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1、第六章 長期投資評(píng)估,一、長期投資評(píng)估特點(diǎn) 二、股票價(jià)值評(píng)估 三、債券價(jià)值評(píng)估 四、遞延資產(chǎn)評(píng)估,一、長期投資概念、特點(diǎn)及分類,1、概念：長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資。人們通常把長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種。 廣義的長期投資是指企業(yè)投入財(cái)力（包括本企業(yè)和企業(yè)以外的投資活動(dòng)），以期獲得投資報(bào)酬的活動(dòng)和行為。 狹義的長期投資是指企業(yè)向那些并非直接為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)，并以利息、使用費(fèi)、分紅、股息或租金收入等形式獲得收益的行為。,,從資產(chǎn)評(píng)估的角度來看，長期投資是指企業(yè)持有的時(shí)間超過一年，以獲得投資權(quán)益和收入為目的，向那些并非直接為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)的

2、行為。,,2、長期資產(chǎn)的分類實(shí)物資產(chǎn)的長期投資。無形資產(chǎn)的長期投資。證券資產(chǎn)的長期投資。 3、長期投資的特點(diǎn)作為投資者，從總的方面來看，長期投資的根本目的是為了獲取投資收益及資本增值。但是，在不同的條件下，長期投資的目的會(huì)以不同的表現(xiàn)形式或以階段性的目的表現(xiàn)出來。,,,3、長期投資評(píng)估的特點(diǎn)長期投資評(píng)估的特點(diǎn)取決于長期投資的特點(diǎn)。（1）長期投資評(píng)估是對(duì)資本的評(píng)估。不論出資的形式如何，投資者都是把資產(chǎn)作為資本投入到另一個(gè)企業(yè)或特殊項(xiàng)目上。（2）長期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評(píng)估。,三、長期投資評(píng)估程序,（一）明確長期投資項(xiàng)目的有關(guān)詳細(xì)內(nèi)容。（二）判斷長期投資投出和收回金額計(jì)算的

3、正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的準(zhǔn)確性。（三）根據(jù)長期投資的特點(diǎn)選擇合適的評(píng)估方法。（四）評(píng)定測算長期投資，得出評(píng)估結(jié)論。,第二節(jié)有價(jià)證券投資的評(píng)估一般估價(jià)模型：,式中，PV----現(xiàn)在價(jià)值 CF----現(xiàn)金流量 K------貼現(xiàn)率 t-------時(shí)間，1---- n 年,,一、債券投資的評(píng)估（一）債券及其特點(diǎn)債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。按債券發(fā)行主體來劃分，可以歸納為以下三種：1政府債券。是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時(shí)期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。2公司債券。是企業(yè)所發(fā)行的，在一定時(shí)

4、期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。由于公司債券的風(fēng)險(xiǎn)較高，為了保證投資者的資金安全，很多國家的法律都對(duì)公司債券的發(fā)行進(jìn)行一定的限制，一般體現(xiàn)在：,,(1)對(duì)擬發(fā)行債券的公司進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。 (2)要求發(fā)行公司提供抵押擔(dān)保。 (3)對(duì)公司債券發(fā)行額進(jìn)行限制。 3金融債券。是指銀行及其他金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的債券。債券的特點(diǎn)如下：(1)收益穩(wěn)定性。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)小。,其他分類,按有無擔(dān)保分：抵押債券和無抵押債券 按是否記名分：記名債券和無記名債券 按能否轉(zhuǎn)為普通股分：可轉(zhuǎn)換債券與不可轉(zhuǎn)換債券 按付息方式分：分期付息和一次付息債券 按時(shí)間長短分：短期、中期、長期債券 按能否贖回分：可贖回債券和不可贖回債券,資

5、格：,公司法規(guī)定：股份有限公司、國有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國有企業(yè)或者兩個(gè)以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司可以發(fā)行公司債券。,條件：,（1）股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于RMB3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于RMB6000萬元； （2）累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)額的40%； （3）最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息； （4）籌集資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； （5）債券利率不得超過國家規(guī)定的利率水平；即，不得高于銀行同期居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的40%。 （6）國務(wù)院規(guī)定的其他條件。,（二）上市債券評(píng)估,,,,,在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價(jià)格可以作為它的評(píng)估值?？缮?/p>

6、市交易的債券的現(xiàn)行價(jià)格，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。不論評(píng)估方法如何，已上市債券的評(píng)估值一般不應(yīng)高于證券交易所公布的同種債券的買出價(jià)。當(dāng)證券市場投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，應(yīng)參照非上市債券的評(píng)估方法對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。,（三）非上市債券評(píng)估,不能進(jìn)入市場自由買賣的債券，無法通過市場取得現(xiàn)行市價(jià)，主要采用收益法進(jìn)行評(píng)估。1每年（期）支付利息、到期還本的債券評(píng)估。 式中： P----債券的評(píng)估值；P0---債券的現(xiàn)值；Ei---債券在第I年的預(yù)期收益（利息）；r----適用的折現(xiàn)率。 注1參見輔助閱讀,,注1ABC公司持有CDE公司發(fā)行的債券，面值總額為5萬元，CDE公司每年按12%支付一

7、次利息，債券期為5年；若銀行存款利息率為10%，預(yù)期5年內(nèi)物價(jià)上漲率保持在5%的水平。試求該債券的評(píng)估價(jià)值。,,答案：P0 = P0（P/F15%5）+P0r（P/A15%5） = 500000.4972+5000012%3.3522 = 44973(元),,2到期后一次性還本付息的債券評(píng)估。評(píng)估時(shí)應(yīng)將債券到期時(shí)一次性支付的本利和折現(xiàn)求得評(píng)估值。其計(jì)算公式為： 式中：P--債券的評(píng)估值；F--到期時(shí)本金和利息之和；n--評(píng)估基準(zhǔn)日到債券還本付息的期限；r--折現(xiàn)率。關(guān)于本利和F的計(jì)算，應(yīng)視債券利率是采用單利率計(jì)算或是復(fù)利率計(jì)算而定。,,（1）采用單利率計(jì)算時(shí)，計(jì)算公式為：F = P0（1+ m

