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1、第四章 住房金融,4-1住房金融概述,4-1-1住房金融的含義及研究對象 含義：廣義與狹義 4-1-2住房金融的基本特征 1、住房金融的核心是住房消費信貸（住房信用是住房金融的核心內容；住房消費信貸是住房信用的核心） 2、住房資金融通的長期穩(wěn)定性 3、住房金融融資的對象主要是居民，貸款具有零星性 2、住房資金融通的政策性和專門性（稅收補貼、政策性住房金融機構、政策性住房金融工具）（?？顚Ｓ?、契約式融資、抵押貸款方式） 4-1-3住房金融結構類型 1、住房金融籌資類型：直接路線、契約路線、存款金融路線、抵押銀行系統(tǒng),2、住房金融結構的類型 開放式結構、封閉式、混合式,4-2 我國住房公積金制度,

2、4-2-1住房公積金的性質和特點 1、住房公積金的性質 2、住房公積金的特點：義務性、互助性、保障性 4-2-2住房公積金的歸集、使用和提取 1、住房公積金的歸集(對象、基數、比例等) 2、住房公積金的使用（個人、管理中心） 3、住房公積金的提?。ㄏM提取、喪失繳存條件的提?。?簡化的住房公積金歸集和使用過程,單 位,,職工,職工,,,,住房公積金 管理中心,職工,中央政府,,,,,,住房公積金貸款,償還住房公積金貸款,購買債券,債券本息償還,住房公積金繳存,,住房公積金提取,現行住房公積金的管理制度： 1、住房公積金的管理原則：住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行

3、專戶存儲、財政監(jiān)督的原則 2、組織體系： 中央住房公積金政策制定與監(jiān)督執(zhí)行機構 省級住房公積金 管理指導機構 住房公積金管理決策機構：住房委員會 住房公積金管理監(jiān)督 機構：財政部門 住房公積金管理運作機構：管理中心 住房公積金業(yè)務代理機構：受托銀行,,,,,,4-2-3住房公積金的利率和稅收 1、利率政策 存款利率:當年歸集的0.72 % 上年結轉的1.72% 貸款利率:1-5年 5-30年 沉淀資金利率：1.89% 2、稅收政策：免稅 4-2-4住房公積金制度安排和政策實施中的問題 1、住房公積金制度中的幾個

4、問題 ： 住房公積金的風險管理問題 住房公積金運行的監(jiān)督問題 職工個人的貸款勸和提村權問題,2、住房公積金政策實施中的幾個問題：住房公積金歸集率不高住房公積金管理機構的設置混亂職工個人權益缺乏保障住房公積金的互助性難以發(fā)揮,4-3我國住房金融發(fā)展分析,4-3-1商業(yè)銀行在住房金融中的主導作用 4-3-2改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。 4-3-3設計適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。 1、成立國家住房公積金總局 2、以市場為基礎，實行公積金貸款利率市場化 4-3-4培育住房二級抵押市場。,思考題,1、我國住房金融制度存在的問題及對策。 2、中外住房金融制度比較。 3、我

5、國住房金融效率分析 4、住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。,第五章 個人住房貸款,5-1 個人住房貸款概述 5-1-1個人住房貸款的概念及種類 1、個人住房貸款的概念 2、個人住房貸款的種類 按資金來源：自營性、委托性和組合貸款 按住房交易形態(tài)：首次住房貸款和再交易住房貸款 按貸款用途：個人住房貸款和個人大修住房貸款 按購買住房類型：經濟使用房和商品房貸款,期限 基準利率 下限利率 利差 0-6月 5.22% 4.70% 0.52 6月-1年 5.58% 5.02% 0.56 1-3年 5.76% 5.18% 0.58 3-5年 5.85% 5.27% 0.58 5-30年 6.12% 5.5

