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1、第九章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第一節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件 第二節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)買賣 第三節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)交換、贈(zèng)與與繼承 第四節(jié)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其與出讓的區(qū)別 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指國(guó)有土地使用權(quán)人依法將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別如下：（一）出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為;轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。 （二）法律關(guān)系主體不同。 （三）出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。 轉(zhuǎn)讓費(fèi)=剩余出讓金+土地使用者的投資與孳息+經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) （四）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不對(duì)國(guó)家的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 轉(zhuǎn)讓屬民事行為，必須遵守平等、自愿

2、、有償、不得損害國(guó)家和社會(huì)公共利益等一般民事活動(dòng)準(zhǔn)則。由于其客體的特殊性，還必須遵守:認(rèn)地不認(rèn)人原則 房地不分原則轉(zhuǎn)讓年限，不得超過(guò)出讓合同約定的年限扣除已使用年限的剩余年限 辦理過(guò)戶登記 轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)由地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)申報(bào)成交價(jià)。成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本條例的有關(guān)規(guī)定重新簽 訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （一）出 讓 土 地 使 用 權(quán) 整 塊 轉(zhuǎn) 讓 （ 宗 地

3、轉(zhuǎn) 讓 ） 的 條 件為了防止“炒地皮”， 出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，通過(guò)出讓而獲得的宗地國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人必須按照出讓合同所規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)后，方可轉(zhuǎn)讓。即：其具體條件由出讓合同具體規(guī)定。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國(guó)有土地使用證；按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，并完成投資總額的以上；對(duì)已建成的房屋，應(yīng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。關(guān)于以上兩個(gè)法律條文銜接的問(wèn)題。首先應(yīng)該符合城市房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定，這是法定條件；其次，根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，看出讓合同中的具體約定。如果合同約定符合法定

4、條件，依其約定；如 果合同約定不符合法定條件，約定無(wú)效，依法定條件；如果合同無(wú)約定，依法定條件。 關(guān) 于 25%的 法 定 與 約 定 約 定 低 于 25%約定無(wú)效；若按約定轉(zhuǎn)讓，違法 約 定 高 于 25%約定有效，但是只需投資達(dá)到25%，就可以依法轉(zhuǎn)讓；只是，就沒(méi)有達(dá)到約定比例的部分，承擔(dān)違約責(zé)任 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 二 ） 成 片 開(kāi) 發(fā) 土 地 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件 城市房地產(chǎn)管理法和外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行辦法對(duì)成片開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件都作了規(guī)定，可概括為：按合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國(guó)有土地使用證；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地

5、條件。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 三 ） 出 讓 土 地 分 割 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件分割轉(zhuǎn)讓，是指一整塊國(guó)有土地使用權(quán)的局部轉(zhuǎn)讓，即部分轉(zhuǎn)讓。由于分割轉(zhuǎn)讓破壞了國(guó)有土地使用權(quán)的整體性，涉及到國(guó)家與出讓土地使用權(quán)受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更，同時(shí)可能引起土地使用權(quán)權(quán)屬的混合，影響國(guó)家和社會(huì)公共利益。所以，分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了符合出讓土地轉(zhuǎn)讓的一般條件外，還必須經(jīng)地政部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)的批準(zhǔn)。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 四 ） 劃 撥 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例第條、劃撥土地使用權(quán)管理辦法第條的規(guī)定，符合下列條件，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府地政部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥國(guó)

6、有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依法補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第二節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)買賣 國(guó)有土地使用權(quán)買賣，是指國(guó)有土地使用權(quán)人把符合國(guó)家法律規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人給土地使用權(quán)人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。其基本特征為：（一）買賣主體是具有平等民事權(quán)利的單位或個(gè)人；（二）買賣客體是國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)；（三）必須遵循買賣原則，雙方按平等、自愿、有償?shù)?/p>

7、原則達(dá)到買賣協(xié)議，通過(guò)簽訂買賣合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。 國(guó)有土地使用權(quán)買賣程序國(guó)有土地使用權(quán)買賣程序，是指國(guó)有土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)的步驟。一般為：（一）提出申請(qǐng)。國(guó)有土地使用權(quán)出賣人向出讓人提出申請(qǐng)，說(shuō)明自己出賣的原因。只要符合法定的條件，申請(qǐng)一般能得到批準(zhǔn)，因?yàn)橘I賣土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人的權(quán)利之一。（二）協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。從而確定買受人。（三）簽訂買賣合同。出賣人和買受人簽訂買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（四）辦理變更登記。按照土地登記規(guī)則規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用證、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥?、縣地政

8、 部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記，更換國(guó)有土地使用證。 國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同 國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同，是指國(guó)有土地使用權(quán)人在出售其使用權(quán)時(shí)與購(gòu)買人簽訂的用以確立國(guó)有土地使用權(quán)買賣中雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。它是出賣人以獲取價(jià)款為目的而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人獲取土地使用權(quán)并支付價(jià)款的協(xié)議。依法訂立的國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同對(duì)當(dāng)事人具有法律效力。雙方必須全面履行合同條款中規(guī)定的各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不得擅自變更和解除合同。國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同是一種買賣合同，具有買賣合同的一般特征，如：、是雙方和多方的法律行為。必須雙方或多方當(dāng)事人意思表示一致。 、當(dāng)事人的法律地位對(duì)等。、是合法的民事行為。、應(yīng)當(dāng)遵循

