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1、 XX經(jīng)營管理有限公司管理制度匯編（2016.8）目錄第一章 總則第二章 組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能第一節(jié) 公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置第二節(jié) 崗位職能第三章 行政管理第一節(jié) 印章和證照管理第二節(jié) 會議管理第三節(jié) 文件管理第四節(jié) 辦公用品及設(shè)備管理第五節(jié) 商業(yè)秘密管理辦法第六節(jié) 業(yè)務(wù)招待管理辦法第四章 人力資源管理第一節(jié) 組織架構(gòu)與編制管理第二節(jié) 人事及勞動關(guān)系管理第三節(jié) 招聘管理第四節(jié) 考勤及休假管理第五節(jié) 人員儲備管理第六節(jié) 人事檔案管理第五章 財務(wù)管理第一節(jié) 財務(wù)審批制度第二節(jié) 專項費用管理第三節(jié) 固定資產(chǎn)管理第四節(jié) 材料管理第五節(jié) 廢舊物資管理第六節(jié) 租金收支管理第七節(jié) 專項維修基金管理第

2、八節(jié) 招標(biāo)（采購）分類及權(quán)限第九節(jié) 招標(biāo)管理第十節(jié) 經(jīng)濟合同管理第十一節(jié) 財產(chǎn)保險管理第六章 招商管理第一節(jié) 市場調(diào)研第二節(jié) 招商政策及租金方案制定第三節(jié) 招商團隊管理第四節(jié) 招商實施第五節(jié) 合同管理第六節(jié) 品牌管理第七節(jié) 經(jīng)營過過程中的招商管理第八節(jié) 招商活動管理辦法第九節(jié) 招商租賃合同簽約管理辦法第十節(jié) 商戶資質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)第十一節(jié) 招商商戶質(zhì)量控制第七章 運營管理第一節(jié) 開業(yè)前營運管理第二節(jié) 裝修管理第三節(jié) 營運信息管理第四節(jié) 市場調(diào)研第五節(jié) 業(yè)態(tài)策劃與品牌調(diào)整第六節(jié) 營銷策劃管理第七節(jié) 經(jīng)營規(guī)范管理第八節(jié) 經(jīng)營環(huán)境管理第九節(jié) 客戶服務(wù)與關(guān)系管理第十節(jié) 人員管理第十一節(jié) LED顯示屏播放流程

3、管理規(guī)定第十二節(jié) 經(jīng)營罰款流程第十三節(jié) 營業(yè)時間管理第十四節(jié) 商戶調(diào)鋪管理規(guī)定第十五節(jié) 活動場地設(shè)展流程審批管理辦法第十六節(jié) 清鋪實施流程管理規(guī)定第十七節(jié) 商戶撤場管理規(guī)定第十八節(jié) 貨品清空未營業(yè)商鋪處理規(guī)定第十九節(jié) 間歇性營業(yè)商戶及不準(zhǔn)時開門營業(yè)商鋪處理規(guī)定第十二節(jié) 營運部檔案歸檔、整理流程管理規(guī)定第二十一節(jié) 營運日常工作流程第二十二節(jié) 租金收繳管理規(guī)定第八章 企劃管理第一節(jié) 整合營銷管理第二節(jié) 企劃活動管理第三節(jié) 招商推廣管理第四節(jié) 開業(yè)慶典管理第五節(jié) 環(huán)境美陳管理第六節(jié) VI引用及導(dǎo)視系統(tǒng)管理第七節(jié) 媒體宣傳管理第九章 合同管理第一節(jié) 合同文本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)第二節(jié) 合同辦理第三節(jié) 合同履行的

4、監(jiān)督管理第四節(jié) 合同續(xù)簽與解約第十章 采購管理第一節(jié) 權(quán)限劃分第二節(jié) 非招投標(biāo)采購第一章 總則1、 商業(yè)管理公司制度匯編編制目的為保障公司商業(yè)項目安全運行，維護商業(yè)項目的正常經(jīng)營秩序，按照合同收繳租金，不斷提升公司管理品質(zhì)和品牌知名度，使公司的資產(chǎn)在保持完整性的基礎(chǔ)上保值增值，特制定本制度。2、 商業(yè)管理公司制度匯編實施要求本制度是商業(yè)公司、分公司開展工作的指南，整個體系先在XX商業(yè)分公司運行，再復(fù)制到 每個商業(yè)項目。所有商業(yè)公司及分公司的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。商業(yè)公司在計劃管理、薪酬管理、法律事務(wù)、信息披露、安全管理、質(zhì)量管理等方面按

5、照集團商業(yè)管理中心相關(guān)體系文件執(zhí)行，接受集團商業(yè)管理中心的檢查和監(jiān)督。3、 商業(yè)管理公司制度匯編的控制根據(jù)集團商業(yè)管理中心對制度文件的管理規(guī)定，商業(yè)管理公司制度匯編在正式下發(fā)前經(jīng)集團商業(yè)管理中心審核通過，并經(jīng)集團分管副總裁簽署發(fā)布。商業(yè)管理公司制度匯編在商業(yè)管理公司及分公司內(nèi)的發(fā)放由專人負(fù)責(zé)，保證工作所用文件為最新版本的文件。4、 商業(yè)管理公司制度匯編的解釋和適用本制度的解釋和修改權(quán)為XX經(jīng)營管理有限公司。本制度每年須根據(jù)實際管理運作情況進行修訂和完善，具體由各項目商業(yè)公司負(fù)責(zé)。第二章 組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能第一節(jié) 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置1.1 商業(yè)分公司組織架構(gòu)圖（試行版）1.2阜陽商業(yè)分

6、公司階段性組織架構(gòu)、人員編制示意圖備注：XX經(jīng)營管理有限公司架構(gòu)暫不編制設(shè)立，根據(jù)后期需要另行制定。第二節(jié) 商業(yè)公司各部門職能1、 行政人事職能1.1 溝通協(xié)調(diào)1.1.1 負(fù)責(zé)傳達商業(yè)公司各項決定、指令、計劃部署等決議；1.1.2 負(fù)責(zé)督促、跟蹤及反饋商業(yè)公司各項決議、計劃的執(zhí)行和落實情況。1.1.3 負(fù)責(zé)日常文件收發(fā)、信息分遞及處理；1.2 管理監(jiān)督1.2.1 負(fù)責(zé)公司會議組織、檔案管理、公務(wù)接待等工作；1.2.2 負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)管理和日常辦公用品管理；1.2.3 負(fù)責(zé)公司辦公環(huán)境秩序、辦公設(shè)備設(shè)施的日常維護管理；1.2.4 負(fù)責(zé)員工考勤和績效考核工作；1.3 人員招聘1.3.1 負(fù)責(zé)商業(yè)