8、r）式中：P0---債券面值或計(jì)算本金值；m----債券的期限或計(jì)息期限；r----債券利息率。注2參見輔助閱讀 （2）采用復(fù)利率計(jì)算時(shí)，可按下列公式：F = P0（1+ r）m式中：符號(hào)意義同上。,,注2ABC公司購買CDE公司的債券20萬元，5年到期，年利率為10%，計(jì)單利；銀行利率為10%，通貨膨脹率為5%；評(píng)估時(shí)，ABC公司的債券購入時(shí)間已滿3年，請(qǐng)?jiān)u估該債券的價(jià)格。,答案：,二、股票投資的評(píng)估,（一）股票基本知識(shí) 1、股票概念(STOCK) 股票是股份有限公司為籌集主權(quán)資本而發(fā)行的有價(jià)證券，是公司簽發(fā)的代表股東所持股份的憑證。它代表了股東對(duì)公司的所有權(quán)。,2、股票價(jià)格,股票不僅種類

9、多，而且有多種價(jià)格，包括 (1)票面價(jià)格；(2)發(fā)行價(jià)格；(3)賬面價(jià)格；(4)清算價(jià)格；(5)內(nèi)在價(jià)格；(6)市場價(jià)格等。,3、股票種類, 按權(quán)利和義務(wù)分：普通股和優(yōu)先股； 按是否記名分：記名股票和無記名股票； 按有無面值分：有面值股票和無面值股票； 按發(fā)行對(duì)象和地區(qū)分：A 股、B 股、H 股、N 股； 按發(fā)行時(shí)間分：舊股 和 新股。,4、普通股的基本特征,（1）期限上的永久性； （2）責(zé)任上的有限性； （3）收益上的剩余性、不確定性； （4）清償上的滯后性； （5）高風(fēng)險(xiǎn)性； （6）股權(quán)分散性。 如（美）約翰.洛克菲勒家族只擁有大通曼哈頓銀行5%的股份，卻能控制其經(jīng)營與發(fā)展長達(dá)15年。

10、,,新浪科技訊2007年 10月16日消息，阿里巴巴在昨日舉行的全球路演上公布了招股說明書初稿，根據(jù)該文件顯示，在上市公司中，馬云個(gè)人持股比例不到5%。 不過馬云并非中國企業(yè)界的特例，華為精神領(lǐng)袖任正非也僅持有不到1%的股份，華為也是一家采取大部分員工持股的中國企業(yè)。,,絕對(duì)控股指占有公司總股本50以上的股份就是絕對(duì)控股 相對(duì)控股就是占有公司大部份的股份，雖不超過50，但已公司的第一大股東 相對(duì)控股,一股獨(dú)大,占30%,70%分散 絕對(duì)控股:=51% 超絕對(duì)控股:75%,5、普通股股東的權(quán)利,（1）享有表決權(quán)，通過股東大會(huì)對(duì)公司的主要政策和決策行使表決權(quán)； （2）股票出售、轉(zhuǎn)讓權(quán)； （3）優(yōu)先

11、認(rèn)股權(quán)； （4）分享公司利潤的權(quán)利； （5）剩余財(cái)產(chǎn)求償權(quán)； （6）對(duì)公司帳目及公司事務(wù)的查詢權(quán)。 如：公司章程、股東會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議記錄和財(cái)務(wù)報(bào)告，監(jiān)督公司的經(jīng)營，提出建議和質(zhì)詢等,6、優(yōu)先股,優(yōu)先股是具有某種優(yōu)先權(quán)的股票。 優(yōu)先股的特征： 優(yōu)先股是公司權(quán)益資本的構(gòu)成部分，但它又不同于普通股，是一種兼具有普通股和債券雙重特點(diǎn)的有價(jià)證券。主要特征有二： 1、具有一定的優(yōu)先權(quán)；（優(yōu)先分配股利、優(yōu)先分配剩余資產(chǎn)、享有部分管理權(quán)，當(dāng)研究優(yōu)先股的問題時(shí)，有權(quán)參與表決。） 2、優(yōu)先股的股利率是固定的。,優(yōu)先股的種類：,1、累積優(yōu)先股和非累積優(yōu)先股； 2、參與優(yōu)先股與不可參與優(yōu)先股； 3、可轉(zhuǎn)換優(yōu)

12、先股和不可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股； 4、可贖回優(yōu)先股和不可贖回優(yōu)先股； 5、有表決權(quán)和無表決權(quán)優(yōu)先股； 6、股息率可調(diào)整的優(yōu)先股和不可調(diào)。,,（二）上市股票的評(píng)估 上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。 其計(jì)算公式為： 上市股票評(píng)估值=股票股數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日該股票市場收盤價(jià),,,（三）非上市股票的評(píng)估,1優(yōu)先股的評(píng)估。按照慣例，優(yōu)先股在發(fā)行時(shí)就規(guī)定了股息率。對(duì)優(yōu)先股評(píng)估，評(píng)估人員可以根據(jù)事先確定的股息率計(jì)算優(yōu)先股的年收益率，然后進(jìn)行折現(xiàn)或資本化處理。其公式為： 式中： P----優(yōu)先股的評(píng)估值；Ri---第i年的優(yōu)先股的收益；r----折現(xiàn)率；A----優(yōu)先股的等額股息收益。注3參見輔

13、助閱讀,,注3被評(píng)估企業(yè)A擁有企業(yè)B優(yōu)先股100股，每股金額為1000元，股息率為15%，評(píng)估人員根據(jù)安全利率為10%，企業(yè)B的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%，確定本金化率為12%，并根據(jù)上述資料計(jì)算企業(yè)A擁有的優(yōu)先股的價(jià)格。,,答案：P = （100010015%）/12%= 125000（元）,,如果非上市優(yōu)先股有上市的可能，持有人又有轉(zhuǎn)售意向，此類優(yōu)先股可按照下列公式評(píng)估： 式中：P-------評(píng)估值；Ai------持有其第i年的定額股息；Rn+1----轉(zhuǎn)讓市價(jià)。,,2普通股的評(píng)估。普通股的股息和紅利的分配順序是在優(yōu)先股收益分配之后進(jìn)行的，收益額不固定，實(shí)際上是 剩余權(quán)益的分配。(1)固定紅

