《物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案.doc（52頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、目 錄第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點(diǎn)4一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)5二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)6三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證7四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良影響8第二章 前期介入的五個(gè)階段12一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段12二、施工建設(shè)階段13三、竣工驗(yàn)收階段14四、物業(yè)銷售階段14五、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收15第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點(diǎn)16一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員18二、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)18三、物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)21第四章 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置28第五章 前期介入工作計(jì)劃和物資裝備情況29一、工作計(jì)劃29二、物資裝備情況31第六章

2、 前期介入管理開(kāi)支預(yù)算32一、前期介入服務(wù)報(bào)價(jià)32二、接管驗(yàn)收階段服務(wù)報(bào)價(jià)33第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn)34一、房屋管理34二、 綜合管理服務(wù)34三、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)35四、 公共秩序維護(hù)36五、保潔服務(wù)37六、綠化養(yǎng)護(hù)管理38七、 員工培訓(xùn)38八、 日常應(yīng)急預(yù)案41（一）小區(qū)治安應(yīng)急預(yù)案41（二）突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急處理42（三） 小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施43（四）突發(fā)性群體事件處置預(yù)案43（五）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案44（六）小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應(yīng)急程序45九、社區(qū)文化46八、 日常服務(wù)報(bào)價(jià)48九、 服務(wù)承諾48十、 公司簡(jiǎn)介4952（XX）小區(qū)前 言 （）物業(yè)服務(wù)有限公司

3、成立于2003年3月，現(xiàn)屬于貳級(jí)資質(zhì)企業(yè)，多年以來(lái)一直致力于為各類型物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并向有需求的企業(yè)提供全面物業(yè)服務(wù)，受到業(yè)內(nèi)外人士的廣泛好評(píng)。 為了使相關(guān)方對(duì)我公司情況及業(yè)務(wù)范圍有著基礎(chǔ)的了解，特編制了本服務(wù)方案，可分別供需要提供物業(yè)服務(wù)的需求方參考。其中：物業(yè)服務(wù)主要展示開(kāi)發(fā)商的品牌定位；物業(yè)服務(wù)主要在于提供需求方開(kāi)發(fā)過(guò)程中的物業(yè)支持；物業(yè)服務(wù)主要在于為需求方提供項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)前期介入，并提供后期的全面物業(yè)服務(wù)工作。 對(duì)于閱讀了本方案書(shū)的潛在需求方而言，重點(diǎn)在于了解我公司在物業(yè)服務(wù)的基本設(shè)想、工作流程，以便于進(jìn)一步的深入洽談。（）物業(yè)服務(wù)有限公司第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點(diǎn)小區(qū)

4、的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問(wèn)題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。我公司針對(duì)（XX）小區(qū)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在*物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障*住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多

5、方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。此外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施重粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)

6、者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極地促進(jìn)物業(yè)的銷售。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)1、我國(guó)的房地產(chǎn)用發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣(mài)房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備

7、使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同谷與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和素質(zhì)良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊意情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入?。ㄊ褂茫┲斑M(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配

8、套設(shè)旗等進(jìn)有的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的意向基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，由于已對(duì)所管物業(yè)有全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工

9、作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用力量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門(mén)之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備。為物業(yè)管理公司各部門(mén)制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門(mén)主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常

10、管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車(chē)管理規(guī)定、停車(chē)場(chǎng)管理等，為規(guī)范面常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證1.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門(mén)找到了個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住戶、用戶日益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境

11、優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園的目標(biāo)。2、社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標(biāo)。而物業(yè)管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實(shí)施的管理，即是以人為中心開(kāi)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。3、根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作

12、為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過(guò)環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來(lái)避免現(xiàn)代工業(yè)明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境情靜幽雅。應(yīng)該說(shuō)這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內(nèi)容之一。物業(yè)前期介從管理同時(shí)也是一件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期

13、介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有相物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)接照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)有的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達(dá)到滿意得目標(biāo)。四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以

14、下幾點(diǎn)： 1、有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán)境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤(pán)一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤(pán)，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。 2、有利于物業(yè)保值升值。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。 3、有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售

15、后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。二、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入

16、管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。三、但從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合

17、理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)1、我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階