9、平等、自愿、公平互利和誠(chéng)實(shí)信用原則。同時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同也具有自己的特點(diǎn)： 、是一種權(quán)利買賣，其標(biāo)的是國(guó)有土地使用權(quán)。、是一種要式合同，必須簽訂書(shū)面的合同。 土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)國(guó)有土地使用權(quán)買賣合同，當(dāng)事人一方應(yīng)盡的義務(wù)，就是他方享有的權(quán)利。下面，僅就義務(wù)進(jìn)行說(shuō)明：、出賣人的主要義務(wù)：交付國(guó)有土地使用權(quán)；保證土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到法律規(guī)定和出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助買受人辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；保證買受人取得的權(quán)利不受第三人追索。、買受人的主要義務(wù)：按合同規(guī)定支付價(jià)款；按合同規(guī)定，接受權(quán)利交付，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 第三節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)交換、贈(zèng)與與繼承 自學(xué)! 第四節(jié)劃撥國(guó)有

10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 劃 撥 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 程 序劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指國(guó)有土地使用權(quán)人將其通過(guò)行政劃撥獲得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物依法轉(zhuǎn)移給他人的行為。 劃撥土地一般是無(wú)償使用的土地，使用權(quán)人不能直接轉(zhuǎn)讓，須先補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，再轉(zhuǎn)讓。因此，其程序?yàn)椤把a(bǔ)辦出讓轉(zhuǎn)讓”的程序，具體為：（一）申請(qǐng)。持國(guó)有土地使用證、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府地政部門(mén)提出欲轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請(qǐng)。（二）審查或?qū)徟?符合下列條件者，應(yīng)予以批準(zhǔn)：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等

11、合法證件。 非經(jīng)濟(jì)組織,須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn).（三）簽訂出讓合同。 合同簽定后日內(nèi)，土地使用權(quán)人交付出讓金，辦理使用權(quán)出讓登記手續(xù)。 （四）簽訂轉(zhuǎn)讓合同。辦理出讓登記手續(xù)后，即可與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。（五）辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 第四節(jié)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 國(guó) 有 企 業(yè) 改 革 中 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 的 處 置 規(guī) 定中國(guó)的國(guó)有企業(yè)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其經(jīng)營(yíng)機(jī)制、管理體制非常落后，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要進(jìn)行改革。其改革方向是建立“產(chǎn)權(quán)清晰，管理科學(xué)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)，土地使用權(quán)制度改革就是其中的一個(gè)主要內(nèi)容。大部分國(guó)有企業(yè)使用的土地都是行政劃撥土地，雖然是無(wú)償、無(wú)期限地使

12、用土地，但存在兩方面的弊端：其一，企業(yè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)明確的土地使用權(quán)，不可避免地會(huì)受到行政干預(yù)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不利于“政企分開(kāi)”的改革方向；其二，無(wú)償使用土地必然會(huì)導(dǎo)致土地資源的低效配置和閑置浪費(fèi)。因此，合理地處置國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，是促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的需要，也是進(jìn)一步推行土地有償使用制度、提高土地管理水平的需要。年，原國(guó)家土地管理局發(fā)布了國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用 權(quán)管理暫行規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱劃撥規(guī)定）。該規(guī)定明確了國(guó)有企業(yè)改革中國(guó)有土地使用權(quán)處置的條件、方式及程序。 處置的條件處置國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，實(shí)際上包含了以下內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有土地使用權(quán)

13、租賃等。劃撥規(guī)定第、條規(guī)定的條件是：第一，土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書(shū)；尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的地政部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得地政部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明。第二，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估（保留劃撥用地方式除外）。第三，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃。 處置方式 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓。劃撥規(guī)定第條規(guī)定，國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國(guó)有企業(yè)

14、改組為股份合作制的；國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。 處置方式、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新企業(yè)，該土地使用權(quán)由新企業(yè)持有。新企業(yè)獲得的土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)具有相同的法律地位，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）所形成的國(guó)家股股權(quán)，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府地政部門(mén)委托給有資格的國(guó)有股持股單位統(tǒng)一持有。如國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)。根據(jù)劃撥規(guī)定第、條規(guī)定，國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司以及由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司

15、以及組建企業(yè)集團(tuán)的，可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。 處置方式、國(guó)有土地使用權(quán)租賃。是指國(guó)有土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的國(guó)有土地租賃合同，并支付租金的行為。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。 處置方式、保留劃撥用地。劃撥規(guī)定第條規(guī)定，企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：（）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通

16、、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、兼并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（）國(guó)有企業(yè)改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。其中，（）、（）、（）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不得超過(guò)年。 案例 年月，某縣工業(yè)局向縣政府提出用地申請(qǐng)，計(jì)劃建立一個(gè)中型水泥廠?？h政府同意后，與工業(yè)局簽訂了土地有償使用合同，并按規(guī)定辦理了相應(yīng)的手續(xù)。年月，水泥廠投建，擬建房屋間及圍墻等。但后來(lái)由于某煤礦在水泥廠地基下采煤，造成該廠廠區(qū)地面嚴(yán)重?cái)嗔?，房屋變形，迫使水泥廠基建工程于月下馬，未如期完成廠建計(jì)劃。此時(shí)，某汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)正尋找停車場(chǎng)地。雙方協(xié)商于月簽訂了買賣房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的合同。合同約定：（）水泥廠現(xiàn)有房屋間及未完成的圍墻等全部財(cái)產(chǎn)賣給甲方；（）乙方在合同簽訂后半月內(nèi)將房產(chǎn)等的全部手續(xù)清點(diǎn)后移交給甲方，在全部手續(xù)清點(diǎn)移交后，甲方將價(jià)款萬(wàn)元一次付清。 年，汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)在使用過(guò)程中，被縣土地管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)并查處。 汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)用地不成，即訴諸法院。 本章結(jié)束!