《《契稅知識(shí)講座》PPT課件.ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《契稅知識(shí)講座》PPT課件.ppt（56頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2020/8/31,1,,,2020/8/31,2,各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：新年好！ 今天非常榮幸與大家一起來(lái)共同學(xué)習(xí)契稅和耕地占用稅政策業(yè)務(wù)知識(shí)。本人水平有限，也是剛剛接觸“兩稅”，在政策的理解上可能不是那么透徹。因此，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中，如果有講得不全面、不到位的地方請(qǐng)多包涵，多提寶貴意見(jiàn)建議。你們?cè)诠ぷ髦腥绻龅秸邩I(yè)務(wù)方面解決不了的問(wèn)題可以打電話來(lái)我們可以一起來(lái)探討。,2020/8/31,3,契 稅 知 識(shí) 講 座,侯曉峰 2011年2月,2020/8/31,4,1、基本概念 2、納稅人 3、稅目稅率 4、計(jì)稅依據(jù)的確定 5、應(yīng)納稅額的計(jì)算 6、納稅環(huán)節(jié) 7、減免稅規(guī)定 8、不征收契稅的幾種

2、規(guī)定 9、辦理退稅的情形,2020/8/31,5,一、契稅的基本概念,（一）契稅的概念 什么是契稅？ 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。 它的要點(diǎn)有兩個(gè)方面： 1、課稅對(duì)象：課稅對(duì)象是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移（請(qǐng)問(wèn)土地出租是否要繳納契稅）這是一個(gè)重要的要點(diǎn)。 2、納稅人：承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。納稅人是承受方而不是出讓方，像營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅往往是取得收入一方繳納稅款。 現(xiàn)行中華人民共和國(guó)契稅暫行條例是國(guó)務(wù)院于1997年7月7日發(fā)布，從1997年10月

3、1日起施行。,2020/8/31,6,（二）契稅的特點(diǎn),契稅有哪些特點(diǎn)？ 契稅除具有稅收的強(qiáng)制性、固定性、無(wú)償性三個(gè)特點(diǎn)外，還有其自身的特點(diǎn)： 1、土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次，就征收一次契稅； 2、契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方繳納。 俗稱誰(shuí)買誰(shuí)納稅。,2020/8/31,7,二、契稅的納稅人,契稅的納稅人是怎樣規(guī)定的？ 在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，即土地、房屋權(quán)屬的承受方。 1.這里所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。細(xì)則第二條。 2.這里所稱承受，是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。細(xì)則第三條。 3.這里的單

4、位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)戶及其他個(gè)人。不論法人、自然人，不分所有制性質(zhì)，不論內(nèi)資、外資，中國(guó)公民、還是外國(guó)公民，只要在我國(guó)境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。 這就是對(duì)納稅人怎么界定的。,2020/8/31,8,三、稅目稅率,（一）稅目 契稅稅目有五個(gè)： 1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 3、房屋買賣 4、房屋贈(zèng)與 5、房屋交換,2020/8/31,9,1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓（一級(jí)市場(chǎng)） 是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。 是土地交易一級(jí)市場(chǎng)

5、，由國(guó)土資源管理部門代表國(guó)家通過(guò)拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。 （劃撥）。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換（二級(jí)市場(chǎng)） 是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。是土地交易二級(jí)市場(chǎng)。 注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。,2020/8/31,10,3.房屋買賣； 是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。 4.房屋贈(zèng)與； 是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。 5.房屋交換。 是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為。 凡是有這5種行為的都屬于轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)

6、屬。,2020/8/31,11,除了條例規(guī)定的5種方式外還有4種方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅（細(xì)則第八條）： 1、以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股（土地增值稅） 2、以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù) 3、以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬（奧運(yùn)村） 4、以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。 土地增值稅也有這么一條是不征收的，后來(lái)又明確凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,是要征土地增值稅的。這個(gè)契稅還是非常明確是要征的，要視同銷售、轉(zhuǎn)讓。比如說(shuō)奧運(yùn)會(huì)建的奧運(yùn)村獎(jiǎng)給那些冠軍，一個(gè)人

7、一套房子，那么像這種獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬也是要繳契稅的。 如果是預(yù)購(gòu)方式就會(huì)存在退貨，退貨就會(huì)出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象，按道理應(yīng)該是取得權(quán)屬才能征稅，預(yù)購(gòu)時(shí)期是沒(méi)有取得權(quán)屬的，所以這一條我認(rèn)為還是有它不合理的地方.,2020/8/31,12,（二）稅率,1、國(guó)家規(guī)定： （1）條例規(guī)定：契稅稅率為3%5%。 契稅采用幅度比例稅率。目前，我國(guó)采用3%5%的幅度比例，這是國(guó)家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。 （2）財(cái)稅（2010）94號(hào)規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房（144以下），且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收