7、公司人員招聘、培訓(xùn)、考核、人事管理等工作；2、財務(wù)職能2.1 負(fù)責(zé)建立、健全商管系統(tǒng)財務(wù)管理制度與會計核算、分析評價體系，貫徹執(zhí)行集團商業(yè)管理中心財務(wù)制度；2.2 負(fù)責(zé)規(guī)范與監(jiān)督商管系統(tǒng)財務(wù)管理和會計核算工作；2.3 負(fù)責(zé)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制財務(wù)指標(biāo)體系的建立、跟蹤、評價與考核；2.4 負(fù)責(zé)組織商管系統(tǒng)的預(yù)算管理工作；2.5 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)的資金計劃、調(diào)配等資金管理工作；2.6 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)財務(wù)報告的編制、匯總, 財務(wù)信息的收集、分析、上報工作；2.7 商管系統(tǒng)稅收工作總體籌劃與日常監(jiān)管；2.8 負(fù)責(zé)公司的日常財務(wù)管理和會計核算工作；2.9 參與公司采購的監(jiān)督工作；3、招商職能3.1 負(fù)責(zé)草擬和提報商

8、圈的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報告3.2 根據(jù)集團商業(yè)管理中心批準(zhǔn)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定項目招商方案、招商計劃及時間進度計劃,對整個招商籌備工作過程進行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時、按質(zhì)完成3.3 根據(jù)相關(guān)部門提供的商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對商鋪經(jīng)營情況進行分析，為商戶調(diào)整提供依據(jù)；3.4 負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進行日常補充、完善、更新3.5 負(fù)責(zé)主/次力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談，為項目招商提供商戶資源保障；3.6 跟進相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報告，為商業(yè)公司決策提供信息和建議4、運營職能4.1 營運租賃信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運數(shù)

9、據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、企劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升計劃；4.2 開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境；4.3 根據(jù)內(nèi)部營運數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，制訂業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實施商鋪和租金調(diào)整；4.4 參與制定年度營銷企劃方案和計劃，進行營銷企劃活動的跟蹤與評估；4.5 經(jīng)營環(huán)境管理，確保內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升商業(yè)項目的凝聚力；4.6 客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛圍；4.7 人員管理，負(fù)責(zé)營運人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運人員營運相關(guān)專業(yè)知識、技能和能力的培訓(xùn)與發(fā)展；4.8 負(fù)責(zé)新項目開業(yè)前期營運相關(guān)準(zhǔn)備，確保正常、順利開業(yè)；4

10、.9 協(xié)調(diào)相關(guān)部門，對現(xiàn)場維護整改；監(jiān)督檢查物業(yè)在保安、保潔、綠化及設(shè)備設(shè)施運行維護情況；4.10 負(fù)責(zé)商戶的租金收取、其他各項費用收繳的協(xié)調(diào)工作、合同履行、指標(biāo)考核工作；4.11 負(fù)責(zé)辦理商戶退鋪、換鋪等相關(guān)手續(xù)；5、企劃職能5.1 廣告位的經(jīng)營與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和安全；5.2 負(fù)責(zé)制定商業(yè)項目在前期籌備和后期營運過程中的整合營銷管理、企劃活動管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行；5.3 負(fù)責(zé)按公司統(tǒng)一VI及行業(yè)規(guī)范，對VI及商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)進行統(tǒng)一規(guī)范管理，并監(jiān)督、檢查執(zhí)行情況；5.4 參與公司所屬商業(yè)項目設(shè)計、商

11、業(yè)規(guī)劃等方案的評審，并就內(nèi)外形象及環(huán)境的設(shè)計提出意見及建議；5.5 負(fù)責(zé)組織擬訂招商宣傳推廣方案及宣傳推廣費預(yù)算，并實施；5.6 負(fù)責(zé)組織擬訂開業(yè)慶典方案及費用預(yù)算，并跟進實施；5.7 負(fù)責(zé)組織擬定商業(yè)項目開業(yè)后的穩(wěn)場旺場宣傳推廣方案及宣傳推廣費預(yù)算，并跟進實施情況；5.8 在日常營運中開展大、中型營銷及推廣活動的策劃與實施，并跟進客流量、媒體宣傳和銷售效果等反饋情況；5.9 負(fù)責(zé)參與或監(jiān)督媒體市場調(diào)研，建立廣告、媒體單位合作關(guān)系，建立商管系統(tǒng)媒體信息資源庫，并監(jiān)測當(dāng)?shù)孛襟w所有項目招商、營運推廣情況；第三章 行政管理 第一節(jié) 印章和證照管理1、印章管理1.1 商業(yè)公司公章及合同章由行政部專人統(tǒng)

12、一保管；1.2 財務(wù)專用章、法人代表手章等由財務(wù)部指定專人負(fù)責(zé)保管；1.3 印章平日必須入柜上鎖；2、印章使用審批2.1 商業(yè)公司公章使用須經(jīng)由行政經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)；2.2 公司印章刻制均由商業(yè)公司總經(jīng)理審批后，由行政人員憑公司介紹信到公安機關(guān)指定的印章刻制單位辦理刻制手續(xù)；3、印章使用程序3.1 公章：1、審閱、了解用印的內(nèi)容；2、查看用印申請單；3、用??；3.2 合同專用章：1、審閱、了解用印的內(nèi)容；2、查看各類“合同審批表”；3、用印；3.3 財務(wù)專用章：1、查看各類“付款審批表”；2、用??；3.4 發(fā)票專用章：1、查看票據(jù)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；2、用印3.5 法人代表專用章：1、支票已加蓋

13、財務(wù)專用章或法人代表已在合同、協(xié)議上簽字；2、用印；3.6 嚴(yán)禁在空白的信箋、介紹信、合同上用??；3.7 印章保管人必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，登記備案，如審批手續(xù)不全而加蓋印章，公司將視情節(jié)追究保管人責(zé)任；4、印章的使用范圍4.1 公司公章（法人章）：以公司名義對外發(fā)文、開具介紹信、報送報表等；以公司名義對內(nèi)行文，包括請示、報告、通知、通報、批復(fù)、意見、函、會議紀(jì)要等書面文件；4.2 合同專用章：以公司名義簽署合同、協(xié)議時使用；4.3 財務(wù)專用章：由財務(wù)部簽署支票時使用；4.4 發(fā)票專用章：由財務(wù)部對外收取各種款項，提供票據(jù)時使用；4.5 法人代表專用章：由財務(wù)部出具支票時使用或?qū)ν夂炇鸷贤?、協(xié)議時使

14、用；5、公司公章、財務(wù)專用章原則上不得帶到公司區(qū)域外使用，如確需要報總經(jīng)理審批；6、凡違反上述要求，視情節(jié)對于當(dāng)事責(zé)任人將給予警告、記過、直至除名等行政處罰。7、印章的報廢：商業(yè)公司原有印章破損、遺失或公司已明確停業(yè)以及暫緩營業(yè)等原因不能繼續(xù)使用時，應(yīng)履行報廢或重刻手續(xù)。8、證照管理8.1 概述：商業(yè)公司證照包括公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法人代表證、法人之格證等由國家或當(dāng)?shù)卣块T頒發(fā)的法定證照。8.2 證照的保管：除稅務(wù)登記證外，公司營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼證等由國家或當(dāng)?shù)卣块T頒發(fā)的法定證照均有公司行政經(jīng)理統(tǒng)一保管，并負(fù)責(zé)按期年檢；稅務(wù)登記證由公司財務(wù)保管和按期年檢，并上報

