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1、保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎 本篇論文目錄導航： 　　中國保障性住房的價格問題探究 　　保障性住房價格機制探析緒論 　　我國保障性住房的現狀及問題 　　保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎 　　我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析 　　完善我國保障性住房價格機制的基本思路 　　保障性住房價格的產權經濟學研究參考文獻 　　3 保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎 　　3.1 經濟人假說 　　經濟人假說是經濟學的一個基本假設，是關于人的行為的基本假設，經濟人總是以追求物質利益為目的進行

2、經濟活動，希望盡可能少付出，盡可能獲得最大限度的收益。 　　經濟人假說包含三個方面：一是自利，即人總是以追求自身利益為目的，從而驅動著人的經濟活動；二是理性，所謂理性就是人在面對選擇時對成本和收益的衡量，以最小的成本獲取最大的收益，從而實現自身利益的最大化；三是看不見的手，經濟人在追求利益最大化的過程中，會有一只無形的手引導其促進社會收益的增加，而這并非是其所追求的。 　　產權經濟學家從產權、人的角度來解釋個人最大化，巴澤爾和張五常這樣解釋"最大化";,最大化就是浪費最小化，換句話說，最優(yōu)并不是沒有浪費，而是"不存在可以避免的浪費";①.如果存在能夠消除掉的浪費，行為人

3、做出的行動依然有可以調整的邊際空間，調整就會繼續(xù)發(fā)生，直至浪費達到最小也就是收益最大。巴澤爾指出"浪費就是花費資源獲取非排他性收入,所謂花了’冤枉錢,就是說本來可以不花錢的東西，花了錢才得到，這筆錢就是浪費了。效率，就是要消除花冤枉錢這樣的情況。所以，最大化就是浪費的最小化，就是’不花冤枉錢";②.經濟人假說同時包含自私的兩面，經濟人追求自身利益，但是在追求自身利益的同時增進社會福利，這需要良好的法律和制度的保證，否則會出現"外部性";問題，造成社會成本與個人成本、社會收益與個人收益相分離的情況，從而個人追求最大收益的行為與社會收益目標出現偏離。因此，怎樣找到一套能夠限

4、制和約束所有人的"利己";行動的有效機制，已經成為經濟學的一個重要問題。 　　3.2 產權屬性 　　巴澤爾是把屬性的概念引入經濟學的分析的第一人，資產具有多重屬性，隨著資產水平而變化，并且資產各個屬性的的所有權是可以加以分割的，研究產權的最小單位應該細化到"產權屬性";,將財產所有權整體分割化、屬性化。資產的初始所有者可以轉讓資產的部分屬性而保留剩余部分，從而使兩個或兩個以上的個人擁有同一資產的不同屬性。所有者實際控制資產屬性的能力大小決定了其能夠獲取的預期凈價值的大小。一個人擁有所有屬性未必是最有效率的安排，因此，現實運行中會出現人們把商品的部分所有權分給不同的人所有

5、的現象，從而提高其效率。 　　3.3 稀缺與競爭 　　依據"經濟人";概念，人之所以具有"自利";的這種屬性，與他所在的因資源稀缺而競爭的社會環(huán)境分不開的。所有經濟問題的根源在于稀缺，之所以說稀缺，并不是絕對的稀缺，而是因為在需求下，供應有限而引起的，需求量增加，再多的供應也會認為是稀缺的，需求量減少，有限的供應也可能被認為是不稀缺的。也就是說，稀缺的程度是以相對的需求而言的。 　　由于稀缺性的存在，對某種物品的需求超過一個人時，就產生了競爭，在社會生活中，不存在競爭的物品幾乎是不存在的，競爭無處不在，人與人之間無時無刻不存在著競爭，例如，喝水，你多喝了一杯