14、利模型。是針對(duì)經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配相當(dāng)穩(wěn)定的普通股的評(píng)估設(shè)計(jì)的。用公式表示： 式中： P------股票評(píng)估值；Di-----下一年的紅利額；r------折現(xiàn)率或資本化率。注4參見輔助閱讀,,注4A企業(yè)持有100股B企業(yè)非上市股票，每股票面金額為1000元。評(píng)估人員根據(jù)B企業(yè)未來收益水平比較穩(wěn)定，決定按固定紅利模型對(duì)A企業(yè)100股股票進(jìn)行評(píng)估，據(jù)分析測算，B企業(yè)未來5年的每股股票紅利分配情況如下：第一年150元，第二年160元，第三年180元，第四年170元，第五年180元。B企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為3%，評(píng)估時(shí)國債利率為9%。根據(jù)以上資料按固定模型計(jì)算每股股票的現(xiàn)值。,,答案：,,,(2)紅利

15、增長模型。 紅利增長模型適合于成長型企業(yè)股票評(píng)估。成長型企業(yè)具有發(fā)展前景好、潛力大、追加投資能帶來較高收益的特點(diǎn)。其計(jì)算公式為： 式中：P------股票的評(píng)估值；Di-----下一年股票的股利額；r------折現(xiàn)率；g------增長比率。注5參見輔助閱讀,,注5ABC公司持有CDE公司非上市法人股100股，每股面值100元。某資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估人員根據(jù)ABC公司評(píng)估前各年從CDE公司獲得的股票收益和對(duì)CDE公司未來經(jīng)營情況及外部環(huán)境的分析，認(rèn)為CDE公司發(fā)行的公司股紅利呈增長趨勢。在可預(yù)見的年份，紅利遞增率約為2%。CDE公司的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率按國債利率10%（一年期

16、）計(jì)算。據(jù)測算，CDE公司股票下一年的紅利率為11%。根據(jù)上述資料，計(jì)算ABC公司擁有的每股股票的現(xiàn)值。,答案：,,第三節(jié)股權(quán)投資的評(píng)估,基本內(nèi)容一、股權(quán)投資的形式企業(yè)以直接投資形式進(jìn)行股權(quán)投資，主要是由于組建聯(lián)營企業(yè)、合資經(jīng)營企業(yè)或合作經(jīng)營企業(yè)等而進(jìn)行的投資。通過協(xié)議或合同，規(guī)定了投資方和被投資方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，以及投資收益的分配形式，比較常見的有：1按投資方投資額占被投資企業(yè)實(shí)收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈收益的分配。2按被投資企業(yè)的銷售收入或利潤的一定比例提成。3按投資方出資額的一定比例支付資金使用報(bào)酬。,二、股權(quán)投資的評(píng)估方法,對(duì)于股權(quán)投資，無論采用何種收益分配形式，其評(píng)估方法一般

17、都應(yīng)選用收益法直接投資評(píng)估的基本思路如下。 1.對(duì)于合同、協(xié)議明確約定了投資報(bào)酬的，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，計(jì)作評(píng)估值。 2.對(duì)到期收回實(shí)物資產(chǎn)，按規(guī)定或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)算評(píng)估值。,,3.對(duì)于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)利益的，可嘗試測算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，折現(xiàn)計(jì)算評(píng)估值；或根據(jù)剩余的權(quán)利獲利所對(duì)應(yīng)的重置價(jià)值確定評(píng)估值。 4.明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益，有不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的，按零值計(jì)算。,,直接投資由于投資比重不同，可以分為全資投資、控股投資和非控股投資。 1.對(duì)全資投資和控股投資企業(yè)的直接投資，對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估。 2.對(duì)非控股

18、投資的直接投資，一般應(yīng)采用收益法進(jìn)行評(píng)估。,第四節(jié)遞延資產(chǎn)的評(píng)估,一、遞延資產(chǎn)及其確認(rèn) (一)遞延資產(chǎn)的概念遞延資產(chǎn)是指不能計(jì)入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在以后若干會(huì)計(jì)年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括開辦費(fèi)、租入固定資產(chǎn)的改良支出，公司新股發(fā)行費(fèi)、產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用等。,,遞延資產(chǎn)的確認(rèn) 遞延資產(chǎn)是指不能計(jì)入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在以后若干會(huì)計(jì)年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括開辦費(fèi)、租入固定資產(chǎn)的改良支出，公司新股發(fā)行費(fèi)、產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用等。作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的遞延資產(chǎn)的界定時(shí)，應(yīng)注意：遞延資產(chǎn)屬預(yù)付費(fèi)用性質(zhì)，收益期滯后，其本身沒有交換價(jià)值，不可轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)生就已消耗，但能為企業(yè)創(chuàng)造未來收益，并從未來收益的會(huì)計(jì)期間抵

19、補(bǔ)各項(xiàng)支出。。,,就資產(chǎn)評(píng)估的角度，特別是從潛在投資者的角度，來看待這些在評(píng)估基準(zhǔn)日以前已發(fā)生的預(yù)付性質(zhì)的費(fèi)用，它的價(jià)值并不取決于它在評(píng)估基準(zhǔn)日前業(yè)已支付了多少數(shù)額，而是取決于它在評(píng)估基準(zhǔn)日之后能夠?yàn)槠髽I(yè)新的產(chǎn)權(quán)主體帶來多大的收益。因此，只有它能為新的產(chǎn)權(quán)主體形成某些新的資產(chǎn)和帶來經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利的時(shí)候，才能成為資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。,(二)作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的遞延資產(chǎn)的界定,遞延資產(chǎn)屬預(yù)付費(fèi)用性質(zhì)，收益期滯后，其本身沒有交換價(jià)值，不可轉(zhuǎn)讓，一經(jīng)發(fā)生就已消耗，但能為企業(yè)創(chuàng)造未來收益，并從未來收益的會(huì)計(jì)期間抵補(bǔ)各項(xiàng)支出。 就資產(chǎn)評(píng)估的角度，特別是從潛在投資者的角度，來看待這些在評(píng)估基準(zhǔn)日以前已發(fā)生的預(yù)