15、集團商業(yè)管理中心備案。8.3 證照的變更與注銷：公司證照的變更或注銷須經(jīng)集團商業(yè)管理中心比準(zhǔn)后方可執(zhí)行；完成后須再次向集團商業(yè)管理中心報備。第二節(jié) 會議管理 1、 目的為規(guī)范公司會議管理，提高會議質(zhì)量，降低會議成本，特制定本制度。2、 適用范圍本制度適用于XX經(jīng)營管理有限公司及各分公司。3、會議分類3.1 辦公例會：每周一上午，由商業(yè)公司總經(jīng)理或分公司總經(jīng)理主持，商業(yè)公司或分公司各部門負(fù)責(zé)人參加的辦公例會，總結(jié)上周的工作，部署本周工作計劃，行政文員負(fù)責(zé)會議記錄，如需制作會議紀(jì)要，則需由行政文員完成會議紀(jì)要，總經(jīng)理簽批并發(fā)布。3.2 月度運營會：每月10日，由商業(yè)公司總經(jīng)理主持，商業(yè)公司、分公司

16、各部門負(fù)責(zé)人參加的辦公例會，總結(jié)上月的工作，部署下月工作計劃，行政文員負(fù)責(zé)會議記錄，如需制作會議紀(jì)要，則需由行政文員完成會議紀(jì)要，總經(jīng)理簽批、發(fā)布，并向集團商業(yè)管理中心備案。3.3 季度運營會：4月、7月、10月、1月的15日，由商業(yè)公司總經(jīng)理主持，商業(yè)公司、分公司各部門負(fù)責(zé)人參加的辦公例會，總結(jié)上季度的工作，部署下季度工作計劃，行政文員負(fù)責(zé)會議記錄，如需制作會議紀(jì)要，則需由行政文員完成會議紀(jì)要，總經(jīng)理簽批、發(fā)布，并向集團商業(yè)管理中心備案。3.4 業(yè)務(wù)研會議會由相關(guān)業(yè)務(wù)部門發(fā)起（集團商業(yè)專業(yè)部門）組織召開。3.5 臨時會議是指因階段性工作需要而臨時召開的會議。3.6 各部門會議由個部門根據(jù)工作

17、需要定期或不定期組織召開。3.7 專題會議由相關(guān)部門發(fā)起（集團專業(yè)部門）組織召開。4、會議準(zhǔn)備4.1 特定會議召集方應(yīng)事先做好會議資料準(zhǔn)備工作，擬定會議通知，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱后發(fā)放會議通知，應(yīng)明確會議時間、地點、參加人員、會議主題、議程以及參會人員需準(zhǔn)備的事項等；4.2 為便于安排工作，跨部門、公司需要需要多方參加的會議，會議通知應(yīng)至少提前兩天發(fā)放；5、會議要求5.1 會議安排5.1.1 各類例行會議必須按時召開，不得隨意取消；5.1.2 非例行會議需提前通知參會者，并告知會議內(nèi)容和預(yù)計時間；5.1.3 做好會議前的準(zhǔn)備工作,如資料整理、計劃等。5.2 會議紀(jì)要特定會議由會議召集方指定專人做好會

18、議紀(jì)要，日常例會由行政人員做好會議紀(jì)要。會議紀(jì)要由會議召集方主管領(lǐng)導(dǎo)審閱簽字后及時發(fā)放至參會人員。5.3 會議準(zhǔn)備與要求5.3.1 專題會議組織部門應(yīng)提前做好會議資料（如會議議程議題、提案、匯報材料、計劃草案、決議決定草案、與會人應(yīng)提交資料等）準(zhǔn)備的組織工作；5.3.2 行政人員負(fù)責(zé)會議室的統(tǒng)一安排及會議室設(shè)備的管理工作。應(yīng)提前做好會務(wù)準(zhǔn)備工作，如落實會場，布置會場，備好座位、會議器材、茶具茶水等會議所需的各種設(shè)施、用品等；5.3.3 主持人應(yīng)不遲于會前5分鐘到達會場，檢查會務(wù)落實情況，做好會前準(zhǔn)備；5.3.4 與會者應(yīng)準(zhǔn)時到會，并在會議簽到表上簽到；5.3.5 與會者必須嚴(yán)格守時，按規(guī)定著裝

19、，將移動通信設(shè)備設(shè)置關(guān)閉或振動狀態(tài)，原則上不允許接聽電話，如須接聽，請離開會場；5.3.6 參會人員尊重他人的發(fā)言，認(rèn)真傾聽和記錄，在得到主持人允許后發(fā)言，不得吵鬧或大聲喧嘩，自覺遵守會場紀(jì)律；5.3.7 會議安排的原則為：小會服從大會，局部服從整體，臨時會議服從例會。因處置突發(fā)事件而召集的緊急會議不受此限。6、電話/視頻會議系統(tǒng)使用規(guī)定6.1 公司行政部必須做好電話/視頻會議系統(tǒng)的維護工作，確保電話/視頻會議系統(tǒng)隨時暢通；6.2 視頻會議期間，各分會場攝像頭須保持開啟狀態(tài)，麥克風(fēng)能正常通話，確保雙向影音互動交流。第三節(jié) 文件管理 1、目的為加強公司資料文件管理工作，充分發(fā)揮各類資料文件的作用

20、，全面提高資料文件管理水平，有效地保護及利用檔案資料文件，制定本制度。2、基本規(guī)定2.1 公司的文件資料，是指公司從事經(jīng)營、管理以及其他各項活動直接形成的對公司有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。文件分為受控文件和非受控文件。2.2 公文承辦人員應(yīng)保證經(jīng)辦文件的系統(tǒng)完整(公文上的各種附件一律不準(zhǔn)抽存)。結(jié)案后及時歸檔。工作變動或因故離職時應(yīng)將經(jīng)辦的文件材料向接辦人員交接清楚，不得擅自帶走或銷毀。3、文件材料的籌集管理3.1 公司行政部負(fù)責(zé)文件材料的管理；3.2 文件材料的收集由各部門或經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)整理，交總經(jīng)理審閱后歸檔，歸檔后移交行政；3.3 一項工作由幾個部門參與辦理的，

21、在工作中形成的文件材料，由主辦人員收集，交行政備案。會議文件由行政收集；4、文件管理4.1 行政部是文件管理的流轉(zhuǎn)部門，由行政人員負(fù)責(zé)公文的編號、存檔、發(fā)布和流轉(zhuǎn)工作；4.2 審批紙質(zhì)文件，應(yīng)明確簽署意見，并簽名、標(biāo)注審批日期；4.3 文件編號具有唯一性，格式為：文件類別+流水號。電子公文與紙質(zhì)公文均需要按照公文編號規(guī)則進行編號，紙質(zhì)公文需交兼職檔案保管員存檔以后備查；4.4 文件若需要加蓋公章，申請人則必須嚴(yán)格履行公章審批手續(xù)；5、歸檔范圍5.1 重要的會議材料，包括會議的通知、報告、決議、總結(jié)、典型發(fā)言、會議記錄等。5.2 公司對外的正式發(fā)文與有關(guān)單位來往的工作聯(lián)系函。5.3 公司的各種工