8、契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90 及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。 這是去年9月下發(fā)的新文件，文件把原來(lái)財(cái)稅2008137號(hào)規(guī)定對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%和財(cái)稅字（1999）210號(hào)規(guī)定個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅第一條都作廢了。新文件規(guī)定必須同時(shí)達(dá)到兩個(gè)條件才能享受優(yōu)惠政策。,2020/8/31,13,（3）財(cái)稅【2008】24號(hào)規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅（2%）。 2、湖南省規(guī)定： 湖南省實(shí)施若干規(guī)定：契稅稅率為4%。,2020/8/31,14,3、株洲市政府規(guī)定（停止執(zhí)行）： 株洲市契稅

9、征收管理辦法規(guī)定：契稅稅率為2%或4%。 其中普通住房為2%; 商鋪、寫字樓、非普通住宅、別墅、辦公樓以及生產(chǎn)用房、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）等為4%。 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)規(guī)定： 對(duì)購(gòu)買二手住房（不限面積）的，契稅稅率下調(diào)至1%。 （3）契稅返還規(guī)定：購(gòu)普通住宅的返1%，非普的返3%，非住宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日購(gòu)買商品房（不含別墅），并按規(guī)定稅率繳納契稅的購(gòu)房戶，可到市財(cái)政局辦理返還手續(xù)。只要是在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)簽訂商品房買賣合同，即可享受契稅返還。,2020/8/31,15,四、計(jì)稅依據(jù)的確定,（一）一般規(guī)定共有五種： 1.國(guó)有土地使

10、用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 計(jì)稅價(jià)格的如何確定？契稅在計(jì)稅依據(jù)方面有個(gè)重要的概念： 如果評(píng)估價(jià)格高于成交價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 如果成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。,2020/8/31,16,四、計(jì)稅依據(jù)的確定,但在實(shí)際操作中納稅人還是有很多異議，目前我們有些房子的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于成交價(jià)格，納稅人覺(jué)得不合理，不愿意按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅，如果碰到這種情況怎么辦？最近省物價(jià)局、省國(guó)稅局、省地稅局聯(lián)合發(fā)文關(guān)于開(kāi)展涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（湘價(jià)認(rèn)2010100號(hào)）文件，如果稅收征納雙方在

11、價(jià)格方面發(fā)生糾紛，可以委托政府價(jià)格主管部門設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格認(rèn)定。（不收取任何費(fèi)用）,2020/8/31,17,國(guó)有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩種情況（協(xié)議、競(jìng)價(jià)、）： 以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定: 評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府

12、公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。,2020/8/31,18,以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。,2020/8/31,19,,2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。（案例1） 4.土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股、抵債、以無(wú)形資產(chǎn)方式、獲獎(jiǎng)方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售，房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。 5.以劃拔方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，

13、應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或者全部土地收益.（案例2） 以上是確定計(jì)稅依據(jù)的5種一般規(guī)定,2020/8/31,20,【案例1】,甲企業(yè)以價(jià)值300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價(jià)款100萬(wàn)元。在這次廠房交換中，應(yīng)由誰(shuí)來(lái)繳納契稅？ 【分析】根據(jù)規(guī)定：房屋交換中，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。 所以在交換價(jià)格不等的情況下由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。 等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅 。,2020/8/31,21,【案

14、例2】,某金融機(jī)構(gòu)因機(jī)構(gòu)收縮，將某縣（原屬行政劃撥土地）閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，請(qǐng)問(wèn)此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅？ 【分析】：稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅，即一方面向某金融機(jī)構(gòu)（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。大家可能會(huì)問(wèn)契稅不是承受方交嗎？為什么在一個(gè)銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅？,2020/8/31,22,首先，轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人，其實(shí)質(zhì)上是對(duì)過(guò)去受讓土地使用權(quán)時(shí)未繳契稅的一種補(bǔ)繳。因?yàn)殂y行所擁有的土地使用權(quán)為國(guó)家無(wú)償劃撥（我國(guó)原國(guó)有土地一律是無(wú)償劃撥方式），當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒(méi)有繳納土地出讓金。對(duì)過(guò)去無(wú)償劃撥的土地，承

15、受方在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2004134號(hào)）文規(guī)定：“先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。” 所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計(jì)算補(bǔ)繳契稅。,2020/8/31,23,其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買銀行房屋及土地行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅，即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 注：對(duì)土地使用權(quán)出讓、土

