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1、養(yǎng)生養(yǎng)老度假村商業(yè)計劃書 養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項目 商 業(yè) 計 劃 書 時間：二O一五年 20 目錄 第一章 總論 3 1.1 項目名稱 錯誤！未定義書簽。 1.2項目概述 錯誤！未定義書簽。 1.2.1核心理念 錯誤！未定義書簽。 1.2.2商業(yè)模式 錯誤！未定義書簽。 1.3項目的優(yōu)勢 錯誤！未定義書簽。 1.4 建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽。 1.5 融資需求 錯誤！未定義書簽。 1.6 財務(wù)預(yù)測 錯誤！未定義書簽。 第二章 公司簡介 3 2.1 基本信息 3 2.2 發(fā)展歷程 3 2.3公司發(fā)展規(guī)劃 3 2.4 組織結(jié)

2、構(gòu) 3 2.5 管理團隊 3 第三章 產(chǎn)品與服務(wù) 3 3.1項目概況 3 3.2項目規(guī)劃 3 3.2.1 硬件設(shè)施及基礎(chǔ)服務(wù) 3 3.2.2 特色服務(wù) 3 3.3 核心價值 3 第四章 市場分析 3 4.1客源定位 3 4.2政策的支持 3 4.3市場容量 3 4.3.1. 目標消費人群現(xiàn)狀 3 4.3.2 養(yǎng)生旅游市場容量變化趨勢 3 4.4 市場的競爭分析 3 4.4.1 產(chǎn)品與服務(wù)特色 3 4.4.2市場的競爭格局 3 4.5 市場分析結(jié)論 3 第五章 商業(yè)模式 3 5.1運營模式 3 5.2 盈利模式 3 5.2.1養(yǎng)老養(yǎng)生收入 錯誤！未定義

3、書簽。 5.2.2旅游度假收入 錯誤！未定義書簽。 5.2.3商鋪招商收入 錯誤！未定義書簽。 5.2.4會議接待收入 錯誤！未定義書簽。 5.2.5推薦費 錯誤！未定義書簽。 第六章 發(fā)展規(guī)劃 3 6.1 SWOT分析 3 6.1.1優(yōu)勢 3 6.1.2 劣勢 3 6.1.3 機會 3 6.1.4 威脅 3 6.2 競爭策略 3 6.3 戰(zhàn)略目標 3 6.4實施計劃 3 6.4.1近期（2015-2018年） 錯誤！未定義書簽。 6.4.2中期（2019-2023年） 錯誤！未定義書簽。 6.4.3遠期（2024-2030年） 錯誤！未定義書簽。 第七章 營

4、銷策略 3 7.1 消費者行為分析 3 7.1.1 企業(yè)客戶 3 7.1.2散客 3 7.2 品牌推廣策略 3 7.2.1 線上推廣 3 7.2.2線下推廣 3 7.3渠道策略 3 7.4價格策略 3 第八章 融資方案 3 8.1融資方案 3 8.2資金使用計劃 3 8.3 退出機制 3 8.3.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 3 8.3.2 公司回購 3 8.3.3 持續(xù)經(jīng)營，獲取股利 3 第九章 財務(wù)分析 3 9.1 財務(wù)假設(shè) 錯誤！未定義書簽。 9.2 財務(wù)預(yù)測 錯誤！未定義書簽。 9.2.1 收入預(yù)測 錯誤！未定義書簽。 9.2.2 成本預(yù)測 錯誤！未定義書簽。

5、 9.2.3 利潤預(yù)測 錯誤！未定義書簽。 9.2.4 凈現(xiàn)金流量預(yù)測 錯誤！未定義書簽。 9.3財務(wù)評價 錯誤！未定義書簽。 第十章 風險分析 3 10.1 自然災(zāi)害風險 3 10.1.1 風險描述 3 10.1.2 規(guī)避措施 3 10.2 財務(wù)風險 3 10.2.1 風險描述 3 10.2.2 規(guī)避措施 3 10.3 市場風險 3 10.3.1 風險描述 3 10.3.2 規(guī)避措施 3 10.4 人力資源管理風險 3 10.4.1 風險描述 3 10.4.2 規(guī)避措施 3 第一章 執(zhí)行摘要 第二章 公司簡介 2.1 基本信息 2.2 發(fā)展歷程

