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1、物業(yè)項目拓展方案物業(yè)拓展方案 物業(yè)管理規(guī)模化發(fā)展勢在必行，但在擴張進程中，我們必須探 尋規(guī)模化發(fā)展的規(guī)律，正確看待物業(yè)企業(yè)擴張，走出誤區(qū)，只有這樣， 物業(yè)管理規(guī)模擴張的目標才能真正實現(xiàn)。 一、獲取信息： 1、定期做市場調查; 2、客戶主動聯(lián)系; 3、經人推介。 二、甄選信息，確定目標客戶： 1、 面積少于XXXXXXX平方米項目不接； 2、 項目投入使用時間超過XX年的不接； 3、 業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（限 于成熟小區(qū)）; 4、 維修資金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）; 5、 物業(yè)管理配套設施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目 不接;

2、（以上各條主要針對全委項目而言） 6、 檔次過低的項目不接; 7、 曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內 造成不良影響的開發(fā)商的項目不接; 8、 開發(fā)商或大產權主超過二家的項目不接; 9、 公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接; 三、談判要素 1、先人后事，與對方相關聯(lián)系人的關系極為重要，否則很有可 能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能掌握對方信息，了解對方實力和主要目的， 這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎; 3、知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短; 4、要以內部了解和外部公關的方式，以方案的制作質量為基礎， 小事多作讓步，大事讓情不讓

3、理，以退為進; 5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方，明確顧問內容及條款 （尤其是我方的義務、費用標準）; 6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ?因而不能接受時，應直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全， 使自己陷入被動; 7、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時，應正確分析、引 導并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效。 四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全 委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要 依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的 價格策略。 五、具體步聚（全委和顧問管理，專項培訓暫略）

4、 1、明確意向性目標后，由公司總經理或部門經理組織相關人員 考察物業(yè)現(xiàn)場，為管理方案的構想奠定基礎。 2、財務人員根據(jù)擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標 準進行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性 和發(fā)展性進行分析并報批總經理，確定承接方式和報價金額。 3、制定方案。方案內容包括： (1) 本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、 管理面積、績效、成果等; (2) 擬承接的項目簡介：周邊情況、配套設施、建筑形式、居民 結構等; (3) 根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標; (4) 擬定管理服務內容，包括： 開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管 理服務內容、住戶入住及裝修期間的管理服務內容、實質運作期間的 管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容，大體分為為房屋管 理、保安、清結、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。