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1、河南鄭州鴻寶園林地塊 市場研究及項目定位 研討會議,一、市場背景。,一河南,1）2004年河南經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，在保持多年 平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)上，2004年增幅達到歷年最高，參考上 海等經(jīng)濟發(fā)達城市發(fā)展軌跡，河南將進入高速和轉(zhuǎn)型 的發(fā)展周期。 2）從數(shù)據(jù)顯示可看出河南省居民存款增長幅度較大，這 一方面說明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 說明了由于目前投資渠道的單一、金融市場的萎靡、 投資理念的相對落后，河南省消費者的消費觀念還需 引導(dǎo)。,一河南,,3）河南人均消費性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反應(yīng)出河南省人民的消 費觀念仍然相對落后，另一方面說明包括娛樂

2、業(yè)在內(nèi) 的消費場所對居民消費的拉動性不強。 4）從圖表可以看出，河南省房地產(chǎn)投資額與開發(fā)量逐年 提升，體現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。05年1-7月份， 全省商品 房銷售高于同期竣工面積110.98萬平方米，首次出現(xiàn) 銷大于供的狀況，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場更加活躍 ，投資風險降低。,二鄭州,1）鄭州總體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，依據(jù)國內(nèi)大致趨 同的城市發(fā)展脈絡(luò)及經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，從上海、杭 州、武漢等較發(fā)達城市經(jīng)濟走勢判斷鄭州經(jīng)濟未來走勢 ，預(yù)見鄭州未來將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 2）三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，第二產(chǎn)業(yè)增長幅度較大，導(dǎo)致第 一、第三產(chǎn)業(yè)所占比重降低，鄭州已經(jīng)確定未來以第二 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

3、，未來鄭州第三產(chǎn)業(yè)依 然是政府的重點支持產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長。,二鄭州,3）旅游業(yè)整體走勢依然保持穩(wěn)定增長，觀光旅游人數(shù)與 旅游收入均達到歷史最高。根據(jù)與上海、杭州、長沙 、武漢五城市比較中，鄭州旅游業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻 值最低，可以預(yù)見，未來鄭州旅游業(yè)還有巨大的發(fā)展 空間，將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)所占份額將進 一步加大。 4）娛樂業(yè)發(fā)展繁榮，居民娛樂支出在消費性支出中所占 比重進一步加大，但相對于上海、杭州等發(fā)達城市， 其所占比重還比較低，因此鄭州娛樂業(yè)還存在較大發(fā) 展空間，未來發(fā)展前景比較樂觀。,二鄭州,5）以銀行業(yè)和保險業(yè)為龍頭的金融產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù) 保持兩位數(shù)增長速度，其中保

4、險業(yè)收入增幅為存款余 額增幅的兩倍左右，側(cè)面反映了居民收入逐步提高。 但隨著2005年是中國金融市場完全開放的第一年，全 國金融機構(gòu)將遭受重大沖擊，發(fā)展前景并不樂觀。 6）城鄉(xiāng)居民生活進一步提高，收入逐漸增加，消費性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出鄭州消費觀念逐 漸開放，用于娛樂教育文化的消費支出增幅最大?？?以預(yù)見，隨著收入的進一步增加，社會休閑娛樂事業(yè) 將得到穩(wěn)定發(fā)展。,二鄭州,7）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示鄭州市房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定增長，近幾年供需總量基本保持平衡，商品房價格漲幅創(chuàng)歷史新高。進入05年以來銷售面積增幅超過投放量增幅，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場會更加活躍，房價將繼續(xù)保持增長。 8）區(qū)域市場

