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1、 山東工商學(xué)院2013屆畢業(yè)論文 一、房地產(chǎn)金融概述 （一）房地產(chǎn)金融概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房

2、屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 1. 房產(chǎn)金融 房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動。嚴(yán)格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動?？梢?，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。 2. 地產(chǎn)金融 地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍

3、繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。 （二）房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性

4、有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。 1.房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障 首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。 其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)

5、，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。 　　再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。 　　金融市場將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的

6、部門，使一個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配。 　　金融市場的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。 　 2.房地產(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高 　　長期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國

7、實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。 　　從制度層面看，我國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實(shí)行住房商品化，居民通過個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。 　　從經(jīng)濟(jì)層面分析，我國經(jīng)

8、濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。 從金融體系看，大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是

9、為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點(diǎn)。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨(dú)立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融[1]。 二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn) 自1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機(jī)制不合

10、理，運(yùn)作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 （一）銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 表 1 2001～2011 全國房地產(chǎn)銀行貸款 數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)年鑒。 當(dāng)前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風(fēng)險(xiǎn)。 如表1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房

11、地我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機(jī)影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。 （二）利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金 由于次貸危機(jī)以來，我國實(shí)行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計(jì)劃通過買殼去香港上

12、市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。 （三）資產(chǎn)負(fù)債率偏高 當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，以致房地產(chǎn)企業(yè)承受著極大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多以銀行貸款為主要融資渠道，籌資渠道單一。據(jù)有關(guān)材料的報(bào)告，在2003-2004年香港前五大

13、上市公司負(fù)債率基本維持30％至40％之間，而我國房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75％左右，甚至80%以上，幾乎是香港前五大上市公司的兩倍可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例偏低，資產(chǎn)負(fù)債率很高增大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)金融危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，一方面銀行提高貸款的門檻，另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。這樣就會加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在資本結(jié)構(gòu)不合理情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力很差。 根據(jù)wind資訊顯示，滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司，2011年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率約為65.42%，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率約為70.56%，2011年比2010年行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體上升超過五

14、個(gè)百分點(diǎn)。如圖所示，2012年扣除兩家ST公司，最高的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到95%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過50%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達(dá)12540.48億元，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)占用貸款數(shù)額巨大，資產(chǎn)負(fù)債率過高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 表2 2011年~2012年滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債情況 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 最高資產(chǎn)負(fù)債率（%） 企業(yè)銀行貸款額度（億元） 2011年度 65.42% 88.92% 10093.56 2012年度 70.56% 95% 12540.48 （四）監(jiān)管機(jī)制不合理

15、 與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個(gè)較原始的狀態(tài)，市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實(shí)踐中逐漸完善。目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進(jìn)行監(jiān)管時(shí)時(shí)常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。此外我國金融業(yè)的國際化在進(jìn)一步推動房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時(shí)，也使監(jiān)管機(jī)構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。 三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因 （一）融資渠道單一 我國金融法律對銀行、保險(xiǎn)、證券、信托等四大金融機(jī)構(gòu)的管理仍然是傳統(tǒng)分業(yè)經(jīng)營管理的模式,在管理手段、管理政策制度等各個(gè)方面

16、都不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求,雖然我國目前對金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)管理能夠有效防止金融危機(jī)發(fā)生,但是也削減了金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),造成了我國房地產(chǎn)市場上看起來存在多種融資渠道,但是由于政策、法律、環(huán)境等客觀原因的限制而使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多元化融資時(shí)候的難度非常大,只能高度依賴銀行融資來獲取資金,封閉了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的道路。下面將分析融資渠道單一問題： 1.對銀行貸款融資過度依賴 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè),在目前我國存在的多種融資渠道中,銀行貸款融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資中成本最小,風(fēng)險(xiǎn)最低的一種方式,而其他融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說成本更高,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利益。所以我國房地產(chǎn)企

17、業(yè)要進(jìn)行融資必定會選擇最優(yōu)化的銀行貸款融資渠道。但是對于銀行來說,承擔(dān)了我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的貸款,我國目前缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,這就造成銀行主要承受房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn),一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)那么我國銀行將承擔(dān)巨大的損失。 2.房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)大 對房地產(chǎn)企業(yè)來說通過預(yù)售獲得融資是較好的一種融資方式,風(fēng)險(xiǎn)較小。但是房地產(chǎn)預(yù)售要受到多方面的影響,在房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好的情況下,大部分投資者會看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),并且愿意投資房地產(chǎn)企業(yè),因?yàn)楹玫姆康禺a(chǎn)前景對投資者來說只要付出部分的資金或者預(yù)付款就有可能在未來享受到房地產(chǎn)的增值收益。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,通過預(yù)售部分房地產(chǎn)可以籌集到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要的部分