22、作計劃、總結(jié)、報告、請示、批復(fù)、會議記錄、統(tǒng)計報表及簡報。5.4 公司與商戶簽訂的所有商鋪租賃合同，與業(yè)主簽訂的返租合同，與外協(xié)單位簽訂的協(xié)議書等文件材料。5.5 商戶催款通知書、收款通知單、交接班記錄本、商戶簽到表、租賃合同解除通知、商戶考勤表、商戶簽到表、清鋪物品清點表、商戶租賃發(fā)票、設(shè)展審批表、廣告位租賃協(xié)議、LED廣告位信息發(fā)布申請單、合同會簽審批單等文件材料。5.6 律師往來函件、民事裁定書等文件材料。5.7 公司職工勞動、工資、福利方面的文件材料。5.8 公司的大事記及反映本公司重要活動的剪報、照片、錄音、錄像等6、歸檔要求6.1 資料文件質(zhì)量總的要求是：遵循文件的形成規(guī)律和特點，

23、保持文件之間的有機聯(lián)系，區(qū)別不同的價值，便于保管和利用。6.2 歸檔的文件材料種數(shù)、份數(shù)以及每份文件的頁數(shù)均應(yīng)齊全完整。6.3 在歸檔的文件材料中，應(yīng)將每份文件的正件與附件、印件與定稿、請示與批復(fù)、轉(zhuǎn)發(fā)文件與原件，分別立在一起，不得分開，文電應(yīng)合一歸檔。6.4 不同年度的文件一般不得放在一起立卷；跨年度的總結(jié)放在針對的最后一年立卷；每卷文件整理完畢后，將文件清單明細附在卷前，備查。6.5 檔案文件材料應(yīng)區(qū)別不同情況進行排列，密不可分的文件材料應(yīng)依序排列在一起，即批復(fù)在前，請示在后；正件在前，附件在后；印件在前，定稿在后；其它文件材料依其形成規(guī)律或特點，應(yīng)保持文件之間的密切聯(lián)系并進行系統(tǒng)的排列。

24、6.6 案卷封面，應(yīng)逐項按規(guī)定用鋼筆書寫，字跡要工整、清晰。7、檔案管理員的職責(zé)7.1 按照有關(guān)規(guī)定做好文件材料的收集、整理、分類、歸檔等工作。7.2 按照歸檔范圍、要求，將文件材料按時歸檔。7.3 工作人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法、忠于職守，努力維護公司檔案的完整與安全。8、檔案的利用8.1 公司檔案只有公司內(nèi)部人員可以借閱，借閱者都要填寫借閱單，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可借閱，如外來人員借閱需報總經(jīng)理審批。8.2 檔案借閱的最長期限為兩周；對借出檔案，檔案管理人員要定期催還，發(fā)現(xiàn)損壞、丟失或逾期未還，應(yīng)寫出書面報告，報總經(jīng)理處理。8.3 必須嚴(yán)格保密，不準(zhǔn)泄露檔案材料內(nèi)容，如發(fā)現(xiàn)遺失必須及時匯報，追求責(zé)任

25、。8.4 不準(zhǔn)拆卷及任意抽、換卷內(nèi)文件或剪貼涂改其字句等；不得任意摘抄或復(fù)制案卷內(nèi)容，如確有需要，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)才能摘抄或復(fù)制。8.5 必須愛護檔案，保持整潔，不準(zhǔn)在檔案材料中寫字、劃線或作記號等。8.6 不準(zhǔn)轉(zhuǎn)借，必須專人專用。8.7 用畢按時歸還，如需延長借閱時間，必須通知檔案管理人員另行辦理續(xù)借手續(xù)第四節(jié) 辦公用品及設(shè)備管理 1、名片印制規(guī)定1.1 名片印制范圍公司部門主管及以上人員；因工作需要經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批注的其他員工；1.2 印制要求名片版樣統(tǒng)一規(guī)格，具體樣式按地產(chǎn)公司規(guī)定；不允許個人私自印制名片。1.3 印制審批程序印制名片，須經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后制作2、辦公設(shè)備的基本規(guī)定2

26、.1 辦公設(shè)備主要包括電腦、電話機、打印機、傳真機、復(fù)印機、照相機、攝像機等2.2 配備個人使用的辦公設(shè)備，實行“誰使用、誰負(fù)責(zé)”的原則，要對設(shè)備的安全使用和完好負(fù)責(zé)。2.3 各種辦公設(shè)備的采購、報廢等資產(chǎn)管理工作由行政人員負(fù)責(zé)管理。2.4 各種電腦、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、交換機、路由器、服務(wù)器等信息化專業(yè)設(shè)備的維修工作由行政人員統(tǒng)一安排IT負(fù)責(zé)管理。3、辦公用品購買、領(lǐng)用3.1 各部門根據(jù)財務(wù)預(yù)算和工作需要，每月25日之前將所需辦公用品采購計劃，經(jīng)部門經(jīng)理簽字，報行政審核后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后購買。3.2 領(lǐng)用辦公用品，需由本人到行政部登記后領(lǐng)取。3.3. 屬固定資產(chǎn)范圍的辦公設(shè)備，必須嚴(yán)格按照公司固定資產(chǎn)

27、采購管理規(guī)定審批流程執(zhí)行；行政部、財務(wù)部進行固定資產(chǎn)登記；領(lǐng)用人經(jīng)登記領(lǐng)取后，須精心保管，如遺失、損毀，將由領(lǐng)用人承擔(dān)責(zé)任。第五節(jié) 商業(yè)秘密管理辦法 1、目的 為保護公司與客戶的商業(yè)秘密，維護公司的安全與利益，增強公司全員的保密意識，加強公司的保密工作，特制定本管理辦法2、使用范圍本制度適用于XX經(jīng)營管理有限公司及各分公司。3、保密范圍3.1 公司重大決策中的秘密事項。3.2 公司正在決策中的秘密事項。3.3 公司計劃擬定但尚不宜對外公布的政策（如招商政策公司底價）。3.4 與商業(yè)公司發(fā)生商業(yè)交易的客戶信息（主要包括業(yè)主、商戶）。3.5 在招商營運活動中內(nèi)部掌握的意向客戶資料、各類情報資料。3

28、.6 商業(yè)公司各類合同（商鋪租賃合同、廣告位租賃合同等）或協(xié)議、意向書及可行性報告。3.7 商業(yè)公司在商業(yè)活動中所積累的經(jīng)營方式、管理方式及形成文件的管理制度。3.8 公司的各種會議、決議和內(nèi)部重大事務(wù)的記錄及人事檔案、工資狀況等。3.9 公司財務(wù)資料。3.10 其他需要保密的相關(guān)信息。4、職責(zé)4.1 由商業(yè)公司、分公司領(lǐng)導(dǎo)及行政人員負(fù)責(zé)公司商業(yè)秘密監(jiān)督、管理事宜。4.2 商業(yè)公司、分公司各部門，全體員工為保密工作的執(zhí)行部門、執(zhí)行人，負(fù)責(zé)按照公司保密制度的要求開展保密工作。5、機密級別公司秘密的密級分為“絕密”、“機密”、“秘密”三級。5.1 絕密是最重要的公司秘密，泄露會使公司的權(quán)力和利益遭