6、水，就有另外的人少喝一杯水，即使在那些被認為壟斷的部門，壟斷地位的獲得本身就是競爭的結果。 　　競爭是普遍存在與社會中的，即使是市場并不存在的狀況，競爭只是以不同的形式表現出來。也就是說，由于稀缺性，對某一物品需求多過一個人時，競爭就必定存在。 　　3.4 競爭準則與產權制度 　　對于某種物品，人們想要獲得多一點，就要付出相應的代價，只是代價的形式千差萬別，即競爭的方式不盡相同，決定勝負的標準是不同的。不同的競爭勝負的標準對財富分配和創(chuàng)造起著決定性的作用，因為在不同的標準下，人們的行為也會不同，隨競爭標準的改變而改變。各個國家采取不同的競爭準則或組合，所取得

7、的經濟、社會效果也就不同。在市場經濟中，以價格為競爭準則，即價高者得，在非市場經濟機制中，是什么樣的競爭準則被采用呢？常見的有出身背景、走后門、全力斗爭、排隊等等。 　　在價格為競爭準則的情況下，一個人要想更多的獲得某一物品，他就要付出更大的代價，即出更高的價。張五常指出，"在眾多的準則中，只有市場價格這一準則不會產生浪費。這是因為以市價為準則，出價的人拿出來的代表曾經生產或服務的收入，錢的來源對社會有貢獻，而收錢的人也獲益。但是如果以先到先得為準則，要趕早排隊輪購，排隊花去的時間是成本，是社會資源的支付，但是沒有對社會有貢獻的產品制造出來，排隊的時間代替物價，卻沒有對社會做出貢獻

8、，是種浪費";①.一個社會選擇應用怎樣的競爭標準不是任意的，而是由這個社會中占主導地位的產權的性質所決定的，即產權制度決定競爭準則。②在一個經濟競爭的社會中，產權制度是競爭的游戲規(guī)則，是一種限制競爭行為的非常重要的局限條件。在不同的游戲規(guī)則下，人們做出不同分反應，導致不同的選擇結果。 　　當產權發(fā)生變化時，人們的競爭行為以及隨之而來的資源配置與收入分配方式同樣會發(fā)生變化。這些規(guī)則指定了對競爭對手的限制，在什么情況下能做出什么行動，或者不應該做出什么行動，來界定人們之間的權利，以達到資源優(yōu)化配置，減少交易成本的目的，這樣的規(guī)則就是產權制度。 　　3.5 產權、公共領域與租

9、值消散 　　3.5.1 產權 　　巴澤爾從經濟分析的角度對產權進行定義，將法律產權與經濟產權相區(qū)分，從而達到對產權的經濟分析的目的。在《產權的經濟分析》第一章，他舉了奴隸贖身的例子，在可以擁有奴隸的年代，法律允許奴隸主完全擁有奴隸，包括奴隸所有的權利，但是奴隸依然最終實現了贖身，這主要是用自己的勞動換取的，奴隸可以控制自己的部分行動，擁有對自己勞動的部分產權，以自己的意愿多付出勞動或少付出勞動，奴隸主在衡量收益與成本后，允許奴隸擁有部分自己的勞動收益，不斷的積累使得奴隸最終獲得自由。 　　這個例子說明法律產權與經濟產權往往存在著不一致，即使法律已經明確界定了

10、權利，人們是否行使這種權利，還存在選擇問題。在人們衡量收益和成本時，如果收益大于成本，權利會被行使，如果收益小于成本，人們會放棄這種權利，就像奴隸主放棄對奴隸的部分權利，這時就會有部分產權被置于公共領域內。也就是說，產權的存在不僅僅依賴于法律規(guī)定，還在于產權的實際激勵對收益和成本的權衡而最終做出的行動。巴澤爾這樣描述產權----"個人對資產的產權由消費這些資產、從這些資產中取得收入和讓渡這些資產的權利或權力構成";③,即產權包括使用權、收益權和轉讓權，人們對資產的權利是"他們自己直接努力加以保護、其他人企圖奪取和政府予以保護的函數";④.法律產權主要是講由國家來規(guī)定人對物品的相關權利，經濟產權

