物業(yè)管理,第三章 物業(yè)管理早期介入 與前期物業(yè)管理,模塊一,模塊二,一、兩個容易混淆的概念,1、 物業(yè)管理早期介入 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位的邀請，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個階段，如在社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段就介入，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出有關(guān)規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)理、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見,并在此階段制定出物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。,2、 什么是前期物業(yè)管理： 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。,物業(yè)管理早期介入有其特殊性，早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇。早期介入在物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中所起的作用與前期物業(yè)管理有所不同，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：,1、內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為建設(shè)單位的項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。,2、服務(wù)的對象不同：早期介入服務(wù)對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。,二、早期介入的主要工作內(nèi)容,要做好物業(yè)管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的內(nèi)容，工作重點(diǎn)與工作程序。 早期介入的主要內(nèi)容 早期介入根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理的周期，可以劃分為以下幾個階段：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段，在這幾個不同階段，早期介入的內(nèi)容是各不相同的，其主要工作內(nèi)容大致可歸納如下：,（一）可行性研究階段 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式； 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。,（二）規(guī)劃設(shè)計階段 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議； 提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見；,（三）建設(shè)階段 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案； 配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量； 對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。,（四）銷售階段 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表； 擬定物業(yè)管理的公共管理制度； 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報批手續(xù)； 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)； 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)； 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。,（五）竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此階段，要參與各項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收，如：各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。,對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。,三、早期介入的作用,物業(yè)管理作為整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的最后一個環(huán)節(jié)，通常主要是指物業(yè)建成后提供的管理和服務(wù)，但并不意味著物業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無所作為。事實(shí)上，經(jīng)過多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們越來越認(rèn)識到，良好的物業(yè)管理應(yīng)在物業(yè)的建設(shè)、甚至早期規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)介入，應(yīng)參與物業(yè)開發(fā)的全過程，這樣才能為物業(yè)交付使用后的管理奠定好的基礎(chǔ)。,1、完善物業(yè)的使用功能 隨著社會的進(jìn)步，人們對各種物業(yè)的使用要求日益提高，發(fā)展商在開發(fā)時就要充分考慮人們對物業(yè)產(chǎn)品和工作居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。物業(yè)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器和機(jī)械設(shè)備那樣簡便易行，這樣說要求物業(yè)的開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計開始，就應(yīng)有長遠(yuǎn)的眼光，既要考慮目前的實(shí)際，又要考慮幾十年的發(fā)展中物業(yè)的適應(yīng)性。,因此，在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃階段，物業(yè)管理公司就應(yīng)積極參與，就物業(yè)日后的使用和管理問題充分發(fā)表意見。比如，就房型的設(shè)計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性的意見。,2、改進(jìn)、完善物業(yè)具體設(shè)計 在物業(yè)設(shè)計時，設(shè)計人員往往按照一般規(guī)律，直接采用國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上，中國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這就必然要對設(shè)計提出不同的要求。比如在海南，高溫時間較長，空調(diào)用電量特大，尤其是旅游酒店和商業(yè)大廈，若沒有空調(diào)，營業(yè)就會受至影響，按國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的普通電路就不能承載大功率空調(diào)的負(fù)荷。,而在北方，房屋設(shè)計就要考慮取暖問題。又比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但對于臺風(fēng)較多的沿海地區(qū)，這樣設(shè)計就有問題，每當(dāng)臺風(fēng)到來時，就可能使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)房，因此必須對這種平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，有效防止進(jìn)水等等。類似這些看似細(xì)小，實(shí)則影響房屋日后使用的問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員卻十分清楚這些問題的存在及其造成的后果。所以，物業(yè)管理公司從日后管理的角度及時向設(shè)計單位提出自己的意見，就能使設(shè)計單位避免許多設(shè)計缺陷。,3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生，盡管如此，也難以取代物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用。因?yàn)槲飿I(yè)公司面臨著以后驗(yàn)收接管及維護(hù)保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加管理公司的工作難度。因此，物業(yè)管理公司對房屋建造的質(zhì)量將給予高度的重視，讓物業(yè)公司提早介入，一旦發(fā)現(xiàn)問題及早通過發(fā)展商限令施工單位解決，就可有效防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。因此，物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質(zhì)量，使工程質(zhì)量又多了一份保證,4、為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 由于已先期介入物業(yè)的開發(fā)，所以，物業(yè)管理公司對驗(yàn)收的物業(yè)的各種情況都已相當(dāng)熟悉，這樣，物業(yè)公司參與驗(yàn)收把關(guān)便可以提高驗(yàn)收工作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收的時間；對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)仍需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)，使驗(yàn)收工作不至于成為“走過場”的程序。