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1、第 三 章 物 業(yè) 管 理 公 司 一 、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 性 質(zhì) n 物 業(yè) 管 理 公 司 是 指 按 合 法 程 序 建 立 并 具 備 相 應(yīng) 資 質(zhì) 條件 的 對 物 業(yè) 進(jìn) 行 管 理 的 企 業(yè) 性 經(jīng) 濟(jì) 實 體 。 n （ 一 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 是 獨 立 的 企 業(yè) 法 人 n 條 例 第 32條 規(guī) 定 ： “ 從 事 物 業(yè) 管 理 活 動 的 企 業(yè) 應(yīng)當(dāng) 具 有 獨 立 的 法 人 資 格 。 ” n “ 具 有 獨 立 的 法 人 資 格 ” ， 是 指 物 業(yè) 管 理 公 司 應(yīng) 當(dāng) 是依 據(jù) 中 華 人 民 共 和 國 公 司 法 （ 以

2、 下 簡 稱 公 司法 ） 設(shè) 立 ， 從 事 物 業(yè) 管 理 活 動 ， 獨 立 核 算 、 自 主 經(jīng)營 、 自 負(fù) 盈 虧 的 具 有 獨 立 企 業(yè) 法 人 地 位 的 經(jīng) 濟(jì) 組 織 。物 業(yè) 管 理 公 司 的 所 有 制 性 質(zhì) ， 可 以 是 全 民 、 集 體 ， 也可 以 是 私 營 或 者 外 商 投 資 企 業(yè) ， 包 括 中 外 合 資 、 中 外合 作 或 者 外 資 企 業(yè) 。 n 物 業(yè) 管 理 公 司 可 以 有 兩 種 形 式 ， 即 有 限 責(zé) 任 公司 和 股 份 有 限 公 司 。 實 踐 中 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 通常 采 取 有 限 責(zé) 任

3、公 司 形 式 。n 一 般 的 有 限 責(zé) 任 公 司 是 由 2個 以 上 50個 以 下股 東 共 同 出 資 設(shè) 立 ， 股 東 以 其 出 資 額 為 限 對公 司 承 擔(dān) 責(zé) 任 。 股 份 公 司 的 資 本 劃 分 為 股 份 ， 每 一 股 的 金 額 相 等 。其 設(shè) 立 可 以 采 取 發(fā) 起 設(shè) 立 或 者 募 集 設(shè) 立 的 方 式 。n “ 發(fā) 起 設(shè) 立 ” ， 是 指 由 5人 以 上 發(fā) 起 人 認(rèn) 購 公 司 應(yīng) 當(dāng) 發(fā) 行的 全 部 股 份 而 設(shè) 立 公 司 。n “ 募 集 設(shè) 立 ” ， 是 指 由 5人 以 上 發(fā) 起 認(rèn) 購 公 司 應(yīng) 當(dāng) 發(fā)

4、行 股份 的 一 部 分 ， 其 余 部 分 向 社 會 公 開 募 集 而 設(shè) 立 公 司 。 國 有企 業(yè) 改 建 為 股 份 有 限 公 司 的 ， 發(fā) 起 人 可 以 少 于 5人 ， 但 應(yīng)當(dāng) 采 取 募 集 設(shè) 立 方 式 。 股 份 有 限 公 司 注 冊 資 本 的 法 定 最 低限 額 為 1000萬 元 人 民 幣 ， 其 全 部 資 本 分 為 等 額 股 份 ， 股 東以 其 所 持 股 份 為 限 對 公 司 承 擔(dān) 責(zé) 任 ， 公 司 以 其 全 部 資 本 對公 司 的 債 務(wù) 承 擔(dān) 責(zé) 任 。 （ 二 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 屬 于 服 務(wù) 性 企 業(yè) 物

5、 業(yè) 管 理 公 司 的 “ 產(chǎn) 品 ” 只 有 一 個 ， 那 就 是服 務(wù) 。 （ 三 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 承 擔(dān) 了 部 分 政 府 有 關(guān)部 門 對 城 市 管 理 的 職 能 物 業(yè) 管 理 公 司 在 向 業(yè) 主 和 租 戶 提 供 服 務(wù) 的 同時 ， 也 承 擔(dān) 了 部 分 政 府 有 關(guān) 部 門 對 城 市 管 理的 職 能 ， 例 如 大 廈 的 質(zhì) 量 安 全 ， 住 宅 小 區(qū) 內(nèi)的 市 政 設(shè) 施 等 。 二 、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 資 質(zhì) 條 件 及 審 批 （ 一 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 的 資 質(zhì) 條 件 n 條 例 第 32條 規(guī) 定 ：

