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1、第九章房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的經(jīng)濟效果分析,1,2,第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)概述,一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念 1.開發(fā)： 原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產(chǎn)活動，這種活動既具有使用價值，也具有價值 2.房地產(chǎn)綜合開發(fā)： 是對城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進行各項工程建設的綜合性開發(fā)活動,3,二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序 （一）八個步驟 1.投資機會尋找 2.投資機會篩選 3.可行性研究 4.獲取土地使用權 5.規(guī)劃設計與方案報批 6.簽署有關合作協(xié)議 7.施工建設與竣工

2、驗收 8.市場營銷與物業(yè)管理,4,（二）四個階段 1.投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇： 開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產(chǎn)供求關系的認識，尋找投資的可能性，常說的“看地” 投資決策分析： 主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作 2.前期工作 是指在確定不具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前所涉及有關各種合同條件的談判與簽約等工作。,5,1）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能 力大小 2）獲取土地的使用權 3）征地、拆遷、安置、補償 4）規(guī)劃設計與建設方案的制定 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可 6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平

3、整 7）市政設施接駁的談判與協(xié)議 8）安排短期和長期信貸,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,6,9）對擬建中的項目尋找預租（售）的客戶 10）對市場狀況進行進一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售 價水平 11）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算 12）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分 承包商進初步洽商 13）開發(fā)項目保險事宜洽談,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,7,3.建設階段 是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上的過程即開發(fā)項目建筑工程的施工過程 4.租售階段,8,第二節(jié) 地租與地價理論,一、我國城市土地使用制度的改革 1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有 2.把

4、過去的不得“無償、無限期、無流動并不得出租轉(zhuǎn)讓”使用改為“有償、有限期、有流動、可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場經(jīng)濟軌道 3.決定城市土地使用權費用的最基礎的因素是地租及其所表現(xiàn)出來的地價,9,二、地租理論 1.地租： 是指報酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式 2.租金： 是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價 3.地租和租金的關系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資,10,4.地租的分類： 1）級差地租： 實質(zhì)是占

5、有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營而獲得的超額利潤，地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租（本意是對于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤 不是土地的直接貢獻而是投資者的投資貢獻）,11,4.地租的分類： 2）絕對地租： 是由于土地所有權的壟斷以及土地所有權與使用權分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租 3）壟斷地租： 由土地所有權壟斷而帶來的壟斷利潤,12,三、地價理論

6、 （一）地價的概念 是購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，可表現(xiàn)為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等形式。在我國土地所有權歸國家所有，所以土地的價格體現(xiàn)是土地使用權價格,13,（二）地價的特點 地價不同一般物價，具有自身特點 1.表示方式不同（土地除以價格表示，還可以用租金表示） 2.價格基礎不同（所有權和使用權） 3.形成時間不同（標準化和非標準化） 4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不是由生產(chǎn)成本決定,14,（二）地價的特點 5.地價主要由地產(chǎn)需求決定 6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性 7.地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的趨勢高于一般商品價格的上升速度 8.市場結構

7、不同（市場完整與不完整） 9.折舊現(xiàn)象不同（價值降低與增值）,15,（三）地價的分類 1.按土地的權利分類 （所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等） 2.按土地價格形成方式（交易價格和評估價格） 3.按政府管理手段（申報地價、公告地價） 4.按土地價格表示方法 （土地總價格、單位面積地價、樓面地價）,16,（四）影響地價的因素 1.一般因素 （行政因素、人口因素、社會因素、國際因素、經(jīng)濟因素） 2.區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置） 3.個別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、形狀等）,17,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的構成 （P201圖9.1）,18,土地費用

8、 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)建設投資 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售費用 項目總投資 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 經(jīng)營資金,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的構成,19,二、各項投資費用的估算方法 1.土地取得費用 是指為取得開

9、發(fā)項目用地使用權而發(fā)生的費用，可通過土地征用費（包括土地補償費、安置補助費地上附著物和青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、征用城郊某菜的還應交納新菜地開發(fā)建設基金等）、拆遷安置補償費（包括拆遷安置費、和拆遷補償費）、土地出讓金（是國家將土地使用權在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般3099年）、土地轉(zhuǎn)讓金（通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價）,20,二、各項投資費用的估算方法 2.前期工程費 是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設計及施工“三通一平”所發(fā)生的費用 3.基礎設施建設費 是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水

10、、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費用,21,二、各項投資費用的估算方法 4.建安工程費 是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費，安裝工程費和設備購置費 5.公共配套設施建設費 是指建造小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用（包括居委會、托兒所、幼兒園、公廁、停車場等）,22,二、各項投資費用的估算方法 6.開發(fā)間接費 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用（包括工資、福利、辦公費等） 7.管理費 是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用（包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工培訓、土地使用稅等） 8.財務費