,5、便于日后對物業(yè)的管理 由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，特別是對管線的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝了如指掌，這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修帶來許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的制訂；二是方便了物業(yè)管理中的檢修 ，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便了改造、搭建、拆除等改進(jìn)改進(jìn)的進(jìn)行及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切，可大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司日后向業(yè)主（用戶）提供良好的服務(wù)打下好的基礎(chǔ)。,四、早期介入的方式及內(nèi)容,物業(yè)管理早期介入的意義和作用，愈來愈為開發(fā)商和管理公司所重視，越早介入作用越大也正為許多人士所認(rèn)識。然而，以什么樣的方式介入，以及介入后如何展開具體的工作，這是人們十分關(guān)切的問題。,1、早期介入，充當(dāng)顧問 所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計階段，發(fā)展商聘請專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設(shè)計，使設(shè)計在符合國家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時，管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡行浹a(bǔ)設(shè)計人員的不足，使設(shè)計趨于合理完善。 管理公司早期介入，充當(dāng)顧問的作用具體表現(xiàn)在：,1）審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。如為滿足使用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成不作間隔的毛坯房即可，如此也可降低造價和售價。,2）、提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見，如不同容量的空調(diào)主機(jī)搭配，便于根據(jù)實(shí)際需要選擇開機(jī)，減少浪費(fèi)。,3）、指出設(shè)計中遺漏的工程項(xiàng)目。如泵房排水池漏的疏忽等。 管理公司早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設(shè)計會議，或不時與發(fā)展商會晤，出謀劃策等。,2、中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進(jìn)來，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。,中期介入對管理公司日后的設(shè)備維護(hù)、檢修作用甚大，因參與人員以后也極可能是負(fù)責(zé)工程設(shè)備維護(hù)的人員。由于對安裝布線了如指掌，一旦線路有故障，便迅速查找原因，修復(fù)故障。,3、晚期介入，開始管家 所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗(yàn)收、移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時管理公司全面介入，開始履行“管家”職責(zé)。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。,為適應(yīng)晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊伍基本都要到位，許多準(zhǔn)備工作在此時幾乎是同步展開的。而且由于時間緊迫，為了趕上按時交樓或開業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗(yàn)收，一邊準(zhǔn)備入伙交樓，一邊籌備開業(yè)慶典。對發(fā)展商來說，多年的苦心開發(fā)建設(shè)終于“瓜熟蒂落”，有回報了；對管理公司來說，多年來旁敲側(cè)擊（顧問），現(xiàn)在終于可能上臺大展拳腳了。對發(fā)展商來說是創(chuàng)業(yè)的結(jié)束，對管理公司來說則是征途的開始。,縱觀上述三個時期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建議、意見最及時，發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚一點(diǎn)，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè)接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問題；晚期介入雖對物業(yè)設(shè)計的完善及工程質(zhì)量的控制為時已晚，無濟(jì)于事，但對管理公司的全面運(yùn)作來說也是正是時候。按照一般的慣例，管理公司最遲介入的時間應(yīng)為交付前三個月，即管理公司至少需要三個月時間作各方面的準(zhǔn)備。,課后作業(yè),吳萍剛從物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)畢業(yè)，被分到上海蘭科物業(yè)公司實(shí)習(xí)，正好趕上公司與浦東龍祥置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的浦東名人廣場提供物業(yè)管理早期顧問服務(wù)。公司隨后組建了由管理、土建、機(jī)電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的早期介入工作組抵達(dá)現(xiàn)場，開始前期顧問服務(wù)工作。組長要吳萍先起草一個早期介入工作的程序文本，供大家討論，并在此基礎(chǔ)上形成早期介入工作運(yùn)行的程序控制文件，指導(dǎo)該物業(yè)項(xiàng)目的早期介入工作。 【課業(yè)設(shè)計】 請為吳萍設(shè)計一個早期介入工作程序文本,通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成本的角度,五、物業(yè)管理服務(wù)早期介入程序,（一）物業(yè)管理早期介入的一般程序： 1、物業(yè)部組成工作小組（小組成員可兼職，但至少應(yīng)包含安全、房屋本體、設(shè)備設(shè)施、綠化景觀四個專業(yè)人員）。 2、物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方確定工作內(nèi)容以及要求。 3、物業(yè)部制定工作計劃。,4、計劃實(shí)施，物業(yè)部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 5、 物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方每次的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 6、 涉及物業(yè)利益的文件最終應(yīng)由物業(yè)顧問和地產(chǎn)管理層確認(rèn)，如：物業(yè)管理費(fèi)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。,六、早期介入的工作重點(diǎn),1、立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容 立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。這首先就依賴于對市場的調(diào)查分析，此時物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從以下幾個方面對欲開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括如下內(nèi)容。,1）項(xiàng)目的市場定位 市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： （1）明確用途功能 根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項(xiàng)目功能。 （2）確立消費(fèi)檔次 根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確定開發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價位。,（3）篩選目標(biāo)客戶 以有效需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 （4）推出主打房型 根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。 （5）選擇入市時機(jī) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)。,2潛在客戶的構(gòu)成 （1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查 根據(jù)項(xiàng)目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。 （2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查 符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。,3消費(fèi)水平與需求 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計與營銷推廣具有潛在影響。,4 項(xiàng)目周邊情況 以步行30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購物場所、學(xué)校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。,5周邊物業(yè)管理概況 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點(diǎn)。,6日后的物業(yè)管理內(nèi)容 針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算管理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個性主張。,規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計。,2、規(guī)劃設(shè)計階段早期介入的內(nèi)容,設(shè)計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。