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1、有關小區(qū)業(yè)主維權幾個問題的探討,從物權法及司法解釋等相關法律談起,,引 言 因購買商品房，我們成了鄰居，共同成為小區(qū)業(yè)主。因為住房，物業(yè)服務走進我們的生活。小區(qū)業(yè)主該如何處理與開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會、其他業(yè)主關系？如何正當行使自己權利、維護自身利益呢？,,主要法律規(guī)定 1、物權法 2、物業(yè)管理條例 3、 最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋 ，簡稱建 筑物區(qū)分所有權司法解釋 4、 最高法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋，簡稱物業(yè)服務司法解釋 5、侵權責任法,,一、小區(qū)業(yè)主身份的認定 1、提出問題： 小區(qū)

2、“業(yè)主”一般為房屋所有權人，而“房屋所有權人”以辦理房屋所有權登記為準，那么沒有辦理物權登記的人是否能夠成為小區(qū)業(yè)主呢？ 2、法條依據： 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第1條：依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 物權法第二章第三節(jié) 第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第29九條：

3、因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。,,一、小區(qū)業(yè)主身份的認定 3、法條釋義： 上述法條有利于解決“以經依法登記取得所有權作為認定業(yè)主身份的標準”所引起的問題。沒有辦理產權登記，但符合法律特別規(guī)定的取得房屋專有部分所有權的人，享有業(yè)主地位。法律這樣規(guī)定符合現(xiàn)實需要，可以解決現(xiàn)實生活中因住房引起的系列問題，也符合法律公平正義的精神。 4、注意事項： 尚未依法辦理所有權登記的，雖可以認定為業(yè)主，但房屋所有權畢竟還沒有通過公權力機關登記。為避免開發(fā)商一房二賣、明確房屋產權歸屬、便于業(yè)主權

4、利行使、購房落戶、購房配套教育等順利辦理，應盡早到房產管理部門辦理產權登記。 對于因繼承、贈與或裁決確認的自然取得所有權的（不登記也有所有權），如想進行交易，需要辦理兩個產權登記，首先將原產權人的產權通過變更登記變更到自己名下，然后再與房屋受讓方交易。,,二、小區(qū)內業(yè)主專有部分和共有部分的區(qū)分 1、提出問題： 業(yè)主專有部分與共有部分，直接關系到業(yè)主權利范圍和尺度，我們需要正確區(qū)分專有部分和共有部分，合理合法行使權利 2、法條依據： 物權法第73條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內

5、的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第74條：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第2條 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。建筑物區(qū)分所有權司法解釋第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應

6、當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,,二、小區(qū)內業(yè)主專有部分和共有部分的區(qū)分 3、法條釋義： 專有部分具有構造上和利用上的獨立性，能夠登記成特定業(yè)主所有。不屬于業(yè)主專有部分，不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的，為共有部分。業(yè)主對于

7、專有部分享有獨占權，在不損害其他業(yè)主、公共利益條件下，可自由行使自己的權利。業(yè)主對共有部分享有成員權，需要通過集體表決方式行使共有權。 4、注意事項： 小區(qū)內，業(yè)主專有部分范圍狹窄，按照法學界比較通行的“最后粉刷表層說”(專有部分以室內最后表層為界)，我們所購房屋實際是一個立體空間，還要除去空間內的承重墻、公共通行的管道等，專有權利受到很大限制。我們在裝修房屋時，對共有部分，如屋頂、外墻、承重墻等基本結構不能隨意改造，如需改造要經過相關方同意，并不得危及公共安全。左鄰右舍裝修房屋中，對于危機共有部分權益的，應進行勸阻。,,三、業(yè)主共有權及其行使 1、提出問題： 業(yè)主共有權利的行使，受到業(yè)主專

8、有房屋面積、業(yè)主人數(shù)、表決人數(shù)比例等條件的限制。業(yè)主有那些共有權利，這些權利如何行使呢？ 2、法條依據： 物權法76條：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過

9、半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第8條：物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第9條：物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人

