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1、正域物業(yè)*白云尚城物業(yè)管理方案（預案）擬稿：黎宇清審核：2006年12月30日,2,總目錄,一、物業(yè)公司/白云尚城項目基本概況二、物業(yè)管理經(jīng)理人定位三、物業(yè)管理目標四、白云尚城管理處3年工作計劃五、物業(yè)公司5年工作計劃六、組織架構(gòu)及人員配置七、薪資標準八、物業(yè)管理費測算（南區(qū)）（北區(qū)）九、現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議十、服務(wù)項目及服務(wù)標準,3,一、項目基本概況,開發(fā)商:1)名稱:廣州市創(chuàng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2)地址:廣州市白云尚城3)電話:020-26095023、26095020、260950154)負責人:山梅羚董事長5)網(wǎng)址:Http://6)E_MIAL:zhengyu@項目概況『白云尚城』是

2、廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)公司開發(fā),位于廣州市白云區(qū)白云大道北與黃石東路交匯處，東與規(guī)劃的市檢察院培訓中心，南向黃石街道辦公園，西向規(guī)劃的會展中心道路，北向黃石花園。“白云尚城”項目占地面積約200畝／120000m2，一共建設(shè)33棟高層住宅，2棟低層住宅，1棟幼兒園，2棟會所，1棟電影院，在西邊和南面建設(shè)二層商鋪，總建筑面積270000m2，其中住宅面積約2400000m2、地下室面積50000m2、商業(yè)面積30000m2、其他面積3000m2，住宅總戶數(shù)2000戶，容積率2.7，停車位1300個，綠化總面積達40000m2，綠化率35%。,4,,建設(shè)情況:一期是2003年10月動工，項目計劃分南北兩區(qū)

3、、四期建設(shè)，已經(jīng)交付是南區(qū)一期共17棟,596戶;二期在建，共6棟，2006年4月30日取得預售許可證，本月將有3棟(F組團會拆排柵)，2007年10月交樓，E組團3棟07年12月交樓。北區(qū)計劃2007年1月動工，三期在07年6月出地下室合作伙伴：創(chuàng)域房地產(chǎn)業(yè)以高起點的戰(zhàn)略眼光，特色了合作伙伴設(shè)計公司：廣東省建工設(shè)計院建筑施工：恒域建筑景觀設(shè)計施工：普邦、山象、藝高銷售代理：聯(lián)眾地產(chǎn)物業(yè)管理：正域物業(yè),周邊環(huán)境:菜場：江夏市場，超市：好又多（黃石店）公交站：244醫(yī)院：白云區(qū)第一人民醫(yī)院幼稚園：龍江幼兒園、小學：江夏小學中學：龍江中學大學：廣東外語學院、亞加達外語學院電影院：圖書館：酒店：頭啖

4、湯、竹莊、東方明珠其他：廣州體育館、市會議中心、白云山風景區(qū)、,5,二、物業(yè)經(jīng)理人定位,二、物業(yè)經(jīng)理人定位1、了解公司戰(zhàn)略布署，根據(jù)公司目標，凝聚一個物業(yè)管理專業(yè)高效團隊,形成良好的工作氛圍,大家一起去為了共同的業(yè)績目標而努力;了解當?shù)馗偁帉κ?，結(jié)合公司及當?shù)厥袌銮闆r，打造正域的自己特色品牌的物業(yè)管理，在同等物業(yè)收費條件下，保證管理水平高于其它住宅/商業(yè)小區(qū)，讓市場來說話，為創(chuàng)域房地產(chǎn)保駕護航。著眼將來，做好現(xiàn)在，均衡當前和以后的業(yè)務(wù)；不斷完善管理體制，維護、提升正域房地產(chǎn)/物業(yè)形象、品牌。2、組織一個學習型的團隊----以白云尚城為物業(yè)培訓基地,為后期的物業(yè)管理項目儲備人才，建立各崗位培訓學

5、習機制，如定期到相關(guān)物業(yè)企業(yè)學習，引入先進的物管理念；,讓后備人員參與管理,參與參觀,盡快在工作中成長,以便物業(yè)管理在承接其他項目時,第二梯隊管理人員可去支持新項目。3、開展社區(qū)活動，服務(wù)于業(yè)主，做業(yè)主的真心朋友，。4、。向下屬負責，幫助他們制定目標，并給予員工所需的工具、人員、信息、機會等資源，向員工提出建議，教授員工如何才能做得更好。讓員工滿意才能提高團隊工作效率，幫助下屬成長并成為更有價值的人。內(nèi)部管理以“簡單、務(wù)實、高效”為宗旨，以扁平化管理，加強信息溝通和管理執(zhí)行力度。5、主動與上級溝通，視野要向上----顧及大局，完成公司整體目標。注意和平行部門的主動溝通，客觀的解決問題。強調(diào)主動