18、段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主(小業(yè)主與發(fā)展商)共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益

19、以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就

20、為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門(mén)之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門(mén)制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門(mén)主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手

21、法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。第二章 前期介入的五個(gè)階段一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)公司組建“前期顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)”。物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理的建議。從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)；公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置；公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留二、施工建設(shè)階段 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人

22、員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議，降低日后管理維護(hù)成本；2 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3 審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；5 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；6 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；7 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出

23、建議；8 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；9 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；10 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、HSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4

24、制訂物業(yè)驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。四、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴方樹(shù)立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；2 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；3 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；4 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；5 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。五、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。依據(jù)國(guó)家

25、建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收，需要注意以下幾點(diǎn)：1 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；2 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；3 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；4 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)

26、規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用。接管驗(yàn)收的作用1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益，以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件；3 通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點(diǎn)物業(yè)前期介入作為開(kāi)發(fā)的一個(gè)后勤部門(mén)開(kāi)展工作，是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年探索的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)一二線城市

27、采用這種模式對(duì)樹(shù)立開(kāi)發(fā)公司的良好品牌的提高入住率具有舉足輕重的作用。秉承雙贏的合作理念，我公司將提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)，傾力協(xié)助貴公司樹(shù)立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)美好品牌愿景的實(shí)現(xiàn)，為貴司發(fā)展提供前有力的后勤保障。根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合，我公司通過(guò)對(duì)（XX）小區(qū)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位，我公司認(rèn)為“（XX）小區(qū)”的 物業(yè)服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。“安全”是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活的安全放心；“舒適”是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；“快捷”是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個(gè)高端

28、品位的智能化小區(qū)；“健康”是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)借助豐富多彩，形式各樣的社區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)在以下幾方面作為著手點(diǎn)：1.環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開(kāi)門(mén)窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。2.衛(wèi)生綠化管理。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹(shù)木，禁止人為破壞行為。3.治安管理。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。4.市政設(shè)施管理。即市政道路、下水

29、管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。6.便利服務(wù)。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。7.機(jī)電設(shè)備管理。這是高層住宅的核心部分，如發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問(wèn)題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門(mén)必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，保證能及時(shí)排除故障。8.保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來(lái)訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證小區(qū)每個(gè)角落都能處在保安人員控制中。9.保養(yǎng)維護(hù)。主要是對(duì)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修。10.周到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，做到業(yè)主信息

30、實(shí)時(shí)更新，業(yè)主問(wèn)題實(shí)時(shí)跟進(jìn)反饋落實(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。這是保證開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議。一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員；2有物業(yè)工

31、程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。3有豐富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；4有豐富而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)全面管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。二、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問(wèn)公司派駐人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問(wèn)工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開(kāi)展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其主要工作有： 1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。在進(jìn)入項(xiàng)目以前應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)

32、明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)

33、真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面物業(yè)建議。4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)

34、物業(yè)建議。（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，

35、建議都應(yīng)注意時(shí)效性。5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將

36、到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫(xiě)初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。 三、物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容有：(一)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提

37、交資料(1)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。(2)技術(shù)資料：竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料(1)產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；房屋

38、分戶使用清冊(cè)：房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。(2)技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分問(wèn)平面圖：房屋及設(shè)備技術(shù)資料。(二)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1主體結(jié)構(gòu)(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起、上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。(3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。(4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。(5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2外墻不得滲水3屋面(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水

39、暢通，無(wú)積水，不滲漏。(2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。(3)陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。4樓地面(1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角。(2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。(3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5.裝修(1)鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。(2)進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板

40、制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。(3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。(4)抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。(5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。(6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。(三)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收1供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無(wú)正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患(如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高

41、壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)備房有無(wú)做好三防措施(如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門(mén)窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng))。(2)檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊急停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。(3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問(wèn)和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐干伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓

42、電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。2中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。(2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門(mén)，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。(3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。(4)檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。3消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1

43、)檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。(2)檢查消防管路有無(wú)漏水，閥應(yīng)保持常開(kāi)狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿足要求。(3)檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無(wú)及時(shí)補(bǔ)充更換。(4)檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門(mén)是否合格，有無(wú)保持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙影響正常使用等。(四)小區(qū)市政驗(yàn)收小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢

