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1、社區(qū)普法講座,主講人： 2014年4月11號,講座主要內(nèi)容,第一部分 小區(qū)內(nèi)房屋租賃方面 第二部分 小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物方面 第三部分 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面,第一講，房屋租賃合同,1.租賃合同的內(nèi)容包括： (一)當事人的姓名或者名稱及住所; (二)房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況; (三)租賃用途; (四)租賃期限; (五)租金及其支付方式; (六)房屋修繕責(zé)任; (七)消防安全責(zé)任; (八)變更或者解除合同的條件; (九)違約責(zé)任及解決爭議的方式; (十)轉(zhuǎn)租的約定; (十一)當事人約定的其他條款。,小區(qū)房屋租賃,租賃 主體,出租人：擁有房屋所有權(quán)或者使用權(quán)的自然人、法人或者其他組織,2.實體權(quán)利：

2、房屋的所有權(quán)人委托或代理出租的共有房屋出租的房屋轉(zhuǎn)租的,承租人：承租為自然人的，是否具有完全民事行為能力； 出租人系法人或其他組織的，是否依法成立。 注意：索取承租人的身份證復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，若是公司簽訂租賃合同，則考慮簽字人是否為法定代表人或授權(quán)代表（結(jié)合武漢市房屋租賃管理辦法等政策性規(guī)定，核查小區(qū)住宅樓是否允許開設(shè)公司）,注意：1.在房屋租賃中房屋的用途是必備條款，作為出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途使用。2.承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。 3.承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。,合同法關(guān)于房屋租賃用途的

3、相關(guān)規(guī)定,第二百一十六條 出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。 第二百一十七條 承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當按照租賃物的性質(zhì)使用。 第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。,租賃期限,1、出租人與承租人自主約定，最長不超過20年，超過部分無效。,2、租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采

4、用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。,我國合同法關(guān)于租賃期限的規(guī)定 第二百一十四條 租賃期限不得超過 二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。,裝修改造的約定,約定是否同意承租人 對房屋進行裝修或改造，改造的標準是什么？違反約定的具體責(zé)任。 2.約定房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況和交還時的具體要求。 3.約定租賃期滿、提前解除或終止時裝修物如何處理。 4. 約定裝修期限、裝修免租期；裝修保證金等,裝修改造

5、的法律規(guī)定,1.合同期限屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，形成附合的裝飾裝修物，出租人不予補償。 2.合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物由承租人自行拆除，恢復(fù)出租房原狀，出租人同意利用的以及已形成附合的裝飾裝修物且出租人同意利用的，可折價補償。若出租人不同意利用，根據(jù)合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。,裝修改造的法律規(guī)定,3.合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，已形成附合的裝飾裝修物，有約定的依約定，無約定的依下列情況處置：因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人賠償裝飾裝修的殘值損失;因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不予賠償;雙方違約導(dǎo)致合同解除的根據(jù)過錯分擔(dān)責(zé)任;不

6、可歸責(zé)于雙刀事由導(dǎo)致合同解除的，雙方依據(jù)公平原則分擔(dān)裝飾裝修的殘值損失。,轉(zhuǎn)租的約定,出租人確認條款。既明確約定，轉(zhuǎn)租應(yīng)得到出租人的同意。 2. 約定轉(zhuǎn)租期限。轉(zhuǎn)租期限應(yīng)限于原租賃合同規(guī)定的期限內(nèi),超過原租賃合同期限的，則轉(zhuǎn)租無效。 3. 約定轉(zhuǎn)租后房屋的使用性質(zhì)。使用性質(zhì)也必須以原合同的約定為準，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)。 4. 約定損壞房屋的賠償及責(zé)任承擔(dān)。 5. 約定違約責(zé)任條款。,轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律規(guī)定,轉(zhuǎn)租應(yīng)注意的問題： 1.承租人在租賃期限內(nèi)征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給別人。 2.房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當訂立書面合同，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人出面同意，并辦理備案登記手續(xù)。 3