11、則強調的是人們事實上擁有的利益與產權之間的關系，產權經濟學的研究重點是經濟產權，注重對實際上產權的形式進行分析。法律產權和經濟產權并非是完全割裂的，法律產權在某種程度上會增強經濟產權，但是需要澄清的是，經濟產權的存在并不依賴于法律產權的存在，也就是說，即使有的權利沒有在法律中明確地界定，人們在經濟活動中也會很好地給予界定，在沒有法律的社會，經濟產權也是存在的。 　　3.5.2 產權與公共領域 　　巴澤爾以經濟產權為研究視角，提出產權不完全界定的中間狀態(tài)才是更為一般意義上產權的存在狀態(tài)，因為在法律產權研究視角下，產權經濟學家的分析分為兩個極端，要不假定產權存在，而且被明確

12、地界定，要不就假定產權根本不存在，這樣的分析忽視了對中間狀態(tài)的分析，即產權只能部分界定的情況，而這樣的狀態(tài)才是產權最一般也是最經常存在的狀態(tài)。巴澤爾就是研究這種中間狀態(tài)的產權，產權是一種動態(tài)的存在，產權總是處于不斷被界定的狀態(tài)，這是因為無處不在的交易費用的存在，產權總是不能夠清晰、明確地加以確定，產權隨著人們的意愿、交易費用等因素不斷變動。所以，產權并非絕對的，人們通過自己的行動來改變產權，以獲得自己的最大化收益，從而產權的界定在不斷變動，產權總是以動態(tài)的、中間的狀態(tài)存在，不能夠被確切地、清晰地界定清楚。 　　巴澤爾強調"除非產權得到完全界定--在交易費用為正的情況下，這是永遠做不

13、到的--部分有價值的產權將總是處于’公共領域中";①.公共領域是是未計價屬性的所在地，是從"成本-收益";分析意義上不值得擁有的財產的存放場。這些被放棄產權的有價值資源被稱為共同財產，是一種無主財產，其價值就是租值。現實生活中，公共領域無處不在，產權不能完全界定的原因，也是公共領域之所以存在的原因是什么呢？ 　　產權之所以不能完全的原因在于：一是產權不是針對資產本身，而是對資產的屬性而言，資產擁有眾多屬性，加上無處不在的交易成本，如果全部測量這些屬性，需要花費極大的成本，甚至于不值得，所以，對資產的產權是不完全的。資產的有些有價值屬性，別人不知道，連所有者本人也不知道，

14、而且可能未來的所有者也不知道，對這些不被知道的有價值屬性無法定價，實現其價值，因此，這些"未定價屬性";只能被暫時放在"公共領域";,等于放棄了其所有權。②二是由于政府的原因，政府對私人產權實施管制，產生非專有收入，這部分非專有收入落入公共領域。政府管制剝奪來個人運用資源而獲益的權利，個人沒有權利將資源運用到其他自己認為收益更高的領域，也沒有合法權利來排斥他人使用，因此，在政府管制下，產權受到限制，私人喪失了對資源的部分收益權，資源的部分價值就落入了公共領域。 　　巴澤爾強調，產權界定是一個漸進過程，其是不斷產生并不斷放棄的，其均衡狀態(tài)是界定權利邊際收益等于界定權利的邊際成本，但是

15、"經濟條件是總是不斷變化的，產權的均衡界定狀態(tài)也就總是處在不但變化之中。隨著個人擁有的商品的權利變得更有價值，他們將對這些權利加以更徹底地界定";①.如果處于公共領域的資源出現增值，人們會主動花費資源來攫取這些價值，是這些資源成為自己的私有財產。公共領域的范圍是可以變化的，可以擴大，也可以縮小。隨著商品屬性價值的變化，人們會放棄某些屬性，或將某些屬性重新界定，使之歸于自己名下。產權界定的方式也有多種，包括正式的和非正式的，可以是政府來設施，也可以是由個人來實施。 　　3.5.3 公共領域與租值消散 　　公共領域內的經濟租值是如何消散掉的呢？這里的租值，是指進入到公共領域