44、查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 1道路：有否積水(路面排水反坡)； 2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)； 5小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為

45、業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特

46、別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收

47、合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。第4章 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置結(jié)合對(duì)（XX）小區(qū)的管理設(shè)想，我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)服務(wù)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。立足（XX）小區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)，從高效工作角度出發(fā)，減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下管理架構(gòu)：項(xiàng)目經(jīng)理1人客戶主管1人綠化保潔主管1人秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)1人工程維修主管1人客戶接待2人保潔員7人綠化工2人班長(zhǎng)2人隊(duì)

48、員12人工程技工2人注：項(xiàng)目管理服務(wù)崗位具體人員編制要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減 第5章 前期介入工作計(jì)劃和物資裝備情況一、工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1成立（XX）小區(qū)前期介入工作組工程管理介入售樓處保安、清潔服務(wù)客戶檔案建立物業(yè)資料歸類收集時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定2成立（XX）小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所二次裝修管理處辦公場(chǎng)所辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)人員配置、培訓(xùn)服務(wù)中心辦公設(shè)備配置項(xiàng)目入伙前兩個(gè)月3前期介入收集各類工程資料熟悉掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)入駐前2個(gè)月4執(zhí)行物業(yè)服務(wù)模式制定物業(yè)服務(wù)制度，并執(zhí)行樹(shù)立物業(yè)服務(wù)先進(jìn)理念5物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）資料移

49、交問(wèn)題備忘入駐前1個(gè)月內(nèi)6首次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果上門(mén)調(diào)查及回訪提出改進(jìn)方案并落實(shí)入駐前1個(gè)月內(nèi)接管驗(yàn)收后日常管理工作計(jì)劃：管理策劃內(nèi)容描述備注制度體系完善，管理模式成型完善日常管理流程，修訂會(huì)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理辦法；完善各類壁掛文件建立完善的分包工作績(jī)效考評(píng)體系；展開(kāi)服務(wù)中心的籌備工作。服務(wù)持續(xù)改進(jìn)定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門(mén)回訪及開(kāi)展客戶意見(jiàn)調(diào)查；全面開(kāi)展促進(jìn)銷售的商業(yè)的文化活動(dòng)；開(kāi)展形式各異的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)信息交流一角、小區(qū)消防安全宣傳欄等。社區(qū)文化組織等活動(dòng)小區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)策劃定期開(kāi)展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)分

50、包項(xiàng)目的監(jiān)管管理達(dá)標(biāo)努力爭(zhēng)創(chuàng)市文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二、物資裝備情況為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，請(qǐng)按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房，包括：管理服務(wù)用房：物業(yè)服務(wù)中心接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求：管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是、給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高物業(yè)人員工作效率。

51、 第六章 前期介入管理開(kāi)支預(yù)算 一、前期介入服務(wù)報(bào)價(jià)序號(hào)職位工資（元/人/月）備注1項(xiàng)目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護(hù)主管5保潔綠化主管6合計(jì)注：1.以上費(fèi)用包括乙方為服務(wù)所派駐的人員工資，含福利及保險(xiǎn)；辦公費(fèi)用；交通食宿費(fèi)用及為顧問(wèn)工作正常開(kāi)展所必要的費(fèi)用支出；2. 此階段服務(wù)費(fèi)用已與甲方明確派駐實(shí)際人員數(shù)量，由甲方按月支付。二、接管驗(yàn)收階段服務(wù)報(bào)價(jià)序號(hào)職位工資（元/人/月）備注1項(xiàng)目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護(hù)主管5保潔綠化主管6客服7維修技工8秩序維護(hù)員9綠化工10保潔員11辦公費(fèi)用12接待費(fèi)用13飲水費(fèi)14通訊費(fèi)用15辦公室通訊費(fèi)用16培訓(xùn)費(fèi)17不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用18員工社

52、保19法定稅收20公司利潤(rùn)21總計(jì)注：1.以上費(fèi)用包括乙方為服務(wù)所派駐的人員工資，含福利及保險(xiǎn)；辦公費(fèi)用；交通食宿費(fèi)用及為顧問(wèn)工作正常開(kāi)展所必要的費(fèi)用支出；2.此階段服務(wù)費(fèi)用已與甲方明確派駐實(shí)際人員數(shù)量，由甲方按月支付。第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn)一、房屋管理 1 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。2 房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。3 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。4 陽(yáng)臺(tái)封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一有