6、2.3公司發(fā)展規(guī)劃 2.4 組織結(jié)構(gòu) 2.5 管理團隊 第三章 產(chǎn)品與服務(wù) 3.1項目概況 養(yǎng)生養(yǎng)老度假村項目位于XXX，主要是針對我國55-75歲左右的中高端收入健康老人提供“以養(yǎng)為主，度假養(yǎng)生相結(jié)合”的新型養(yǎng)老服務(wù)平臺，并設(shè)計“宜居、健康管理、養(yǎng)生、樂活、咨詢”五位一體的服務(wù)體系，致力于海南高端度假養(yǎng)老服務(wù)的深度開發(fā)與拓展。 3.2項目規(guī)劃 項目立足服務(wù)于養(yǎng)老養(yǎng)生這一設(shè)計理念，開辟包括住宿、餐廳、基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)中心、社區(qū)養(yǎng)生區(qū)、活動區(qū)等功能區(qū)，為老人提供衣、食、住、行、娛、樂等全方位生活體驗。 圖3-2 養(yǎng)生養(yǎng)老度假村鳥瞰圖 3.2.1 硬件設(shè)施及基礎(chǔ)服務(wù) 1）住

7、宿與餐飲設(shè)施 項目住宿設(shè)計套房160套，其中：一室一廳8套，面積55㎡；二室二廳152套，為64㎡至97㎡，規(guī)劃約616個床位。房間專為老年人設(shè)計，注重無障礙的建筑細節(jié)，配備廚房、冰箱、洗衣機、衛(wèi)浴、電腦、智能電話等家庭化設(shè)備。 圖3-3 二室二廳套房 臥室 衛(wèi)生間采用便于老人使用的5種功能化設(shè)計，如：在馬桶墻壁右側(cè)及淋浴墻壁上專為老人設(shè)置有鋼制扶手；在淋浴房配置約40cm寬折疊式條式座椅；在衛(wèi)生間馬桶對面墻壁上設(shè)有應(yīng)急呼 叫按鍵；衛(wèi)生間門采用雙邊推開式；洗臉盆采用半圓形凸出底座，便于坐輪椅老人使用。盡量保證老人住宿的便捷、舒適、安全。 圖3-4 二室二廳套房 衛(wèi)生間 在1號

8、樓二層（約600㎡）設(shè)置多功能餐廳包括：自助餐廳（大餐廳）一間約200㎡，內(nèi)設(shè)自助餐飲臺包括食物、餐具等，就餐桌椅（以4-6人坐為主）；小餐廳（約40㎡）3間，內(nèi)設(shè)就餐桌椅；包廂（約20㎡）4間；廚房約100㎡； 洗手間約20㎡。能保證可容納約200人同時就餐功能。并配備專業(yè)的營養(yǎng)師及廚師團隊，為老人提供系統(tǒng)健康養(yǎng)生的餐飲服務(wù)。 圖3-5 餐廳意向圖 2）醫(yī)療養(yǎng)生設(shè)施 項目配備基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)中心、康復(fù)訓(xùn)練大廳和社區(qū)養(yǎng)生區(qū)，包括基礎(chǔ)醫(yī)療體檢設(shè)備、按摩設(shè)備、健身設(shè)備、理療設(shè)備等，為老人提供日常醫(yī)療保健服務(wù)和養(yǎng)生健康管理服務(wù)。其中，基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)中心設(shè)置醫(yī)務(wù)室共2間(護理室、醫(yī)生辦公室）、就診

9、室1間、基礎(chǔ)體測室1間、養(yǎng)生講解及培訓(xùn)室1間。 圖3-6護理儀器意向圖 3）休閑娛樂設(shè)施 項目針對老人的生活習慣和喜好，設(shè)計有閱覽室、書畫室、花房、兵乓球房、羽毛球場、棋牌室、茶藝室、健身房等休閑娛樂設(shè)施，為老人提供全方位、高質(zhì)量的休閑娛樂服務(wù)。 圖3-7書畫室 4）其他基礎(chǔ)設(shè)施 項目另配備有各型會議室、商場等功能區(qū)，以滿足老人見客、會談、日常采購等生活需要。 圖3-8會議室 3.2.2 特色服務(wù) 項目除為老人提供住宿餐飲、運動休閑、養(yǎng)生保健等基礎(chǔ)服務(wù)，還提供一系列有針對性、高品質(zhì)的特色養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)。 1）量身定制的個性化照護計劃 項目配有專業(yè)的營養(yǎng)師和護理師