29、受特別嚴(yán)重的損害。公司經(jīng)營發(fā)展中，直接影響公司權(quán)益的重要決策、文件資料和正在洽談的尚未公開的新項目為絕密級。5.2 機密是重要的公司秘密，泄露會使公司權(quán)力和利益遭到嚴(yán)重的損害；公司的規(guī)劃、財務(wù)報表、統(tǒng)計資料、重要會議記錄、公司經(jīng)營情況為機密級。5.3 秘密是一般的公司秘密，泄露會使公司的權(quán)力和利益遭受損害。公司人事檔案、合同、協(xié)議、員工工資收入的各類信息為秘密級。6、保密措施6.1 屬于公司秘密的文件、資料，應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)定標(biāo)明密級，并確定保密期限。保密期限屆滿，自行解密。6.2 屬于公司秘密的文件、資料和其他物品的制作、收發(fā)、傳遞、使用、復(fù)制、摘抄、保存和銷毀，由商業(yè)公司指定人員執(zhí)行。收發(fā)、傳遞

30、和外出攜帶，由指定人員擔(dān)任，并采取必要的安全措施。6.3 絕密級文件、資料嚴(yán)禁復(fù)制和摘抄。6.4 “三密”文件、資料的復(fù)制過程中，由負(fù)責(zé)管理文件、資料的人員負(fù)責(zé)復(fù)制并嚴(yán)格控制復(fù)印份數(shù)；帶有秘密內(nèi)容的廢紙要妥善管理，及時銷毀。6.5 在對外交往與合作中涉及公司秘密事項的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)商業(yè)公司、分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。6.6 具有屬于公司秘密內(nèi)容的會議和其他活動，應(yīng)選擇具備保密條件的會議場所，根據(jù)工作需要，限定參加會議人員的范圍，對參加涉及密級事項會議的人員予以指定，確定會議內(nèi)容是否傳達及傳達范圍。6.7 不準(zhǔn)在私人交往和通信中泄露公司秘密，不準(zhǔn)在公共場所談?wù)摴久孛埽粶?zhǔn)通過其他方式傳遞公司秘密。6.8

31、 電腦存儲的機密資料，應(yīng)當(dāng)時刻登記儲備并做好防泄密措施。6.9 做好工作場所保密工作，不能讓客戶翻閱工作資料、進行電腦操作，員工離開時涉密資料不能放在桌面，抽屜上鎖關(guān)閉，資料及時歸檔保存。6.10 員工在離職時，應(yīng)將保密范圍內(nèi)的資料移交，否則不予以辦理離職手續(xù)。7、泄密應(yīng)急7.1 員工發(fā)現(xiàn)公司商業(yè)秘密有可能泄露時，均有義務(wù)報告主管部門立即采取防范措施；7.2 公司商業(yè)秘密已經(jīng)泄露，發(fā)現(xiàn)人與當(dāng)事人均有義務(wù)立即報告主管部門即采取補救措施；8、責(zé)任與處罰8.1 出現(xiàn)下列情況之一者，給予警告處罰：8.1.2 泄露公司秘密，尚未造成嚴(yán)重后果或經(jīng)濟損失的。8.1.3 已泄露公司秘密但采取補救措施的8.2

32、出現(xiàn)下列情況之一的，予以辭退并酌情賠償經(jīng)濟損失，情節(jié)嚴(yán)重者，直至追究其法律責(zé)任：8.2.1 故意或過失泄露公司秘密，造成嚴(yán)重后果或重大經(jīng)濟損失。8.2.2 違反本保密制度規(guī)定，為他人竊取、刺探、收買或違章提供公司秘密的。8.2.3 利用職權(quán)強制他人違反保密規(guī)定的。第六節(jié) 業(yè)務(wù)招待管理辦法 1、目的加強招待費用的內(nèi)部控制，增加使用透明度，培養(yǎng)員工廉潔自律的工作作風(fēng)。2、適用范圍XX經(jīng)營管理有限公司及各分公司3、業(yè)務(wù)招待費的管理3.1 業(yè)務(wù)招待費的使用應(yīng)注意節(jié)約、有效優(yōu)先，商業(yè)公司、分公司應(yīng)做好內(nèi)部控制。3.2 公司煙、酒及其他禮品由人事行政部門統(tǒng)一成批采購與管理，以降低采購成本。采購前需在OA中

33、發(fā)起辦公用品申購單采購后經(jīng)辦人憑發(fā)票至人事行政部門人員處辦理入庫手續(xù)，雙方在禮品入庫統(tǒng)計表中簽字確認(rèn)。3.3 各類招待活動應(yīng)先填寫業(yè)務(wù)招待申請單經(jīng)商業(yè)公司、分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后再招待，招待完畢后憑申請單和發(fā)票進行報銷。特殊情況下，總經(jīng)理同意可先招待，招待完再不填業(yè)務(wù)招待申請單，否則不予報銷。3.4 報銷招待費時必須附上經(jīng)審批的紙質(zhì)的業(yè)務(wù)招待申請單，以備各級領(lǐng)導(dǎo)審核，否則不予報銷。3.5 業(yè)務(wù)招待費的報銷，必須是一次一單。1000 元以上的用餐，申請人還需將菜單明細取回，報銷時附在報銷單后面?zhèn)洳?。菜單明細、業(yè)務(wù)招待申請單在報銷完成后由財務(wù)單獨保管。3.6 公司各部門（包括公司領(lǐng)導(dǎo)）接待客人需要煙、

34、酒及其他禮品等，先填寫業(yè)務(wù)招待申請單經(jīng)總經(jīng)理審批后，再到人事行政部門辦理領(lǐng)用手續(xù)（領(lǐng)用時必須將業(yè)務(wù)招待申請單交人事行政部門保管），人事行政人員必須在禮品領(lǐng)用統(tǒng)計表中進行詳細登記。3.7 公司宴請用煙、用酒原則上自帶，以降低宴請費用。特殊情況經(jīng)總經(jīng)理同意，方可在用餐地點購買。3.8 公司財務(wù)部門與人事行政部門負(fù)責(zé)招待費用的監(jiān)督檢查工作。財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)各部門業(yè)務(wù)招待費用報銷金額的審核與統(tǒng)計，人事行政部門負(fù)責(zé)各部門招待禮品領(lǐng)用及金額的統(tǒng)計并于每月 10 號前報給財務(wù)部門進行匯總統(tǒng)計與核對。3.9 公司財務(wù)部門與人事行政部門須每月根據(jù)出入庫統(tǒng)計表對公司禮品進行聯(lián)合盤點，并進行簽字確認(rèn)。3.10 對經(jīng)

35、辦人虛填招待信息、虛報招待費用的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，予以兩倍處罰，兩次造假，予以辭退。3.11 所有業(yè)務(wù)招待費用（含禮品采購）及會務(wù)費用必須控制在當(dāng)年度的預(yù)算金額內(nèi)。另附：相關(guān)支持性表單第四章 人力資源管理編制、人事管理權(quán)限、招聘管理、培訓(xùn)管理、考核管理、薪酬福利管理、考勤及請休假管理、勞動關(guān)系管理等管理制度，本制度規(guī)定如下：第一節(jié) 組織架構(gòu)與編制管理 第二節(jié) 人事及勞工關(guān)系管理第三節(jié) 招聘管理第四節(jié) 考勤及請休假管理第五節(jié) 后備干部管理第六節(jié) 人事檔案管理另附：相關(guān)支持性表單第五章 財務(wù)管理第一節(jié) 財務(wù)審批制度第二節(jié) 專項費用管理第三節(jié) 固定資產(chǎn)管理第四節(jié) 材料管理第五節(jié) 廢舊物資管理第六節(jié) 租金收