6、服務(wù)，抓好房地產(chǎn)的售前、售中、售后服務(wù)。加強與設(shè)計單位、施工單位、銷售單位等合作伙伴的聯(lián)系，建立一套溝通機制，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管中有機結(jié)合，尋找平衡點，節(jié)約后期管理成本。提出合理化建議，減少前期遺留問題引起業(yè)主對開發(fā)商的不滿。,6,三、管理目標,三、管理目標1、實施的一級物業(yè)管理,工作規(guī)范、作業(yè)標準；把小區(qū)管理成“廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)做好物業(yè)公司骨干的培養(yǎng)（培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團隊）。3、07年做好北區(qū)的前期規(guī)劃和施工參與、南區(qū)二期的精裝修參與，9月做好接管驗收，10月1日F組團交樓，12月E組團交樓；07年對已經(jīng)使用的一期裝修管理及日常服務(wù)、會

7、所管理、社區(qū)文化。4、07年年內(nèi)達到“市優(yōu)秀示范小區(qū)”的標準。5、三年內(nèi)達到“省、國優(yōu)示范小區(qū)的標準”。6、按照ISO作業(yè)標準進行各專業(yè)部門的運作，在08年底開始外審工作。7、物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級09年下半年開始（管理類型和面積要達到基本條件）。,7,四、管理處3年計劃之07年---創(chuàng)優(yōu)工作,四、創(chuàng)市優(yōu)工作計劃---(2007年1月至2007年6月),,,,珠港物業(yè)顧問的指引,8,四、管理處3年計劃之07年---前期參與,北區(qū)前期參與及二期精裝修管理時間段：全年跟進二期精裝修的過程監(jiān)管了解項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、配套情況，提出可行性建議對設(shè)備造型、智能化等提出建議對物業(yè)辦公、垃圾房設(shè)立提出建議

8、對對車場提出建議對商鋪的空調(diào)、廣告牌提出建議（及商鋪的經(jīng)營管理思路的協(xié)助）對人員/車輛出入設(shè)計提出建議對小區(qū)標識提出建議代表小業(yè)主對工程質(zhì)量進行驗收，對隱蔽工程予以了解（特別是防水工程及墻裂）,專門招聘一名工程人員做前期參與，工資費用由房地產(chǎn)支付，做到優(yōu)化設(shè)計和施工，了解管線等隱蔽工程，便于以后管理維修（每天直接向工程主管匯報，每周一次總結(jié)報告）,,建立前期參與的團隊小組，組織各部門對前期每月兩次巡現(xiàn)場，提出建議，在施工階段就解決問題，將此工作納入部門業(yè)績考核指標內(nèi),9,四、管理處3年計劃07年—協(xié)助銷售及收樓篇,協(xié)助售樓設(shè)立物業(yè)問題、收樓問題、裝修問題專日（在9月份收樓前做）完善前期物業(yè)協(xié)議

9、、業(yè)主公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊等文件并公示設(shè)立解答客戶提出的費用、服務(wù)標準、裝修改建等涉及物業(yè)管理的問題協(xié)助各類銷售活動、樣板房看管/清潔、景觀維護等事務(wù)會所管理做好二期的接管驗收和遺留問題的整改及保修單位的交接（特別是保修金的運作方式、反簽證的流程等）工程整改費用相當龐大（若想創(chuàng)優(yōu)，則整改費用會增加，如機房鋪地磚等）工程資料的移交設(shè)備的試運行清潔的開荒工作（行業(yè)按建筑面積的3—4元/平方收費）入伙期間計劃入住前搞一次《收樓知識、辦理流程業(yè)主茶會》解答業(yè)主的問題，避免收樓當天因部分業(yè)主爭執(zhí)影響其他業(yè)主收樓甚至銷售交樓前期與售樓部移交業(yè)主檔案、資料，準備收樓事宜入住儀式（現(xiàn)場布置、購買飲料、舉辦