10、團隊，將根據(jù)入住老人身體狀況、生活習慣、興趣愛好的不同，提供定制化的個性照護計劃，包括針對性的居住方案、飲食搭配（高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等）、養(yǎng)生計劃、活動安排等個性化服務(wù)，給予住戶超凡的養(yǎng)老養(yǎng)生體驗。 圖3-9 個性化養(yǎng)老健身服務(wù)圖 2）全方位的細致生活保障 各樓層分設(shè)護士站，配備24小時緊急呼叫系統(tǒng)，并為住戶提供定期生命體征檢測及每2小時巡房保障，精心關(guān)護每位住戶的日常生活；細致入微的專業(yè)照護服務(wù)如入廁/洗浴協(xié)助、用藥支持、就醫(yī)陪同、特殊病灶護理等，給每位住戶帶來熨帖關(guān)懷。組織豐富的社交、學(xué)習、文藝、娛樂、團體外出及節(jié)日活動，讓每位住戶充實愉悅之外更能不斷獲取新知識。

11、圖3-10 細致入微的生活照護服務(wù) 3）獨特的休閑戶外活動 項目位于亞龍灣與海棠灣雙灣首席門戶，處于“三灣一場一站一院一嶺”中心，周邊有紅峽谷高爾夫俱樂部、三亞司馬嶺公益林區(qū)、三亞雪古麗熱帶奶牛生態(tài)園、亞龍灣天堂森林公園、野豬島、海螺姑娘文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等休閑旅游場所。項目將充分利用地理位置優(yōu)勢，與周邊酒店、風景區(qū)合作，整合休閑旅游資源，為住戶提供獨具特色的戶外休閑活動，讓住戶充分享受三亞天然氧吧般的怡人環(huán)境。 圖3-11 老人戶外休閑活動圖 4）智能化的增值服務(wù) 本項目注重智能化管理，將開發(fā)獨立的官方網(wǎng)站和手機APP，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為住戶建立全面詳細的“健康管理檔案”、“家庭檔

12、案”和“生活檔案”，定期發(fā)布并向住戶親友推送老人健康信息和老人生活實況（視頻、圖片、文字等），通過網(wǎng)絡(luò)和智能化設(shè)備縮短老人與親友的距離，加強老人與親友的聯(lián)系，讓住戶舒心，讓住戶親友放心，提高住戶及其親友的滿意度和體驗感。 圖3-12 智能化養(yǎng)老服務(wù) 5）咨詢服務(wù) 項目還專門開設(shè)針對中高端收入老人的心理咨詢、理財咨詢、健康咨詢等相關(guān)咨詢服務(wù)。 圖3-12 養(yǎng)老健康咨詢 3.3 核心價值 本項目產(chǎn)品與服務(wù)的核心價值在于： ? 充分挖掘XX得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)整合養(yǎng)生養(yǎng)老資源，為住戶提供獨一無二的養(yǎng)生養(yǎng)老體驗。 ? 憑借經(jīng)驗豐富的醫(yī)療護理團隊、營養(yǎng)師團隊、療養(yǎng)團隊

13、、管理團隊和先進的價值理念，為住戶提供定制化的周到養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)。 ? 充分利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進的設(shè)施設(shè)備，為用戶提供智能化的照護服務(wù)，營造家庭般的溫馨居家享受。 ? 項目與國內(nèi)知名養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)合作，為客戶提供老人金融理財、保健品、醫(yī)療等一站式服務(wù)，讓老人生命和生活更有保障。 第四章 市場分析 4.1客源定位 項目主要客源是55歲至75歲左右中高收入的健康老年人群，其他客源主要為來三亞的養(yǎng)生旅游人群。 4.2政策的支持 近年來，國家和地方政府多次出臺相關(guān)扶持政策支持養(yǎng)生旅游、養(yǎng)老度假等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)生旅游行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。 1）《中共中央 國務(wù)院關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)

14、生體制改革的意見》（中發(fā)〔2009〕6號），要求堅定不移地深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，廣泛動員社會力量，多措并舉發(fā)展健康服務(wù)業(yè)。 2）《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號）要求充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。 3）《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見>的通知》（國土資廳發(fā)〔2014〕11號），保障民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)用地需求，積極做好用地服務(wù)工作。 4）民政部聯(lián)合發(fā)展改革委、教育部、財政部等十部委發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)〔201

