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1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢會計(jì) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)本錢的組成 (一)土地本錢 為獲得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等； (二)前期工程費(fèi) 是指在工程前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費(fèi)用； (三)建筑安裝工程費(fèi) 是指以出包方式支付給建立承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等； (四)市政根底設(shè)施費(fèi) 是指建立各項(xiàng)根底設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排

2、污、燃?xì)?、環(huán)境等費(fèi)用； (五)公共配套設(shè)施費(fèi) 是指為開發(fā)工程效勞的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用； (六)開發(fā)間接費(fèi)用 是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設(shè)施建立費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢會計(jì)核算中存在的問題 (一)本錢類會計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目的本錢科目不一致 目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程開工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品本錢結(jié)轉(zhuǎn)是以目的本錢為根據(jù)，目的本錢往往是由預(yù)算

3、部門編制，財(cái)務(wù)部門審核完成的。此外，在本錢執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對目的本錢執(zhí)行情況的監(jiān)視與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門完成的。因此，財(cái)務(wù)部門的本錢類會計(jì)科目與預(yù)算部門的目的本錢科目一致，有利于本錢結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對、經(jīng)營管理中的本錢控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到本錢科目的統(tǒng)一，造成本錢核算與審核工作的脫節(jié)、本錢控制流程混亂，給日常本錢核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。 (二)本錢費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡睒?biāo)準(zhǔn)性與統(tǒng)一性 "房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)準(zhǔn)那么";在各大類本錢的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原那么，由于本錢分?jǐn)偟姆椒ê芏啵?/p>

4、有些企業(yè)對于本錢歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾?，沒有制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在本錢歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致本錢信息不準(zhǔn)確。 (三)會計(jì)人員對于稅法中關(guān)于本錢的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，本錢會計(jì)核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。本錢核算上的失誤會給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。本錢核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在本錢抵扣上造成多抵本錢的情況。 (四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)程度不高，影響了企業(yè)的本錢控制、本錢分析以及工程可行性分析

5、工作 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的本錢會計(jì)人員不僅僅要掌握會計(jì)核算的知識，還要掌握目的本錢的制定流程、本錢的分?jǐn)?、本錢控制、本錢分析等相關(guān)知識，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：本錢控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門來配合完成的，財(cái)務(wù)部門要審核發(fā)生的本錢是否含在目的本錢之內(nèi)、有無超支情況，對本錢執(zhí)行情況加以監(jiān)視與分析。一些本錢數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會應(yīng)用于本錢分析與工程可行性分析之中，為企業(yè)中高層指導(dǎo)者作出決策提供根據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的本錢會計(jì)人員在專業(yè)層次上比擬單一，專業(yè)知識集中在本錢會計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識面的積極性，組織協(xié)調(diào)才能差，從

6、而造成了企業(yè)的本錢管理程度落后，影響了企業(yè)的整體管理程度。 三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢會計(jì)核算的對策 (一)做到本錢科目的統(tǒng)一 本錢類會計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目的本錢科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改本錢科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足本錢會計(jì)核算、本錢結(jié)轉(zhuǎn)、本錢核對的要求，也滿足了本錢控制、本錢分析的需要。本錢核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)展，有利于進(jìn)步工作效率。 (二)制定統(tǒng)一的本錢歸集與分?jǐn)傊贫龋_合理歸集、分?jǐn)偣餐惧X，保

7、證本錢數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性 針對本錢歸集與分?jǐn)偟碾S意性問題，企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)歷制定相關(guān)的本錢管理制度，讓企業(yè)的本錢核算與管理工作根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在本錢的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用處等進(jìn)展本錢歸集。下面對于在本錢歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與"房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理方法";規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入"開發(fā)間接費(fèi)";科目，而非計(jì)入"財(cái)務(wù)費(fèi)用";科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易模糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡單的方法就是從兩個(gè)方面來判斷：第一、是非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無償贈與地方

8、政府或者公共事業(yè)單位，為廣闊業(yè)主效勞的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除本錢。假如不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建立等營銷設(shè)施建立費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)本錢計(jì)入"開發(fā)間接費(fèi)用";科目，有些企業(yè)將營銷設(shè)施建立費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，本錢會計(jì)應(yīng)該加以注意。四是"開發(fā)間接費(fèi)用";科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與"管理費(fèi)用";科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)工程的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入"管理費(fèi)用";科目。在本錢分?jǐn)偡矫妫瑢τ诓荒?/p>

9、直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟谋惧X，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)展分?jǐn)?。但一定要合理確定各本錢科目的分?jǐn)偡椒?，土地類本錢按照占地面積分?jǐn)偙葦M合理；前期工程、建筑安裝、根底設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙葦M合理。這個(gè)分?jǐn)傇敲?，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，詳細(xì)明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)那么會有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各本錢科目的特點(diǎn)結(jié)合開發(fā)工程的特點(diǎn)來確定，比方：大市政配套費(fèi)是屬于土地本錢的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹?，而?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)偂Ｓ捎诒惧X歸集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，本錢會計(jì)人員在本錢

10、歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾栴}，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門勾通，根據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證本錢數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。 (三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，純熟掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的本錢抵扣規(guī)定 稅法中關(guān)于本錢抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算來說，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品開工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品本錢時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算獲得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在"房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得

11、稅處理方法，即國稅發(fā)〔2022〕31號文";中規(guī)定的。有些企業(yè)會誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)本錢就可以，忽略了獲得發(fā)票情況，多抵扣了本錢。為理解決這個(gè)問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提早提供發(fā)票，本錢會計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票缺乏額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)防止把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提本錢的規(guī)定相混淆。在"國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知";中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑

12、安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進(jìn)展本錢抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提早開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使本錢得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，防止稅收風(fēng)險(xiǎn)。 (四)增加培訓(xùn)，進(jìn)步本錢會計(jì)人員綜合專業(yè)程度 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，本錢會計(jì)人員不僅需要純熟掌握會計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目的本錢的編制、本錢控制、經(jīng)營分析等方面的知識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理程度的進(jìn)步，很多本錢控制、

13、本錢分析、工程可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門配合來完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，進(jìn)步本錢會計(jì)人員的綜合素質(zhì)程度，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展。 四、完畢語 綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)本錢的核算工作復(fù)雜又艱巨，此工作需要具有高素質(zhì)、高程度、精通業(yè)務(wù)知識以及有一定判斷力的財(cái)務(wù)人員承當(dāng)。企業(yè)應(yīng)對本錢會計(jì)核算與本錢管理工作加以重視。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的指引下，合理制定本企業(yè)的本錢核算與管理制度，并定期對本錢會計(jì)及相關(guān)崗位進(jìn)展系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核，提升企業(yè)本錢核算與管理的專業(yè)度，進(jìn)而進(jìn)步企業(yè)的整體管理程度。 閆淵 單位：北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)