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1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)天津物業(yè)管理成效2800字 　　自2003年9月《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)，天津采取多種舉措，抓好深入持久地貫徹落實(shí)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展，對(duì)改善居民的居住環(huán)境，構(gòu)建整潔、文明、和諧的新型社區(qū)發(fā)揮了重要作用，受到社會(huì)廣泛贊譽(yù)。 　　以《條例》為牽引，全面加強(qiáng)法制建設(shè)十年來(lái)，天津始終重視抓好《條例》及其配套政策的全面貫徹落實(shí)，堅(jiān)持用《條例》來(lái)規(guī)范全市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，十分重視地方相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)，把構(gòu)建完善的物業(yè)管理法規(guī)體系，作為依法規(guī)范市場(chǎng)秩序的首要任務(wù)。著力從解決行業(yè)發(fā)展中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題入手，在

2、2002年出臺(tái)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，2003年集中出臺(tái)了《天津市業(yè)主會(huì)管理辦法》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》和《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等配套政策。針對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主大會(huì)組建和業(yè)主委員會(huì)換屆不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理監(jiān)管機(jī)制不健全、非住宅物業(yè)維修資金交存無(wú)依據(jù)等制約行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題，又于2005年相繼出臺(tái)了《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》、《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》和《天津市非住宅物業(yè)交存專項(xiàng)維修資金意見》等配套辦法。 　　隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和《條例》修訂后的頒布實(shí)施，天津在2008、2009年又集中對(duì)《天津

3、市物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套辦法進(jìn)行修訂，并重新明確了《天津市業(yè)主大會(huì)備案程序》等，進(jìn)一步規(guī)范了有關(guān)行政備案工作，制定公布了《臨時(shí)管理規(guī)約》等示范文本。目前，天津共形成30個(gè)與《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》配套的辦法、備案程序和示范文本，構(gòu)建了較為完備的物業(yè)管理法規(guī)體系，基本實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理活動(dòng)法律規(guī)范全覆蓋，為依法行政、依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)，提供了重要的法制保障作用。 　　全面貫徹落實(shí)《條例》，依法加強(qiáng)行政監(jiān)管多年來(lái)，天津各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門，始終堅(jiān)持以貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和天津《物業(yè)管理?xiàng)l例》為主線，以強(qiáng)化物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管為重點(diǎn)，通過(guò)不斷創(chuàng)新行政監(jiān)管機(jī)制和手段，完善市

4、場(chǎng)規(guī)則，有效促進(jìn)了行業(yè)健康發(fā)展。 　　一是加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目日常巡查，物業(yè)服務(wù)行為得到規(guī)范。 　　在嚴(yán)把前期物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理備案、開發(fā)商售房時(shí)組織購(gòu)房人對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同和《臨時(shí)管理規(guī)約》進(jìn)行書面確認(rèn)、物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收、物業(yè)管理用房落實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理、房屋維修資金繳存"七個(gè)";行政監(jiān)管環(huán)節(jié)基礎(chǔ)上，從2009年開始，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理小區(qū)設(shè)施設(shè)備的水平，保證業(yè)主住用安全，定期在全市開展電梯、二次供水等設(shè)施設(shè)備養(yǎng)管情況專項(xiàng)檢查，形成了長(zhǎng)效管理機(jī)制。通過(guò)全面檢查、限期整改、跟蹤督促等方式，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)管工作的落實(shí)。2010年，在

5、全市建立了物業(yè)管理項(xiàng)目日常巡查通報(bào)制度，以入住的物業(yè)管理住宅小區(qū)為巡查范圍，以落實(shí)各項(xiàng)法定制度情況和履行物業(yè)服務(wù)合同情況為檢查重點(diǎn)，由區(qū)縣物業(yè)辦按月巡查，市局有重點(diǎn)的組織抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)督促整改；不及時(shí)整改的，在市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上予以曝光。 　　這一制度的推行，在行業(yè)內(nèi)起到了警示和教育作用，有效促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法守約、誠(chéng)信服務(wù)。 　　二是建立物業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)上動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，行政監(jiān)管效能得到提升。 　　從2005年起，天津開發(fā)應(yīng)用了天津市物業(yè)項(xiàng)目管理網(wǎng)，以物業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)化監(jiān)管為重點(diǎn)，以信息化、網(wǎng)絡(luò)化為手段，通過(guò)對(duì)網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)

