-,1,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營,-,2,第9章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理,-,3,重點(diǎn)問題,-,4,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 又稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目。具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。 可分為單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程等。,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述,-,5,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述,系統(tǒng)性,組織的層次性,整體性強(qiáng),知識(shí)的密集性,投資額巨大，建設(shè)周期長,-,6,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的全面管理。包括： 在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中：計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制； 在工程建設(shè)過程中：與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。 成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心，它們是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述,-,7,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系,-,8,DM - Development Management 項(xiàng)目前期策劃與管理,PM - Project Management 項(xiàng)目管理,FM - Facility Management 設(shè)施管理,決策階段,實(shí)施階段,準(zhǔn)備,設(shè)計(jì),施工,使用階段,-,9,工程管理,涉及建設(shè)工程項(xiàng)目 的全過程的管理,涉及參與建設(shè)工程項(xiàng)目 的各個(gè)單位對(duì)工程的管理,-,10,-,11,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù) - 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好； - 對(duì)于承包單位來說，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤，以保護(hù)承包者的利益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理趨勢(shì)國際化、信息化,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述,-,12,項(xiàng)目業(yè)主自行管理模式,-,13,業(yè)主將設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、土建電器安裝、機(jī)械安裝等工程內(nèi)容分別委托不同的承包商,特點(diǎn)：,項(xiàng)目業(yè)主自行管理模式,業(yè)主的管理工作量大,適用范圍：,中小項(xiàng)工程項(xiàng)目,項(xiàng)目的計(jì)劃與設(shè)計(jì)工作必須周全、準(zhǔn)確,-,14,專業(yè)管理公司管理總承包模式,這種專業(yè)管理的模式可以利用專業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)力量，對(duì)工程進(jìn)行統(tǒng)一的管理，避免多頭領(lǐng)導(dǎo)，減少管理費(fèi)用，方便協(xié)調(diào)與控制。同時(shí)業(yè)主只與管理公司進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)管理，項(xiàng)目的責(zé)任明確，責(zé)任體系完備。,-,15,項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、交付使用。,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,16,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的階段,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,17,影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,18,項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù),9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,19,項(xiàng)目進(jìn)度管理措施,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,組織措施 技術(shù)措施 合同措施 經(jīng)濟(jì)措施 信息管理措施,-,20,網(wǎng)絡(luò)圖法的基本原理,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,21,網(wǎng)絡(luò)圖的分類,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,22,網(wǎng)絡(luò)圖技術(shù)的特點(diǎn),9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,橫道圖 （橫道圖計(jì)劃） 網(wǎng)絡(luò)圖 （網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃）,-,23,23,單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖,虛擬數(shù)據(jù),-,24,24,雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖,虛擬數(shù)據(jù),-,25,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng),9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,-,26,26,逐級(jí)分解,數(shù)據(jù)匯總,多級(jí)計(jì)劃管理,-,27,xx集團(tuán),深圳區(qū)域,北京區(qū)域,深圳公司,廣州公司,北京公司,萬科城一期,第五園,萬科城,紫臺(tái),紫臺(tái)一期,系統(tǒng)架構(gòu)-多項(xiàng)目管理體系,-,28,系統(tǒng)架構(gòu)-責(zé)任矩陣,-,29,項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目計(jì)劃編制、發(fā)布、調(diào)整、執(zhí)行的跟蹤與檢查。,-,30,30,計(jì)劃管理,-,31,31,-,32,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理,即在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。,-,33,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理,-,34,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理原則,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理,-,35,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理,策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理 發(fā)包、施工階段的成本管理 項(xiàng)目銷售階段的成本管理,-,36,工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn),9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,37,質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 施工前的準(zhǔn)備階段 施工過程中的質(zhì)量管理,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,38,項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的主要途徑,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,39,項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,40,施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,41,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù) 竣工驗(yàn)收的要求 竣工驗(yàn)收程序 驗(yàn)收準(zhǔn)備 初步驗(yàn)收 正式驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收的組織 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般由地市級(jí)主管部門工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗(yàn)收。,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,-,42,質(zhì)量管理,-,43,質(zhì)量簽證計(jì)劃,不合格事項(xiàng)記錄和處理,質(zhì)量檢查、檢測(cè)、評(píng)定結(jié)果匯總統(tǒng)計(jì),質(zhì)量管理,-,44,9.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其他管理,-,45,關(guān)鍵術(shù)語,質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理,-,46,復(fù)習(xí)思考題,1. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系。 2. 簡述中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)和發(fā)展趨勢(shì)。 3. 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的因素有哪些，怎樣預(yù)防這些因 素？ 4. 簡述常用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制的方法及優(yōu)缺點(diǎn)。 5. 橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 6. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及有效控制其成本的方法。 7. 結(jié)合實(shí)際簡述合同管理的重要性。,-,47,-,48,-,49,-,50,-,51,-,52,-,53,-,54,-,55,謝 謝！,