10、數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。,,三、業(yè)主共有權及其行使 3、法條釋意： 物權法76條可概括為雙2/3規(guī)則和雙1/2規(guī)則。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，適用雙2/3規(guī)則，即該兩項表決通過，需有專有部分面積站總面積2/3以上、且人數(shù)占業(yè)主人數(shù)占總人數(shù)2/3的業(yè)主同意方可。除該兩項事項外的其他適用雙1/2規(guī)則。建筑物區(qū)分所有權司法解釋對專有部分面積計算，業(yè)主人數(shù)的計算進行了明確，有利于業(yè)主正確行使自己的共有權。 4、注意事項： 業(yè)主應積極參與小區(qū)內各個事項的表決，行使自己的權利。對于小區(qū)業(yè)主委員會，不按照相關法律規(guī)定及業(yè)主議事規(guī)則、不按程序作出決議事

11、項，損害共有權利的，應及時提出異議，通過行政管理部門調處，無法調解的可以通過司法途徑撤銷業(yè)主委員會做出的決議(該撤銷權行使期間為“知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內”)。,,四、小區(qū)車庫、車位分配 1、提出問題： 時下，小區(qū)內有車族較多，為了停車擠得頭破血流，小區(qū)停車位也成了開發(fā)商一大賣點。小區(qū)業(yè)主如何應對車位、車庫問題呢？ 2、法條依據： 物權法第74條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主

12、共有。 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第5條：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第6條：建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。,,四、車庫、車位分配 3、法條釋義： 建筑區(qū)劃內的車庫、車位在售房前，開發(fā)商享有產權，可以自由處分買賣。但小區(qū)的車庫、車位本身是小區(qū)的重要附屬設施，為了防止開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小

13、區(qū)外的人以牟取高額利潤而損害了小區(qū)業(yè)主的權益，上述規(guī)定對開發(fā)商出售車庫、車位進行了限制，要求車庫、車位首先要滿足小區(qū)業(yè)主的需要。 4、注意事項： 我們在選購新房時，應將停車位作為選小區(qū)條件之一，了解小區(qū)規(guī)劃的停放汽車車庫、車位與專有部分的比例，對于停車位、車庫少而戶數(shù)多的小區(qū)，需要意識到將來小區(qū)可能面臨擁堵問題。購房時，留心開發(fā)商如何分配小區(qū)內的車庫、車位以及小區(qū)的共有車位情況，已購車或考慮購車的朋友，可通過開發(fā)商附贈、提前購買等方式取得車位。,,五、業(yè)主住改商問題 1、提出問題： 小區(qū)中，由于業(yè)主將住宅樓改為商用（比如將住宅改成了歌廳影響了其他業(yè)主正常生活），引起業(yè)主不滿情況時有發(fā)生。如

14、何避免該類糾紛呢？ 2、法條依據： 物權法第77條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第10條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第11條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)

15、主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。,,五、業(yè)主住改商問題 3、法條釋意： 為了防止住改商侵害其他業(yè)主的合法權益，物權法規(guī)定，住改商應當經有利害關系的業(yè)主同意。對于有利害關系的業(yè)主的認定，司法解釋進一步明確“住改商所在的本棟建筑物內的其他業(yè)主為當然的有利害關系的業(yè)主“。對于其他樓棟的業(yè)主是否能成為有利害關系的業(yè)主，為了避免有利害關系超過必要限度，司法解釋還要求主張自己是利害關系人的業(yè)主證明”住改商對自己房屋價值、生活質量受到或可能受到不利影響”。 4、注意事項： 我們在使用房屋過程中，如想將居住功能轉為商住功能

16、，應遵守法律、法規(guī)以及小區(qū)管理規(guī)約，經有利害關系的業(yè)主一致同意，避免住改商后引起糾紛，盡量選擇噪音小、排污少、不會導致樓棟公共部位和公共設施過度使用的商業(yè)項目。對于其他業(yè)主住改商嚴重影響自己生活質量的，應先行協(xié)商，找業(yè)主委員會協(xié)調，并注意收集相關證據材料，實在無法協(xié)商的可以通過法律途徑解決。,,六、業(yè)主知情權 1、提出問題： 我們入住小區(qū)，要交納維修基金等各項費用，對于這些費用的使用，業(yè)主享有知情權，除此外，業(yè)主還在那些事情上享有知情權呢？ 2、法條依據： 物業(yè)管理條例 第6條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：....（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施