6、管理、從業(yè)人員資格管理、物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入與退出全過(guò)程監(jiān)管，把物業(yè)項(xiàng)目入住、業(yè)主大會(huì)成立以及業(yè)主委員會(huì)到期換屆、合同到期等環(huán)節(jié)納入?yún)^(qū)縣日常巡查范圍。目前天津市4467個(gè)物業(yè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上管理，同時(shí)建立了數(shù)據(jù)即時(shí)更新制度，保證了網(wǎng)上180余萬(wàn)條信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，提高了行政管理的工作效率和科技含量。 　　三是退出項(xiàng)目管理銜接有序，業(yè)主正常生活秩序得到維護(hù)。 　　在多年實(shí)踐的基礎(chǔ)上，依據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》制定了《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目提前三個(gè)月預(yù)警報(bào)告制度，即書面向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)縣行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，由區(qū)縣行政主管部門在

7、第一時(shí)間內(nèi)協(xié)調(diào)相關(guān)部門深入項(xiàng)目了解情況，協(xié)調(diào)解決退出環(huán)節(jié)出現(xiàn)的矛盾糾紛，爭(zhēng)取物業(yè)管理服務(wù)平穩(wěn)過(guò)渡；對(duì)暫無(wú)新企業(yè)接管的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，制定管理預(yù)案，并做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化養(yǎng)護(hù)等底線服務(wù)。自2004年以來(lái)，全市507個(gè)退出項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過(guò)渡，有序銜接，這一制度的落實(shí)不僅遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)"不辭而別";情況的發(fā)生，更重要的是保障了業(yè)主正常生活秩序不受影響，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。 　　主動(dòng)爭(zhēng)取扶持政策我們堅(jiān)持監(jiān)管與扶持并重，堅(jiān)持一手抓監(jiān)管，規(guī)范企業(yè)服務(wù)行為，一手主動(dòng)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取有關(guān)扶持政策，最大限度地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。 　　一是適時(shí)調(diào)整普通住宅

8、物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。 　　近年來(lái)，我們依據(jù)水、電、人工等物業(yè)服務(wù)成本逐年上升的實(shí)際，本著既合理補(bǔ)償企業(yè)成本，又兼顧消費(fèi)者承受能力的原則，在多方征求意見的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)市發(fā)改委對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)格的執(zhí)行落實(shí)情況定期進(jìn)行檢查。明確了前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級(jí)管理，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個(gè)級(jí)別中直接協(xié)商選擇某一等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主大會(huì)成立后，可以分單項(xiàng)跨等級(jí)選擇組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行菜單式收費(fèi)模式，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)服務(wù)打開了政策瓶頸。 　　今年，按照天津市關(guān)于加強(qiáng)和創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理有關(guān)要求，我局會(huì)同市發(fā)

9、改委正在研究制定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)提升奠定良好的經(jīng)費(fèi)保障基礎(chǔ)。 　　二是下調(diào)了居民住宅小區(qū)電梯、二次供水、樓內(nèi)照明用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 　　為了減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，針對(duì)物業(yè)管理住宅小區(qū)中部分設(shè)施、設(shè)備用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照商業(yè)用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取的問(wèn)題，在市發(fā)改委和市電力公司的大力支持下，2009年市發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整我市電力銷售價(jià)格的通知》，明確了"居民住宅區(qū)域內(nèi)直接為居民生活服務(wù)的電梯、二次供水、樓內(nèi)照明用電等，統(tǒng)一調(diào)整為居民生活用電價(jià)格";,每年節(jié)省電費(fèi)支出近4850萬(wàn)元。 　　三是合理確定納稅基數(shù)，切實(shí)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。 　　2013年初，經(jīng)與市財(cái)稅部門進(jìn)行溝通確定，在物業(yè)費(fèi)成本中扣除機(jī)電設(shè)施設(shè)備檢測(cè)費(fèi)、社區(qū)公共區(qū)域機(jī)電設(shè)施設(shè)備水電費(fèi)以及水箱清洗、垃圾清運(yùn)、化糞井清掏等剛性服務(wù)外包費(fèi)用后，再計(jì)征企業(yè)營(yíng)業(yè)稅。對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅基數(shù)的確定更加合理，這一政策已于今年7月份開始執(zhí)行，最大限度地減輕了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，每年減稅2000余萬(wàn)元。