18、資金,這是一種比較好的融資渠道。但是由于受到多方面原因的影響,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)中,會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,這就會對投資者帶來損失。我國對房地產(chǎn)預(yù)售融資在法律法規(guī)建設(shè)上的缺陷,也給部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)會,他們利用制度缺陷用以非法獲取財(cái)富,缺失投資者的信任氣這就造成目前我國房地產(chǎn)預(yù)售融資受到很大影響。 3.直接融資難度較大 在我國,目前房地產(chǎn)企業(yè)除了通過銀行貸款進(jìn)行間接融資外,還主要通過上市的方式直接融資來獲得資金支持,但是包括上市融資在內(nèi)的很多融資方式在我國受到的限制還較大,造成房地產(chǎn)企業(yè)通過其他融資方式獲得資金難度較大。比如上市融資,對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力、資格等要求較高,要求

19、房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)能夠達(dá)到連續(xù)三年贏利,凈資產(chǎn)收益率每年不低于10%等氣并且在房地產(chǎn)企業(yè)上市時(shí)還需要受到多方面的審查,門檻較高,我國大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到上市融資的要求。這樣就封閉了我國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的道路。再比如債券融資,其融資成本較低,附加限制少,也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)非常好的選擇。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資也受到很大的限制。比如我國《公司法》中規(guī)定,只有股份有限公司、國有獨(dú)資公司或者其他兩個(gè)以上國有投資主體投資設(shè)立的公司才能夠發(fā)行公司債券,再加上國家的宏觀調(diào)控等,使得我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資困難重重。其他融資方式也與上市融資、債券融資等面臨著一樣的問題,都閉塞了房地產(chǎn)企業(yè)多

20、元化融資的道路。 （二）商業(yè)銀行自身存在信貸管理問題 1.市場競爭不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸問題隱患存在 其一，各大銀行的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品具有同質(zhì)性，市場營銷手段單一；其二，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，將審查手續(xù)簡化，貸款項(xiàng)目缺乏可行性分析和評估，以及缺乏強(qiáng)有力的信貸風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。這種競爭方式埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患，并可能最終導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生真正的損失。 2.信息不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn) 貸款前調(diào)查和審查中，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞項(xiàng)目或歪曲企

21、業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)真實(shí)信息，這種貸款前的雙方信息不對稱導(dǎo)致銀行在貸款決策時(shí)做出逆向選擇；貸款管理中，由于房地產(chǎn)企業(yè)為了更長久的占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業(yè)財(cái)務(wù)信息，致使銀行不能準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種貸款后雙方的信息不對稱會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)，最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸問題。 3.商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請不嚴(yán)而產(chǎn)生問題 一是簡單的將公司類信貸業(yè)務(wù)和個(gè)人金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)特征混淆，不能有針對性的把握審查重點(diǎn)；二是有關(guān)人員對宏觀政策，行業(yè)政策和信貸政策等了解不深，不能很好的把握房地產(chǎn)企業(yè)信貸的發(fā)展方向和節(jié)奏；三是經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對資料的真實(shí)性審核不嚴(yán)，

22、在項(xiàng)目的自由資金投入，項(xiàng)目手續(xù)的完備性，企業(yè)信用狀況等方面審查把關(guān)不緊，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。 4.貸款管理不善造成的問題 貸款后過分依賴抵押物，不能對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行及時(shí)跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或損失。 （三）個(gè)人住房消費(fèi)信貸潛在違約問題較大 目前，商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不遺余力的大力發(fā)展。而我國個(gè)人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控，未來的房價(jià)波動和利率變化也使拖欠還款的危機(jī)存在。此外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為明顯存在。所有這些都說明，一旦