6、“ 國 家 對 從 事 物 業(yè) 管 理活 動 的 企 業(yè) 實 行 資 質(zhì) 管 理 制 度 。 ” n 物 業(yè) 管 理 公 司 從 事 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 的 條 件 包 括 ： 1 有 符 合 國 家 規(guī) 定 的 注 冊 資 本 。2 有 與 其 從 事 的 物 業(yè) 管 理 活 動 相 適 應(yīng) 的 專 業(yè) 技 術(shù) 人員 。3 有 一 定 的 從 事 物 業(yè) 管 理 的 業(yè) 績 。 各 資 質(zhì) 等 級 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 條 件 n 一 級 資 質(zhì) ：1.注 冊 資 本 人 民 幣 500萬 元 以 上 ；2.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等

7、 相關(guān) 專 業(yè) 類 的 專 職 管 理 和 技 術(shù) 人 員 不 少 于 30人 。其 中 ， 具 有 中 級 以 上 職 稱 的 人 員 不 少 于 20人 ，工 程 、 財 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 具 有 相 應(yīng) 專 業(yè) 中 級 以上 職 稱 ；3.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè)資 格 證 書 ； 4.管 理 兩 種 類 型 以 上 物 業(yè) ， 并 且 管 理 各 類 物 業(yè)的 房 屋 建 筑 面 積 分 別 占 下 列 相 應(yīng) 計 算 基 數(shù) 的 百分 比 之 和 不 低 于 100 ：（ 1） 多 層 住 宅 200萬 平 方 米 ；（

8、 2） 高 層 住 宅 100萬 平 方 米 ；（ 3） 獨 立 式 住 宅 （ 別 墅 ） 15萬 平 方 米 ；（ 4） 辦 公 樓 、 工 業(yè) 廠 房 及 其 它 物 業(yè) 50萬 平 方 米 。 5 建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè)管 理 制 度 和 標(biāo) 準(zhǔn) ， 建 立 企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) ， 有優(yōu) 良 的 經(jīng) 營 管 理 業(yè) 績 。 二 級 資 質(zhì) ： 1.注 冊 資 本 人 民 幣 300萬 元 以 上 ；2.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等 相關(guān) 專 業(yè) 類 的 專 職 管 理 和 技

9、術(shù) 人 員 不 少 于 20人 。其 中 ， 具 有 中 級 以 上 職 稱 的 人 員 不 少 于 10人 ，工 程 、 財 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 具 有 相 應(yīng) 專 業(yè) 中 級 以上 職 稱 ；3.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè)資 格 證 書 ； 4.管 理 兩 種 類 型 以 上 物 業(yè) ， 并 且 管 理 各 類 物 業(yè)的 房 屋 建 筑 面 積 分 別 占 下 列 相 應(yīng) 計 算 基 數(shù) 的 百分 比 之 和 不 低 于 100 ：（ 1） 多 層 住 宅 100萬 平 方 米 ；（ 2） 高 層 住 宅 50萬 平 方 米 ；（

10、 3） 獨 立 式 住 宅 （ 別 墅 ） 8萬 平 方 米 ；（ 4） 辦 公 樓 、 工 業(yè) 廠 房 及 其 它 物 業(yè) 20萬 平 方 米 。 5.建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè)管 理 制 度 和 標(biāo) 準(zhǔn) ， 建 立 企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) ， 有良 好 的 經(jīng) 營 管 理 業(yè) 績 。 三 級 資 質(zhì) ： 1.注 冊 資 本 人 民 幣 50萬 元 以 上 ；2.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等 相 關(guān) 專 業(yè)類 的 專 職 管 理 和 技 術(shù) 人 員 不 少 于 10人 。 其 中 ， 具 有

11、 中級 以 上 職 稱 的 人 員 不 少 于 5人 ， 工 程 、 財 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé)人 具 有 相 應(yīng) 專 業(yè) 中 級 以 上 職 稱 ；3.物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè) 資 格 證書 ；4.有 委 托 的 物 業(yè) 管 理 項 目 ；5.建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè) 管 理 制 度和 標(biāo) 準(zhǔn) ， 建 立 企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) 。 n 新 設(shè) 立 的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 自 領(lǐng) 取 營 業(yè) 執(zhí) 照 之日 起 30日 內(nèi) ， 持 下 列 文 件 向 工 商 注 冊 所

12、在 地 直轄 市 、 設(shè) 區(qū) 的 市 的 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 申請 資 質(zhì) ： （ 1） 營 業(yè) 執(zhí) 照 ； （ 2） 企 業(yè) 章 程 ；（ 3） 驗 資 證 明 ； （ 4） 企 業(yè) 法 定 代 表 人 的 身 份證 明 ； （ 5） 物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 的 職 業(yè) 資 格 證書 和 勞 動 合 同 ， 管 理 和 技 術(shù) 人 員 的 職 稱 證 書 和勞 動 合 同 。 n 新 設(shè) 立 的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) ， 其 資 質(zhì) 等 級 按 照 最 低等 級 核 定 ， 并 設(shè) 一 年 的 暫 定 期 。 n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理 辦