16、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。,2020/8/31,24,（二）特殊規(guī)定： 1.納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地） 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。那么它的計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 ----（國(guó)稅函2008662號(hào) ）,2020/8/31,25,2.以作價(jià)出資方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行

17、條例細(xì)則第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按其作價(jià)出資額計(jì)征契稅。一般都會(huì)有個(gè)協(xié)議，房產(chǎn)土地作價(jià)出資相當(dāng)于多少錢就按這個(gè)出資額來(lái)征稅。 -----（國(guó)稅函2004322號(hào)）,2020/8/31,26,3.房屋買賣契稅計(jì)稅價(jià)格怎樣確定？ 房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，那么買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括在里面的。 -----（國(guó)稅函2007606號(hào) ）,2020/8/31,27,4、政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的是否征收契稅？,對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金 ，要計(jì)征契稅。不得因減

18、免土地出讓金，而減免契稅。 -----國(guó)稅函【2005】436號(hào),2020/8/31,28,五、應(yīng)納稅額的計(jì)算,應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。,2020/8/31,29,六、納稅環(huán)節(jié),契稅納稅環(huán)節(jié)：在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之后，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 條例規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未

19、出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。,2020/8/31,30,六、納稅環(huán)節(jié),這樣規(guī)定的原因：一是如果沒(méi)有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證，會(huì)對(duì)契稅的征收管理造成極大的困難。因此，我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征收，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)；二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜，有些是預(yù)售未竣工的商品房，有些是集資房，甚至是期房等。因此，必須有一個(gè)制約手段，就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后，領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。,2020/8/31,31,七、減免稅規(guī)定,（一）契稅一般優(yōu)惠政策（七項(xiàng)） 1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)

20、團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)出售的公有住房，且面積在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，免征；超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。 3.因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，給予減征或免征。,2020/8/31,32,七、減免稅規(guī)定,4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。（須有政府批文，屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策） 因拆遷而

21、重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料： 1.貨幣補(bǔ)償方式： （1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2）拆遷協(xié)議書；（3）重新購(gòu)房的合同；（4）購(gòu)房發(fā)票；（5）評(píng)估報(bào)告（買二手房）；（6）購(gòu)房人身份證；（7）房屋初始登記證（現(xiàn)房）。,2020/8/31,33,七、減免稅規(guī)定,2.實(shí)物補(bǔ)償方式： （1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（2）拆遷協(xié)議書；（3）補(bǔ)交房屋差價(jià)款的收據(jù)；（4）新房初始登記證；（5）房屋承受人身份證 注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對(duì)象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。,20

22、20/8/31,34,七、減免稅規(guī)定,5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。 6.外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 7.財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目（特殊規(guī)定）。 以上是條例細(xì)則規(guī)定的7項(xiàng)減免稅規(guī)定,2020/8/31,35,(二)改組改制企業(yè)單位稅收優(yōu)惠政策,歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下5個(gè)： 1、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008129號(hào)） 2、關(guān)于企業(yè)改

23、制重組若干契稅政策的通知財(cái)稅2008175號(hào) 3、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知財(cái)稅200959號(hào)】（有關(guān)概念可以值得借鑒的 ） 4、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)200989號(hào)) 5、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅收規(guī)范性文件的通知 財(cái)稅2009138號(hào)（廢止了一些文件）,2020/8/31,36,具體規(guī)定：,1.企業(yè)公司制改造企業(yè)公司制改造，是指根據(jù)公司法的有關(guān)規(guī)定，將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有限公司的法律行為。就是將企業(yè)的資產(chǎn)量化為股份并改變?cè)械钠髽I(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過(guò)程。 非公司制企業(yè)，按照中華人民

24、共和國(guó)公司法的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是把名稱變更一下，經(jīng)營(yíng)的理念改變了，換湯不換藥。 有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 注：上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。,2020/8/31,37,非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建【合建】新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的（絕對(duì)控股），對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免

25、征契稅。 國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。,2020/8/31,38,2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國(guó)公司法規(guī)定股東有權(quán)通過(guò)法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！具@有一個(gè)量變

26、到質(zhì)變的過(guò)程】,2020/8/31,39,3.企業(yè)合并 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4.企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。,2020/8/31,40,5.企業(yè)出售 國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)（買方）法人予以注銷，并且買受人【買方】按照勞動(dòng)法等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房

27、屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。（鼓勵(lì)安置職工）,2020/8/31,41,,6.企業(yè)注銷、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動(dòng)法等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。,2020/8/31,4