10、儀式）業(yè)主公約、住戶手冊、商戶手冊、服務(wù)指南、裝修指南的印刷交樓前預演裝修管理,10,四、管理處3年計劃07年—內(nèi)部培訓篇,前期工作計劃及注意事項了解區(qū)域性競爭對手的物管情況和收費（物管、維修基金、水、電、車位費、裝修保證金、垃圾清運費、家政等）結(jié)合項目實際情況編制費用測算包括會所經(jīng)營成本的費用測算（會所的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的還是業(yè)主的如果不同產(chǎn)權(quán)，管理費測算依據(jù)則不同，若管理費中包含會所的運營費用自然會高些了）假設(shè)不包括會所經(jīng)營成本的費用測算,11,六、交付后正常期物業(yè)管理計劃,六、交付后正常期物業(yè)管理計劃（2007年5月交樓后）日常公共事務(wù)部分公共秩序維護交通管理消防管理和維護清潔管理和維護(環(huán)

11、境保護與消殺服務(wù))綠化管理和維護工程管理和維護客服管理與檔案管理社區(qū)文化活動社區(qū)會所管理服務(wù)裝修管理將在收樓后做為重點來做商鋪的經(jīng)營和管理，擬成立租賃部，對商鋪進行統(tǒng)一招商和幫業(yè)主中介（包括住宅的中介）有償服務(wù)部分（因未了解情況，省略）開源節(jié)流部分內(nèi)部管理部分另仍要對二期及體育場的項目進行前期參與，培養(yǎng)后備人才積極與聯(lián)系，貫徹一級物業(yè)管理模式，提升品牌,12,七、組織架構(gòu)及人員配置,前期組織機構(gòu)圖(47人),物業(yè)經(jīng)理（1人）,會所（8人）,工程維修部（3人）,安管部（27人）,主管1人,主任1人,客服人員2人兩班計4人,室外泳池管理員3人,主管（1人）,樣板房保潔員3人（以3套計）,樣板房以3

12、套計早/中班6人夜班1人小計7人,商鋪區(qū)域2人/班三班計6人,電工1人,給排水1人,售樓部3班計3人,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,綠化保潔部（8人）,主管（1人）,,,,,園林工1人，外圍水景管理1人,售樓部保潔技工1輪休1人,班長3人，巡邏3人，輪休人員3人,,,2007年5月前不開張則不需,,若加強培訓則建議專職設(shè)一培訓教官，巡邏可由班長暫兼,因不知園林建好的面積及水景面積及交付日期，以經(jīng)驗估算人員，可能會增加外圍的清潔工1人,可能會增設(shè)一行政人事助理及住戶中心主管及1名物業(yè)助理,13,七、組織架構(gòu)及人員配置,交付后人員配置及說明共128人1、物業(yè)辦公室9人物業(yè)經(jīng)理1人、

13、財務(wù)1人、出納兼職倉管1人、行政人事文員1人、品質(zhì)管理部員1人、飯?zhí)霉ぷ魅藛T3-4人；2、客戶服務(wù)中心9人主任1人、前臺客服2人、區(qū)域2-3人，裝修管理員1人，收費1人，輪休1人3、安全管理部62人其中主任1人、班長4人（其中有1培訓教官，做為班長輪休時頂崗）主出入口早中班3人/班，夜班2人，計8人，另一人行口1人，3班計3人；小計11人架空層車輛出入口以2個計，早中夜班各2人計，6人/出入口，以2個出入口計，小計12人售樓部形象崗1人，停車場管理員2人，監(jiān)控中心值班員1人共3班計12人小區(qū)內(nèi)固定崗設(shè)3個崗，巡邏人員1人，共3班，計12人商鋪外圍人民路及鳳崗設(shè)2人，3班，計6人輪休7人4、工程

14、維修部14人主管1人，工程技術(shù)人員（水電、空調(diào)、電梯、強弱電）4人，泥工1人、木工1人，維修工程2人，值班員3人，輪休2人。5、綠化保潔部29人主管1人，會所/售樓部/辦公區(qū)保潔員2人，道路保潔2人（區(qū)內(nèi)1人，商鋪外圍1人），垃圾清運2人，高層梯間6人，車庫2人，空置房2人，家政保潔3-4人，園林綠化工3--4人，水景保潔/道路沖洗員2人，輪休人3--4員6、會所長期定編5人，泳池臨工定編3人主管1人，（收銀員1人，管理員1人，以2班計4人），室外泳池臨工3人（5—11月開放時間臨工）,若提倡大堂式服務(wù)，則需每個大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００設(shè)專門的人員。若智能化程度高則

