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1、第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),,第一節(jié) 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和 一是從實(shí)物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等 地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等,第一節(jié) 房地產(chǎn),二是從價(jià)值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體 房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要 房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類一般勞動(dòng)的凝結(jié),第一節(jié) 房地產(chǎn),三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)

2、作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系 由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動(dòng)性的特點(diǎn),在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變,第一節(jié) 房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型 （一）建筑地塊 建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)并具有特殊用途的土地 （1）工業(yè)用地 （2）商業(yè)用地 （3）住宅用地,第一節(jié) 房地產(chǎn),（4）倉庫用地 （5）道路交通用地 （6）市政建設(shè)工程用地 （7）公共綠化用地 （8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地 （9）港口建設(shè)用地 （10）辦公用地 （11）軍事用地 （12）其他用地,第一節(jié) 房地產(chǎn),（

3、二）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體,第一節(jié) 房地產(chǎn),房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類 （1）住宅用房 （2）生產(chǎn)用房 （3）營業(yè)用房 （4）行政用房 （5）其它專業(yè)用房,第一節(jié) 房地產(chǎn),（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施 單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施 （1）道路、交通設(shè)施 （2）地下管道等“三通”設(shè)施 （3）生活配套設(shè)施 （4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施,第一節(jié) 房地產(chǎn),三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性 房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“

4、產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體 房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一,第一節(jié) 房地產(chǎn),2、價(jià)值的雙源性 房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性 一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性 另一方面，土地又是社會(huì)產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動(dòng)凝結(jié)又增加了土地價(jià)值，具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源屬性,第一節(jié) 房地產(chǎn),3、空間的固定性 房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動(dòng)性所決定的 區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素 決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性 給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了地區(qū)性的重大特點(diǎn),第一節(jié) 房地產(chǎn),4、需求的普遍

5、性 房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質(zhì)，不同于其它商品,第一節(jié) 房地產(chǎn),5、效用的長(zhǎng)期性 同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級(jí)耐用品，其本身具備長(zhǎng)期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長(zhǎng),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中

6、在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā) 在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交換 在消費(fèi)過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理 由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關(guān)的各類中介服務(wù) 房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)評(píng)估,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性 房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門 第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng)，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征 房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng)，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動(dòng)

7、，并不直接建造房屋本身 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動(dòng)，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性 1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性 從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),2、綜合性和關(guān)聯(lián)性 從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、

8、流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),3、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性 從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過程 由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大 自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),4、級(jí)差收益型和區(qū)域性 從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯，地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè) 由于房地產(chǎn)的空間固定

9、性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)巨大的分異 房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性強(qiáng),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性 從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面 權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起 的外部性特點(diǎn)的制約 運(yùn)作規(guī)范性的制約,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)體制改革,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,二、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程 （一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（19791984）

10、1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運(yùn)作 3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動(dòng)，出現(xiàn)新的生機(jī),（二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991） 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進(jìn)，住房商品化開始實(shí)施 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,（三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進(jìn)展 2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（199620

11、00） 1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴(kuò)大商品房市場(chǎng)需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ） 形成這一局面的主要因素是： （1）深化住房制度改革的發(fā)動(dòng)力。住房分配貨幣化的改革 （2）宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好、居民收入增長(zhǎng)形成的需求拉動(dòng)力 （3）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力 （4）住房消費(fèi)信貸支持的助動(dòng)力 （6）對(duì)外開放擴(kuò)大的推動(dòng)力,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點(diǎn)： 1、住房消費(fèi)形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固扎實(shí) 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方向發(fā)展 5、住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重，整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變 6、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率顯著提高，逐步成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè),第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展,三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 深化土地使用制度改革，提高土地使用效率 加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展 實(shí)施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì) 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，建立和完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系,