23、風(fēng)險(xiǎn)暴露和債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，就會給銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行用以支持長期的個(gè)人住房貸款的資金多來源于儲蓄存款，“短存長貸”的期限不匹配問題較嚴(yán)重，給銀行帶來流行性風(fēng)險(xiǎn)；再次，局部地區(qū)的貸款炒房活動也直接影響銀行貸款安全，一旦樓市波動或其他主客觀原因?qū)е峦稒C(jī)失敗，銀行將面臨很大信用風(fēng)險(xiǎn)[2-4]。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在各種問題 1.忽視房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算及成本管理 全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其成本管理就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對全部成本構(gòu)成

24、要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，有些房地產(chǎn)企業(yè)管理者認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能部們進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管理偏離預(yù)算，從而不能達(dá)到有效控制成本的目的。 許多地產(chǎn)公司在開展成本管理工作之前，均沒有專職的部門負(fù)責(zé)成本工作，有的將成本局限的定義為工程造價(jià)成本，由工程概預(yù)算等相關(guān)部門負(fù)責(zé)，有些公司是由財(cái)務(wù)部門兼顧成本管理，可見，這些地產(chǎn)公司從組織架構(gòu)上難以支撐項(xiàng)目全面成本的管理需求。另外，成本過程管理不清晰。地產(chǎn)公司成本管理的

25、流程是：目標(biāo)成本-責(zé)任成本-動態(tài)成本-調(diào)整成本。許多地產(chǎn)公司在成本管理的開始，根本沒有動態(tài)成本、目標(biāo)成本概念，當(dāng)然就更別說形成這樣的成本管理流程體系了。缺乏有綜合能力的成本管理人員。成本管理崗位是房地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。既然是全成本管理，就要求這個(gè)崗位人員要具備一定的綜合能力，要懂得工程造價(jià)、設(shè)計(jì)、營銷管理、財(cái)務(wù)等方面知識。而目前這樣的人才在地產(chǎn)公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個(gè)問題，將會成為企業(yè)未來發(fā)展的瓶頸。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全，企業(yè)內(nèi)部責(zé)權(quán)利不分，沒有健全的財(cái)務(wù)決策、控制、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、激勵(lì)與財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，平時(shí)容易出現(xiàn)以情辦事、家長式管理，造成資金

26、使用效率低下，資金的完整性、安全性無法得到保證，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)不會或不習(xí)慣采用定量財(cái)務(wù)決策，常常會遇到?jīng)Q策者所獲得的信息不能完整或真實(shí)的反映企業(yè)所處的外部和內(nèi)部環(huán)境，在決策中得出的結(jié)論大相徑庭，這時(shí)就要依靠主觀判斷，由于受決策人員知識水平的限制，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生。只要有財(cái)務(wù)活動，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)工作中，許多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠了解，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，認(rèn)為只要管好用好資金，就不會產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、市場定位問題很難把握，自然而然，造成他們對財(cái)務(wù)

27、活動中資金的投資、籌集、運(yùn)用等各環(huán)節(jié)的控制更是難上加難。在這種情況下，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無形中被放大了。 2.銷售風(fēng)險(xiǎn) 盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，截止2012年12月末，全國商品房空置面積

28、達(dá)1.09億平方米，同比增長10.8%。其中商品住宅面積6006萬平方米，增長4.5%。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問題，這也直接危及我國金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。 （五）房地產(chǎn)市場價(jià)格問題 由于房價(jià)不穩(wěn)，加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押，而房地產(chǎn)在我國又是最重要的抵押物品。抵押物的價(jià)值成為約束貸款者最大借款額的一個(gè)重要方面。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，抵押物的價(jià)格就會增加，銀行貸款損失就會減少，從而提高銀行的凈資產(chǎn)和利潤水平。我國近年來

29、的實(shí)際負(fù)利率使得房地產(chǎn)成為倍受青睞的投資品，但一定條件下投資轉(zhuǎn)化為投機(jī)，一些單位和個(gè)人通過各種途徑從銀行貸款投入房地產(chǎn)炒作。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導(dǎo)消費(fèi)者，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。從2007年到2011年全國平均房價(jià)（表1）可以明顯看出，除2007到2008年房價(jià)有所下降以外，平均房價(jià)一直處于攀升狀態(tài)，尤其2008年到2009年由3800元升至4681元，升幅達(dá)23%。房價(jià)在上漲過程中存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲>開發(fā)成本增加>房價(jià)上漲>預(yù)期房價(jià)上漲>開發(fā)商增加投資>地價(jià)上漲，由此形成一個(gè)上漲的價(jià)格循環(huán)怪圈，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真