53、序。5 房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。2、 綜合管理服務(wù)1 建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2 按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)。4 管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，特種作

54、業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。5 運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi) 管理、日常辦公等進(jìn)行管理。6 建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。7 設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8 提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9 采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等形式開(kāi)展回訪工作，回訪率80%以上。對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。10 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一

55、次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。11 建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。3、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。2 公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。3 實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率85%以上。4 水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5 道路平

56、整暢通，停車(chē)泊位劃定整齊。6 樓道燈公共照明設(shè)備完好率95%以上。7 設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明 顯標(biāo)志和防范措施。8 雨水井、化糞井每季檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無(wú)堵塞外溢。9 在接到相關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。4、 公共秩序維護(hù)1 門(mén)崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證。2 按照規(guī)定線路和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每3小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)

57、報(bào)告有關(guān)部門(mén)。3 住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。4 對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5 設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。6 管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。7 對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。8 定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。五、保潔服務(wù)1 住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。2 公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。3 公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭

58、2次，保持干凈整潔。4 根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5 每天定時(shí)收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6 垃圾設(shè)施每周清潔2次，無(wú)異味。7 公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。8 對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。9 進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。10 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。11 飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 1 花草樹(shù)木生長(zhǎng)正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無(wú)枯死、無(wú)樹(shù)掛樹(shù)木無(wú)歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹(shù)

59、應(yīng)及時(shí)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。2 草坪生長(zhǎng)整齊，保持修剪。3 草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無(wú)垃圾、無(wú)煙頭紙屑。4 綠籬超過(guò)平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無(wú)枯死植株，無(wú)明顯禿裸。5 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。6 適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲(chóng)害，病蟲(chóng)害無(wú)明顯跡象。7 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。8 綠化地設(shè)有提示人們愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。7、 員工培訓(xùn)1 培訓(xùn)的作用和目的 培訓(xùn)是為了讓物業(yè)客戶服務(wù)中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項(xiàng)目日常管理工作日趨正軌。物業(yè)客服中心得培訓(xùn)必須以符合提高員工的意識(shí)、技能、技巧、發(fā)掘其潛

60、力的目的。整個(gè)培訓(xùn)是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)的過(guò)程。2 培訓(xùn)的形式與內(nèi)容依照培訓(xùn)的實(shí)驗(yàn)階段，物業(yè)客戶服務(wù)中心的培訓(xùn)可劃分為崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)，不同的階段應(yīng)采取不同的形式組織和實(shí)施培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)是指新員工上崗培訓(xùn)，目的是使遠(yuǎn)紅了解項(xiàng)目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓(xùn)，管理人員基本技能培訓(xùn)、工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員基本技能培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)是指物業(yè)客服中心對(duì)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)與操作技能實(shí)施的持續(xù)深造，是物業(yè)客服中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。主要內(nèi)癰有管理人員技能培訓(xùn)、工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員技能培訓(xùn)。3 培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課題課時(shí)培訓(xùn)要求測(cè)

61、評(píng)方法1新員工入司培訓(xùn)員工手冊(cè)2了解公司人事行政類相關(guān)規(guī)章制度培訓(xùn)考核行為規(guī)范2掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識(shí)培訓(xùn)考核績(jī)效考核企業(yè)文化1了解公司的企業(yè)文化、組織架構(gòu)等情況培訓(xùn)考核（筆試）物業(yè)管理基本常識(shí)4通過(guò)培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)及投訴處理技巧培訓(xùn)考核（筆試）2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)4掌握最新的物業(yè)管理知識(shí)及行業(yè)法規(guī)、法律常識(shí)測(cè)評(píng)管理實(shí)務(wù)操作12熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等測(cè)評(píng)服務(wù)理念4深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和實(shí)現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)行業(yè)中的應(yīng)用測(cè)評(píng)2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)管理制度文件說(shuō)明4熟練掌握各項(xiàng)管理制度及文件的內(nèi)容測(cè)評(píng)績(jī)效考核3秩序維護(hù)人員