16、的那些資源所具有的的經濟價值，因為沒有清楚而明確地界定為誰所有，資源的相關方就會花費資源來爭奪這些價值，在爭奪過程中會產生成本，租值隨之減少，最終其邊際價值為零。租值消散是指，因為沒有獨家使用權，即沒有排他性，人們會爭相使用共同財產，發(fā)生資源的消耗，最終使租值變?yōu)榱?。公共領域是租值的集合，進入公共領域的資源的價值不確定到底為誰所屬，利益相關各方會花費資源來攫取這部分價值，從而發(fā)生租值消散。 　　排他性是產權的重要特征之一，由以上的分析可知，由于資產的多種屬性與交易成本或法律制度等方面的原因，產權不能完全界定，必然有一部分落入公共領域。落入公共領域的資源失去了排他性，沒有明確的受益或

17、受損主體。相關利益主體對這些資源的價值進行競爭使用，但是個體的情況不同，能夠付出的成本以及獲得的收益不同，對這部分價值的評價也不同，那些認為租的價值超過將要付出的成本，主體會付出努力獲得這部分價值，反之，則不然，直至租值等于追加的成本為止，這個結果就是租值消散。 　　對于公有產權的租值消散機制，正如張五常教授在其《共有產權》中表述的，"因為沒有排他性使用權，人們爭相使用共同財產，會把其租金的價值或凈值降為零。其原因在于，如果沒有人對該租值擁有排他性權利，那么人們相互競爭使用的結果就是，每一個競爭使用者所能得到的，只是在爭取這部分租值時需要付出的資源的一種可選擇性收益。也就是說，在競

18、爭使用的情況下，由于任何人都沒有特別的優(yōu)勢，即不具有排他性權利所有者的’獎金,這部分’獎金被付出的成本消耗掉了，因此，所獲得的獎金的凈值等于零，租值被消散掉了";①.依照巴澤爾和張五常對政府管制導致的租值消散的研究，政府管制是對價格機制的一種干預行為，然而價格機制如果被干擾，就會有部分收入落入公共領域，即沒有人對這部分收入擁有明確而絕對的權利。這時其他分配準則就會出現，例如排隊、黑市交易、論資排輩、送禮等，從而為租值消散提供了條件，這時由于其他的資源分配準則并不是無償發(fā)生的，在對這些非專有收入進行競爭的過程中不可避免地存在資源的消耗，但是被消耗掉的這些資源并沒有創(chuàng)造其相

19、對應的價值，而是白白浪費掉了，也就是說租值在這個過程中消散掉了，顯然是無效率的，是一種浪費。 　　由上面的分析可知，產權不完全界定會導致公共領域的產生，對于進入公共領域資源的價值，即租值，因沒有主體對其擁有排他性占有權利，各相關利益主體都可以對其進行使用，出現相關利益主體爭相分割這些租值的現象，相關利益主體需要花費成本努力獲得這部分資源的價值，而這些成本是需要從待分割的租值中扣除的，即發(fā)生了租值消散，是一種浪費。 　　3.5.4 租值消散的程度 　　只要是存在著權利界定不明確，租值消散就會以各種形式發(fā)生，需要明確的是，租值消散是無效率的，是一種浪費，那么經濟

20、人主體會進行權衡、度量，必然不會任其完全消散掉，那么租值到底要消散到什么程度呢？ 　　許多學者認為，租值會完全消散掉，戈登對海洋漁場的分析認為對著捕魚者人數的增加，最終會使海洋漁產減少，直至極端情況-枯竭，哈丁的公地的悲哀，認為隨著人們對公地的過度使用會使土地資源枯竭，陷入公地悲劇狀態(tài)，這些分析都隱含著這樣的意思，即對資源的過度的使用會導致這些資源所具有的租值完全地消散掉。然而，在實際發(fā)生的情況中，租值完全消散直至為零的情形是很少見到的。這是因為，為了防止租值過多消散，政府會采取相應的政策行為來進行有效的干預，即使產生一些成本，卻可以阻止租值繼續(xù)無效率地消耗，相對而言是一種有效率的