36、支管理第七節(jié) 專項維修基金管理第八節(jié) 招標(biāo)（采購）分類及權(quán)限第九節(jié) 招標(biāo)管理第十節(jié) 經(jīng)濟合同管理第十一節(jié) 財產(chǎn)保險管理另附：相關(guān)支持性表單第六章 招商管理第一節(jié) 商業(yè)市場調(diào)研1、市場調(diào)研工作界定新地塊摘牌后，根據(jù)公司提出的項目籌建進度，商業(yè)公司招商部、企劃部并協(xié)調(diào)其他公司相關(guān)人員實施市場調(diào)研。2、市場調(diào)研內(nèi)容2.1 項目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟發(fā)展水平，各項經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。2.2 城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、 數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等;2.3 同類競爭對手分析基本

37、情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價格或合作條件，相關(guān)費用（物業(yè)管理費），人力資源費用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等;2.4 項目周邊環(huán)境調(diào)研項目所在地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、 小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特性、 物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進度時間等。3、市場調(diào)研工作計劃及實施每次市場調(diào)研的時間安排為57天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對人員進行分工。通

38、過查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報告，收集所需要的各項數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過調(diào)查問卷和實地考查，了解各主要商圈和競爭對手的情況，以及項目周邊環(huán)境情況4、市場調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報告。以此作為項目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測算、物管費測算、招商宣傳推廣費預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。第二節(jié) 招商政策及租金方案制定1、商業(yè)公司招商人員依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項目招商政策及租金方案。2、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策等。3、項目招商政策及租金草擬方案，經(jīng)商業(yè)公司論證調(diào)整后，報集

39、團商業(yè)管理中心審核、批準(zhǔn)。4、根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，嚴(yán)格執(zhí)行。5、審批權(quán)限：參照集團商業(yè)租賃系統(tǒng)審批權(quán)限執(zhí)行。6、行政部檢查政策及方案執(zhí)行情況第三節(jié) 招商團隊管理1、招商人員招聘及團隊組建1.1 在新項目開業(yè)前15個月，編制招商、營運人員崗位職責(zé)，開展人員招聘和團隊組建1.2 人員招聘由集團人事行政部門、商業(yè)公司人事行政部門針對不同崗位實施招聘。1.3 新項目開業(yè)前14個月，招商、營運（除總服務(wù)臺）人員全部到位。營運人員到崗后至項目開業(yè)前6個月，編入招商隊伍參與招商工作。2、招商人員培訓(xùn)2.1 新項目開業(yè)前14個月，商業(yè)公司招商第一負(fù)責(zé)人需開展以下培訓(xùn)：2.1.1 新項目解讀培訓(xùn) ：對

40、招商、企劃人員進行新項目解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金及招商政策、招商時間進度要求.2.1.2 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)：對全體進行商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。內(nèi)容為：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識定義、國內(nèi)外購物中心發(fā)展及現(xiàn)狀、購物中心術(shù)語解讀。2.1.3 招商管理制度培訓(xùn)：對招商人員進行招商管理制度培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商管理制度、工作流程、合同審批流程等。2.2 招商統(tǒng)一說辭培訓(xùn)2.2.1 新項目開業(yè)前14個月，對招商、企劃人員進行招商統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進度安排、業(yè)態(tài)表述、特色介紹。3、其他3.1 在項目招商團隊組建前，商業(yè)公司招商部將根據(jù)項目區(qū)域位置、難易程度，向

41、集團商業(yè)管理中心申報招商獎勵政策，招商完成后，商業(yè)公司將根據(jù)招商完成情況及招商及相關(guān)人員工作表現(xiàn)，實施獎金分配第四節(jié) 招商實施1、招商啟動準(zhǔn)備1.1 各商鋪租金指標(biāo)分解根據(jù)集團商業(yè)管理中心批準(zhǔn)的招商政策及租金方案，商業(yè)公司下達租金指標(biāo)和政策給分公司，分公司根據(jù)業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個商鋪，按招商洽談租金標(biāo)準(zhǔn)。1.2 招商任務(wù)分解及人員分工根據(jù)新商業(yè)項目招商部人員編制，由招商負(fù)責(zé)人按業(yè)態(tài)、主次力店、樓層、品類對人員進行分工，責(zé)任到人，并實時跟進招商最新動態(tài)。1.3 招商手冊的設(shè)計及制作在招商啟動前完成招商手冊的制作，招商部提供相關(guān)素材和要求，由企劃部進行設(shè)計。招商手冊要

42、體現(xiàn)新商業(yè)項目的總體定位和主力店、業(yè)態(tài)功能組合及整個商業(yè)的特色。招商手冊必須經(jīng)商業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可制作。1.4 招商目標(biāo)品牌的確定及落位正式對外招商前，根據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的新商業(yè)項目總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合情況，確定招商目標(biāo)品牌并進行落位，品牌落位圖報集團商業(yè)管理中心審批。每個商鋪要求有1個主選品牌和3個備選品牌.1.5 標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批在招商工作啟動前1個月，制定新商業(yè)項目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等，報集團商業(yè)管理中心進行會簽。（或參照集團商業(yè)管理中心統(tǒng)一合同模板執(zhí)行簽約）2、招商工作計劃制定2.1 新商業(yè)項目開業(yè)前10個月完成招

43、商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前6個月完成主次力店及餐飲業(yè)態(tài)的招商；開業(yè)前3個月完成90%商鋪的招商。對于招商完成后掉鋪的商鋪須在開業(yè)后1-2個月完成掉鋪再招商工作。2.2 分公司根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計劃書及招商工作進度計劃，并報商業(yè)公司審批。2.3 招商方案內(nèi)容2.3.1 招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等.2.3.2 招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個鋪位鎖定3個目標(biāo)品牌，分高中低3個檔次。2.3.3 招商區(qū)域：當(dāng)?shù)丶爱惖爻鞘小?.3.4 任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪租金及租金總目標(biāo)。2.3.5 時間節(jié)點：從

44、啟動到完成整個過程的時間節(jié)點2.4 分公司建立商戶資源信息庫，并及時進行更新，定期將資源信息庫上報商業(yè)公司招商部。3、招商目標(biāo)品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)3.1 目標(biāo)品牌的品類定位要符合商業(yè)的整體定位。3.2 目標(biāo)品牌的經(jīng)營者要具備較強經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理經(jīng)驗。3.3 目標(biāo)品牌在國內(nèi)或當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ钠放浦群褪袌稣加新省?.4 目標(biāo)品牌商戶具備較強抗風(fēng)險能力。4、招商工作的實施及監(jiān)控管理4.1 新商業(yè)項目招商工作啟動時，商業(yè)公司招商總監(jiān)負(fù)責(zé)跟進和協(xié)調(diào)招商工作。4.2 招商啟動后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進。4.3 做好客戶記錄，每日登記商戶洽談情況并進行匯總。外出拜訪商戶前要做去向