20、付性質(zhì)的費(fèi)用，它的價(jià)值并不取決于它在評(píng)估基準(zhǔn)日前業(yè)已支付了多少數(shù)額，而是取決于它在評(píng)估基準(zhǔn)日之后能夠?yàn)槠髽I(yè)新的產(chǎn)權(quán)主體帶來多大的收益。 因此，只有它能為新的產(chǎn)權(quán)主體形成某些新的資產(chǎn)和帶來經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利的時(shí)候，才能成為資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。,二、遞延資產(chǎn)的評(píng)估方法,1遞延資產(chǎn)未來可產(chǎn)生效益的時(shí)間，應(yīng)作為對(duì)其評(píng)估的主要依據(jù)。2遞延資產(chǎn)在未來單位時(shí)間內(nèi)(每年、月)可產(chǎn)生的效益或可節(jié)約的貨幣支出額，取決于遞延資產(chǎn)發(fā)生時(shí)預(yù)付費(fèi)用的數(shù)額、預(yù)付費(fèi)用取得某項(xiàng)服務(wù)權(quán)利持續(xù)的時(shí)間和評(píng)估基準(zhǔn)日后該項(xiàng)服務(wù)權(quán)利尚剩余的時(shí)間。3遞延資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后所能產(chǎn)生的效益，是否需要考慮其貨幣時(shí)間價(jià)值，主要應(yīng)根據(jù)新的產(chǎn)權(quán)主體在未來受

21、益期的長短。,,一、單選： 1、上市交易的債券最適合用進(jìn)行評(píng)估。 A成本法 B市場法 C收益法 D歷史成本法 2、被評(píng)估債券為2000年發(fā)行，面值100元，期限3年。2002年評(píng)估時(shí)，面值100元的交易價(jià)為110元，該債券的評(píng)估值最接近元。 A120 B98 C100 D110 3、被評(píng)估債券為非上市企業(yè)債券，3年期，年利率為17%，單利計(jì)息，按年付息到期還本，面值100元，共1000張，評(píng)估時(shí)債券購入已滿1年，第一年利息已經(jīng)收賬，若折現(xiàn)率為10%，被評(píng)估債券的價(jià)值為元。 A112159 B117000 C1134000 D115470,本章復(fù)習(xí)題,,4、被評(píng)估債券為4年起一次還本付息債券10

22、000元，年利率為18%，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購入時(shí)間已滿3年，當(dāng)年的國庫券利率為10%,評(píng)估人員通過對(duì)債券發(fā)行企業(yè)了解，認(rèn)為應(yīng)該考慮2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，，則該債券價(jià)值最有可能為元。 A15400 B17200 C11800 D15338 二、判斷： 1、長期債券投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)償債能力的評(píng)估。 2、上市交易的債權(quán)可按現(xiàn)行市價(jià)法以其在評(píng)估基準(zhǔn)日證券市場的中間價(jià)確定評(píng)估值。 3、收益法是評(píng)估非上市股票和債券的主要評(píng)估方法。 4、債券的評(píng)估價(jià)值取決于債券的面值、債券的預(yù)期收益、債券的持有年限。,,三、計(jì)算： 1、某企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)涉及長期待攤費(fèi)用評(píng)估,截止評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)帳面長期待攤費(fèi)用科目借方

23、余額為68萬元,其中有企業(yè)辦公樓裝修費(fèi)用20萬元,預(yù)付銷售部門房屋租金32萬元,承租時(shí)間為兩年，承租時(shí)間為兩年前，已攤銷租金12萬元帳面余額位20萬元，固定資產(chǎn)修理費(fèi)用16萬元。 要求：評(píng)估該長期待攤費(fèi)用價(jià)值。 2、某被評(píng)估企業(yè)持有另一家股份公司發(fā)行的優(yōu)先股500股，每股面值10元，年股息率10%，評(píng)估時(shí)，國庫券利率為7%，經(jīng)調(diào)查分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%。 要求：評(píng)估該優(yōu)先股價(jià)值。,,3、被評(píng)估企業(yè)擁有一家百貨公司發(fā)行的15萬股非上市優(yōu)先股票，面額1元/股，該股票發(fā)行時(shí)，宣布5年后公開上市，被評(píng)估企業(yè)持有該股票已有兩年，每年每股股票的收益率為15%左右，被評(píng)估企業(yè)擬在股票公開上市后出售，評(píng)估

24、人員在對(duì)百貨公司的經(jīng)營情況調(diào)查分析后，認(rèn)為在今后3-5年期間，每股股息率保持在15%是有充分把握的，3年后股票上市的市盈率達(dá)到10倍是可觀的，經(jīng)測算折現(xiàn)率為9%。 要求：評(píng)估該優(yōu)先股股票價(jià)值。,第六章 房地產(chǎn)評(píng)估房產(chǎn)評(píng)估地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估,,,國土部首次公布“租價(jià)比”指標(biāo) 2010年3月29日，在國土部公布的一系列數(shù)據(jù)報(bào)告中，首次公布了“租價(jià)比”指標(biāo)。報(bào)告顯示，北京、上海、深圳等一線城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫。 國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低

25、于4.5%，則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫；如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。 而國土部目前以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎(chǔ)，持續(xù)跟蹤京滬深等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢顯示，近5年來由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點(diǎn)監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋長之后，泡沫全面蔓延至所有重點(diǎn)監(jiān)控城市。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢大體相同。從投資回報(bào)率上看，在國土部選取的200

26、9年六個(gè)樣本城市中，其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。,,租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為13001200。如果租售比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無論是高于1200還是低于1300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。 租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因?yàn)闆]有任何開發(fā)商會(huì)

27、去炒作租金水平的。 但是在實(shí)際應(yīng)用中，要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的，無論是在美國金融危機(jī)的情況下還是在中國高速發(fā)展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值還是很好的，比如判斷某一個(gè)城市、區(qū)域甚至樓盤的投資價(jià)值相對(duì)于同類型的單位。也就是說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相同的地區(qū)，無論城市大小，租售比應(yīng)該接近，否則就有不合理性。,舉例,上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)18000元平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1600，是1300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小