11、是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項費用（包括利息、金融手續(xù)費等）,23,二、各項投資費用的估算方法 9.銷售費用 是指在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用（包括工資、廣告等） 10.稅費 是指各種稅金和地方政府或有關部門征收費用（供電貼費、公用設施、綠化費等） 11.其它費用 包括：臨時用地費、圖紙、標底編制、總承包管理費、合同公證費、質(zhì)檢、監(jiān)理費等,24,二、各項投資費用的估算方法 12.不可預見費 是指預先不可預見的費用（變更等） 13.經(jīng)營資金 是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金（包括土地轉(zhuǎn)讓成本、銷售成本等）,25,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效果評價,一、評價的主要程序和內(nèi)容 1.搜

12、集被評項目的有關資料 2.估算工程投資 3.擬訂投資安排計劃和資金籌措計劃 4.估算銷售成本 5.擬訂銷售價格和銷售收入計劃,26,一、評價的主要程序和內(nèi)容 6.編制各種財務評價報表 7.依據(jù)財務評價基本報價，計算財務評價指標 8.進行不確定性分析 9.分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會效果 10.編制經(jīng)濟評價報告,二、項目評價指標例題分析,27,例9.1 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率 為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均 為標準層)，建造成本為3 500元平方米，專業(yè)人員費用為建

13、造 成本預算的8%，用電權費和電貼費等其他費用為460萬元，管理 費為土地成本、建設成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5， 市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5、 3.0和6.5，預計項目建成后每平方米建筑面積的售價為 12 000元。項目開發(fā)周期為3年，建設周期為2年，地價于開始一 次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期 內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計息，融資費用為貸款 利息的10。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商 成本利潤率分別是多少?,28,解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目建設面積： 4 0005.5平方米=22 000平

14、方米 2)標準層每層建筑面積：(22 0004 000X604)10平方米 =1 240平方米 3)項目總銷售收入： 22 00012 000元=26400萬元 4)銷售稅費： 26 4006.5萬元=l 716萬元 5)項目總開發(fā)價值： (26 4001 716)萬元=24 684萬元,(2)項目總開發(fā)成本 1)土地成本：5 000萬元 2)建造成本：22 0003500元=7 700萬元 3)專業(yè)人員費用(建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費用)： 7 7008=616萬元 4)其他費用：460萬元 5)管理費：(5 000+7 700+61

15、6+460) 3.5萬元=482.16萬元,29,6)財務費用 土地費用利息：5 000(1+124)341萬元 =2128.80萬元 建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息： (7 700+616+460+466.06) (1+124)(22)41萬元 =1 15996萬元 融資費用：(2128.80+1 159.96)10萬元=328.88萬元 財務費用總計：(218.80+1 159.96+328.88)萬元=3 617.64萬元 市場推廣及銷售代理費用：26400X(0.5+3.0)萬元=924萬元,項目開發(fā)成本，總計：(5 000+7 700+616+460+48

16、2.16+3 617.64 +924)萬元=18 339.8萬元 . 開發(fā)商利潤：(24 68418 339.8)萬元=6 3442萬元 開發(fā)商成本利潤率為：6 344.2/18 339.8100=34.59,30,例92 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬無的價格購買了一塊 寫字樓用地50年的使用權。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500平方 米。開發(fā)商通過市場研究了解到當前該地區(qū)中檔寫字樓可出租面 積的年凈租金收為450元平方米，銀行同意提供的貸款利率為 15的基礎利率上浮2個百分點，融資費用為貸款利息的重10。 開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元平

17、方米，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5，用電權費和電貼費等 其他費用之和的3.0，市場推廣及出租代理費為正常經(jīng)營后第 一年凈租金收入的20，當前房地產(chǎn)投資的收益率9.5；項目 開發(fā)周期為18個月，建設期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.850， 試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評估。,31,解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目可出租建筑面積：4 5000.85平方米=3 825平方米 2)項目每年凈租金收入：3 825450萬元=172.125萬元 3)項目總開發(fā)價值： =172.125(PA9.5，48.5)萬元 =1 78963萬元,(2)項目總開發(fā)成本 1

18、）土地成本：425萬元 2)建造成本：4 5001 000萬元=450萬元 3)專業(yè)人員費用(建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費 用)：45012.5萬元=56.25萬元 . 4)電貼、用電權等其他費用：60萬元 . 5)管理費：(425+450+56.25+60)X3.0萬元=29.74萬元,32,6)財務費用 土地費用利息：425(1+174)1.541萬元=120.56萬元 建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息： (450+56.25+60+29.74) (1+174)0.541萬元=51.74萬元 融資費用： (120.56+51.74) 10萬元=17.23萬元 財務費用總計： (120.56+51.74+17.23)萬元=189.53萬元 市場推廣及出租代理費：172.12520萬元=34.43萬元 項目開發(fā)成本，總計：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43) 萬元=l 241.35萬元,開發(fā)商利潤：(1 789.631241.35)萬元=548.28萬元 開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35100=44.17,33,