5、特點明顯，北區(qū)在未來一段時間內(nèi)將繼續(xù)占據(jù)供銷量首位，但隨著鄭東新區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，及國內(nèi)品牌開發(fā)商的進入，鄭東新區(qū)將成為房地產(chǎn)投資熱點。,二鄭州,9）別墅類物業(yè)品質(zhì)較低，高檔別墅尤為稀缺，缺乏真正意義上的頂級物業(yè)。隨著別墅類土地資源的減少，市場的需求動力將促進高檔別墅的發(fā)展。 10）傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)必須依 托政府規(guī)劃與強有力的政策支持才能取得較大發(fā)展。 辦公市場中商住樓占據(jù)較大比重，未來高檔純寫字樓 將會成為市場的主角。,二鄭州,11）二手房交易量高速增長，近四年每年增長的幅度都在 50%以上，隨著鄭州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，必將帶動 住房二級的發(fā)展，逐步與一級市場

6、形成梯級消費互動， 從而推動房地產(chǎn)市場整體健康運行。 12）通過數(shù)據(jù)模型的函比關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)鄭州人均GDP對房 價的貢獻值相對較低，因此鄭州市場杠桿彈性不大， 在國民經(jīng)濟、人均GDP保證正常增長的前提下，未來房 價走勢將保持平穩(wěn)。,二、項目資料。,一地理位置,本案地處鄭州市區(qū)西北角，北依黃河，南鄰鄭東新區(qū)。,,本案地塊,二地貌,本案地塊原為園林培育基地，地勢平坦，目前被觀賞類花草、喬木所覆蓋，蜿蜒的水系貫穿其中，自然環(huán)境優(yōu)美。,三交通狀況,本案地塊南依連霍高等級公路，東臨京珠高等級公路，交通方便，驅(qū)車到市區(qū)僅需15分鐘左右。,四周邊項目,本案地塊周邊目前為園林、農(nóng)田，但毗鄰鄭東新區(qū)規(guī)劃

7、中運動城、大學(xué)城，距鄭東新區(qū)規(guī)劃中CBD副中心車程只有幾分鐘。,,,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū),,思念果嶺,,森林半島,,別墅、住宅區(qū),,碧沙港商圈,,,,二七商圈,火車站商圈,九郡弘,,CBD,,寫字樓,,龍湖商圈,,大學(xué)城,,東方經(jīng)典,,鄭東新區(qū)起步區(qū),,,,,物流區(qū) 科技園區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),,龍湖居住區(qū),,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū),,思念果嶺,,森林半島,,別墅、住宅區(qū),,碧沙港商圈,,,二七商圈,火車站商圈,,CBD,,寫字樓,,東方經(jīng)典,三、同類產(chǎn)品。,一羅店北歐新鎮(zhèn),北歐新鎮(zhèn)是上海市政府根據(jù)“重點突破，有序推進”的城鎮(zhèn)發(fā)展方針而確定的“一城九鎮(zhèn)”之一。 羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里

8、，規(guī)劃建設(shè)美蘭湖、美蘭湖會議中心、諾貝爾科技公園、市民廣場、文化廣場、36洞高爾夫球場及商務(wù)廣場等公共活動中心。 新鎮(zhèn)內(nèi)還建有高標準的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住區(qū)分為現(xiàn)代城、花園城和生態(tài)城，以2-5層公寓、聯(lián)排或獨立別墅為主。,二東方綠舟,東方綠舟占地面積5600畝，其中水域面積達2000畝。作為上海市最大的生態(tài)休閑旅游景點，園內(nèi)有17萬平方米四季常綠的大草坪、11萬棵大樹、400余種花卉樹種，有求知島、月亮灣、漁人碼頭等園林精品，還有地球廣場、知識大道和具有濃郁異國風情的各國建筑，充分滿足了旅游觀光、休閑度假和教學(xué)實踐等多種需求，適應(yīng)了不同年齡、不同層次的游客的