28、，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。 附：其實(shí)用租售比描述房價(jià)行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。 所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。,學(xué)習(xí)目的和要求：,了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn) 熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的影響因素 掌握收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 掌握市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 掌握成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 熟悉剩余法及基

29、準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,,1、張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街，雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)底價(jià)為每平方米（建筑面積）800元，該房地產(chǎn)建筑物為3層，總建筑面積700平方米，張某擬購入后一樓用于開設(shè)商鋪，二三樓用于居住，原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬元，賬目為摸清改售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢，請(qǐng)問估價(jià)師在接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的那些情況？,引例,,1、土地權(quán)屬狀況 2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況 3、改房地產(chǎn)是否符合城市規(guī)劃要求 4、土地使用基本狀況 5、建筑物基本狀況,,2、甲公司1993年通過有償

30、出讓方式獲得某總地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/平方米，甲公司擬分兩期間80棟別墅，第一期40棟于96年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債，拍賣行委托乙評(píng)估事務(wù)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/平方米，拍賣行在當(dāng)月依次為依據(jù)拍賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/平方米，其余14棟無人問津，退還甲公司。,,當(dāng)1999年6月二期竣工，建成的別墅已5200元的價(jià)格全部售出。甲公司因此指責(zé)以房產(chǎn)股價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣價(jià)竟然只比露面低價(jià)高300元/平方米，遠(yuǎn)低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房產(chǎn)股價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問它的理由是什么？,第一講

31、房地產(chǎn)評(píng)估概述,一、房地產(chǎn)的概念： 1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。 在評(píng)估中可以分為土地使用權(quán)評(píng)估和建筑物評(píng)估。,,2、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 土地使用權(quán)出租： 土地使用權(quán)抵押：,,3、建筑物 房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)包括5種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。,二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)：,位置的固定性 供求區(qū)域性 長期使用性 大量投資性 大量投資性 保值增值性 投資風(fēng)險(xiǎn)性 難以變現(xiàn)性 政策限制性,三、房地產(chǎn)價(jià)格,1、按權(quán)益不同： 所有權(quán)價(jià)格

32、 使用權(quán)價(jià)格 其他權(quán)利價(jià)格 2、按價(jià)格形成方式：市場交易價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 理論價(jià)格 3、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)：土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格,,,,07城市房價(jià)指數(shù),,2000-2007全國土地價(jià)格指數(shù)（前一年=100）,,,2008年全國主要城市總體綜合地價(jià)水平值為2474元/平方米，綜合地價(jià)增長率為0.47%。其中，商業(yè)用地平均地價(jià)為4148元/平方米，增長率為0.96%；居住用地平均地價(jià)為3479元/平方米，平均增長率為0.22%；工業(yè)用地平均地價(jià)為607元/平方米，平均增長率為0.54%。 2008年我國3

33、5個(gè)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)水平值為3273元/平方米，地價(jià)增長率為0.18%，與2007年13.37%的平均綜合地價(jià)增長率相比，下降了13.19個(gè)百分點(diǎn)，增長速度大幅降低。其中，商業(yè)用地平均地價(jià)為5118元/平方米，增長率為0.92%，增長率同比下降了9.61個(gè)百分點(diǎn)；居住用地平均地價(jià)為4625元/平方米，平均增長率為0.43%，增長率同比下降了15.01個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)用地平均地價(jià)為732元/平方米，平均增長率為-0.47%，增長率同比下降了16.24個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)、居住、工業(yè)用地平均地價(jià)增長幅度為歷年最低。,北京市基準(zhǔn)地價(jià),公布的北京市基準(zhǔn)地價(jià)表按照商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四種用途對(duì)北京市所有的區(qū)域

34、進(jìn)行了劃分，最高的級(jí)別是一級(jí)，最低的是十級(jí)，其中商業(yè)、綜合、居住用途的一 級(jí)最高土地價(jià)格分別達(dá)到了9750元建筑平方米、8250元建筑平方米和7000元建筑平方米，而最低的十級(jí)則分別只有140元建筑平方米和90元建筑平方米。新的基準(zhǔn)地價(jià)表已經(jīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)，已經(jīng)于2002年12月10日開始施行。,北京市基準(zhǔn)地價(jià)表,,,四、房地產(chǎn)評(píng)估的理論,1地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)地租。,,（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金 （2）級(jí)差地

35、租：是由于土地自然差別（級(jí)差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級(jí)差地租2）。 級(jí)差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。 級(jí)差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 （3）壟斷地租：,,2地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論） 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 。,五、房地產(chǎn)價(jià)格及

36、其影響因素,1房地產(chǎn)價(jià)格的種類 2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,,房地產(chǎn)評(píng)估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實(shí)行的價(jià)格，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策、心理因素 （2）區(qū)域因素：與位置相關(guān) （3）個(gè)別因素： 土地的個(gè)別因素： 建筑物個(gè)別因素：,四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則和評(píng)估程序,除一般的資產(chǎn)評(píng)估原則外，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)： 合法性原則； 最有效使用原則；,,五、房地產(chǎn)評(píng)估的適用范圍,為獲取資金而向銀行抵押住房從而獲得貸款的評(píng)估 在拆遷中為給予被拆遷人合理的拆遷補(bǔ)償?shù)鹊脑u(píng)估 在征收房產(chǎn)、地價(jià)等稅中，為避免偷漏稅或課稅不公平而需要進(jìn)行評(píng)估的 建筑物因發(fā)生自然災(zāi)害或意外

37、事故而損毀或滅缺，在進(jìn)行保險(xiǎn)賠償時(shí)需要評(píng)估的 在房地產(chǎn)交易中，對(duì)市場行情把握不準(zhǔn)，可以以評(píng)估作為參考依據(jù) 在解決遺產(chǎn)分配、財(cái)產(chǎn)分割等糾紛中，需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估,六、房地產(chǎn)評(píng)估的方法,（一）市場法 （二）收益法 （三）成本法 （四）剩余法 （五）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 （六）路線價(jià)估價(jià)法,（一）市場法,1基本原理 2計(jì)算方法： 交易時(shí)間差異的調(diào)整 區(qū)域因素的調(diào)整 交易條件因素的調(diào)整 個(gè)別因素的調(diào)整 容積率差異因素的調(diào)整,,（二）收益法,1基本原理 2計(jì)算方法： （1）純收益： 含義：實(shí)際純收益與客觀純收益 計(jì)算：客觀總收益（年收益）客觀總費(fèi)用 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計(jì)算,,