28、2,7.其他 實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè) 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 【這屬于政府決策】債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，是指公司債權(quán)人將其對(duì)公司（稱為“被投資公司”）享有的合法債權(quán)轉(zhuǎn)為出資（認(rèn)購(gòu)股份），增加被投資公司注冊(cè)資本的行為。 行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn) 政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 【這也屬于政府決策】,2020/8/31,43,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn) 企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資

29、子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 注：如果是國(guó)有企業(yè)必須要有縣級(jí)以上政府的批文，私人企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)政府是不管的，所以對(duì)私人企業(yè)政府是沒(méi)有批文的，按道理也可以享受這個(gè)優(yōu)惠政策（省局答復(fù)）。,2020/8/31,44,事業(yè)單位的改組改制比照企業(yè)改組改制政策執(zhí)行,事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過(guò)程中， 1、投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2、投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位

30、全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅。 注： 事業(yè)單位改制過(guò)程中，改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。 -------財(cái)稅201022號(hào),2020/8/31,45,（四）減免權(quán)限,契稅納稅人應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)，向征收機(jī)關(guān)提出減免申報(bào)。計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的，由省級(jí)征

31、收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)。,2020/8/31,46,八、不征收契稅的幾種情形,1.股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名是否征收契稅 寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62 的股權(quán)而于2000 年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001 年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62 的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動(dòng)引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過(guò)程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 ----國(guó)稅函2002771號(hào),2020/8/31,47,2.企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋

32、權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否征收契稅 企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 本通知執(zhí)行期限為2009年1月1日至2011年12月31日。 -----財(cái)稅2008175號(hào),2020/8/31,48,3.全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅 根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2003184號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問(wèn)題解釋的通知（國(guó)稅函2006844號(hào)）的有關(guān)

33、規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 -----國(guó)稅函2008514號(hào),2020/8/31,49,4.關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅 房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。 -----國(guó)稅函1999465號(hào),2020/8/31,50,5.以租賃方式使用土地是否征收契稅 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地租賃行為不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。 ------國(guó)稅函2004322號(hào) 6.法定繼承

34、人繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅 對(duì)于中華人民共和國(guó)繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。 -----國(guó)稅函20041036號(hào),2020/8/31,51,6. 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅 根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。 ------國(guó)稅函1999391號(hào),2020/8/31,52,7.以房地產(chǎn)作價(jià)抵繳養(yǎng)老保險(xiǎn)金是否征收契稅 根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的 社會(huì)

35、保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條件 （國(guó)務(wù)院第259 號(hào)令）中關(guān)于“社會(huì)保險(xiǎn)基金不計(jì)征稅、費(fèi)”的規(guī)定，對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)）征收機(jī)構(gòu)承受用以抵繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。 ---國(guó)稅函2001483號(hào),2020/8/31,53,8.社會(huì)力量辦學(xué)承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的是否免征契稅 免稅條件： 縣級(jí)以上人民政府教育行政主管部門或勞動(dòng)行政主管部門批準(zhǔn)并核發(fā)社會(huì)力量辦學(xué)許可證的； 用于教學(xué)的 對(duì)由企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)組織和公民個(gè)人利用非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)面向社會(huì)舉辦的教育機(jī)構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬，比照條例第六條第（一）款的規(guī)定，免征契稅。 這個(gè)

36、還是有道理的，除了公辦的可以免稅外，民辦的一視同仁也可以享受優(yōu)惠政策。 ----財(cái)稅2001156號(hào),2020/8/31,54,,9.承受土地房屋權(quán)屬用于教學(xué)、科研的范圍 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋權(quán)屬用于教學(xué)、科研的，免征契稅。用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋。用于科研的，是指科學(xué)實(shí)驗(yàn)的場(chǎng)所以及其他直接用于科研的土地、房屋。對(duì)縣級(jí)以上人民政府教育行政主管部門或勞動(dòng)行政主管部門審批并頒發(fā)辦學(xué)許可證，由企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)和公民個(gè)人利用非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)面向社會(huì)舉辦的學(xué)校及教育機(jī)構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，免征契稅。

37、 ---財(cái)稅200439號(hào),2020/8/31,55,九、辦理退契稅的情形：,政策性退稅主要有兩種形式： 1.辦理期房退房手續(xù)后是否可以退契稅？ 按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還。 ----政策依據(jù)國(guó)稅函2002622號(hào) 期房征稅征的太急，未完成交易呢。,2020/8/31,56,2.法院判決撤銷房屋所有權(quán)證是否應(yīng)予退還契稅？ 按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)經(jīng)法院判決的無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。 -----政策依據(jù) 國(guó)稅函2008438號(hào),