9、需要。 東方綠舟由知識大道區(qū)、勇敢智慧區(qū)、國防教育區(qū)、生存挑戰(zhàn)區(qū)、科學(xué)探索區(qū)、水上運動區(qū)、體育訓(xùn)練區(qū)、生活實踐區(qū)共八大園區(qū)組成。,三上海太陽島度假村,1997年被上海市建設(shè)委員會評為上海十大旅游景點。1997年被評為五星級度假村。2002年評為國家AAAA級旅游景點。上海太陽島渡假村俱樂部高爾夫俱樂部、太陽島歐式度假村、會議中心、和娛樂及餐飲中心組成。 占全島面積一半以上的上海太陽島國際俱樂部被認定為亞洲最好的球場之一，沿湖設(shè)計18洞標準高爾夫球場，以及30個發(fā)球臺的練習場，和18洞迷你高爾夫球場。 太陽島還擁有沙灘沖浪浴場、天然溫泉SPA套餐、卡丁車、遛馬、水上摩托艇、游艇、射箭、沙

10、狐球、沙灘排球等30余項豐富的休閑娛樂活動，精彩紛呈。,四泰晤士小鎮(zhèn),總占地95.78萬平方米，其中湖泊水面總面積50萬平方米，別墅建筑面積15.48萬平方米，商業(yè)建筑面積5.5萬平方米。 劃分為特色鮮明的個區(qū)域：婚慶服務(wù)區(qū)、藝術(shù)商業(yè)區(qū)、英國特色商品區(qū)、戶外用品區(qū)、主題餐飲區(qū)、娛樂休閑區(qū)和亞洲美食街。商業(yè)“TOWNHOUSE”在小鎮(zhèn)上共有199套，建筑面積從50平方米到300平方米不等，全部分布在核心商業(yè)區(qū)域的臨街位置。泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬平方米，共由24棟英式洋房、別墅、 TOWNHOUSE組成。其中將引進大中型餐飲、娛樂項目，單體面積在1000至3000平方米的大中型商鋪有3

11、5個；而另外199個總面積約42000平方米的商鋪就是頗受歡迎的“居家式商鋪”。,五納帕溪谷,納帕溪谷位于北京市著名的溫泉休閑度假區(qū)溫榆河上游，本項目總占地面積80萬平方米，總建筑面積25萬平方米，以600余座風格各異的美式花園別墅為主。 設(shè)計單位美國著名的F+A設(shè)計公司綜合了法蘭西、意大利、西班牙等最具代表性的設(shè)計風格，把美國正統(tǒng)的別墅概念引入北京地產(chǎn)界，體現(xiàn)了高檔、舒適、私密性強、景觀別致的特點和以人為本的設(shè)計理念。 本項目在北京的正北方，上風上水，是傳統(tǒng)的龍脈所在，位置優(yōu)越，交通發(fā)達。,六湘江綠谷,項目以一個全新的概念“集休閑、旅游、度假為一體的生態(tài)社區(qū)”來打破長沙市這種局面。建成一

12、個集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、高科技農(nóng)業(yè)園、公共服務(wù)區(qū)為一體的綜合集鎮(zhèn)。 房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)50別墅、30排屋和20小高層。 旅游度假區(qū)分為中心湖泊游覽區(qū)、游樂區(qū)、度假露營區(qū)、植物觀賞區(qū)。 高科技農(nóng)業(yè)園區(qū)分為高新技術(shù)示范區(qū)、種植養(yǎng)殖區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、工貿(mào)區(qū)、管理區(qū)。 公共服務(wù)區(qū)分為住宿區(qū)（星級酒店）、汽車轉(zhuǎn)運站、商業(yè)街等, 建成 帶鄉(xiāng)村風味的小商業(yè)鎮(zhèn)。,七帝都溫泉莊旅游區(qū),帝都溫泉莊旅游區(qū)位于廣東省恩平市良西鎮(zhèn)，距廣州市160多公里。該區(qū)自然園林面積二百多萬平方米，溫泉園林面積十五萬平方米，運用中國傳統(tǒng)文化以及地方文化進行設(shè)計建造的大、中、小溫泉浴池80多個，內(nèi)有目前世界最大的溫泉瀑布群、