13、法 規(guī) 定 ， 一 級 資質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以 承 接 各 種 物 業(yè) 管 理 項 目 。二 級 資 質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以 承 接 30萬 平 方 米 以下 的 住 宅 項 目 和 8萬 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 項 目的 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 。 三 級 資 質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以承 接 20萬 平 方 米 以 下 住 宅 項 目 和 5萬 平 方 米 以下 的 非 住 宅 項 目 的 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 。 （ 二 ） 分 級 審 批 制 度 n 國 務(wù) 院 建 設(shè) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 一 級 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資質(zhì) 證 書

14、 的 頒 發(fā) 和 管 理 。n 省 、 自 治 區(qū) 人 民 政 府 建 設(shè) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 二 級 物業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 ， 直 轄 市 人民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 二 級 和 三 級 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 ， 并 接 受 國 務(wù) 院建 設(shè) 主 管 部 門 的 指 導(dǎo) 和 監(jiān) 督 。 n 設(shè) 區(qū) 的 市 的 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 三 級 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 ， 并 接 受 省 、 自 治 區(qū) 人民 政 府 建 設(shè)

15、主 管 部 門 的 指 導(dǎo) 和 監(jiān) 督 。n 申 請 核 定 資 質(zhì) 等 級 的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) ， 應(yīng) 當(dāng) 提 交 下 列 材料 ： （ 1） 企 業(yè) 資 質(zhì) 等 級 申 報 表 ； （ 2） 營 業(yè) 執(zhí) 照 ； （ 3）企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 正 、 副 本 ； （ 4） 物 業(yè) 管 理 專 業(yè) 人 員 的 職業(yè) 資 格 證 書 和 勞 動 合 同 ， 管 理 和 技 術(shù) 人 員 的 職 稱 證 書和 勞 動 合 同 ， 工 程 、 財 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 的 職 稱 證 書 和 勞 動 合同 ； （ 5） 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 復(fù) 印 件 ； （ 6） 物 業(yè) 管 理 業(yè) 績材 料

16、 。 不 能 獲 得 資 質(zhì) 等 級 的 行 為1. 聘 用 未 取 得 物 業(yè) 管 理 職 業(yè) 資 格 證 書 的 人 員 從 事 物業(yè) 管 理 活 動 的 ；2. 將 一 個 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 的 全 部 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 一 并委 托 給 他 人 的 ；3. 挪 用 專 項 維 修 資 金 的 ；4. 擅 自 改 變 物 業(yè) 管 理 用 房 用 途 的 ；5. 擅 自 改 變 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 按 照 規(guī) 劃 建 設(shè) 的 公 共 建筑 和 共 用 設(shè) 施 用 途 的 ；12. 出 租 、 出 借 、 轉(zhuǎn) 讓 資 質(zhì) 證 書 的 ； 6. 擅 自 占 用 、 挖

17、掘 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 道 路 、 場 地 ， 損 害 業(yè) 主 共同 利 益 的 ；7. 擅 自 利 用 物 業(yè) 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 進(jìn) 行 經(jīng) 營 的 ；8. 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 終 止 時 ， 不 按 規(guī) 定 移 交 物 業(yè) 管 理 用 房 和 有 關(guān)資 料 的 ；9. 與 物 業(yè) 管 理 招 標(biāo) 人 或 者 其 他 物 業(yè) 管 理 投 標(biāo) 人 相 互 串 通 ， 以不 正 當(dāng) 手 段 謀 取 中 標(biāo) 的 ；10. 不 履 行 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 ， 業(yè) 主 投 訴 較 多 ， 經(jīng) 查 證 屬 實 的 ；11. 超 越 資 質(zhì) 等 級 承 接 物 業(yè)

18、 管 理 業(yè) 務(wù) 的 ； n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 發(fā) 生 分 立 、 合 并 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 在 向 工商 行 政 管 理 部 門 辦 理 變 更 手 續(xù) 后 30日 內(nèi) ， 到 原資 質(zhì) 審 批 部 門 申 請 辦 理 資 質(zhì) 證 書 注 銷 手 續(xù) ， 并重 新 核 定 資 質(zhì) 等 級 。 企 業(yè) 的 名 稱 、 法 定 代 表 人等 事 項 發(fā) 生 變 更 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 在 辦 理 變 更 手 續(xù) 后 30日 內(nèi) ， 到 原 資 質(zhì) 審 批 部 門 辦 理 資 質(zhì) 證 書 變 更 手續(xù) 。 企 業(yè) 破 產(chǎn) 、 歇 業(yè) 或 者 因 其 他 原 因 終 止 業(yè) 務(wù)活 動 的 ， 應(yīng) 當(dāng)

19、 在 辦 理 營 業(yè) 執(zhí) 照 注 銷 手 續(xù) 后 15日內(nèi) ， 到 原 資 質(zhì) 審 批 部 門 辦 理 資 質(zhì) 證 書 注 銷 手 續(xù) 。 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 年 檢 制 度 n 各 資 質(zhì) 等 級 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 年 檢 由 相 應(yīng)資 質(zhì) 審 批 部 門 負(fù) 責(zé) 。 符 合 原 定 資 質(zhì) 等 級條 件 的 ， 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 年 檢 結(jié) 論為 合 格 。 不 符 合 原 定 資 質(zhì) 等 級 條 件 的 ，物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 年 檢 結(jié) 論 為 不 合 格 ，原 資 質(zhì) 審 批 部 門 應(yīng) 當(dāng) 注 銷 其 資 質(zhì) 證 書 ，由 相

