遺失物品工作流程4.10.1客戶遺失物品登記、保管 管理處人員撿拾或發(fā)現(xiàn)客戶失落物品，必須立即上報(bào)，并將物品上交。 保安經(jīng)理應(yīng)及時(shí)記錄物品名稱、數(shù)量和特征，撿拾物品時(shí)間、地點(diǎn)和撿拾人姓名，并填寫撿拾物品報(bào)告。 若撿拾物品價(jià)值較高，應(yīng)立即通報(bào)保安部經(jīng)理、客服經(jīng)理及總物業(yè)經(jīng)理。 保安部對(duì)撿拾物品要妥善保管，加強(qiáng)檢查，嚴(yán)禁擅自挪用，價(jià)值較高的物

44、品應(yīng)放入貴重物品保險(xiǎn)箱內(nèi)保存。一般物品保存在大廈保安部。4.10.2遺失物品的查找認(rèn)領(lǐng)客服部應(yīng)根據(jù)相關(guān)信息積極查找失主。客戶在辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)時(shí)，保安部與客戶確認(rèn)后，將物品歸還，并請(qǐng)客戶在撿拾物品記錄表上簽字。4.10.3遺失物品的存放期限失物一般保存3個(gè)月（食品類除外），過(guò)期則由保安部將該物品和撿拾物品記錄表報(bào)總物業(yè)經(jīng)理決定處理。4.11客服部客戶報(bào)修流程4.11.1接報(bào)客服部客服人員接到客戶電話、書面等形式的報(bào)修后，記錄在電話接聽(tīng)/報(bào)修/投訴臺(tái)帳中。4.11.2派工接報(bào)人將報(bào)修信息錄入系統(tǒng)中，工程部文員根據(jù)維修工種進(jìn)行分派，通知工程部專業(yè)維修。4.11.3維修 工程部各相關(guān)專業(yè)人員接報(bào)后，應(yīng)立

45、即前往現(xiàn)場(chǎng)維修。 工作人員持工作單到客戶單元內(nèi)維修，工作后由客戶在工作單上簽字確認(rèn)，工程部人員將該工作單返還客服部。 若為有償服務(wù)，維修前須由客戶確認(rèn)價(jià)格后方可維修。 若為管理處內(nèi)部的報(bào)修，維修后由報(bào)修人對(duì)結(jié)果簽字確認(rèn)。4.11.4跟蹤 客服部回訪人員及時(shí)跟蹤維修結(jié)果，并將有問(wèn)題記錄反饋工程部。4.12處理客戶意外事故流程4.12.1 管理處員工發(fā)現(xiàn)客戶有任何意外，應(yīng)馬上通知客服經(jīng)理。4.12.2 由客服經(jīng)理視情況通知總物業(yè)經(jīng)理。4.12.3 如客戶意外受傷程度嚴(yán)重，客服經(jīng)理應(yīng)立刻撥打120或999呼叫救護(hù)車送客戶前往醫(yī)院救治，并填寫事故報(bào)告。4.12.4 如客戶意外事件同大廈發(fā)展商或管理處有

46、責(zé)任關(guān)系，客服部保險(xiǎn)理賠負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)與保險(xiǎn)公司聯(lián)系，要求以大廈第三者責(zé)任險(xiǎn)出險(xiǎn)。4.12.5 客服部人員通知門前保安應(yīng)疏通交通，以確保救護(hù)車出入方便，并指導(dǎo)救護(hù)人員到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)。4.12.6 如傷者傷勢(shì)較輕，客服部人員及保安部當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)立即填報(bào)事故報(bào)告，以便有關(guān)部門備查。4.12.7 客服部人員跟進(jìn)受傷客人傷勢(shì)及傷情，與保險(xiǎn)公司共同進(jìn)行事故理賠事宜，直至事故完結(jié)。4.13客戶投訴處理流程4.13.1接受投訴 接到客戶電話、來(lái)訪等形式投訴時(shí)，應(yīng)當(dāng)安撫客戶情緒，盡量讓客戶保持平靜的心態(tài)，要進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的詢問(wèn)，并于客戶投訴/意見(jiàn)記錄本上作好記錄，盡快解決問(wèn)題并作回復(fù)。 接到客戶的書面、傳真、郵件等形

47、式的投訴時(shí)，要求及時(shí)與客戶聯(lián)系，通過(guò)電話或當(dāng)面通知客戶已收到客戶投訴，盡快解決問(wèn)題并作回復(fù)，于客戶投訴/意見(jiàn)記錄本上做好記錄。4.13.2投訴分類 將客戶投訴事件分為能力范圍內(nèi)事件、能力范圍外事件兩類。 對(duì)于工作能力范圍內(nèi)事件采取合理方式答復(fù)或解決。 對(duì)工作能力范圍外事件，應(yīng)及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理后將結(jié)果答復(fù)客戶。 根據(jù)情況仔細(xì)填寫客戶投訴記錄表，通知相關(guān)主管及部門經(jīng)理，并告知被投訴部門經(jīng)理。 4.13.3處理投訴 對(duì)投訴工作的進(jìn)度與客戶保持聯(lián)系，以禮貌誠(chéng)懇的態(tài)度與客戶溝通，保 持平靜心態(tài)，維護(hù)大廈形象。 及時(shí)出具解決方案，部門經(jīng)理批準(zhǔn)確認(rèn)后，協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理。 以登門拜訪、書面等形式將問(wèn)題的解決時(shí)間、方案、改進(jìn)措施告知客戶，并爭(zhēng)取做到此類事情不再發(fā)生。4.13.4跟進(jìn) 所有投訴需在5分鐘內(nèi)轉(zhuǎn)到有關(guān)部門。 問(wèn)題未解決前，每日二次跟進(jìn)相關(guān)部門解決問(wèn)題的情況。 與客戶保持聯(lián)系，向客戶通報(bào)改進(jìn)工作的進(jìn)度。4.13.5客戶回訪 以登門拜訪、電話、書面等形式通知客戶問(wèn)題解決的時(shí)間、方案、改進(jìn)措施等。 對(duì)客戶滿意程度進(jìn)行調(diào)查填寫滿意度調(diào)查及回訪表，由客服經(jīng)理匯總統(tǒng)計(jì)滿意度匯總統(tǒng)計(jì)表，并上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。 對(duì)客戶問(wèn)題處理應(yīng)進(jìn)行再次跟進(jìn)。 月底及年底對(duì)客戶投訴進(jìn)行匯總分析，并上報(bào)經(jīng)理。4.13.6將相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行存檔。4.14車位申請(qǐng)工作流程