38、G公司是一家大型商貿(mào)公司，因融通資金需要，委托C評(píng)估事務(wù)所對(duì)其所屬的商場進(jìn)行評(píng)估。 一、評(píng)估對(duì)象簡介 商場座落于W市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是W市經(jīng)商的黃金地帶。建筑物共24層，其中地下1層，地上23層(裙樓5層，主體塔樓18層)。大廈的裙樓自1994年開始運(yùn)營，以招商出租營業(yè)場所為主要方式。,商場評(píng)估案例,,第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五層為舞廳、臺(tái)球等娛樂區(qū)，地下室按人防工程設(shè)計(jì)施工，現(xiàn)為停車場和其他出租經(jīng)營。 主體塔樓為寫字間設(shè)計(jì)，外部的面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完工，電梯已完成采購，但內(nèi)部裝修尚未開始。大廈自營業(yè)以來，一直是W市經(jīng)

39、營較好的商家之一。,,二、評(píng)估過程簡介 C評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估人員，按照必要的程序，在對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了必要的現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查與詢證的基礎(chǔ)上對(duì)委評(píng)資產(chǎn)做出了評(píng)估，主要做法如下： (一)評(píng)估思路與方法的選取 評(píng)估對(duì)象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，但其主體塔樓內(nèi)裝修尚未完工，因此對(duì)裙樓運(yùn)用收益法評(píng)估，對(duì)塔樓運(yùn)用重置成本法評(píng)估(注：塔樓部分按形象進(jìn)度，考慮成本構(gòu)成要素，采用成本法計(jì)算，此處不再詳列，僅介紹裙樓的評(píng)估過程)。,,(二)純收益的求取 1.總收益 預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi)W市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與前幾年相比不會(huì)有大的變化，所以各年租金按前3年實(shí)際發(fā)生額的平均數(shù)計(jì)算調(diào)整。 具體情況是：

40、(1)一至四層為商業(yè)經(jīng)營區(qū)，實(shí)際的租金收入由于各樓層經(jīng)營品種不同而有所差別。,,,一層經(jīng)營日用百貨等贏利水平低的商品，租金相對(duì)較低； 二、三層經(jīng)營鞋帽、服裝等贏利水平高的商品，租金收入較高； 四層經(jīng)營家具，租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻(xiàn)原理，一至四層的租金收入應(yīng)從一層至四層遞減。 因此，將各層的實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入，即：每月平均租金收入一層為67元平方米；二層為60元平方米；三層為46元平方米；四層為38元平方米。調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化。,,(2)四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計(jì)算。 (3)五層在未來一段時(shí)間內(nèi)，

41、預(yù)計(jì)仍按現(xiàn)在用途使用。但是，按目前的收入水平測算，費(fèi)用大于收入，所以五層用成本法評(píng)估。 (4)共享大廳暫作出租營業(yè)使用。為客觀反映其收益水平，比照裙樓將其收入調(diào)整為67元平方米，商場豪華裝修部分價(jià)值，按成本法另行計(jì)算。,,(5)地下室分為兩部分。一部分為停車場，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停車場收入按其80%計(jì)算。 (6)通過以上分析計(jì)算調(diào)整，確定各部分租金收入為：一層2,455,416元；二層2,299,680元；三層3,081,264元：四層2,555,880元；地下室386,064元；共享大廳2,999,724元。合計(jì)13,778,028元。,,2.總費(fèi)用 合計(jì)包括管理費(fèi)、房

42、屋保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、稅金和不可預(yù)見費(fèi)五部分，經(jīng)分析計(jì)算攤銷到每層分別為：一層980,925元；二層952,113元；三層1,096,707元；四層999,520元；共享大廳1,081,622元；地下室71,422元。合計(jì)入182,309元。 3.純收益 為總收益與總費(fèi)用的差，一層1,474,491元；二層1,347,567元；三層1,984,557元；四層1,556,369元；共享大廳1,918,102元；地下室314,642元。合計(jì)8,595,719元。,,(三)折現(xiàn)率的確定 取國債5年期利率折成復(fù)利率，再加風(fēng)險(xiǎn)利率確定折現(xiàn)率，為 5.057%。 (四)折現(xiàn)期 土地使用權(quán)剩余年限為其折現(xiàn)期

43、，即34年。這樣可以得到年金系數(shù)為： 1-1(15.057%)3415.057%=16.079,,(五)評(píng)估結(jié)果 依據(jù)上述資料得出委評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估值： 1.裙樓評(píng)估值15,480萬元，其中一層2,371萬元；二層2,166萬元；三層3,191萬元；四層2,502萬元；五層1,302萬元(按成本法評(píng)估)；共享大廳3,442萬元；地下室506萬元。 2.塔樓評(píng)估值2,888萬元(按成本法評(píng)估得到)。 3.委評(píng)資產(chǎn)總評(píng)估值為18,868萬元。,評(píng)估對(duì)象屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠獲得收益，其價(jià)值集中體現(xiàn)在它的獲益能力上，所以收益法是商業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的方法。但評(píng)估對(duì)象中的塔樓尚未裝修完工，

44、目前尚無收益，且評(píng)估目的為融資需要，因此本案例分別采用收益法和成本法對(duì)裙樓和塔樓進(jìn)行評(píng)估，并加和求得房地產(chǎn)總價(jià)值，評(píng)估思路和方法選取都是正確的。,案例分析,,收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對(duì)評(píng)估對(duì)象年純收益的估算和折現(xiàn)率的選用，因此，運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確地預(yù)測評(píng)估對(duì)象的年純收益并采用合理的方法測算出折現(xiàn)率，才能對(duì)評(píng)估對(duì)象客觀合理的價(jià)格作出正確的判斷。雖然收益法的理論和步驟是惟一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對(duì)待。 收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型兩類。本案例中的房地產(chǎn)是出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算純收益。,,C評(píng)估事