30、實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行貸款帶來損失。 表3 2007年~2011年全國平均房價(jià)統(tǒng)計(jì)表 （單位：元） 年份 2007 2008 2009 2010 2011 平均房價(jià) 3864 3800 4681 5032 5357 數(shù)據(jù)來源：相關(guān)年度中國統(tǒng)計(jì)年鑒[5] （六）國家政策調(diào)控問題 1.強(qiáng)力的宏觀調(diào)控加大了資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)貸款絕大部分來自銀行，房地產(chǎn)商利益和銀行利益密切相關(guān)。2008年銀行出臺相關(guān)的寬松貨幣政策調(diào)整資金的投入，2

31、009年由于房價(jià)上漲過快，國家緊縮銀根。2010上半年在2009年的基礎(chǔ)上加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，實(shí)行銀行政策轉(zhuǎn)移。這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降，這樣大大影響房地產(chǎn)的成交量。在房地產(chǎn)資金來源渠道單一背景下，交易量的持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致許多資金緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存危機(jī)。此外，首次土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 2宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)金融的沖擊 宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的作用主要通過房地產(chǎn)市場的供給和需求這兩個(gè)渠道，而房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)影響則是通過消費(fèi)和投資這兩個(gè)渠道。 宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)價(jià)格的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的變化會引起人們對

32、于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對比失衡，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升或者下降。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退，金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)將進(jìn)行大量改組和合并，使得市場上供轉(zhuǎn)讓的土地和房源大量增加。居民由于失業(yè)、高利率以及收入下降，對增量住房市場的需求也會大幅減少，存量住房供給則會上升。供給和需求的不匹配會導(dǎo)致價(jià)格下降。相反，在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，人們對未來有良好的預(yù)期，房地產(chǎn)市場一般會出現(xiàn)供銷兩旺、價(jià)格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。 9 房地產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的作用渠道歸結(jié)于消費(fèi)和投資兩個(gè)方面。在整個(gè)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價(jià)格升降會對居民、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)三個(gè)部門產(chǎn)生直接影響，通過儲蓄效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算效應(yīng)和成本效

33、應(yīng)，從而影響影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （七）法律法規(guī)問題 房地產(chǎn)涉及千家萬戶，多種行業(yè)，但至今尚未有完善的法律法規(guī)對房地產(chǎn)運(yùn)作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等做出規(guī)范，沒有更為直接細(xì)致的相關(guān)法律對借貸雙開以及借貸行為，抵押登記行為，抵押房產(chǎn)處置，風(fēng)險(xiǎn)控制等進(jìn)行控制和規(guī)范，沒有建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，也沒有建立一個(gè)專業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。因此，我國的房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的，對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控力度很弱，由此也增大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[7-8]。 三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策 （一）拓寬融資渠道,實(shí)現(xiàn)融資方式多元化 商業(yè)銀行應(yīng)大力發(fā)展

34、多元化的房地產(chǎn)金融市場力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時(shí)分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。第一，商業(yè)銀行應(yīng)該積極推進(jìn)住房貸款證券化進(jìn)程。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且可以分散投資資金的風(fēng)險(xiǎn)；第二，應(yīng)努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，可考慮引進(jìn)海外房地產(chǎn)業(yè)基金，同時(shí)加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐，出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律，規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作。 （二）商業(yè)銀行完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系 第一，商業(yè)銀行作為信貸供給方的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識，建立完善的

35、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻，對自有資金低，應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)該限制對其發(fā)放貸款；第二，切實(shí)加強(qiáng)信貸審查，管理，監(jiān)管，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，對過熱的房地產(chǎn)市場要適度降溫；第三，嚴(yán)格審查住房按揭貸款，各銀行應(yīng)該完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理的辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為，從而規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)；第四，商業(yè)銀行應(yīng)該控制好貸款比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類管理，對于不能直接帶來按揭資源的土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實(shí)行專項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)管理，