,物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對業(yè)主或使用人的各種需求、管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主或使用人的實(shí)際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。,這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設(shè)計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。,1配套設(shè)施 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配套設(shè)施完善。如對于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。,2水電氣等的供應(yīng)容量 水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計時的基本參數(shù)，設(shè)計人員在設(shè)計時，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。,3建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。,4其他 在規(guī)劃設(shè)計時，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。,物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？ 1要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。 2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。,3設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。 4高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。 5水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。,6信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。 7小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。,8小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。 9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的形式。,10小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。 11綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致、四季有花，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。,12小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 13小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。 14排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。,15現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）；否則業(yè)主在二次裝修排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。 16建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。,17現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計時主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）,18樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。 19樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人撥弄搗亂）。 20小區(qū)內(nèi)的消防水管（在地面）是否考慮可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。,21小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用被普遍采用的規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 22垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。,23單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 24一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。,25消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 26由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。,27小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 28凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 29建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 30各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。,31所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。 32商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往易被忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。 33建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 34重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。,35小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位 （1）按物業(yè)管理要求配置綠化率、物業(yè)管理用房、功能用房和設(shè)備用房。 （2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。 （3）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。,3 建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容 建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。,建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個關(guān)鍵階段，這個階段施工質(zhì)量的控制對項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量，通過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證；另一方面也是對開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是對基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。,這個階段對開發(fā)商主要從以下幾個方面提出建議： 1設(shè)備的購置安裝 1）對重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的。 2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。,3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。,4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 2建筑材料的選擇 1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。 2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。,3工程的監(jiān)理與驗(yàn)收 1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向；重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。 2）重要的土建工程要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。,4 竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容 竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。 竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設(shè)計文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商。,竣工驗(yàn)收是對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。 這個階段工作主要包括以下幾個方面： 1驗(yàn)收的準(zhǔn)備 組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出現(xiàn)。,2驗(yàn)收的實(shí)施 1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。 2）提請開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號、設(shè)計要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。,3）提請開發(fā)商對在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告并限期進(jìn)行整改。 4）應(yīng)注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。 