20、應(yīng) 資 質(zhì) 審 批 部 門 重 新 核 定 其 資 質(zhì) 等級 。 n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 超 越 資 質(zhì) 等 級 承 接 物 業(yè) 管理 業(yè) 務(wù) 的 ， 由 縣 級 以 上 地 方 人 民 政 府 房地 產(chǎn) 主 管 部 門 予 以 警 告 ， 責(zé) 令 限 期 改 正 ，并 處 1萬 元 以 上 3萬 元 以 下 的 罰 款 。n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 無 正 當(dāng) 理 由 不 參 加 資 質(zhì) 年檢 的 ， 由 資 質(zhì) 審 批 部 門 責(zé) 令 其 限 期 改 正 ，可 處 1萬 元 以 上 3萬 元 以 下 的 罰 款 。 n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 出 租 、 出 借 、 轉(zhuǎn) 讓 資 質(zhì) 證

21、 書 的 ，由 縣 級 以 上 地 方 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 予 以警 告 ， 責(zé) 令 限 期 改 正 ， 并 處 1萬 元 以 上 3萬 元 以下 的 罰 款 。n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 不 按 照 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理辦 法 規(guī) 定 及 時 辦 理 資 質(zhì) 變 更 手 續(xù) 的 ， 由 縣 級以 上 地 方 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 責(zé) 令 限 期 改正 ， 可 處 2萬 元 以 下 的 罰 款 。 三 、 物 業(yè) 管 理 從 業(yè) 人 員 的 職 業(yè) 資 格 n 條 例 第 33條 規(guī) 定 ： “ 從 事 物 業(yè) 管 理 的 人 員

22、 應(yīng) 當(dāng) 按照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 ， 取 得 職 業(yè) 資 格 證 書 。 ” n 目 前 ， 國 家 對 于 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 人 員 的 要 求 ， 主 要 是1996年 建 設(shè) 部 發(fā) 布 的 關(guān) 于 實 行 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 經(jīng) 理 、部 門 經(jīng) 理 、 管 理 員 崗 位 培 訓(xùn) 持 證 上 崗 制 度 的 通 知 和1998年 建 設(shè) 部 關(guān) 于 全 國 物 業(yè) 管 理 從 業(yè) 人 員 崗 位 培 訓(xùn)工 作 的 通 知 （ 98 建 房 物 字 第 18號 ） 文 件 。 通 知規(guī) 定 了 對 物 業(yè) 管 理 的 高 級 、 中 級 管 理 人 員 ， 即 企 業(yè)

23、經(jīng)理 、 部 門 經(jīng) 理 和 管 理 員 全 部 實 行 持 證 上 崗 ， 并 還 對 崗位 培 訓(xùn) 、 持 證 上 崗 制 定 了 具 體 實 施 辦 法 。 1998年 12月2日 ， 建 設(shè) 部 又 印 制 了 全 國 物 業(yè) 管 理 從 業(yè) 人 員 崗 位 證書 并 制 定 了 證 書 管 理 辦 法 。 （ 一 ） 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 和 內(nèi) 容 n 通 過 崗 位 培 訓(xùn) ， 使 企 業(yè) 經(jīng) 理 、 部 門 經(jīng) 理 、 管 理 員 的 專 業(yè) 知 識 與 工作 能 力 達(dá) 到 崗 位 要 求 ， 基 本 勝 任 本 崗 位 工 作 。 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 主 要 包 括物 業(yè) 管 理 理

24、 論 、 實 務(wù) 、 法 規(guī) 等 知 識 。（ 二 ） 崗 位 證 書 的 頒 發(fā) 與 管 理n 全 國 物 業(yè) 管 理 從 業(yè) 人 員 崗 位 證 書 （ 以 下 簡 稱 “ 證 書 ” ） 由 建 設(shè) 部人 事 教 育 司 統(tǒng) 一 印 制 ， 加 蓋 建 設(shè) 部 人 事 教 育 司 證 書 專 用 章 和 住 宅與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 司 公 章 。 證 書 在 全 國 范 圍 內(nèi) 通 用 。n 證 書 由 建 設(shè) 部 人 事 教 育 司 會 同 住 宅 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 司 統(tǒng) 一 管 理 。 n 證 書 實 行 動 態(tài) 管 理 、 復(fù) 檢 驗 證 制 度 。n 持 證 者 必 須 接 受