6、1% 0.61 以北京為例:工、農、中三家銀行房貸執(zhí)行下限；建行執(zhí)行上限。,5-1-2個人住房貸款的特征 貸款期限長 零售性 分期償還 5-1-3個人住房貸款的幾個主要術語 貸款金額、首付比率、貸款價值比率、償還比率、貸款余額 5-1-4個人住房貸款的擔保方式 以所購住房作抵押、抵押加連帶責任保證、抵押加購買住房貸款保險、質押擔保、連帶責任保證,5-1-5住房置業(yè)擔保 1、概念 2、程序： 借款人向擔保公司申請住房職業(yè)擔保 擔保公司受理借款人的申請 簽定有關合同，辦理有關手續(xù) 解除擔保 3、住房置業(yè)擔保公司,5-1-6個人住房貸款的性質 1、個人住房貸款的實質：房屋按揭 2、按揭貸款與抵押貸

7、款的區(qū)別： 債務承擔手段不同、 債權債務參與人不同、 債務資金運用及目的不同、 債務還貸方式不同、 債權人審查債務人資信重點不同。,5-2個人住房貸款工具,5-2-1 月等額償還按揭貸款 5-2-2 等額本金償還按揭貸款 5-2-3 遞增式償還按揭貸款 5-2-4 漂浮式按揭貸款 5-2-5 可變利率按揭貸款 1、隨價格水平調整的按揭貸款 2、可調整利率按揭貸款 3、可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點 5-2-6逆向年金抵押貸款,5-3 個人住房貸款的運作,5-3-1自營性個人住房貸款的運作 1、個人住房貸款的審查 2、個人住房貸款的審批和發(fā)放 3、個人住房貸款的回收 4、個人住房貸款的違約責任及處置

8、違約情形、違約的處置方式、抵押物和質押權利的處置,5-3-2住房公積金個人住房貸款 1、住房公積金個人住房貸款的特點： 專項消費性貸款 政策性貸款 委托貸款 2、申請住房公積金貸款的條件 適用范圍、申請條件 3、貸款的程序 4、貸款金額的確定 5-3-3住房組合貸款,第六章 房地產開發(fā)融資,6-1房地產開發(fā)抵押融資,6-1-1普通抵押: 房地產抵押、在建工程抵押 6-1-2最高額抵押 1、最高額抵押的含義： 特點：最高額抵押是為將來發(fā)生的債權作擔保、擔保債權的不特定性、抵押的債權具有最高限額、對一定期限內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。,2、最高額抵押的意義及缺陷： 促進資金融通、強化交易關系 妨礙抵押

9、物擔保價值的發(fā)揮、容易滋生抵押權人的不當行為。 3、最高額抵押設定應注意的問題： 抵押權所擔保的債權范圍 決算期的約定 債權最高額的確定最高抵押的轉讓與實現 最高額抵押合同的變更：除最高限額、最高抵押抵押期間、對抗順序在后的抵押人外，可以變更合同條款。,6-1-3集合抵押 1、集合抵押的含義 2、集合抵押的設定和效力： 設定是應明確包括的具體的個體財產，設定后新增財產不列入標的范圍。 效力：基于標的物的集合性與不可分性，所以未經抵押權人的同意，集合抵押的財產的各個組成部分不得轉讓或位普通債權人的利益而被執(zhí)行；未經同意而單獨轉讓的可追及并實現抵押權。,3、集合抵押的優(yōu)點和不足： 優(yōu)點：可最大限度

10、發(fā)揮企業(yè)財產的擔保能力；有利于發(fā)揮企業(yè)財產的使用價值。 缺點：適用范圍較為狹窄；程序繁雜。 6-1-4浮動抵押 1、浮動抵押的概念及適用范圍 浮動抵押與集合抵押的區(qū)別：標的物范圍不同、標的物是否確定、標的物處分的權限不同。 浮動抵押的設定一般僅為股份有限公司。,2、浮動抵押的設定：必須到所屬地工商部門辦理登記。 3、浮動抵押權標的物的特定和抵押權的效力 4、浮動抵押權與其他擔保物權的關系： 由法定擔保物權的，法定擔保物權優(yōu)先 存在多個浮動抵押權時，已成立的先后順序決定其效力 普通抵押權設定在先的，則優(yōu)先于浮動抵押權,6-1-5增值分享抵押貸款 特點：一方面可以降低借款的融資成本，另一方面銀行又