45、登記；返回后要填寫商戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪商戶的洽談情況，確定意向目標(biāo)商戶，進行重點跟進和洽談，并做好洽談記錄。4.4 建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報商業(yè)公司招商部。4.5 招商負(fù)責(zé)人需每日組織招商工作分析會，了解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時調(diào)整招商策略。4.6 目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時跟進審批結(jié)果。根據(jù)不同情況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書。4.7 目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過審批后，及時與商戶簽訂房屋租賃合同及附件及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔。4.8 合作條件變更：租賃合同經(jīng)過審批后，若商

46、戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。4.9 招商工作需嚴(yán)格遵守商業(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法，認(rèn)真貫徹和落實招商政策和租金指標(biāo)，不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任。4.10 對已經(jīng)形成的新項目商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價格進行調(diào)整和改動的，需事先上報集團商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后方可更改。4.11 每周五將提交招商進度匯總表，并附品牌明細表。第五節(jié) 合同管理1、合同范本的制定及審核1.1 新商業(yè)項目租賃意向合同、租賃合同及附件、補充協(xié)議、廣告位使用合同等均需制定范本合同（或參照集團商業(yè)管理中心統(tǒng)一文本）1.2 各類范本合同經(jīng)集團商業(yè)管

47、理中心批準(zhǔn)，方可印刷使用1.3 在合同簽訂過程中如需對合同條款進行修改，仍要按流程報商業(yè)公司及法務(wù)人員審核，經(jīng)審核后方可修改。1.4 合同每年年初要評審和修改1次。2、合同審批流程2.1 對于招商合同按照招商政策及租金方案制定中審批權(quán)限執(zhí)行，對于供方執(zhí)行合同，按照供方管理辦法執(zhí)行。3、合同檔案管理3.1 合同蓋章生效后，除返還乙方的合同外，財務(wù)部、行政部各留1份合同原件進行編號存檔，招商部保留合同掃描件存檔，建立合同管理檔案。3.2 新項目開業(yè)后1個月內(nèi)，招商部將所有簽訂的合同辦理正式交接手續(xù)，移交給營運部。第六節(jié) 品牌管理1、品牌資源庫的建立及管理1.1 建立品牌資源檔案表（品牌檔案明細表）

48、分公司品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，并于每季度第5個工作日上報上季度品牌更新表。商業(yè)公司招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細，清算品牌檔案總量，根據(jù)每季度上報品牌資源情況于每季度第10個工作日對資源庫總數(shù)進行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進行整理，清除無效品牌資源，達到有效化和實用化1.2 建立在場商戶調(diào)整表分公司招商部于每月25日前對在場經(jīng)營商戶情況進行整理，按統(tǒng)一表格要求上報各地公司在場經(jīng)營商戶變動情況，并根據(jù)商鋪經(jīng)營情況進行及時更新.1.3 商業(yè)公司招商部定期對品牌資源庫進行整理，并發(fā)給分公司，以實現(xiàn)資源共享。2、新品牌拓展商業(yè)公司招商部通過對全國市場進行調(diào)研和參加全國各類商品展

49、會，尋找和搜集有較強經(jīng)濟實力，有全國拓展計劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營調(diào)整招商作儲備。并對首次進入市場上的新品牌進行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營分析。3、開業(yè)后重點品牌經(jīng)營情況分析商業(yè)公司招商部要安排專人對戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進行分析和研究。為以后新項目的開業(yè)招商積累資料。第七節(jié) 經(jīng)營過程中的招商管理1、在經(jīng)營過程中，招商部要加強與營運部的溝通，關(guān)注各商戶的經(jīng)營情況，并對商戶進行評估。評估的內(nèi)容包括：商戶對項目的貢獻情況、美譽度和商譽、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)營管理能力和生存能力等；2、根據(jù)對商戶綜合評估的結(jié)果，制

50、定出商戶調(diào)整的預(yù)案；3、 通過對競爭對手和全國主要商業(yè)市場的調(diào)研，以及參加各種全國性或地域性的商業(yè)展會，收集和儲備商戶資源；在商戶租賃合同期滿前的6個月，招商部開始進行調(diào)整招商洽談工作。第八節(jié) 招商活動管理辦法1、目的為了維護公司良好的社會形象，建立公平、公正的內(nèi)外部競爭機制，確保招商活動按照招商政策和規(guī)劃順利有序地進行，為后期營運工作打下良好基礎(chǔ)，促進公司和諧穩(wěn)步發(fā)展，制定本辦法。2、適用范圍本辦法適用于XX經(jīng)營管理有限公司及各分公司所有員工。3、招商活動范圍招商活動范圍包括以下內(nèi)容：3.1 前期商業(yè)項目定位階段進行市場調(diào)研、搜集客戶信息、客戶訪談、前期各項招商準(zhǔn)備工作；3.2 招商政策出臺

51、后與其他部門銜接工作（設(shè)計、工程、前期、合約、集團商業(yè)管理中心），確保招商硬件條件達到業(yè)態(tài)規(guī)劃要求；3.3 制定招商政策、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及租金價格體系，正式啟動實質(zhì)性招商工作，洽談重點目標(biāo)客戶，同時監(jiān)督檢查招商工作進程和招商質(zhì)量情況并及時反饋；3.4 簽訂招商租賃合同，以及審核簽訂的租賃合同，審查商戶實力與經(jīng)驗；3.5 儲備商戶資源，在開業(yè)營運后及時補充撤場商鋪，保持鋪位招商飽滿。4、招商活動管理與責(zé)任制4.1 商業(yè)公司、分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督招商活動工作；4.2 招商部員工嚴(yán)格按照公司各項政策制度開展招商工作，各項工作責(zé)任落實到個人；4.3 廉政協(xié)議作為招商合同附件協(xié)議，與租賃合同一并與商戶

52、簽署。5、招商活動中的自律內(nèi)容招商活動中的自律內(nèi)容包括但不僅限于以下違規(guī)行為：5.1 招商過程中以各種名義向商戶索要財物、低于市場價格消費、私下交易、吃喝拿卡要等；5.2 利用各類招商、采購、招標(biāo)機會為個人撈取好處；5.3 截留公司各類收入，包括向商戶收取的各項應(yīng)繳費用；5.4 個人未通過財務(wù)部門直接向商戶收取租金及各種應(yīng)收費用；5.5 通過虛擬合同、虛開發(fā)票、虛列支出等行為套取現(xiàn)金；5.6 利用權(quán)力私自減免商戶的租金及各種應(yīng)收費用或不簽訂租賃合同私自使用或給他人使用商鋪的；5.7 違反公司其他關(guān)于招商工作的規(guī)定6、責(zé)任與處罰違反本辦法自律相關(guān)規(guī)定，視情節(jié)輕重進行警告和處罰，嚴(yán)重危害公司利益造