25、 規(guī) 定 的 繼 續(xù) 教 育 ， 由 培 訓(xùn) 機(jī) 構(gòu) 負(fù) 責(zé) 做 好 繼 續(xù) 教 育記 錄 。 （ 三 ） 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 經(jīng) 理 崗 位 規(guī) 范 n 崗 位 必 備 知 識 ：n 了 解 房 屋 結(jié) 構(gòu) 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施 、 園 林 、 綠 化 等 修 繕 的 基本 知 識 ；n 了 解 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 理 論 和 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 、 管 理 、 估 價 等 基本 知 識 ；n 了 解 公 司 法 、 合 同 法 、 稅 法 、 民 事 訴訟 法 等 法 律 知 識 ；n 熟 悉 計 算 機(jī) 應(yīng) 用 的 知 識 ； n 熟 悉 房 屋 完 損 等 級 標(biāo) 準(zhǔn) 和 安 全

26、 管 理 基 本 知 識 ；n 熟 悉 國 家 和 本 地 區(qū) 的 物 業(yè) 管 理 法 律 、 法 規(guī) 和 政 策 ； 掌握 物 業(yè) 管 理 的 基 本 理 論 與 實 務(wù) ；n 掌 握 企 業(yè) 經(jīng) 營 管 理 知 識 。 n 崗 位 必 備 能 力 ：n 具 有 制 定 企 業(yè) 發(fā) 展 規(guī) 劃 ， 建 立 、 健 全 企 業(yè) 管 理 制 度 的能 力 ；n 掌 握 本 公 司 各 部 門 業(yè) 務(wù) 及 運(yùn) 作 狀 況 ， 熟 悉 企 業(yè) 財 務(wù) 、稅 收 狀 況 和 市 場 變 化 情 況 ， 具 有 經(jīng) 營 決 策 能 力 ；n 具 有 綜 合 組 織 及 協(xié) 調(diào) 能 力 ， 具 有 公 關(guān)

27、 、 談 判 及 建 立 業(yè)務(wù) 關(guān) 系 的 能 力 ；n 具 有 處 理 突 發(fā) 事 件 的 能 力 ；n 具 有 計 算 機(jī) 應(yīng) 用 能 力 。 （ 四 ） 物 管 企 業(yè) 部 門 經(jīng) 理 、 管 理 員 崗 位 規(guī) 范 n 崗 位 必 備 知 識 ：n 了 解 房 地 產(chǎn) 有 關(guān) 理 論 和 開 發(fā) 經(jīng) 營 、 管 理 等 基 本 知 識 ；n 熟 悉 物 業(yè) 管 理 的 基 本 理 論 和 有 關(guān) 政 策 法 規(guī) ， 掌 握 本 地區(qū) 有 關(guān) 物 業(yè) 管 理 要 求 、 計 費(fèi) 規(guī) 定 等 ；n 掌 握 房 屋 完 損 標(biāo) 準(zhǔn) 、 質(zhì) 量 檢 測 方 法 和 安 全 管 理 的 基 本知

28、 識 ；n 掌 握 物 業(yè) 管 理 的 有 關(guān) 技 術(shù) 標(biāo) 準(zhǔn) 、 修 繕 標(biāo) 準(zhǔn) 和 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) ；n 掌 握 房 屋 結(jié) 構(gòu) 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施 等 修 繕 （ 維 護(hù) ） 的 基 本 知識 ； n 掌 握 計 算 機(jī) 應(yīng) 用 知 識 。 n 崗 位 必 備 能 力 ：n 具 有 建 立 健 全 部 門 崗 位 責(zé) 任 制 和 部 門 管 理 規(guī) 章 制 度 的能 力 ；n 具 有 制 定 工 作 計 劃 ， 并 組 織 實 施 的 能 力 ；n 具 有 及 時 處 理 危 漏 房 和 房 屋 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施 的 搶 修 排 險和 火 警 匪 警 救 護(hù) 等 突 發(fā) 事 件

29、 的 能 力 ；n 具 有 宣 傳 教 育 、 組 織 各 類 活 動 及 處 理 一 般 矛 盾 的 能 力 ；n 具 有 處 理 專 項 業(yè) 務(wù) 并 能 與 相 關(guān) 機(jī) 構(gòu) 協(xié) 調(diào) 的 能 力 ； n 具 有 熟 練 應(yīng) 用 計 算 機(jī) 進(jìn) 行 管 理 的 能 力 。 四 物 業(yè) 管 理 公 司 的 組 建（ 一 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 建 立 步 驟 1 可 行 性 研 究 2 公 司 章 程 等 文 件 的 準(zhǔn) 備 3 人 才 儲 備 4 繳 納 出 資 5 注 冊 登 記 6 資 質(zhì) 審 查 （ 二 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 章 程 1 公 司 章 程 的 含 義 2 公 司