11、可以參與房地產增值收益的反享，減少未來市場風險、利率風險等。,6-2 房地產開發(fā)貸款,6-2-1房地產開發(fā)貸款的種類及特點 1、房地產開發(fā)貸款的種類：流動資金貸款、開發(fā)貸款 2、房地產開發(fā)貸款的特點：按項目貸款、貸款額度大、貸款占用時間長、貸款風險較大。,二、房地產開發(fā)貸款的相關規(guī)定 1、房地產開發(fā)貸款的申請 2、房地產開發(fā)貸款的審批與發(fā)放 3、房地產開發(fā)貸款的回收與展期 4、經濟適用房貸款 三、房地產開發(fā)貸款的主要風險及其防范 違約風險、抵押物價值風險、利率風險、流動風險、欺詐風險、不可抗力風險 防范措施：,6-3項目融資,6-3-1項目融資的含義和特征 1、項目融資的含義 無追索權項目融資

12、 有追索權項目融資 2、項目融資的特點 項目導向、有限追索、風險分擔、非公司負債型融資、信用結構多樣化。,6-3-2 項目融資與公司融資的比較： 貸款對象不同 籌資渠道不同 追索性質不同 還款來源不同 6-3-3項目融資的優(yōu)勢與不足： 1、優(yōu)勢：有限追索項目融資能有效地實現融資目的；實現資產負債表外融資；實現風險隔離和分散風險的目的。 2、不足：風險分配的復雜性、增加了貸款的風險；成本高。,6-3-4項目融資的適用范圍: 資源開發(fā)項目、基礎設施項目、制造業(yè)項目、有可靠穩(wěn)定的現金流的項目。 6-3-5項目融資的參與者及其權責 1、項目發(fā)起人 2、項目公司和借款方 3、貸款銀行：安排行、代理行、管

13、理行、技術銀行、保險銀行。,6-3-6項目融資的運行程序 1、項目融資的框架結構： 項目的投資結構 項目的融資結構 項目的資金結構 項目的信用擔保結構 2、項目融資的階段 投資決策分析階段 融資決策分析階段 融資結構分析階段 融資談判階段 項目融資的執(zhí)行階段,6-4 BOT 項目融資模式,6-4-1 BOT 項目融資的含義及其主要形式 1、含義：由項目所在國政府或所屬機構對項目的建設或經營提供一種特許經營協(xié)議作為項目融資的基礎，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經營者安排融資承擔風險，開發(fā)建設項目并在一定時間內經營項目獲取商業(yè)利潤，最后，根據協(xié)議將該項目轉讓給相應的政府機構。,2、主要形

14、式： 標準BOT (Build-Operate-Transfer) BOOT (Build-Own-Operate-Transfer) BOO (Build-Own -Operate) BTO (Build-Transfer-Operate) DBFO (Design Build-Finance-Transfer) FBOOT (Finance-Build-Own -Operate-Transfer) BOL (Build-Operate-Lease) DBOM (Design-Build-Operate-Maintain) DBOT (Design-Build-Operate-Transfer) BRT (Build-Rent-Transfer),6-4-2特許權協(xié)議的主要內容及特許雙方的權責 1、特許權協(xié)議的主要內容：特許權的范圍、項目的建設、項目的融資及其方式、項目的經營與維護、項目的收費水平及計算方法、項目的移交、合同義務的轉讓。 2、特許權協(xié)議雙方的權責： 業(yè)主政府部門的權責 項目公司的權責 6-4-3、BOT融資的基本造作流程: 建設、經營、擁有、財產轉移四個階段。,,思考題： 1、宏觀調控下房地產開發(fā)公司籌資方式探討。 2、商業(yè)房地產項目融資與運營管理 。,