15、5〕33號）明確要求對民辦養(yǎng)老機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅，養(yǎng)老機構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。 4.3市場容量 4.3.1. 目標消費人群現(xiàn)狀 1）城市中產(chǎn)階層 據(jù)高盛估算，在中國月均收入達到1000美元（約合6200元/月）即屬于城市中產(chǎn)階級，全部勞動人口中約有1.5億人可歸類于此，主要由企業(yè)家、公務(wù)員、白領(lǐng)等構(gòu)成。 圖4-6 中國勞動人口收入結(jié)構(gòu) 2） 老年人口 近十年，我國老齡人口從2005年的1.13億增加到2014年的2.11億，老齡化程度也越來越高，到2014年我國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘?5.51%（見圖4-6）。

16、 圖4-7 近十年我國60歲以上老齡人占總?cè)丝诘谋壤? 4.3.2 養(yǎng)生旅游市場容量變化趨勢 1）中產(chǎn)階層市場容量預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計，我國城市中產(chǎn)階層家庭由2005年的22%增加到2010年的46.45%。未來十年，我國中產(chǎn)階層家庭比例還講進一步提升，到2025年，預(yù)計將會接近八成（見圖4-7）。 圖4-8 未來十年我國中產(chǎn)階層家庭比例變化趨勢 （說明：貧窮階層家庭年均收入≤25000元、下層中產(chǎn)階層家庭年均收入在25000~40000元之間、上層中產(chǎn)階層家庭年均收入在40000~100000之間、富裕階層家庭年均收入＞100000元。） 2）老齡人口市場容量規(guī)模預(yù)測

17、 國家統(tǒng)計局公報發(fā)布的2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，全國總?cè)丝跀?shù)達到13.4億，其中60歲以上人口為1.78億，占人口總數(shù)的13.26%，已進入老齡社會。 通過預(yù)測顯示：到2020年我國老齡人口將增至2.44億，2030年我國老齡人口將達到3.48億，增長速度空前加快，到2050年，預(yù)計我國的老齡人口突破4.3億，占到全國總?cè)丝诘娜种灰陨稀? 圖4-9 對我國老齡人口的預(yù)測 因此，無論從長遠還是從目前來看，養(yǎng)老服務(wù)市場的消費人口規(guī)模十分巨大。 4.4 市場的競爭分析 4.4.1 產(chǎn)品與服務(wù)特色 本項目提供的產(chǎn)品與服務(wù)在、自然環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、接待能力、配套設(shè)施等方面

18、與其他養(yǎng)老旅游項目相比表現(xiàn)出一定的優(yōu)勢特點（見表4-2），因而具有很強的競爭力。 表4-2 本項目產(chǎn)品服務(wù)特點 對比條件 本養(yǎng)生養(yǎng)老旅游項目 其他養(yǎng)老旅游項目 品牌特色 養(yǎng)生養(yǎng)老度假服務(wù)綜合體 單一的養(yǎng)老院形式或者酒店形式 自然環(huán)境 三亞自然條件和生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，具備完美的養(yǎng)生條件 多位于市區(qū)或依托人工環(huán)境 住宿條件 無障礙建筑細節(jié)，全套適老化家居和智能化照護及緊急呼叫系統(tǒng)，有24小時健康監(jiān)護 普通的建筑裝修風格，沒有特別的針對性 服務(wù)質(zhì)量 為每位住戶量身定制個性化照護計劃，提供專業(yè)的一對一的營養(yǎng)指導(dǎo)、運動規(guī)劃，中醫(yī)理療和養(yǎng)生膳食等優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生的服務(wù) 難以達到優(yōu)質(zhì)

19、服務(wù)水準 接待能力 共有160套房間，300個床位，8300平方米的超大地下室，提供解放軍醫(yī)院和市級醫(yī)院就診綠色通道 接待能力不足，只能滿足少量客戶需求 配套設(shè)施 配備基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)中心，活動室，羽毛球場，養(yǎng)生植物園、茶藝文化、陶藝園、動物樂園、圖書館、健身館、多媒體室、金融理財、心理、法律咨詢等配套服務(wù)設(shè)施，提供衣、食、住、行、游、購、娛、醫(yī)等全套服務(wù)。 一般只能提供食、住和簡單的養(yǎng)生療養(yǎng)服務(wù) 檔案建立 建立客戶健康及家庭檔案，進行會員制管理，并積累平臺資源， 一般無此服務(wù) 4.4.2市場的競爭格局 1）海南養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立? 目前海南省已基本形成了以居

