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1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 土地增值稅清算u第一部分：清算基本概念u第二部分：收入的確認u第三部分：扣除項目u第四部分：稅款的計算 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 土地增值稅清算u第五部分：稅收優(yōu)惠u第六部分：核定征收管理u第七部分：清算退稅評估管理u第八部分：與清算相關的稅收文件 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座第一部分土地增值稅清算相關概念（一）土地增值稅管理基本程序1、對土地增值稅管理一律實行先預繳、后清算的辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)銷售（預售）收入后，按其銷售（預售）收入依照規(guī)定的預征率先預繳土地增值稅，待房地產(chǎn)開發(fā)項目符合土地增值稅清算條件后，再按照規(guī)定的程序進行

2、土地增值稅清算，經(jīng)主管稅務機關審核后結清稅款。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u2、預征率u根據(jù)湘地稅發(fā)201025號文件規(guī)定，從2010年7月1日起，我省預征率調整為：u（1）普通標準住宅1.5%；u（2）非普通標準住宅（含車庫等）2%；u（3）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%； 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u（4）單純轉讓土地使用權5%；u（5）對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅；同時不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講

3、座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u（二）：土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。（91號文規(guī)程） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u(二）土地增值稅清算有兩種情況：u一是應進行清算的情況，u二是主管稅務機關要求清算的情況。u187號文件和91號文對此都作出了明確規(guī)定： 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一

4、部分土地增值稅清算相關概念u1、納稅人符合下列情形之一的，應進行土地增值稅的清算。u（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；u（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；u（3）直接轉讓土地使用權的。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u2、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅稅款清算。u（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；u（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；u（3）納稅人申請注銷稅務登記但未

5、辦理增值稅清算手續(xù)的； u（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u（四）、清算單位的確認u1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（土地增值稅實施細則） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u2、土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發(fā)【2006】187號） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念

6、u3、清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（國稅發(fā)【2009】91號） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u政策理解：舉例土地增值稅納稅鑒定表.xls 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u（五）清算資料的報送u凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當依照有關稅收政策規(guī)定在90日內自行清算完畢，然后及時向主管稅務機關報送清算的相關資料。主管稅務機關對土地增值稅清算情況進行審

7、核和評估，據(jù)實征收。(湘地稅發(fā)201025號) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u1、土地增值稅清算表及其附表；u2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；u 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主

8、管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；u4、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u（六）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第一部分土地增值稅清算相關概念u七）不進行清算申報的法律責任u國稅發(fā)201053號加強土地增值稅征管工作的通知中規(guī)定，“要求企業(yè)及時依法進行清算，按照土地增值稅清

9、算管理規(guī)程的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。” 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u六、土地增值稅清算收入的確認u（一）收入的概念u開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u（二）土地增值稅清算時收入確認的問題u土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)

10、票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。（220號文）金風川紫一期收入報告底稿.xls 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u（三）非直接銷售行為u國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)

11、?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u開發(fā)企業(yè)房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：u（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；u（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u（四）、自用房地產(chǎn)u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u（五）代收費用收

12、入的確定u對于縣級及縣級以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應當計入房地產(chǎn)轉讓收入，并開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計百分之二十扣除的基數(shù)。u如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計入扣除項目金額。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第二部分收入u（五）拆遷安置用房的收入確定u房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按視同銷售行為規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅

13、專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（一）土地增值稅扣除項目的范圍u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算增值額的扣除項目金額主要有以下幾項：u舉例土地增值稅納稅鑒定表.xlsu1、取得土地使用權所支付的金額；u2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項目實際發(fā)生的成本； 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u3、房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；u4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括轉讓房地產(chǎn)時繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加；u5、加計扣除，即按本條（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的百分之二十；u6、其他 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 20

14、21-5-2 第三部分扣除項目u（二）土地增值稅扣除項目的基本要求u根據(jù)條例以及2006187號文件和清算規(guī)程中的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目應符合以下要求：u1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。u2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。u3、扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u4、所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。u5、納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按