5）對未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。 3驗(yàn)收的結(jié)束 協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備。,七 物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備,(一)對介入物業(yè)項(xiàng)目的基本要求 1、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計要科學(xué)合理、實(shí)用美觀，并方便維修和養(yǎng)護(hù)； 2、物業(yè)的設(shè)施設(shè)備齊全； 3、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適； 4、建筑施工質(zhì)量和選用建筑材料質(zhì)量好，以減少日后的使用和管理成本； 5、能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。,（二）、組織技術(shù)力量 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的土建工程師、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成擬介入項(xiàng)目小組，參與早期介入。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理牽頭，組織幾名骨干人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或不定期的參與早期介入，聽取項(xiàng)目工作小組的匯報，檢查、幫助、指導(dǎo)他們的工作，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，解決早期介入時發(fā)現(xiàn)的問題。,（三）收集相關(guān)資料 主要收集擬介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、工程設(shè)計、施工及監(jiān)理單位的背景資料，包括技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、業(yè)績、社會影響、有關(guān)人員的職責(zé)分工等；擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計方案、施工圖樣、工程進(jìn)度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考資料等。,（四）確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作包括閱讀文本和圖樣資料、深入現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報告。早期介入的物業(yè)管理人員以周為單位制定工作計劃并實(shí)施，需要用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設(shè)單位每周保持溝通與聯(lián)系。并定期對工作計劃和建議書所提改進(jìn)建議的落實(shí)情況進(jìn)行回顧與小結(jié)。,（五）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 早期介入的設(shè)備一般包括計算機(jī)、電話、安全設(shè)備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。早期介入的資金一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供，即“開辦費(fèi)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般也需要準(zhǔn)備一定的資金，以備不時之需。,3.2 前期物業(yè)管理概述,3.2.1前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日所發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。,3.2.2前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容,1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和規(guī)章制度的建立 2.物業(yè)的接管驗(yàn)收 3.業(yè)主入伙和裝修管理 4.物業(yè)檔案資料的管理 5.協(xié)助成立業(yè)主委員會 6.其他前期日常管理工作 對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理服務(wù)，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施的返修；協(xié)調(diào)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑施工單位之間的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建筑施工單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。,3.2.3前期物業(yè)管理與前期介入的聯(lián)系與區(qū)別,1. 區(qū)別 （1）在物業(yè)管理全過程中所處的時間段不同 （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在兩者中所處的地位不同 （3）兩者所要達(dá)到的目的不同 2.聯(lián)系 前期物業(yè)管理與前期介入之間的聯(lián)系在于，兩者都是物業(yè)全程管理中不可分割的一部分，是前后銜接的關(guān)系。認(rèn)真細(xì)致的前期介入工作，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)在開發(fā)、設(shè)計、施工、安裝過程的有關(guān)質(zhì)量問題或有礙物業(yè)使用功能的缺陷或不足，并及時采取措施，可以為后續(xù)的前期物業(yè)管理打下很好的物質(zhì)基礎(chǔ)。,3.3 物業(yè)接管驗(yàn)收,3.3.1物業(yè)接管驗(yàn)收概述 1.接管驗(yàn)收的含義 接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋和原有房屋時，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要的管理基礎(chǔ)工作之一。 2.接管驗(yàn)收的作用 （1）界定交接雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 （2）確保物業(yè)具備正常的使用功能 （3）為物業(yè)的后期管理奠定基礎(chǔ)。,3.接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別 （1）驗(yàn)收的主體不同。 （2）交接的對象不同 （3）驗(yàn)收目的不同。 （4）驗(yàn)收的條件不同。 （5）驗(yàn)收不合格的后果不同。 （6）驗(yàn)收的階段不同。 接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收有區(qū)別也有聯(lián)系，其聯(lián)系主要表現(xiàn)在一方面二者的中心環(huán)節(jié)都是質(zhì)量檢驗(yàn)；另一方面竣工驗(yàn)收是接管驗(yàn)收的基礎(chǔ)，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托進(jìn)行前期介入，則二者可以同時進(jìn)行。 4. 接管驗(yàn)收時應(yīng)把握的原則 （1）原則性與靈活性相結(jié)合 （2）細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合,3.3.2物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容和程序,1.物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 （1）人員準(zhǔn)備 組建接管驗(yàn)收小組 指定負(fù)責(zé)人，最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 （2）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備 國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范資料。 圖紙：該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙，特別是隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄等。 針對該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗(yàn)收問題整改表等。 （3）進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察,2.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 （1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 建設(shè)單位書面提請接管單位，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。 接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同建設(shè)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 （2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序 移交人書面提請物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的“資料”。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋的使用情況。,3.物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 主體結(jié)構(gòu)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；b.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值；c.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；d.