13、溫泉舞臺和溫泉浴池：也是目前世界最大的山水文化溫泉。 帝都溫泉是以溫泉康樂為主題的綜合區(qū)，溫泉浴區(qū)現(xiàn)可同時接待6000人進行游泳健身、沐浴康樂、理療按摩、休閑品茗等活動。風閣食府可同時接待1000人就餐，會議廳召開500人的會議，玉樹宮、風池宮客房可接待近600人住宿，是適合游樂、休閑、度假、會議、學(xué)習的綠色景區(qū)。,八南湖旅游休閑度假區(qū),“南湖旅游休閑度假區(qū)”的規(guī)劃范圍，面積約2萬畝。南湖作為東笤溪流域重要的分洪滯洪區(qū)，規(guī)劃首先要做的是確保分洪面積不減少；分洪總量不減少；確保水利設(shè)施安全完整和運行不受影響；確保分洪區(qū)運行和調(diào)度不受干擾。在水利設(shè)施得以保護的基礎(chǔ)上進行開發(fā)和利用，規(guī)劃建設(shè)為具有

14、國際水準和獨特個性。分洪滯洪、風景觀光、科學(xué)探索、康體健身、休閑度假和居住生活為一體的大型旅游休閑度假區(qū)，成為杭州市“旅游西進”戰(zhàn)略的精品亮點和余杭區(qū)旅游業(yè)的扛鼎之作,四、產(chǎn)品思考。,鄭州,,市場表現(xiàn),,,,,住宅,商業(yè),辦公,,,,區(qū)域市場明顯，別墅類物業(yè)集中在北區(qū)，高端物業(yè)稀缺,商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)主要集中在鄭東新區(qū),目前商住樓所占比重較大,市場缺什么？,,,,,,,,,豪宅,境外休閑概念,養(yǎng)生概念,商業(yè)小鎮(zhèn),,,,,,,商業(yè)小鎮(zhèn),溫泉+養(yǎng)生+酒店,度假+休閑,生態(tài)+莊園,與項目 結(jié)合,,,,,總裁會所,主題園+住宅,溫泉別墅,地塊周邊缺乏人氣，商業(yè)氛圍沒有形成，開發(fā)風險較大

15、,,,,國外風格高檔別墅,度假區(qū)+別墅 +排屋,別墅+酒店,,,,檀宮,環(huán)球影城 海游館,賴特 落水山莊,參考項目,產(chǎn)品定位,核心價值,,,,,,,休閑地產(chǎn),,RV地產(chǎn),,,,純高檔別墅,以度假休閑為 主題，帶動別 墅銷售,以溫泉入戶為 主題，帶動別 墅銷售,,,休閑旅游 度假房地產(chǎn),養(yǎng)生休閑運動 復(fù)合型地產(chǎn),,,日本海游館,美國落水山莊,,,,,,,,,,,休閑,旅游,度假,養(yǎng)生,休閑,運動,案例思考,休閑,旅游,度假,養(yǎng)生,休閑,運動,,,,,,,主題樂園（環(huán)球影城華納影城、海洋館、沖繩太陽樂園）游艇碼頭 熱帶風暴 溫泉度假村,結(jié)合 少林寺 黃河,度假酒店商業(yè)小鎮(zhèn),溫泉 SPA水療,游艇碼頭,網(wǎng)球場入戶、高爾夫練習場、 貴族馬場、 基本會所（壁球、保齡球等）,五、思考點,一以娛樂休閑為主題帶動項目 銷售的可操作性研究及成功 案例剖析的思考。,二養(yǎng)生概念別墅的市場現(xiàn)狀及 消費者認可度的思考。,四目前以溫泉為主題的物業(yè)形態(tài) 及成功案例的思考，特別是別 墅市場。,五特大房地產(chǎn)項目戰(zhàn)略開發(fā)步驟 及具體操作的思考。,謝謝觀賞！,