15、減少人員,14,物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考）--安管人員,15,物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考）--管理人員,,16,物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考）---工程人員,17,物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考）--清潔人員,18,物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考）--綠化人員,19,各部門人員入職時間列表,,,20,八、薪資標準,1、主任/副主任級別：3500——4000元/月2、主管/副主管級別：2200—3500元/月3、領(lǐng)班級別：1800—2200元/月4、其他員工物業(yè)助理/出納:1500——1800元/月辦公室：（行政人事文員/品質(zhì)管理員/財務(wù)）1600---2000元/月工程技

16、術(shù)員：1300——1600元/月安全管理員：1000——1300元/月保潔/綠化技工:800——1000元/月保潔員：700——900元/月會所服務(wù)員：1000-1300元/月泳池管理員：1400元/月說明:由于對廣州物管市場的薪水未了解,這些僅供參考,21,四、2006.10—2007.5年管理費用,前期費用由開發(fā)商支付4.1前期物業(yè)管理開辦費用辦公家具（桌椅、文件柜、保險柜）辦公用品（計算機、驗鈔機等）辦公自動化設(shè)備（電腦、打印機、復印機、傳真機、收費軟件系統(tǒng)、照相機、錄音筆等）員工生活配備（床具、洗衣機、淋浴器、業(yè)余活動設(shè)施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具）保安、清潔、綠化、工程裝備（服裝、

17、警具、對講機；拋光機、垃圾桶、洗地機、吸水機；剪草機、綠籬機、打邊機；消防監(jiān)控中心裝備；疏通機、電工機具等）4.2管理機構(gòu)人員工資、福利、招聘、培訓、考核及演習及日常辦公費等費用管理層人員培訓費（如去萬科接受培訓和ISO培訓等）操作層員工培訓綱4.3接管驗收費（土建\設(shè)備整改費用）4.4入住費用清潔開荒費（施工單位已做外墻清洗和工完場清后仍需做此事）建筑面積的3—4元入住儀式費印刷資料費用4.5管理用房裝修費一般會按照一定建筑面積配置相應(yīng)物業(yè)管理用房，產(chǎn)生的裝修費用4.6標牌制作不包括棟牌、房號牌在內(nèi)的小區(qū)平面圖、辦公、設(shè)備、導向、警示、車場、告示欄各類標識牌費用,,22,物業(yè)管理成本預算的幾

18、點說明,關(guān)于成本預算的幾點說明人工部分由于出入口及車庫管理方式未知未來確切規(guī)劃，及智能化程度（對安管員配置有相當影響）本方案暫定兩個主出口及兩個車出入口計算如每個大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會減少。如出入品/車庫的智能收費（圖象對比）程度高的話，安管員也會少些。如綠化工人工淋不一小時是500平方，而有了自動噴淋系統(tǒng)，人員也會減少。工程維修保養(yǎng)部分由于燈具的用途、個數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗值預算水景養(yǎng)護部分以1萬立方米水體預算會所運營成本以康體由物業(yè)管理來預算另：經(jīng)測算每月成本為40萬左右，管理費收入方面:住宅收費1.8元/150000M2=27萬;商業(yè)3元18

19、000M2=5.4萬,累計32萬;月收費率90--95%,為29--31萬,其他則用經(jīng)營收入來彌補車庫收入,671個車位,以30%出售則200個車位40元/月/個管理費=8000元;出租費:出租60%,400個350元=12萬,(這點其實是開發(fā)商在補貼);24個電梯廣告收益為每月為2400元,場地出租為2000元,會所收入為每月10000元,23,附件1：前期房地產(chǎn)公司投入費用,24,附件1房地產(chǎn)公司前期投入,25,附件1：,由于對會所的開入與否及商鋪開售與否未確定,這些僅是估算,26,另見附表：正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,人工成本該項費用包括工資、按規(guī)定提取的福利費、社會基本保險、補貼、

20、加班費、服裝費。（一）工資計算表,27,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,（二）福利費計算公式：提繳金額=工資總額提繳率,28,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,（三）社會基本保險計算公式：提繳金額=工資總額提繳率注：因生育保險的購買對象為女職工，故社會基本保險將按性別分別進行計算。1、男職工社會基本保險計算表,29,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,2、女職工社會基本保險計算表,2、女職工社會基本保險計算表,30,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,（四）補貼計算表,,31,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,（五）加班費計算公式：發(fā)生額=日均工資比率人數(shù)天數(shù)計算表,32,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,