21、手段，比如捕魚行政許可的實施，就有效地減少了浪費式捕魚，擁有許可證的漁民和政府都獲得了部分收益。如果沒有政府的干預，租值的消散是什么情況呢？張五常認為，租值的消散不是為了消散而消散，人們在追求最大化的激勵下，總是努力使浪費最小，即對租值進行分割，這種分割是通過"隱性價格機制";進行的，只要加價幅度小于排隊等的時間成本，交易主體會愿意繞過排隊等非價格機制，通過這種辦法攫取部分落入公共領域的租值。最終消散的租值一定是浪費的最小化，即不可避免的消散。他進而指出，租值消散的過程中，各利益主體會盡最大的努力使得其消散最少，這就是租值消散最小化即利益最大化的途徑。這種努力可以是尋找生產或使用物品的替代辦法

22、，使資源價值減少最少，或者采用交易成本更低的其他合約安排，亦或是采用這兩種方式的組合。 　　因此，在存在租值消散的情況下，租值不會完全消散掉，因為各利益主體是經濟人，追求自身利益的最大化，他們會采取行動時的租值消散最小化，租值消散的程度則取決于各個主體面臨的選擇以及安排新的合約所產生的交易成本。 　　3.6 價格管制與租值消散 　　3.6.1 對價格管制分析的質疑 　　傳統(tǒng)的價格管制分析認為，當價格被管制在市場價格之下時，導致不均衡，需求量大于供給量，會出現"短缺";現象。但是許久以來，實踐中的短缺并不常有，這理論不能有效解釋價格管制下的許多行為

23、，張五常和巴澤爾對這一分析提出疑問，并提出新的分析思路。 　　以最高限價為例，傳統(tǒng)價格管制分析如下： 　　 　　在圖 1 中，政府不施加任何干預時，市場的均衡價格和均衡數量是 P0和 Q0,現在政府對其進行最高限價管制，將價格限定在 P2,那么需求數量 Q2和供給數量 Q1之間就會產生差距，按照傳統(tǒng)的經濟分析，Q2Q1是因為管制出現的"短缺";.張五常和巴澤爾對這種分析提出了質疑，張五常指出"人與人之間對任何物品的競爭，必定要解決";,當價格被管制在市價之下時，賣方只供應 Q1,Q1就是消費者能夠獲得的數量，對此數量，他們愿意支付 P1價格，而他們只能

24、支付 P2,競爭搶購不能獲得，必定要付出金錢以外的代價來作為補充以爭取獲得，即采取其他準則來支付（P1- P2），這些其他準則可能是排隊、論資排輩、人際關系、武力、政治手段等等，從而最終形成新的均衡水平，競爭最終被解決。所以，張五常和巴澤爾認為價格管制不會出現"短缺";,而是由于其他競爭準則的采用達到新的均衡水平，這個均衡水平與原來的均衡水平相比，是較低效率的，因為排隊、論資排輩等等其他準則耗費來社會資源，卻沒有生產出價值，是一種浪費。 　　正如張五常指出的那樣，價格管制分析的困難，不在于不均衡，而在于哪種金錢之外的準則會被采用，一旦知道，"均衡";分析就很容易了。所以，價格管制的

25、主要目的是解釋或推斷哪些競爭準則會被采用（經濟解釋，P68）。 　　3.6.2 價格管制與租值消散 　　正如上文所述，公共領域的存在會導致租值消散，價格管制導致了公共領域的產生，從而會導致租值消散。這是因為，在私有產權下，價格作為競爭準則，各相關利益主體能夠明確地擁有屬于自己的收益，而價格管制是對價格機制的一種干預，政府對本屬于私有產權的收入進行壓制，會導致非專有收入的出現，這時候部分資源的價值就會落入公共領域，在爭相使用過程中，總會有部分價值最終消散掉。這消散行為大致分為兩類：一是原有資源價值下降，二是交易費用增加，通常是這兩類行為同時發(fā)生。 　　而根據最