17、設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用.... 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第13條：業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。,,六、業(yè)主知情權 3、法條釋義： 知情權是業(yè)主的一項重要權利，業(yè)主對物業(yè)服務合同的履行

18、，維修基金等各項費用的使用、小區(qū)公共管理等情況，享有有監(jiān)督權、知情權。從司法解釋規(guī)定看，業(yè)主要求公布、查閱小區(qū)相關事項的，開發(fā)商、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位、有義務公開相關信息，接受小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督。 4、注意事項： 小區(qū)的管理，關系到小區(qū)的每個人。業(yè)主可以要求開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會對小區(qū)內各項管理工作定期進行公示，以便于及時了解小區(qū)內的動態(tài)信息，維護自己權益，避免開發(fā)商后續(xù)開發(fā)、物業(yè)管理等影響到正常的生活。對于公布的情況有異議的，業(yè)主可要求給予說明，進行復核。特別是住宅專項維修金、公共設施改造調整，共有部分收益分配的，直接關系到房屋的正常合理使用，更應該引起重視。,,七、第三方實際使用房

19、屋問題 1、提出問題： 小區(qū)內，房屋的實際使用人可能并不是業(yè)主本人，那么小區(qū)內的各項規(guī)約是否能適用實際使用人呢？ 2、法條依據： 建筑物區(qū)分所有權司法解釋第16條： 建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。第12條：因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。,,七、第三方實際使用房屋問題 3、

20、法條釋意： 根據上述司法解釋，業(yè)主以房屋出租、出借等方式，將房屋交由他人實際使用的。實際使用人因居住在小區(qū)這一特定區(qū)域，應該同小區(qū)業(yè)主一樣，遵守小區(qū)內的各項管理規(guī)定，受到物業(yè)服務合同、管理規(guī)約的約束。房屋實際使用人不能以自己不是小區(qū)業(yè)主，而主張管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定對其無約束力。 4、注意事項： 業(yè)主在將自己住房交給他人使用時，最好明確告知承租人小區(qū)內的管理規(guī)約、業(yè)主委員會的有關決議、與其他業(yè)主的約定。對于通過出租方式轉讓使用權的，最好簽訂書面的租賃合同，明確約定“承租人已全面知曉小區(qū)內的各項管理規(guī)約，對小區(qū)各項規(guī)約和業(yè)主委員會的決議自覺遵守”。業(yè)主要加強對實際使用

21、人的監(jiān)管，避免實際使用人原因給自己造成麻煩和損失。,,八、擅自處分小區(qū)共有部分的問題 1、提出問題： 開發(fā)商為了利益最大化，將業(yè)主共有部分的擅自處分、改變用途、進行經營的，業(yè)主應如何維權？ 2、法條依據： 商品房銷售管理辦法第24條：開發(fā)商應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后 , 開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。 建筑物區(qū)分所有司法解釋第14條：建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收

22、益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。,,八、擅自處分小區(qū)共有部分的問題 3、法條釋義： 上述法律對開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等擅自改變規(guī)劃、擅自占有、處分業(yè)主共有部分、改變共有部分使用功能進行了規(guī)定。對于開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等侵害共有權利時，其他業(yè)主可以權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的。 4、注意事項： 在買房或者入住后，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃（比如業(yè)主將原綠地新建高樓）的，應盡早提出異議，避免改變規(guī)劃后，新的房屋、設施、設備建成成為既成事實后，因涉及新業(yè)主利益，而難以通過撤除恢復原狀。對于物業(yè)

23、公司改變共有部分用途的，業(yè)主可根據是否改善小區(qū)環(huán)境、是否影響業(yè)主生活質量、是否提升物業(yè)管理水平等，提出異議。,,九、業(yè)主高空拋物致害賠償問題 1、提出問題： 高空拋物、高空墜物將樓下行人砸傷事故，屢見不鮮。小區(qū)內同棟業(yè)主可能因其他業(yè)主的高空拋物、墜物行為承擔責任。對此法律如何規(guī)定的呢？ 2、法條依據： 侵權法第85條：建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。第87條：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以