45、務(wù)所根據(jù)調(diào)查研究，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi)W市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與前幾年不會(huì)有大的變化，將租金收入按前3年的租金實(shí)際發(fā)生額的平均數(shù)計(jì)算調(diào)整，技術(shù)方法合理，測算過程正確，評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況。 而且，商場現(xiàn)有的經(jīng)營格局，并未反映出房地產(chǎn)最佳使用狀況，以致使本應(yīng)該獲利高的樓層獲利低，本應(yīng)該獲利較低的樓層獲利反而偏高。評(píng)估人員按照最佳效用原則和貢獻(xiàn)原理，將各樓層的實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入水平，并據(jù)此評(píng)估出各層的價(jià)格，即能滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割變動(dòng)的需要，又能如實(shí)反映評(píng)估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。而且商場目前的整體收益水平基本代表了未來收益水平，因此調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化，這樣就不會(huì)因?qū)Ω鳂菍幼饨鸬恼{(diào)

46、整影響委評(píng)房地產(chǎn)的整體價(jià)格。,,出租型房地產(chǎn)的純收益是按租金收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金來計(jì)算的。本案例計(jì)算總費(fèi)用時(shí)，未把大廈的年折舊費(fèi)包括在內(nèi)，這一點(diǎn)是正確的。在實(shí)際評(píng)估工作中.有很多評(píng)估人員在用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)把折舊費(fèi)包括在總費(fèi)用中，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)槿绻鄢叟f，就已不是房地產(chǎn)的價(jià)格了。本案例中，扣除了一項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)，這是因?yàn)榻ㄖ镏黧w與附屬設(shè)備的使用年限不同，在經(jīng)營期限內(nèi)需要考慮設(shè)備重置發(fā)生的費(fèi)用(如電梯、空調(diào))，另外還存在重新裝修的可能，將這些費(fèi)用列為不可預(yù)見費(fèi)，體現(xiàn)了謹(jǐn)慎原則。,,折現(xiàn)率的確定是運(yùn)用收益法較為棘手的問題。本案例的折現(xiàn)率是用國債5年期利率折成復(fù)利率，

47、加風(fēng)險(xiǎn)利率來確定的。這種確定方法是比較合理的。一般來說，折現(xiàn)率包括三方面內(nèi)容：無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。在目前條件下，根據(jù)通貨膨脹對(duì)收益額影響的弱相關(guān)性和不完全性，確定折現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率。這樣，折現(xiàn)率通常用無風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來確定。無風(fēng)險(xiǎn)利率是投資者投資應(yīng)獲得的最低報(bào)酬率，國外評(píng)估機(jī)構(gòu)通常以政府長期國債作為無風(fēng)險(xiǎn)利率。因此，本案例采用5年期國債復(fù)利率加風(fēng)險(xiǎn)利率確定折 現(xiàn)率是可行的。,總體來看，本案例評(píng)估思路合理，選用方法適當(dāng)，評(píng)估測算過程正確，評(píng)估結(jié)果符合市場實(shí)際情，但也有以下幾點(diǎn)值得注意的問題：,1.本案例具備采用成本法的條件，應(yīng)將成本法作為其中一種評(píng)估方法求出一個(gè)值

48、，再與收益法相聯(lián)系，最后綜合確定評(píng)估值，或用成本法來驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果。 2.計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)考慮空置率和租金損失，如果沒有空置和租金損失，應(yīng)予以說明。,,3.評(píng)估中未說明租金收入是否存在租約限制。如果有租約限制，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，而不是采用正常客觀的租金。因?yàn)?，如果某些評(píng)估對(duì)象附帶租約，當(dāng)該評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效。評(píng)估人員對(duì)這類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。,（三）成本法,若為土地使用權(quán)評(píng)估，費(fèi)用項(xiàng)目為： 1、土地取得費(fèi)用：若征用農(nóng)用土地，則包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，樹木補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，房屋及地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，

49、新菜田開發(fā)建設(shè)基金，耕地占用稅。 若以受讓方式征用城鎮(zhèn)國有土地，土地取得費(fèi)則包括土地出讓金和動(dòng)遷費(fèi)。,房地產(chǎn)重置成本= 土地取得費(fèi)用+房地產(chǎn)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+ 投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤,房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)重置成本-三種貶值,,2、土地開發(fā)費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：“三通一平費(fèi)”或“七通一平費(fèi)” 公用設(shè)施配套費(fèi)：公共建筑配套費(fèi)，公共交通配套費(fèi)，綠化費(fèi)，自來水建設(shè)費(fèi)，污水處理建設(shè)費(fèi)，供電建設(shè)費(fèi)，煤氣建設(shè)費(fèi)，人防工程費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等。 小區(qū)配套費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)及非營利性的公共設(shè)施配套費(fèi)用。,,3、投資利息： 4、土地增值收益： 5、 6、投資利

50、潤 7、土地的經(jīng)濟(jì)性貶值（折現(xiàn)法求取） 若為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，則包括的費(fèi)用項(xiàng)目還有建筑費(fèi)。,注：,各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)性用房耐用年限和殘值,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 耐用年限 殘值率 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年 0 磚混結(jié)構(gòu)一等 50年 2% 磚混結(jié)構(gòu)二等 50年 2% 磚木結(jié)構(gòu)一等 40年 6% 磚混結(jié)構(gòu)二等 40年 4% 磚混結(jié)構(gòu)三等 40年 3% 簡易結(jié)構(gòu) 10年 0,,,,,,待估地塊為征用農(nóng)地，面積為500平方米，土地取得費(fèi)為230元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)為246元/平方米，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資占總投資的3/4，第二年投資占總投資的1/4，銀行貸款年利率為8%，