53、成公司巨大損失的，給予相應(yīng)的經(jīng)濟處罰并按公司規(guī)定辭退。第九節(jié) 招商租賃合同簽約管理辦法1、目的規(guī)范管理在招商過程中的合同管理，便于按時、高效的完成租賃合同簽訂事宜，順利完成商戶進場裝修等工作。2、使用范圍XX經(jīng)營管理有限公司及各分公司所有員工3、租賃合同會簽程序可參照集團商業(yè)租賃系統(tǒng)執(zhí)行（或制作紙質(zhì)審批會簽單）報批執(zhí)行。第十節(jié) 商戶資質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)1、制定商戶經(jīng)營能力考評制度1.1 根據(jù)商戶經(jīng)營情況通過分析，了解商戶采購來源，采購品種，批零對象，盈虧狀況等情況。1.2 制定考評商戶的標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)營商戶進行分類管理。針對不同的經(jīng)營商戶來制定不同提升商戶競爭能力的措施。2、商戶考評標(biāo)準(zhǔn)2.1 A類經(jīng)營商

54、戶考評標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 經(jīng)營商戶有一定的資金實力，經(jīng)營品牌在市場上有一定的知名度。2.1.2 經(jīng)營形式為廠家直營或市級以上獨立代理商。2.1.3 經(jīng)營商戶經(jīng)營能力強，經(jīng)營狀況良好,在全國范圍內(nèi)有多家分店。2.1.4 經(jīng)營面積在300平米以上2.2 B類經(jīng)營商戶考評標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 經(jīng)營商戶有一定的資金實力。2.2.2 經(jīng)營形式為地區(qū)級以上代理商或自創(chuàng)品牌.2.2.3 經(jīng)營商戶經(jīng)營能力一般，經(jīng)營情況一般。2.2.4 經(jīng)營面積在100平米以上2.3 C類經(jīng)營商戶考評標(biāo)準(zhǔn)2.3.1 經(jīng)營商戶資金實力較差，經(jīng)營品牌多以知名度較低的為主。2.3.2 經(jīng)營形式以從上游批發(fā)市場進貨。2.3.3 經(jīng)營商戶持續(xù)經(jīng)營

55、能力較差。第十一節(jié) 招商商戶質(zhì)量控制1、招商目標(biāo)商戶的確定1.1 采用以大帶小的招商策略，以實力商戶帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及實力商戶的招商工作應(yīng)在項目開發(fā)時展開；1.2 根據(jù)項目業(yè)態(tài)定位、建筑結(jié)構(gòu)及物業(yè)條件，結(jié)合項目周邊消費人群及城市消費力，確定招商目標(biāo)品牌，。1.3 收集目標(biāo)客戶及實力商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；2、商戶的登記和初選2.1 填寫商戶登記表；2.2 所有意向商戶均應(yīng)填表登記，建立檔案；2.3 對登記的經(jīng)營商戶按其經(jīng)營品種進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；2.4 對經(jīng)營商戶進行初選，對不符合經(jīng)營要求的

56、商戶另行規(guī)劃；3、商戶資格審查3.1 審查經(jīng)營類型；3.2 通過商戶提供資料及走訪審查經(jīng)濟實力；3.3 通過商戶提供資料及走訪審查經(jīng)營能力；3.4 審查品牌優(yōu)勢；3.5 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；3.6 確定進駐商戶；4、商戶經(jīng)營能力評估4.1 對商戶經(jīng)營資金評估；4.2 對商戶經(jīng)營實力評估（如有多少家分店、是否公司直營或獨家代理）；4.3 對商戶經(jīng)營管理評估（如員工隊伍、管理制度）；4.4 對商戶經(jīng)營特色評估（如裝修檔次、促銷力度、宣傳手段）；4.5 對商戶財務(wù)狀況評估（如經(jīng)營投入、抗風(fēng)險能力）；4.6 對商戶洽談進駐意評估；4.7 對商戶提出合作條件評估。5、商戶選擇5.1 根據(jù)招商定位確定

57、每個區(qū)域商戶的經(jīng)營品類，以經(jīng)營品類為第一選擇方向；5.2 根據(jù)商戶經(jīng)營能力評估確定同品類商戶優(yōu)先選擇經(jīng)營能力較強商戶；5.3 在品類和經(jīng)營能力都相當(dāng)?shù)那闆r下根據(jù)合作條件來選擇商戶。另附：相關(guān)支持性表單第六章 運營管理第一節(jié) 開業(yè)前運營管理1、文件制定營運部開業(yè)前二個月編制商戶手冊、營業(yè)員手冊，裝修指引手冊報商業(yè)公司審批，集團商業(yè)管理中心備案。1.1. 商戶手冊中包括：商場概況、商戶須知、提供的顧客服務(wù)內(nèi)容、商鋪管理規(guī)定、物業(yè)管理規(guī)定、安保消防管理要求、租金物管費收繳程序、應(yīng)急預(yù)案等。1.2 營業(yè)員手冊包括：營業(yè)員應(yīng)知的知識、必須的技能與服務(wù)規(guī)范等。1.3 裝修指引手冊包括：商戶裝修指引、裝修規(guī)

58、范等。2、物料準(zhǔn)備營運部在開業(yè)前一個月進行物料的準(zhǔn)備，包括：2.1 總服務(wù)臺用品：開業(yè)前廣播設(shè)施、電腦設(shè)備、廣播稿的準(zhǔn)備；禮品包裝用品；服務(wù)用品；醫(yī)療應(yīng)急用品；背景音樂資料等；2.2 辦公用電腦、工牌、對講機等；2.3 各類表單的制作與交付印刷，并于開業(yè)前兩周內(nèi)準(zhǔn)備就緒3、建立總服務(wù)臺規(guī)范開業(yè)前一個月建立服務(wù)臺服務(wù)規(guī)范與服務(wù)制度3.1 在醒目位置設(shè)立總服務(wù)臺；3.2 總服務(wù)臺標(biāo)識顯著，具體標(biāo)準(zhǔn)參考規(guī)劃院要求；3.3 配備全職服務(wù)人員，統(tǒng)一著裝；3.4 服務(wù)臺參照公司整體的VI要求進行設(shè)計施工；3.5 服務(wù)項目、服務(wù)承諾等必須公示;3.6 客服人員崗位培訓(xùn)。4、模擬演練營運部必須進行開業(yè)試運轉(zhuǎn)模

59、擬演練，演練的內(nèi)容包括4.1 開閉店流程模擬；4.2 根據(jù)服務(wù)臺的功能逐項進行服務(wù)臺模擬演練；4.3 必須制訂開業(yè)前期廣場、內(nèi)場營運巡查線路，并根據(jù)巡場路線圖進行營運巡查；4.4 協(xié)助企劃部進行內(nèi)外環(huán)境布置；4.5 開業(yè)慶典流程模擬5、開業(yè)檢查營運部必須提前一周配合物業(yè)、工程等部門進行開業(yè)前檢查，內(nèi)容及要點包括：5.1 商鋪開業(yè)的跟蹤：裝修完工、設(shè)施設(shè)備進場、貨物及商品進場、商品陳列、價簽到位、合同備案、證照辦理、服務(wù)見面洽談會等；5.2 主力店方面：裝修進展跟蹤、開業(yè)前界面協(xié)調(diào)等；5.3 多種經(jīng)營前期市場調(diào)查、品牌資源儲備等；5.4 室內(nèi)外廣告位：市場調(diào)研、招投標(biāo)、簽約、收集確定樣稿、制作安裝到位等；5.5 收費情況跟蹤：合同尾款、廣告費用、