24、確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。,,九、業(yè)主高空拋物致害賠償問題 3、法條釋義： 對于擱置物、懸掛物脫落、墜落，侵權法執(zhí)行的是過錯推定的原則，不能證明自己沒過錯，則推定為有過錯，應承擔侵權責任； 對于拋擲物傷人的，鄰居“連坐”，根據前述法律規(guī)定，當樓上墜物砸到人的，如果查不出來是誰造成的，由可能造成損害的居民共同承擔補償責任。 4、注意事項： 關于懸掛物、擱置物，主要是窗臺或陽臺上養(yǎng)花、擱物。業(yè)主在陽臺上種花養(yǎng)草、擱置東西的，要加強安全防護，小心因刮風等自然力造成的墜落砸人。 養(yǎng)成良好的生活習慣，不要從窗戶、陽臺往樓下扔東西。對于其他業(yè)

25、主高空拋物致人傷害引起糾紛的，要避免不承擔賠償責任，需要證明自己不是侵權人（比如證明自己家中長期無人居住，物落砸人時全家都在外地旅游）。,,十、物業(yè)公司安保義務 1、提出問題： 小區(qū)內公共設施被盜，小區(qū)內業(yè)主財物被盜，人身受到傷害，物業(yè)公司是否應承擔法律責任？ 2、法條依據： 物業(yè)管理條例第36條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第46條：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止...。第47條：物業(yè)服務

26、企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。,,十、物業(yè)公司安保義務 3、法條釋義： 根據上述法律規(guī)定，物業(yè)公司有安全保障義務。業(yè)主人身、財產安全受到損害，物業(yè)公司是否賠償，如何賠償，主要看物業(yè)公司在物業(yè)服務合同履行中是否有過錯，是否是由于物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同的約定履行自己義務造成管理漏洞。如果物業(yè)公司有過錯，導致致害人有可乘之機，則物業(yè)公司應承擔一定的賠償

27、責任。 4、注意事項： 為避免業(yè)主財物被盜引起的賠償糾紛，促進物業(yè)公司加大安全管理力度，最好能在物業(yè)服務合同中具體約定物業(yè)公司安保義務及賠償標準。 加強對物業(yè)公司安保義務履行的監(jiān)督,要求物業(yè)公司按規(guī)定配備安保設施、設備，通過門崗、巡邏、守護等方式加強安全防范，加強小區(qū)進出管理，物業(yè)公司對小區(qū)內可疑人員應主動詢問，對于可疑人員業(yè)主也應提高警惕。 發(fā)生財物丟失的，業(yè)主應收集證據，證明丟失物的價值，證明物業(yè)公司存在過錯，違反了物業(yè)管理合同約定的安全保障義務。,,十一、共有部分收益分配 1、提出問題： 我們經?？吹?，小區(qū)房屋面或房頂被做上了各式各樣的平面或立體廣告，廣告主是否有權在這些區(qū)域做廣

28、告，這些廣告收益應如何處分？ 2、法條依據： 物權法第73條：...建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理條例第55條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。,,十一、共有部分收益分配 3、法條釋義： 上述法律對共有部分的經營收入分享進行了規(guī)定，法律這樣規(guī)定的理由在于，業(yè)主在購買商品房時，已經通過公攤方式享有了除專有部分外的其他部分的共有權，作為共有權人，共有部分使用當然人要經其同意，在共有部分產生收益時，當然應

29、該由業(yè)主共同分享。 4、注意事項： 除去業(yè)主專有部分，業(yè)主共有部分很多。如戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位、公共停車位等。當開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等未經其他業(yè)主同意，利用這些共有部分進行廣告等經營活動時，我們可以選擇兩種方式解決。一是要求經營者停止經營，恢復原狀，二是選擇繼續(xù)由其經營，但收益應在業(yè)主之間進行合理分配，由各業(yè)主按照專有部分面積的大小按比例分擔。,,十二、物業(yè)服務合同效力問題 1、提出問題： 物業(yè)公司容易利用自己的專業(yè)知識簽訂對自己有利的物業(yè)合同，為保護業(yè)主，法律對物業(yè)合同及有關條款效力作出了特別規(guī)定，具體哪些特殊規(guī)定呢？ 2、法條依據： 物業(yè)服務司法解釋第2條：符合下列