26、大化原則，人們會在局限約束下，努力減少租值消散，花費成本努力獲取公共領域的價值，所以，價格管制下的各種現象和行為不是為了達到租值消散的結果，而是為了努力減少租值消散。一般來講，價格管制的租值消散是資源價值下降最少與成本增加最少之和，人們的行為選擇則都是為將租值消散減小到最少。 　　3.7 公共領域治理機制 　　由于產權不能被清晰地界定，會產生公共領域，進而導致租值消散，是一種浪費，是經濟低效率，從而市場失靈。市場失靈一般是由政府管制來治理，雖然政府管制是因為市場失靈而出現的，但是市場失靈并不一定非得政府來管制，因為對市場失靈的矯正方式是多種多樣的，有市場的和非市場的方式

27、，包括市場機制、政府管制和法院裁決等。 　　3.7.1 市場治理 　　在早期的經濟理論中，市場是買賣雙方進行商品交換的場所，在這里，商品的買賣雙方共同影響和決定市場上商品的價格和數量，是一種價格決定機制。新制度經濟學從合約的角度來看市場，認為市場是一種合約，是交易當事人根據一定的交換比例，即價格，來實現自己利益的機制。價格在其間發(fā)揮指示器的作用，人們通過對價格的衡量，采取對自己最為有利的經濟行為，價格決定著生產和分配。著名產權經濟學家阿爾欽的話很好地表明了這一點，"比起價格如何決定，價格能夠決定什么更加重要";.市場中的任一物品都是約束了的權利的組合，任一交易都是產權的

28、交易。市場之所以存在的原因是清晰的產權，人們對自己的物品擁有的清晰的產權，如科斯所說，"權利界定是市場交易的先決條件";.權利界定清楚，市場存在，價格信號可以發(fā)揮作用，反之，權利界定不清，市場就不存在，價格信號也就不復存在，即使有也是虛假的。 　　因此，所有關于定價的問題都是產權問題。產權界定不清，價格機制必然受到扭曲，其他替代機制會出現，但是只有價格機制不會引起租值消散。從另一個角度來看，市場節(jié)省了交易費用，因為公共領域中租值之所以消散，是由于花費了不必要的成本造成的，市場機制的存在，價格準則發(fā)揮作用，可以減少交易費用，從而降低租值消散。所以，市場本身就是一種治理公共領域而減少租

29、值消散的機制。 　　3.7.2 法院執(zhí)行 　　在一個商品完全被擁有或完全不被擁有時，即使價值改變，其狀態(tài)不會改變，但是居于這兩種之間的情形，就有可能產生糾紛，即沒有被明確規(guī)定所屬的權利，在其價值上升時，就很容易產生沖突，交易主體都有意圖將這部分價值歸入自己的收入當中。糾紛的解決就是對有爭議的權利的界定，法院參與有爭議的權利的界定，其與個人相互作用，個人會對法院可能做出的裁決以及為之花費的成本進行估計，將其與其他解決辦法所花費的成本進行比較，從中選擇低成本方法。法律具有恫嚇作用，可以有效降低相關成本。 　　3.7.3 政府管制 　　市場制度沒有租值

30、消散，是指以市價作為競爭準則，出價方付出代價以獲得資產，同時收錢人獲得收益，資產的價值完全得到實現，沒有租值消散?？墒鞘袌龅男纬墒且运接挟a權為前提的，需要產權得到完全界定，但是由于各種交易成本的存在，產權從來不可能完全界定，所以并不存在嚴格意義上的市場，各國、各地區(qū)都不同程度的存在著政府管制，財產的使用受到各種限制。這些限制一方面防止一些人染指非自己所有的權利，又可以防止自己的資產被盜，這些限制必不可少。政府行為中存在著特殊的私人產權。只要經濟在運行，就必然存在私人產權，政府是由人來管理的，政府的行為是追求個人利益最大化的人們相互作用的結果（P142），所以，政府不會無故浪費資源，只是存在那些人收益的問題。 　　無論是市場治理、法院執(zhí)行，還是政府管制，都各有利弊，不存在絕對的完美的治理公共領域的方法，要依據具體的情況制定相應的治理對策，在進行"成本-收益";分析的基礎上，選擇最適宜、最有效地治理方式。 返回本篇論文導航