36、不納入每年住房開發(fā)貸款總規(guī)模內(nèi)，并嚴(yán)格限制該類貸款的發(fā)放，對于能夠帶來按揭資源的住房開發(fā)貸款，實(shí)行住房開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例掌握，住房貸款在各項(xiàng)貸款中占比一般掌握在20%~25%之間，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例在5%~7%之間，個(gè)人住房貸款比例在15%~18%之間，不斷調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。 （三）消費(fèi)者量力而行，適度購房 住房是一種代價(jià)不菲的生活必需品，貧寒之家可以不買汽車，電腦，卻不能沒有遮風(fēng)避寒的棲身之所。當(dāng)我國一部分消費(fèi)者把依靠銀行住房貸款作為首選時(shí)，面對銀行貸款購房應(yīng)保持理性心態(tài)，理性估計(jì)自己的未來收入，通過銀行貸款購房在中國慢慢盛行起來，在國外

37、早已是十分平常的事情了，不過，中國的特點(diǎn)在于銀行貸款購房的低齡化。從我國目前申請住房消費(fèi)信貸者的年齡結(jié)構(gòu)來看，多是25~40歲年齡段的人，這些人一則沒有享受到公房的待遇，即使享受也十分少；二則他們多是剛參加工作，工作流動性較大，卻對自己未來收入水平十分看好，他們總是覺得自己未來的收益水平一定會不錯(cuò)，因此，都輕松的進(jìn)入了購房市場。但是，這些擁有高學(xué)位，高收入，高地位的“精英”們，真正購房之后卻已是不堪重負(fù)，這種崩得緊緊的狀況，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，其金融風(fēng)險(xiǎn)會立即顯示出來。所以國內(nèi)的消費(fèi)者應(yīng)該理性的估計(jì)自己未來的收入水平，從而盡量避免銀行貸款購房所導(dǎo)致的負(fù)面影響[9-14]。 （四）完善房地

38、產(chǎn)企業(yè)自身問題 1.房地產(chǎn)企業(yè)要自律而且能夠正確的認(rèn)識和看待市場 我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，在這種條件下，如果我們無視消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時(shí)間不能遵守等等，那么，最終會限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題 也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個(gè)理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會使

39、一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種重要的社會基礎(chǔ)，也就是說房地產(chǎn)商自律問題不是企業(yè)自身問題，不是這個(gè)企業(yè)自身好壞的問題，而是直接涉及到我們能不能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會基礎(chǔ)的問題。 綜上所述，雖然我國房地產(chǎn)金融存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，但是，由于國家的政策調(diào)控在一定范圍內(nèi)規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且居民在個(gè)人貸款方面得到了政策的扶持，我國的房地

40、產(chǎn)金融狀況依然處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 致 謝 光陰荏苒，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間四年大學(xué)的學(xué)習(xí)生活就要結(jié)束了，內(nèi)心有著難舍之情，十分留戀在山東工商學(xué)院求學(xué)的這段時(shí)光。在這里，我取得的每一點(diǎn)進(jìn)步，都離不開老師們的悉心指導(dǎo)和同學(xué)們的無私幫助。 首先，我要衷心地感謝我的恩師指導(dǎo)于鳳芹，感謝她四年來對我的耐心指導(dǎo)和無微不至的關(guān)懷。恩師淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，忘我的敬業(yè)精神，為人師表的高尚風(fēng)范，從嚴(yán)要求的育人觀念以及樂觀積極的生活態(tài)度是我終身學(xué)習(xí)的楷模。在過去的四年里，從我的培養(yǎng)方向確定、論文選題、論文寫作的各個(gè)階段，恩師都傾注了很多心血。從恩師的諄諄教誨中我不僅學(xué)到了許多專業(yè)知識，而且也學(xué)

41、到了書本上學(xué)不到的很多做人的道理。 同時(shí)，我要感謝山東工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院老師，他們在本人撰寫論文過程中給予了很多幫助，在此表示深深的謝意。 感謝室友，他們既是我的同學(xué)，又是我的摯友，大家生活上互相關(guān)心、互相幫助，學(xué)業(yè)上互相鼓勵(lì)、共同進(jìn)步，我們相處得非常愉快。我始終感到，能與這些優(yōu)秀的同學(xué)共同學(xué)習(xí)，是我今生的榮幸。 最后，感謝各位評審專家百忙中評審本論文，并提出寶貴意見！ 參考文獻(xiàn) [1] 鄧宏乾.房地產(chǎn)金融 [M] 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社 2006. [2] 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2004年，1，國房地產(chǎn)金

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