30、情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。,,十二、物業(yè)服務合同效力問題 3、法條釋義： 無論是開發(fā)商聘任的物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，還是業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，在業(yè)主或業(yè)委會請求確認無效的情況下，如出現(xiàn)上述規(guī)定，法院可認定為合同無效或者條款無效，該規(guī)定有利于避免開發(fā)商、物業(yè)公司利用優(yōu)勢地位侵犯業(yè)主合法權益。

31、 4、注意事項： 對于物業(yè)公司將全部物業(yè)轉包第三方執(zhí)行，影響物業(yè)服務質量的，可以要求物業(yè)公司清退第三方、親自切實履行物業(yè)管理義務。 雖然司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務合同中免除物業(yè)公司責任、排除業(yè)主權利的條款無效，但為避免發(fā)生糾紛，在簽訂合同時，應對此類條款引起警覺，加強合同談判，使合同條款盡量公平、公正。,,十三、業(yè)主寵物傷人賠償問題 1、提出問題： 很多家庭喜歡養(yǎng)寵物，寵物傷人事件也時有發(fā)生，法律對寵物傷人有那些規(guī)定，業(yè)主應如何避免寵物傷人造成的損失呢？ 2、法條依據： 侵權責任法第78條：飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任，但能夠證明損害是因被侵權人故意或者重

32、大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。第79條：違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任。 第80條 禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任。,,十三、業(yè)主寵物傷人賠償問題 3、法條釋義： 動物致人傷害，動物飼養(yǎng)人或管理人承擔侵權責任。侵權責任法對于飼養(yǎng)動物傷人的，執(zhí)行的是無過錯責任原則。其中，對于采取了安全措施的一般動物侵權，采取的是相對無過錯責任原則，存在被侵權人故意或重大過失的免責事由。但對于未采取安全措施的、飼養(yǎng)烈性犬等危險動物傷人的，采取的是絕的無過錯責任原則，即沒有免責事由，發(fā)生了傷害，飼養(yǎng)人、

33、管理人難逃其責。 4、注意事項： 法律對動物侵權規(guī)定了無過錯責任的規(guī)則原則，動物傷人，業(yè)主要想免責較為困難。為了避免寵物傷人給他人造成不幸，也造成自己損失，業(yè)主飼養(yǎng)寵物的，應盡量選擇性情溫順的小動物，不要養(yǎng)有毒、有害、烈性動物，在小區(qū)遛狗時，應對小狗采取安全措施，如拴上狗鏈。,,十四、物業(yè)費交納問題 1、提出問題： 實踐中，業(yè)主拖欠物業(yè)費時有發(fā)生，業(yè)主拖欠是否有理有據，對此法律如何規(guī)定的？ 2、法條依據： 物業(yè)服務司法解釋第5條：物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請

34、求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。第6條：經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。第7條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。,,十四、物業(yè)費交納問題 3、法條釋義： 上述司法解釋，有利于遏制物業(yè)公司亂收費和業(yè)主惡意拖欠的現(xiàn)象。對于物業(yè)公司濫收費的，業(yè)主可以拒交；業(yè)主不能以未享受到或無需接受相關物業(yè)服務不繳納物業(yè)費；由第三方導致欠繳物業(yè)費的，業(yè)主承擔連帶責任。 4、注意事項： 在交納納物業(yè)費問題上，業(yè)主應合理行使抗辯權，避免拒交理由不當，引起的違約費用。對于物業(yè)公司不提供服務或提供服務不符合合同約定的，應及時收集相關證明材料，提出不交物業(yè)費的理由。對于承租人等第三方導致的物業(yè)費拖欠的，應向物業(yè)公司說明情況，取得諒解，及時督促第三方補交或自己交納后找第三方人追償，需明確的是，不能以自己沒有入住、住一樓沒有享受電梯等不恰當理由拖欠物業(yè)費。,結語 提高維權意識，掌握維權基本知識，鄰里友愛、團結互助，讓我們的生活更美好！讓我們的小區(qū)更和諧！,感謝您的關注！,