30、章 程 的 作 用 是 公 司 設(shè) 立 的 最 主 要 條 件 是 確 立 公 司 權(quán) 利 義 務(wù) 關(guān) 系 的 基 本 法 律 文 件 是 公 司 對 外 進(jìn) 行 經(jīng) 營 交 往 的 基 本 法 律 依 據(jù) 3 公 司 章 程 的 內(nèi) 容 1、 物 業(yè) 管 理 公 司 組 織 機(jī) 構(gòu) 的 設(shè) 置 要 求n 物 業(yè) 管 理 公 司 組 織 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 必 須 為 實 現(xiàn) 公司 的 經(jīng) 營 管 理 目 標(biāo) 服 務(wù) 。n 它 設(shè) 置 必 須 滿 足 以 下 三 個 基 本 要 素 ：五 、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 組 織 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 1） 具 備 服 務(wù) 性 功 能n 物 業(yè) 管 理 公

31、 司 是 專 門 從 事 物 業(yè) 管 理 與 服 務(wù) 的 企 業(yè) 。服 務(wù) 是 它 的 宗 旨 ， 因 此 設(shè) 置 的 組 織 機(jī) 構(gòu) 必 須 具 備 這 種功 能 。 2） 充 分 發(fā) 揮 員 工 的 潛 能n 物 業(yè) 管 理 公 司 的 每 一 項 服 務(wù) 、 管 理 必 須 依 靠 每 一位 員 工 來 實 現(xiàn) 的 ， 所 以 組 織 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 應(yīng) 充 分 考 慮 調(diào) 動每 一 位 員 工 的 積 極 性 、 創(chuàng) 造 性 ， 充 分 發(fā) 揮 個 人 智 慧 。 3） 效 率 與 效 益 n 物 業(yè) 管 理 公 司 的 組 織 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 置 應(yīng) 從 實 踐 出 發(fā) ， 以低 成 本

32、 的 投 入 達(dá) 到 最 好 的 工 作 效 率 、 經(jīng) 濟(jì) 效 益 、 環(huán) 境效 益 和 社 會 效 益 。 2、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 組 織 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 的 原 則 為 了 發(fā) 揮 物 業(yè) 管 理 公 司 組 織 機(jī) 構(gòu) 的 整 體 功 能 ，實 現(xiàn) 公 司 的 總 目 標(biāo) ， 組 織 機(jī) 構(gòu) 的 設(shè) 置 應(yīng) 遵 循 以下 原 則 ： 1) 目 標(biāo) 原 則 公 司 有 自 己 經(jīng) 營 發(fā) 展 的 目 標(biāo) ， 組 織 機(jī)構(gòu) 的 設(shè) 計 必 須 以 公 司 的 總 目 標(biāo) 為 依 據(jù) 。從 某 種 意 義 上 講 ， 組 織 機(jī) 構(gòu) 的 設(shè) 置 是 實現(xiàn) 公 司 總 目 標(biāo) 的 一

33、 種 手 段 。 因 目 標(biāo) 設(shè) 置機(jī) 構(gòu) ， 因 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 職 、 設(shè) 人 ， 這 是 組 織 機(jī)構(gòu) 設(shè) 置 的 目 標(biāo) 原 則 。 2) 統(tǒng) 一 領(lǐng) 導(dǎo) 與 層 次 管 理 原 則n 物 業(yè) 管 理 公 司 的 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 和 重 大 決 策 權(quán) 應(yīng)集 中 在 高 層 領(lǐng) 導(dǎo) 手 中 ， 而 日 常 工 作 的 管 理 與 經(jīng)營 的 權(quán) 利 則 逐 級 授 權(quán) ， 實 行 層 次 化 管 理 。n 統(tǒng) 一 領(lǐng) 導(dǎo) 是 各 項 工 作 協(xié) 調(diào) 進(jìn) 行 和 實 現(xiàn) 總 目標(biāo) 決 策 的 保 證 ， 分 層 次 管 理 則 是 充 分 發(fā) 揮 各 級管 理 人 員 積 極 性 的 機(jī) 制

34、保 障 。 3) 分 工 協(xié) 作 原 則 分 工 協(xié) 作 是 社 會 發(fā) 展 、 市 場 經(jīng) 濟(jì) 的 需 要 ， 它不 僅 提 高 生 產(chǎn) 率 ， 而 且 能 使 資 源 整 合 ， 發(fā) 揮 整體 效 益 。 物 管 公 司 能 否 發(fā) 揮 整 體 效 益 ， 取 決 于組 織 機(jī) 構(gòu) 的 專 業(yè) 分 工 與 相 互 協(xié) 調(diào) 。 公 司 總 目 標(biāo)如 能 分 層 次 落 實 到 各 個 部 門 ， 使 之 各 司 其 職 ，相 互 協(xié) 作 ， 目 標(biāo) 也 就 能 實 現(xiàn) 。 4) 責(zé) 權(quán) 對 應(yīng) 原 則 整 個 公 司 的 責(zé) 任 和 權(quán) 利 是 對 等 的 ， 委 以 責(zé)任 的 同 時 也