7、.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但是出租人與轉(zhuǎn)租人雙方規(guī)定的除外。 4.轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除或者終止。,房屋租賃其他注意事項,租賃合同到期怎么處理？ 1.是否續(xù)訂租賃合同（約定更新和法定更新） 2.驗收租賃物，檢查租賃物是否存在非正常性損耗,拒不退還租賃物如何維權(quán)？ 1.是否構(gòu)成刑事犯罪（如侵占罪、非法侵入住宅罪、尋釁滋事罪 ） 2.以侵權(quán)之訴起訴原承租人，督促其早日返還房屋并承擔(dān)損失,飼養(yǎng)寵物方面主要內(nèi)容,飼養(yǎng)寵物的資格 寵物飼養(yǎng)人的注意義務(wù) 寵物侵權(quán)處理 小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理相關(guān)規(guī)定,飼養(yǎng)寵物的資格,第二講：小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物,1.個人養(yǎng)犬

8、 （一）向居住地公安派出所申請，由公安派出所征求居(村)民委員會的意見，報區(qū)公安機關(guān)審核批準。 （二）自批準之日起30日內(nèi)攜犬到畜牧部門注射獸用狂犬病疫苗，領(lǐng)取犬類免疫證后到公安機關(guān)登記注冊，領(lǐng)取養(yǎng)犬許可證和犬牌。 （三）個人養(yǎng)犬的，應(yīng)當向公安機關(guān)提交與住宅所在地居（村）民委員會或者業(yè)主委員會簽訂的養(yǎng)犬義務(wù)保證書。,寵物飼養(yǎng)人的注意義務(wù),1,寵物侵權(quán)處理,（一）飼養(yǎng)的動物造成他人人身損害的，飼養(yǎng)人或管理人即使無過錯也應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任，但損害是由受害人自己的過錯造成的，飼養(yǎng)人和管理人不承擔(dān)民事責(zé)任。（烈性犬的飼養(yǎng)人不免責(zé)）。,（二） 飼養(yǎng)的動物造成他人人身損害，是由于第三人的過錯造成的，應(yīng)當由第

9、三人承擔(dān)民事責(zé)任。被侵權(quán)人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。,中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法,第七十八條 飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。 第七十九條 違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 第八十條 禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 第八十二條 遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)

10、任。 第八十三條 因第三人的過錯致使動物造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。 第八十四條 飼養(yǎng)動物應(yīng)當遵守法律，尊重社會公德，不得妨害他人生活。,1.武漢市養(yǎng)犬管理條例 2.武漢市限制養(yǎng)犬規(guī)定 4.中華人民共和國民法通則 5.侵權(quán)責(zé)任法 3.參照其他小區(qū)的飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定、小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理共約,小區(qū)飼養(yǎng)寵物管理規(guī)定,第三講：物業(yè)管理方面,業(yè)主權(quán)利與義務(wù) 物業(yè)公司權(quán)利與義務(wù) 小區(qū)內(nèi)物品、車輛等安全 新房裝修應(yīng)注意事項，相關(guān)法律規(guī)定,業(yè)主：是指物業(yè)的所有權(quán)人，尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償

11、等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人 。,業(yè)主的權(quán)利,1.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；,業(yè)主的義務(wù),1

12、.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,物業(yè)公司權(quán)利,(一)物業(yè)管理公司應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法； (二)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理； (三)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； (四)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； (五)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理

13、； (六)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)； (七)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。,物業(yè)公司義務(wù),(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； (二)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； (三)重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可； (四)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；,物業(yè)公司是否有保障小區(qū)內(nèi)物品車輛等安全的義務(wù)？,小區(qū)內(nèi)物品、車輛等安全,新房裝修注意事項和相關(guān)法律規(guī)定,新房裝修應(yīng)注意的事項： 1.我國物業(yè)管理條例第53條規(guī)定：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！?2.根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的第5條第1款的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。,謝謝大家,