20、家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。截止2014年8月底，全省共有各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)254家，其中公辦養(yǎng)老機構(gòu)226家，民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)28家。?？?、三亞、瓊海等11個市縣都開展了社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)試點，試點社區(qū)數(shù)達247個，占全省城市社區(qū)總數(shù)的49.4%。但仍舊無法滿足中國養(yǎng)老養(yǎng)生這特大產(chǎn)業(yè)的人群需求。 2）當?shù)仞B(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展狀況 海南養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)的老年人主要來自北京、上海、廣州，黑龍江和海南本地，其中來自北京和黑龍江的外來老人占比最大。不同養(yǎng)老院或者度假村也會針對性地著重發(fā)展不同地域的養(yǎng)老人群為服務(wù)對象。大部分外來過冬老人只居住2到3個月，其余時間養(yǎng)老公寓一般只

21、服務(wù)長期居住的本地老人。當?shù)仞B(yǎng)老機構(gòu)采取“有償服務(wù)和無償服務(wù)”相結(jié)合的管理理念， 以商業(yè)經(jīng)營模式開展高端養(yǎng)老服務(wù)，設(shè)施齊全服務(wù)優(yōu)良，主要針對外地來海南旅游養(yǎng)老的高端老人，每月收費3000-5000-32000元不等。其中，三亞多為高檔社區(qū)中，物業(yè)為老人們提供類別齊全的服務(wù)；文昌等市縣養(yǎng)老機構(gòu)屬于中端，屬于基本的社會化養(yǎng)老服務(wù)提供者。 海南的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是對比國內(nèi)相對發(fā)達地區(qū)，“未富先老”的矛盾讓海南省老齡事業(yè)發(fā)展面臨著更嚴峻的挑戰(zhàn)。加上資金投入少，人力、物力難以滿足當前需求，許多養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展較為滯后。隨著“空巢”老人和失能失智老年人人數(shù)逐年增加，海南應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)和保障老年人

22、安享晚年的工作變得刻不容緩。 4.5 市場分析結(jié)論 目前中國60歲以上老年人約有1.69億，預(yù)計2050年中國60歲以上老年人將占三成，達31%。我國已進入老齡化國家行列，老年人口的健康問題日益突出，老年健康產(chǎn)業(yè)將成為我國未來養(yǎng)老養(yǎng)生旅游行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。從2010年以后，我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展。 中國工程院院士鐘南山曾經(jīng)表示，我國老年人市場消費的年需求已達到1萬億元，然而實際上的供給卻不足1000億元。值得注意的是，這個市場規(guī)模還在迅猛增加，據(jù)公開數(shù)據(jù)表明，2020年，我國老年人市場消費的年需求將達到7.2萬億元。預(yù)計到2050年，市場規(guī)模將超過26萬億元（見4-9）。加上政府

23、政策上給予的大力支持，我國養(yǎng)生旅游市場潛力巨大，前景廣闊。 圖4-10 我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 第五章 商業(yè)模式 5.1運營模式 5.2 盈利模式 第六章 發(fā)展規(guī)劃 6.1 SWOT分析 6.1.1優(yōu)勢 6.1.2 劣勢 6.1.3 機會 6.1.4 威脅 6.2 競爭策略 6.3 戰(zhàn)略目標 6.4實施計劃 第七章 營銷策略 7.1 消費者行為分析 7.1.1 企業(yè)客戶 7.1.2散客 7.2 品牌推廣策略 7.2.1 線上推廣 7.2.2線下推廣 7.3渠道策略 7.4價格策略

24、 第八章 融資方案 8.1融資方案 8.2資金使用計劃 8.3 退出機制 8.3.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 8.3.2 公司回購 8.3.3 持續(xù)經(jīng)營，獲取股利 第九章 財務(wù)分析 第十章 風險分析 養(yǎng)生養(yǎng)老及旅游項目的風險主要分為兩類：系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險，這里我們綜合籠統(tǒng)地分析： 10.1 自然災(zāi)害風險 10.1.1 風險描述 10.1.2 規(guī)避措施 10.2 財務(wù)風險 10.2.1 風險描述 10.2.2 規(guī)避措施 10.3 市場風險 10.3.1 風險描述 10.3.2 規(guī)避措施 10.4 人力資源管理風險 10.4.1 風險描述 10.4.2 規(guī)避措施