35、必 須 委 以 自 己 完 成 任 務(wù) 所 必 須 的 權(quán)力 。 有 責(zé) 無 權(quán) ， 不 僅 不 能 調(diào) 動 員 工 的 積 極 性 ，而 且 使 責(zé) 任 形 同 烏 有 ， 最 終 無 法 保 證 公 司 的 任務(wù) 的 完 成 。 3、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 機(jī) 構(gòu) 的 設(shè) 置 與 職 責(zé) 分 工 通 常 物 業(yè) 管 理 公 司 內(nèi) 部 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 如 下 圖 ： 經(jīng) 理 部辦 公 室 財 務(wù) 部 工 程 部 管 理 部 經(jīng) 營 部住 宅 小 區(qū)管 理 處 一 住 宅 小 區(qū)管 理 處 二 大 廈 管理 處 一 大 廈 管理 處 二業(yè) 務(wù) 工 作 1)經(jīng) 理 部n 經(jīng) 理 部 是

36、物 業(yè) 管 理 公 司 的 決 策 機(jī) 構(gòu) 。 一般 設(shè) 經(jīng) 理 一 名 ， 副 經(jīng) 理 若 干 名 。n 經(jīng) 理 對 公 司 的 全 面 負(fù) 責(zé) ， 對 公 司 的 一 切 重大 問 題 做 出 最 后 決 策 ， 負(fù) 責(zé) 協(xié) 調(diào) 各 副 經(jīng) 理 工 作 。n 副 經(jīng) 理 是 經(jīng) 理 的 助 手 ， 在 經(jīng) 理 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 全 面處 理 分 管 工 作 ， 重 大 問 題 報 請 經(jīng) 理 （ 或 經(jīng) 理 會議 ） 處 理 ， 完 成 經(jīng) 理 和 經(jīng) 理 會 議 交 給 的 各 項 工作 。 2)辦 公 室 辦 公 室 是 經(jīng) 理 領(lǐng) 導(dǎo) 下 的 綜 合 管 理 部 門 ，負(fù) 責(zé) 協(xié)

37、調(diào) 和 監(jiān) 督 檢 查 公 司 內(nèi) 部 各 部 門 工作 ， 處 理 正 、 副 經(jīng) 理 交 辦 的 工 作 。 辦 公室 的 工 作 如 圖 ： 辦 公 室人 事 檔案 工 作 行 政 管理 工 作 后 勤 保障 工 作 員 工 教 育企 業(yè) 文 化 3） 財 務(wù) 部 財 務(wù) 部 在 公 司 經(jīng) 理 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 參 與 企業(yè) 的 經(jīng) 營 管 理 ， 根 據(jù) 財 務(wù) 制 度 ， 制 定 公司 財 務(wù) 計 劃 和 管 理 費(fèi) 用 的 預(yù) 算 方 案 ， 監(jiān)控 資 金 運(yùn) 用 ， 定 期 向 經(jīng) 理 匯 報 。 財 務(wù) 部會 計出 納 各 類計 劃與 統(tǒng)計 各 類費(fèi) 用收 繳 監(jiān) 控資 金

38、運(yùn) 用 4） 工 程 部 工 程 部 是 物 業(yè) 管 理 公 司 的 一 個 重 要 的技 術(shù) 部 門 ， 主 要 負(fù) 責(zé) 各 類 房 屋 及 各 類 設(shè)備 管 理 、 維 修 、 養(yǎng) 護(hù) 。 監(jiān) 督 裝 修 管 理 、維 修 工 程 的 外 派 及 監(jiān) 管 等 5) 管 理 部 負(fù) 責(zé) 接 管 物 業(yè) 的 具 體 工 作 及 入 伙 管 理 ， 接待 業(yè) 主 的 來 訪 投 訴 并 督 促 解 決 問 題 ， 組織 協(xié) 調(diào) 各 專 業(yè) 服 務(wù) 機(jī) 構(gòu) ， 如 保 潔 、 保 安 、綠 化 等 工 作 。 管 理 部制 定文 明住 宅小 區(qū)計 劃 清 掃保 潔工 作 園 林綠 化工 作 道 路

39、車 輛管 理治 安護(hù) 衛(wèi)與 消防 管理 解 決業(yè) 主投 訴問 題 6)經(jīng) 營 部n 經(jīng) 營 各 類 商 業(yè) 網(wǎng) 點 、 綜 合 代 辦 服 務(wù) 、各 類 文 化 旅 游 服 務(wù) 、 家 政 便 民 服 務(wù) 等 。n 根 據(jù) 住 宅 小 區(qū) （ 大 廈 ） 業(yè) 主 的 實 際需 要 ， 堅 持 “ 一 業(yè) 為 主 多 種 經(jīng) 營 ” 原 則 ，積 極 為 業(yè) 主 服 務(wù) 。 同 時 為 物 管 公 司 增 加資 金 的 收 入 ， 做 到 “ 以 區(qū) 養(yǎng) 區(qū) ” 增 加 企業(yè) 實 力 。 工 作 如 下 圖 ： 經(jīng) 營 部經(jīng) 營各 類商 業(yè)網(wǎng) 點 綜 合代 辦服 務(wù) 各 類文 化旅 游服 務(wù) 家