21、（六）服裝費管理人員工作服每？年更換；操作人員工作服每？年更換。計算公式：元/年=(元人/套人數(shù))攤銷年限元/月=元/年12,,33,正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范,（七）人工成本人工成本綜合計算表,34,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,基本要求,35,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,（二）房屋管理,36,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護,37,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,（四）協(xié)助維護公共秩序,38,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,（五）保潔服務(wù),39,一級物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準,（六）綠化養(yǎng)護管理,40,現(xiàn)場踏勘成功之處,現(xiàn)場踏勘成功之處戶型設(shè)計的不錯，每個戶型都有入戶花園，布局

22、四正，客廳有的有幾個采光通風的窗子，基本是南北向江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯外墻懸掛的條幅有當?shù)卣?、房管局等單位賀，說明了房地產(chǎn)公司的實力及當?shù)卣畬υ擁椖康母叩钠谕涤泻軓姷慕M合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽、文彰、萬科的強強組合）售樓部現(xiàn)場面置及管理總體水平不錯，視覺、聽覺、味覺都有了售樓部管理的不錯（雖然有舊客戶未能及時得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了）由于樓盤兩面臨街，問了售樓員，是否設(shè)置了隔音玻璃，答是，這也是一個成功之處公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對物業(yè)管理的高標準期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點均有出現(xiàn)，可見開發(fā)商對宣傳的關(guān)注來洽談的客戶從

23、談吐、衣著來看有一定的檔次，會為后期管理墊定一些基礎(chǔ),41,現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議,現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議2006年10月4日,本人前往項目現(xiàn)場踏勘,雖然是短短的半天時間,可能我此時說出來有點走馬觀花，看問題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說出來，僅供余總參考。所謂“野人獻曝”，一片真誠而已．銷售現(xiàn)場已經(jīng)有銷售的活動在進行，凝聚了人氣，但地面地毯凌亂，衛(wèi)生不到位，甚至有演出公司的DJ趴在桌子上休息，影響了公司對外的形象。有客戶進入銷售大堂時得不到及時的接待，甚至有已經(jīng)成為業(yè)主的老客戶來了，銷售員竟然說“老業(yè)主，所以不用招待了”之類的話。售樓部玻璃窗擺放了“小心玻璃”之類的提示牌，但效果不明顯，且易小

24、孩子玩耍時弄倒傷人，建議在玻璃上做“恒遠兆業(yè)或者說白云尚城“字樣的防撞線條，一是強化公司的CI系統(tǒng)，二是起到防撞的提示作用。各類CI標志/標識不全，不統(tǒng)一，如衛(wèi)生間等場所，加些企業(yè)文化的宣傳，強化人文氣氛，買房子不僅僅是房子本身，還有開發(fā)商的文化，作為提高售價的一個籌碼?，F(xiàn)場安管員著裝不夠檔次，應(yīng)該加強服裝設(shè)計，提高對外形象?？辞逅康穆飞霞皬纳虉錾先サ陌踩[患，應(yīng)加強對看樓過程的安全提示及宣傳?？礃锹飞?，也要宣傳房子，如將江蘇一建的圖片展覽，用具包裝展覽，如當時開挖地下室，到現(xiàn)在封頂?shù)碾A段性圖片展出等，加強購房者對房子質(zhì)量的感性認識。從另一角度來增加購買的信心。管理費初定1.2元，經(jīng)驗告訴我應(yīng)該連成本都不夠，最少要1.8元（我已經(jīng)初步計算過）。由于不確定會所產(chǎn)權(quán)會是開發(fā)商或者是業(yè)主的，故無法對管理費如何計算做下一步更精確的計算。經(jīng)濟指標中無小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生間，需加設(shè)，以便于裝修期施工人員使用。經(jīng)濟指標中無垃圾站，需規(guī)劃，減少后期管理的麻煩。商鋪的經(jīng)營也需提前考慮，減少售出后，業(yè)態(tài)不明顯，業(yè)主出租不了，影響業(yè)主收益，少人經(jīng)營也會影響小區(qū)的檔次，同時購買商鋪的投資人會對后期公司再開發(fā)其他商業(yè)時有些顧慮。,