木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定；e.凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 外墻 外墻接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：外墻不得滲水。 屋面 屋面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水；b.平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；c.陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；,樓地面 樓地面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺角掉角；b.衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；c.木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 裝修 裝修接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；b.進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道、進(jìn)戶門的窗子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；c.木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢；d.門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；e.抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；f.飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；g.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。,電氣 電氣接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMKV；b.應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置；c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；d.各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；e.電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求；f.對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；g.除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。 水、衛(wèi)生、消防 水、衛(wèi)生、消防接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；b.高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；c.衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，并不應(yīng)使用陶瓷管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；d.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活；e.水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動；f.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火性能要求。并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。,采暖 采暖接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.采暖工程的驗(yàn)收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行；b.鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；c.爐排必須進(jìn)行12小時以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、翻轉(zhuǎn)自如；d.各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；e.爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣；f.管道的管徑、坡度必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；g.設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定；h.鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求；i.經(jīng)過48小時連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。 附屬工程及其他 附屬工程及其他接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；b.化糞池應(yīng)按排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，但不應(yīng)超過兩個彎；c.明溝、散水、落水不得有斷裂、積水現(xiàn)象；d.房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；e.房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定；f.掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物；g.單體工程必須做到工完料凈地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢后室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；h.群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。,（2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)；b.從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；c.檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；d.查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。 危險和損壞問題的處理 危險和損壞問題的處理接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：a.屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危，才得接管；b.屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式；c.屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 4.質(zhì)量問題的處理方法 （1）發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗(yàn)。 （2）發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，限期進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗(yàn)。 （3）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。 （4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)、施工單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。,3.3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 1.新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料 產(chǎn)權(quán)資料主要有：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料。 (2)竣工驗(yàn)收資料 竣工驗(yàn)收資料主要有：竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證及沉降觀察記錄；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；竣工驗(yàn)收證明書。 (3)技術(shù)資料 技術(shù)資料主要有：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；供水、供暖的試壓報告；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。,2.原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 （1）產(chǎn)權(quán)資料 產(chǎn)權(quán)資料主要有：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。 技術(shù)資料 技術(shù)資料主要有：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。,3.3.4物業(yè)接管驗(yàn)收時交接雙方的責(zé)任,1.建設(shè)單位的責(zé)任 （1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時提出接管驗(yàn)收申請，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。 （2）在接管驗(yàn)收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。 （3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 （4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。 （5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。,2.接管單位的責(zé)任 （1）對建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請，應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。 （2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。 （3）接管驗(yàn)收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時間，督促施工單位限期改正。 （4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。 （5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。 接管驗(yàn)收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決,3.3.5接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng),1.接管驗(yàn)收中可能存在的問題 （1）接管驗(yàn)收走過場。如開發(fā)商于其下屬的物業(yè)公司進(jìn)行接管驗(yàn)收，往往會敷衍了事。這樣做會給日后的管理帶來很大的麻煩。（2）接管驗(yàn)收不到位。這種問題通常由于接管單位選派的工作人員不專業(yè)或不負(fù)責(zé)任。例如，對應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)驗(yàn)收的項(xiàng)目有的不經(jīng)驗(yàn)收就簽字確認(rèn)，有的存在質(zhì)量問題或不合格卻按合格驗(yàn)收，這樣就有可能在日后給業(yè)主帶來麻煩或經(jīng)濟(jì)損失。（3）接管驗(yàn)收資料不齊全。這種情況發(fā)生在移交單位管理混亂，資料散失，而接管人員對應(yīng)獲得的資料心中無數(shù)時。特別是一些設(shè)計變更資料，或是沒有成文，或是丟失，這些都會給以后的物業(yè)管理帶來難以預(yù)料的麻煩。 2.接管驗(yàn)收時應(yīng)注意的事項(xiàng) （1）認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收。對發(fā)生的問題要及時記錄在案，明確責(zé)任，并有移交單位簽字確認(rèn)。（2）落實(shí)物業(yè)保修事宜。應(yīng)書面簽訂物業(yè)保修合同，明確報修的內(nèi)容、進(jìn)度、責(zé)任和方式。（3）應(yīng)辦理全面的移交手續(xù)。特別要明確在移交過程中遺留問題的責(zé)任、解決時間、方法以及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（4）配備合適的接管人員。接管單位，應(yīng)選派業(yè)務(wù)精、責(zé)任心強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)人員擔(dān)任接管驗(yàn)收人員，要站在廣大業(yè)主的立場上，堅持原則，以維護(hù)業(yè)主的利益。,3.4 樓宇入伙與裝修管理,3.4.1樓宇入伙 樓宇入伙是指業(yè)主或使用人辦理有關(guān)手續(xù)并對房屋驗(yàn)收后，領(lǐng)取鑰匙，接收房屋入住的過程。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司驗(yàn)收并接管了開發(fā)商移交的物業(yè)后，物業(yè)就具備了入伙條件。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書等資料一并寄給業(yè)主，以便業(yè)主按時有序的辦理入伙手續(xù)。 1.入伙流程 （1）向業(yè)主或租戶發(fā)出收樓入伙函件 （2）交驗(yàn)相關(guān)證件或證據(jù) （3）業(yè)主、租戶驗(yàn)樓 （4）簽訂管理規(guī)約，發(fā)放各種資料 （5）進(jìn)行裝修管理 （6）組織搬遷入住,2.樓宇入伙的相關(guān)手續(xù)文件 樓宇入伙涉及到的手續(xù)文件一般包括： （1）入伙通知書 入伙通知書是物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶準(zhǔn)予入住，可以辦理入伙手續(xù)的文件。下面是一份入伙通知書范本： 入伙通知書（示范文本） 尊敬的女士/先生： 您好！您所認(rèn)購的樓層室已于年月經(jīng)省/市部門和開發(fā)商，建筑工程公司，物業(yè)服務(wù)公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 （1）請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入住手續(xù)。地點(diǎn)在_，在此期間開發(fā)商財務(wù)部、工程部、銷售部，以及物業(yè)服務(wù)公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 （2）如果您因故不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。 （3）如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦手續(xù)事宜，聯(lián)系電話_。 在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書等。 特此通知！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)公司 年 月 日,2.樓宇入伙的相關(guān)手續(xù)文件 樓宇入伙涉及到的手續(xù)文件一般包括： （1）入伙通知書 入伙通知書是物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶準(zhǔn)予入住，可以辦理入伙手續(xù)的文件。下面是一份入伙通知書范本： 入伙通知書（示范文本） 尊敬的女士/先生： 您好！您所認(rèn)購的樓層室已于年月經(jīng)省/市部門和開發(fā)商，建筑工程公司，物業(yè)服務(wù)公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 （1）請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入住手續(xù)。地點(diǎn)在_，在此期間開發(fā)商財務(wù)部、工程部、銷售部，以及物業(yè)服務(wù)公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 （2）如果您因故不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。 （3）如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦手續(xù)事宜，聯(lián)系電話_。 在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書等。 特此通知！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)公司 年 月 日,（2）收樓須知 收樓須知是物業(yè)服務(wù)公司告知業(yè)主收樓時應(yīng)注意的事項(xiàng)、收樓時的程序，以及辦理入住手續(xù)時應(yīng)攜帶的證件、合同及費(fèi)用等文件資料。下面是一分收樓須知范本： 收樓須知 歡迎閣下成為樓宇新業(yè)主： 我公司將為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在接收新樓時產(chǎn)生遺漏而引致不便。 （1）業(yè)主在接到“入伙通知書”之日起3個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期不辦理者，每逾期一天，應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；代管三年仍不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交有關(guān)部門依法處理。 （2）收樓時請認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備、土建裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處，管理處將代表業(yè)主利益，就提出的投訴與樓宇承建單位協(xié)商解決。 （3）根據(jù)樓宇承建合同，樓宇保修期為一年，保修期間，如因工程質(zhì)量所至，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。 （4）業(yè)主有權(quán)對其住宅單位進(jìn)行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向管理處交納一定的裝修管理費(fèi)。 （5）辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序見“入伙手續(xù)書”。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)公司 _年_月_日,附表：入伙收費(fèi)一覽表（略） （3）繳款通知書 繳款通知書是物業(yè)公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng)該交納的款項(xiàng)及具體金額的文件。 （4）房屋驗(yàn)收單 房屋驗(yàn)收單是物業(yè)服務(wù)公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，督促開發(fā)商及時整改問題，以免互相推諉，使問題能得到及時解決而制定的文件。業(yè)主應(yīng)按照房屋驗(yàn)收單中所列項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真檢查驗(yàn)收，在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)做好記錄，落實(shí)整改責(zé)任并要求驗(yàn)收各方在驗(yàn)收單上簽字。 （5）樓宇交接書 樓宇交接書是業(yè)主確認(rèn)可以接收所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的接收樓宇的書面文件。它證明開發(fā)商及時提供了合同規(guī)定的合格房屋商品，為開發(fā)商按合同收繳欠款提供了法律依據(jù)，同時，交接書中重申了開發(fā)商按合同對房屋應(yīng)付的保修義務(wù)。 （6）用戶登記表 用戶登記表是物業(yè)服務(wù)公司