15、照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。u6、對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（三）、取得土地使用權所支付的金額扣除u是指土地成本，包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。u* 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u文件規(guī)定：u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。u國

16、稅函【2010】220 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u出讓方式：支付的土地出讓金u行政劃拔方式：補繳的出讓金u轉讓方式：支付的地價款 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的扣除u房地產(chǎn)開發(fā)成本項目即開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用6項。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物

17、拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。u（1）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題u 文件規(guī)定：u“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在土地增值稅稅前扣除?！?u國稅函【2010】220 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u2）關于拆遷安置土地增值稅計算問題u 文件規(guī)定：u“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u國稅函【2010】220號規(guī)定（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187

18、號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u政策解讀

19、u第一類：用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的稅務處理u第二類：采取異地安置的稅務處理u第三類：貨幣安置拆遷的稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（3）政府補償及財政補貼的處理u對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u91號文第二十二條審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地

20、產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u合作開發(fā)、票據(jù)丟失或關聯(lián)方代付、土地成本的分攤方法：u對于分期開發(fā)的項目，取得土地成本可按每期開發(fā)占地面積占總開發(fā)的面積比例分攤，也可按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例分攤，分攤方法確定后，各期不得變更。分期開發(fā)的項目一次性完成整體拆遷的，拆遷成本分攤方法比照取得土地成本分攤方法扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣

21、除項目u2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u91號文第二十三條審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座

22、2021-5-2 第三部分扣除項目u 91號文第二十五條審核建筑安裝工程費時應當重點關注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付

23、的工程質量保證金扣除項目金額的確定問題u文件規(guī)定：u“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。” u國稅函【2010】220號 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u裝修費用的處理u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（187號文） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u4、基礎設施費，包括

24、開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。u公共配套設施成本、費用的扣除項目金額的規(guī)定。u房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；u（2）建成后無償移交給

25、政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；u（3）建成后有償轉讓并計入房地產(chǎn)轉讓收入的，準予扣除成本、費用。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u91號文第二十四條審核公共配套設施費時應當重點關注：（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u6、開發(fā)間接費用u開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工

26、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。u納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不在此扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u91號文第二十六條審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（187號文）

27、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（五）房地產(chǎn)開發(fā)費用項目的扣除u舉例土地增值稅納稅鑒定表.xls 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u文件規(guī)定：u房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證

28、明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u91號文第二十七條審核利息支出時應當重點關注：（一）是

29、否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（六）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金u與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u印花稅：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不在此允許單獨再扣除除。其他納稅人繳納的印花稅允許

30、在此扣除。u實際繳納和應繳的區(qū)別： 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（七）加計扣除項目u對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（八）舊房扣除項目金額的確定u 1、舊房的扣除項目金額u （1）按評估方式的扣除u 舊房及建筑物的評估價格。u 評估價格，指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u 重置成本價是指

31、以舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的費用。u 成新度折扣率是指舊房的新舊程度做一定的比例的折扣。u取得土地使用權所支付的地價款。u值得注意：對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。u按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 u在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。u舊房評估費用。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u納稅人轉讓舊房及建筑物時，因納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用，允許扣除。u納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情況，而對房地產(chǎn)進行

32、評估所發(fā)生的評估費用，不允許扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第三部分扣除項目u（2）按比例方式的扣除u 按舊房發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除金額u 納稅人轉讓舊房及建筑物時，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可以按上述方式扣除。（財稅200621號）u 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。u 在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。u 值得注意：本次轉讓環(huán)節(jié)的印花稅允許扣除；對納稅人購房時已繳納的契稅允許扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第四部分 應納稅額的計算u第四部分 應納稅額的計算u條納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本