51、土地開發(fā)投資的平均利潤率為10%，土地增值收益率為20%。 要求：計(jì)算待估土地開發(fā)后的評(píng)估價(jià)值。,例題分析,,1、土地取得費(fèi)=500230=11500元 2、土地開發(fā)費(fèi)=500246=12300元 3、土地投資利息：31631元 土地取得費(fèi)利息=11500（1+8%）2-1=19136元 土地開發(fā)費(fèi)利息=123003/4 （1+8%）1.5-1 +123001/4 （1+8%）0.5-1 =11289+1206=12495元,評(píng)估過程,,4、開發(fā)利潤=（11500+12300）10%=23800元 5、土地增值收益= （11500+12300+31631+23800

52、） 10%=58686元 6、土地評(píng)估值= 11500+12300+31631+23800+58686 =352117元,（四）剩余法,基本思路 適用范圍：土地使用權(quán)評(píng)估。,剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。 剩余法是將被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投 入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測 算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。,剩余法的數(shù)學(xué)公式：,公式中： 租售價(jià)為土地建設(shè)后的售價(jià)或租價(jià)； 建筑費(fèi)用為開發(fā)建設(shè)待估地產(chǎn)所支出的建筑安裝費(fèi)用； 專業(yè)費(fèi)用為開發(fā)建設(shè)待估地產(chǎn)所需要的測量、設(shè)計(jì)、工程預(yù)算編制等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用；,,地價(jià)=租售價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)利息

53、-利潤-稅費(fèi),,利息為全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括土地買價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)； 利潤為開發(fā)商全部投資的正常投資利潤； 稅費(fèi)包括土地開發(fā)建設(shè)過程中的各種稅費(fèi)，如土地使用稅，土地增值稅，營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加等。,剩余法步驟：,第一，調(diào)查待估土地的基本情況； 第二，選擇最佳的土地開發(fā)方式； 第三，估計(jì)建設(shè)期； 第四，預(yù)測土地開發(fā)后的租售價(jià)； 第五，估測各項(xiàng)成本費(fèi)用。,,待估地塊為七通一平空地，面積為1000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許永圖為商住混合，允許建筑容積率為7，覆蓋率50%，土地使用年限為50年，出售時(shí)間為2003年10月8日。 根據(jù)城市規(guī)劃和市場調(diào)查，該地塊最佳開發(fā)方式為

54、：建筑商業(yè)居住混合樓。該建筑為框架結(jié)構(gòu)，共14層，總建筑面積為7000平方米，單層建筑面積均為500平方米，其中1-2層為商業(yè)用房，共1000平方米，3-14層為住宅，共6000平方米。 預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年完成，即2005年10月完成。,剩余法運(yùn)用舉例,,預(yù)計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出，住宅樓的80%可在完工后全部售出，其余20%半年后才能售出。預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓為4000元/平方米，住宅樓為2500/平方米，折現(xiàn)率為10%。 估計(jì)總建筑費(fèi)用為600萬元，專業(yè)費(fèi)偉建筑費(fèi)的6%，利息率為8%，利潤率為20%，水費(fèi)估計(jì)為樓價(jià)的4%。,,在未來2年內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況位:第一年投

55、入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)，第二年投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)。 要求：評(píng)估該地塊2003年10月8日出售時(shí)的市場價(jià)值。,,1、租售樓價(jià)= 2、建筑費(fèi)= 專業(yè)費(fèi)=55127476%=330765元 稅費(fèi)=155870974%=623484元,解析步驟,,3、利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）20% =地價(jià)20%+1168702 4、求取低價(jià)： 地價(jià)=15587097-5512747-330765-623484-1168702-地價(jià)20% 地價(jià)=6626166元,（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法,基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用

56、功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。,（六）路線價(jià)估價(jià)法,1、 路線價(jià)估價(jià)法指對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法求算出面臨該街道的其它各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 2、宗地價(jià)格=路線價(jià)深度指數(shù)宗地面積 3、步驟：劃分路線價(jià)區(qū)段； 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度； 確定路線價(jià)；設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的 單位地價(jià)。

57、 制定深度指數(shù)表和其他修正率表 求取各地塊價(jià)值,,,某路線價(jià)區(qū)段,標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價(jià)為1000元/平方米,待估臨街各宗地情況如下，臨街深度之樹標(biāo)如下，假設(shè)各宗地的寬度都為6米，計(jì)算各宗地的評(píng)估價(jià)值。 路線價(jià)1000元 注：超過標(biāo)準(zhǔn)深度18米以后的地塊為里地。,例題,,A,B,C,D,E,,里地線,臨街深度指數(shù)表：,臨街各地深度分別為：17.5米、13.5米、3米、7米和11米。,,1、某宗工業(yè)用地最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為35年，若折現(xiàn)率為9%，求年限修正系數(shù)。 2、某市某區(qū)有三層磚混結(jié)構(gòu)的辦

58、公樓一幢，土地總面積為360平方米。房屋建筑面積為510平方米，月租金收入為2.7萬元（整幢出租），訂約日期為1995年1月，建筑物已經(jīng)使用10年，假設(shè)建筑物折現(xiàn)率為10%，耐用年限為60年，土地折現(xiàn)率為8%。試評(píng)估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地價(jià)格，及有限期為50年的土地價(jià)格。,本章復(fù)習(xí)題,,3、見下圖，宗地為正三角形土地，高10米，臨街寬為12米，取其高度的一半即5米為其臨街深度。查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125,求該宗地的價(jià)格。,,,路線價(jià)=1000元/平方米 10米 12米,,,,,,,,深度指數(shù)表,,1、城

59、鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)為： A某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)土地的單位面積價(jià)格； B某時(shí)期城鎮(zhèn)土地的單位面積價(jià)格； C某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價(jià)格； D某時(shí)期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價(jià)格。 2、城鎮(zhèn)土地的標(biāo)定地價(jià)為： A某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)宗地價(jià)格； B某時(shí)期城鎮(zhèn)宗地價(jià)格； C某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格； D某時(shí)期城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格。,,3、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法所要修正的因素是： A地理位置和交通條件； B個(gè)別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件； C容積率和覆蓋率； D特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)。 4、最佳使用是（ ）必須考慮的評(píng)估前提。 A地產(chǎn)；B房屋建筑物；C企業(yè)資產(chǎn)；D資產(chǎn) 5、國家規(guī)定的工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓年限最高為： A70年 B40年 C60年 D50年,,,