40、 政便 民服 務(wù) 4、 物 業(yè) 管 理 公 司 的 構(gòu) 架 目 前 物 業(yè) 管 理 公 司 的 組 織 構(gòu) 架 主 要 有 以 下幾 種 。 1) 直 線 式 管 理 構(gòu) 架 優(yōu) 點 ： 政 令 統(tǒng) 一 責(zé) 權(quán) 分 明 ， 指 揮 及 時 、 效率 高 ； 不 足 ： 領(lǐng) 導(dǎo) 要 求 專 業(yè) 知 識 全 面 ， 否 則 會 瞎 指揮 ； 人 才 易 浪 費(fèi) 。 直 線 式 管 理 構(gòu) 架 適 應(yīng) 較 小 型物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 總 經(jīng) 理辦 公 室 財 務(wù) 部 工 程 部 管 理 部 經(jīng) 營 部 2） 直 線 職 能 制 直 線 職 能 制 是 在 直 線 制 的 基 礎(chǔ) 上 吸 收 了 職

41、 能制 的 長 處 。 各 級 組 織 單 位 除 主 管 負(fù) 責(zé) 人 外 ， 還相 應(yīng) 地 設(shè) 置 了 職 能 機(jī) 構(gòu) 。 這 些 職 能 機(jī) 構(gòu) 有 權(quán) 在自 己 的 業(yè) 務(wù) 范 圍 內(nèi) 從 事 各 項 專 業(yè) 管 理 活 動 。 一般 的 大 中 型 物 業(yè) 管 理 公 司 都 采 用 直 線 職 能 制 組織 形 式 。 3） 矩 陣 式 管 理 構(gòu) 架總 經(jīng) 理辦 公 與財 務(wù) 部 物 業(yè) 日 常管 理 部 文 化 經(jīng)營 部工 程 維修 部 寫 字 樓 經(jīng) 理住 宅 小 區(qū) 經(jīng) 理商 業(yè) 樓 經(jīng) 理工 廠 區(qū) 經(jīng) 理人 事行 政財 務(wù)公 共 關(guān) 系 保 安清 潔園 林車 輛 工 程

42、技 術(shù)維 修保 養(yǎng) 會 所游 泳 池網(wǎng) 球 場 n 特 點 ： 在 傳 統(tǒng) 的 直 線 職 能 制 ， 縱 向 領(lǐng) 導(dǎo) 系 統(tǒng) 基礎(chǔ) 上 ， 又 按 照 業(yè) 務(wù) 內(nèi) 容 、 任 務(wù) 建 立 橫 向 領(lǐng) 導(dǎo) 系統(tǒng) ， 縱 橫 交 叉 ， 構(gòu) 成 矩 陣 形 式 。n 優(yōu) 點 ： 充 分 利 用 人 力 資 源 ， 加 強(qiáng) 各 職 能 部門 之 間 配 合 ， 組 織 機(jī) 構(gòu) 適 應(yīng) 性 強(qiáng) 。n 不 足 ： 組 織 機(jī) 構(gòu) 穩(wěn) 定 性 差 ， 人 員 經(jīng) 常 變 動 ，容 易 形 成 多 頭 領(lǐng) 導(dǎo) ， 部 門 之 間 復(fù) 雜 。n 矩 陣 式 管 理 結(jié) 構(gòu) 適 用 于 規(guī) 模 較 大 ， 物

43、 業(yè) 管理 較 復(fù) 雜 ， 綜 合 經(jīng) 營 強(qiáng) 的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 。 六 物 業(yè) 管 理 公 司 制 度 及 內(nèi) 部 管 理 機(jī) 制（ 一 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 制 度 的 分 類 1 內(nèi) 部 制 度 領(lǐng) 導(dǎo) 管 理 制 度 職 能 管 理 制 度 崗 位 責(zé) 任 制 度 綜 合 管 理 制 度 管 理 程 序 制 度 2 對 外 制 度 物 業(yè) 接 管 驗 收 制 度 入 伙 手 續(xù) 搬 遷 裝 修 規(guī) 定 房 屋 使 用 管 理 制 度 治 安 消 防 制 度 電 梯 （ 設(shè) 備 ） 運(yùn) 行 制 度 （ 二 ） 物 業(yè) 管 理 公 司 制 度 建 立 的 原 則 1 實 事 求 是 原 則 2 責(zé) 權(quán) 利 相 結(jié) 合 的 原 則 3 定 性 與 定 量 相 結(jié) 合 的 原 則 4 簡 明 扼 要 原 則 （ 三 ） 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 內(nèi) 部 管 理 機(jī) 制 1 法 制 與 制 度 相 結(jié) 合 的 規(guī) 范 管 理 機(jī) 制 2 質(zhì) 量 管 理 機(jī) 制 3 激 勵 機(jī) 制 4 監(jiān) 督 與 自 我 約 束 機(jī) 制