33、條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第四部分 應納稅額的計算u土地增值稅實行四級超率累進稅率：u土地增值稅稅額=增值額*稅率%-扣除項目金額*速算扣除率u舉例土地增值稅納稅鑒定表.xls 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第四部分 應納稅額的計算級次增值額占扣除項目金額比例稅 率速算扣除率 1 50（含）以下30% 02 50以上100（含）40% 5%3 100以上200（含）50% 15%4 200以上60% 35% 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第五部分 稅收優(yōu)惠u一、普通標準住宅稅收優(yōu)惠u（一）基本規(guī)定u 1、納

34、稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。u 2、普通標準住宅指按照當?shù)匾话忝裼米≌瑯藴式ㄔ斓木幼∮米≌?。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。（條例第八條一項、細則第十一條規(guī)定） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u 3、湖南省普通標準住宅的三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,單套建筑面積在144平方米或套內建筑面積在120平方米以下,實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。（湘政辦發(fā)200523號、湘財稅200621號補充規(guī)定）第五部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u 3、湖南省普通標準住宅的三個

35、條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,單套建筑面積在144平方米或套內建筑面積在120平方米以下,實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。（湘政辦發(fā)200523號、湘財稅200621號補充規(guī)定）第五部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u一、普通標準住宅的認定范圍“普通標準住宅”按照湖南省人民政府辦公廳關于做好穩(wěn)定住房價格工作的通知（湘政辦發(fā)200523號）中關于“享受優(yōu)惠政策的普通往房”的標準認定，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米或套內建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。第五

36、部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u二、普通標準住宅的認定程序1納稅人于項目開工之前，應持項目計劃文件向主管稅務機關提出申請，并領取普通標準住宅審核表，按照表格的要求，如實填報。納稅人持普通標準住宅審核表、計劃文件、投資概算和設計施工圖紙等資料原件和復印件(設計施工圖紙及資料具體包括：規(guī)劃局建設用地規(guī)劃審批單、建設工程施工許可證、已審核的各樓層的平面設計圖，各樓房建筑設計說明和設計總說明)及稅務機關要求報送的其他相關資料，到項目所在地主管地方稅務機關辦理審核手續(xù)。第五部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u二、清算政策普通標準住宅審核工作的通知.do

37、c第五部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 u以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的u對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。u1、對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。（財稅字199548號）u2、凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上面這條規(guī)定。（財稅字200621號）第五部分 稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第六部分 核定征收管理u核定征收率的規(guī)定u從2010年7月1日起，

38、我省土地增值稅的核定征收率調整為以下標準，對于采取核定方式進行納稅的，可以實行分段征收（2010年6月30日前按原核定征收率執(zhí)行）：u1、普通標準住宅5%；u2、非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；u3、對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定； 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第七部分清算退稅評估管理u企業(yè)自行清算提出申請退稅的，應向主管稅務機關填報土地增值稅清算退稅審核表。u主管稅務機關應對退稅企業(yè)組織精干力量，進行重點清算審核和納稅評估，對納稅人提供資料有疑點的，應與納稅人約談，對有逃避納稅嫌疑的應及時

39、移交稅務稽查部門。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第七部分清算退稅評估管理u稅管員在清算審核和納稅評估后確認應退稅的，應在納稅人填報的土地增值稅清算退稅審核表上簽具意見，報主管稅務機關審批。退稅金額在50萬元以內的，由縣市區(qū)地稅機關審批；退稅金額在50萬元（含50萬元）以上的，由市州地稅機關審批。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第七部分清算退稅評估管理u對開發(fā)項目中既有普通標準住宅，又有其他類型商品房的，當開發(fā)項目中其他類型商品房沒有銷售完畢或部分暫不對外銷售的，一律不辦理退稅手續(xù)，待開發(fā)項目全部銷售完畢，全面清算審核后，再辦理補（退）稅手續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2

40、021-5-2 第八部分清算相關文件u1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例u2、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則u3、財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第八部分清算相關文件u4、國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）u、國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知(國稅函2008318號)u6、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 第八部分清算相關文件u7、國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

41、（國稅函2010220號）u8、國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）u9、湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知（湘地稅發(fā)201025號） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座 2021-5-2 土地增值稅清算u謝謝大家！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅專題講座(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!q

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