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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 主要內(nèi)容第一章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定 2021-5-17 Template copyright 2005 2 第二章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理新模式一、設(shè)施設(shè)備管理新模式概述二、TnPM全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù) 2021-5-17 Template copyright 2005 3 2021-5-17 Template copyright 2005 4 第1章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的

2、各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。 2021-5-17 Template copyright 2005 5 物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：（1）強(qiáng)電系統(tǒng)；（2）電梯升降系統(tǒng)（3）空調(diào)系統(tǒng)；（4）給排水系統(tǒng)；（5）消防系統(tǒng)；（6）弱電系統(tǒng)；（7）房屋與設(shè)施。 2021-5-17 Template copyright 2005 6 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的

3、正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2021-5-17 Template copyright 2005 7 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面： （1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。（2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（3）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。（4）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)

4、備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)也能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 2021-5-17 Template copyright 2005 8 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)處于非常重要的地位，它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 （1）用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。具體為： 1）保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能； 2）確保物業(yè)及使用人的安全； 3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。 2021-5-17 Template copyright 2005 9 （2）衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的

5、三個(gè)指標(biāo)： 1）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率（%）（完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積）房屋總建筑面積100% 2）危房率：就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率（）危險(xiǎn)房屋的建筑面積房屋總建筑面積100% 2021-5-17 Template copyright 2005 10 3）設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：設(shè)備設(shè)施完好率（）完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量設(shè)施設(shè)備總數(shù)量100% 2021-5-17 Template copyright 2005 11 （3）物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基

6、本標(biāo)準(zhǔn)為： 1）零部件完整齊全； 2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常； 3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全； 4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效。 2021-5-17 Template copyright 2005 12 1.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理 1.2.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要

7、環(huán)節(jié)。 2021-5-17 Template copyright 2005 13 1、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。 2021-5-17 Template copyright 2005 14 2、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則：物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實(shí)際與理論或條文不一致的地方，所以在實(shí)際驗(yàn)收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相

8、結(jié)合的原則（2）細(xì)致入微與整體把握的原則 2021-5-17 Template copyright 2005 15 3、物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位 2021-5-17 Template copyright 2005 16 4、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容 （1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。 2021-5-17 Template copyright 2005 17 5、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：

9、（1）建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（2）物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所引用的國(guó)家、行業(yè)、地方的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（3）合同約定的交接標(biāo)準(zhǔn)。 2021-5-17 Template copyright 2005 18 6、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收： (1）交接條件： 1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； 2021-5-17 Template copyright 2005 19 3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體

10、育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； 4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要求； 5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 2021-5-17 Template copyright 2005 20 （2）實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件 1）物業(yè)買賣合同； 2）臨時(shí)管理規(guī)約； 3）前期物業(yè)服務(wù)合同； 4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 5）建設(shè)單位移交的圖紙資料； 6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 2021-5-

11、17 Template copyright 2005 21 2021-5-17 Template copyright 2005 22 （3）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。 2021-5-17 Template copyright 2005 23 （4）承接查驗(yàn)程序 1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； 2）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料； 3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 4

12、）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題； 5）確定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； 6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； 7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 2021-5-17 Template copyright 2005 24 （5）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn)交接雙方根據(jù)設(shè)計(jì)要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容包括： 1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電

13、機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； 2021-5-17 Template copyright 2005 25 3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 2021-5-17 Template copyright 2005 26 2021-5-17 Template copyright 2005 27 （6）質(zhì)量問題的處理 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施

14、工單位和供貨廠商進(jìn)行返修，直至合格。 2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。 2021-5-17 Template copyright 2005 28 （7）物業(yè)保修責(zé)任 1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)出具房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。 2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理

15、使用年限； 2021-5-17 Template copyright 2005 29 B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 2021-5-17 Template copyright 2005 30 3）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作

16、，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。 2021-5-17 Template copyright 2005 31 1.2.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的運(yùn)行管理檔案。其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。 2021-5-17 Template copyright 2005 32 1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立 1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)項(xiàng)目

17、設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同書等,承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用. 2021-5-17 Template copyright 2005 33 2）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的.它主要包括:設(shè)備登記卡、設(shè)備清單、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡等。 2021-5-17 Template copyright 2005 34 （2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案 1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理

18、。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。 2021-5-17 Template copyright 2005 35 2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。 3）設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢申請(qǐng)、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。 2021-5-17 Template copyright 2005 36 2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)

19、一編號(hào)，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到： 2021-5-17 Template copyright 2005 37 （1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時(shí)間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。 2021-5-17 Templat

20、e copyright 2005 38 1.2.3實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理： 1、導(dǎo)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系：標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導(dǎo)入ISO9001、14001、18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。 2021-5-17 Template copyright 2005 39 2、規(guī)章制度的建立 主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎(jiǎng)懲制度等。（1）制

21、定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類： 2021-5-17 Template copyright 2005 40 1）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度 A 物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 B 物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 C 物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程 2021-5-17 Template copyright 2005 41 2）管理工作方面的制度 A 物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 B 設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。 C 物料、工具領(lǐng)用保管制度 2021-5-17 Template

22、 copyright 2005 42 3）責(zé)任方面的制度 A 各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度 B 值班制度 C 交接班制度 D 報(bào)告記錄制度 2021-5-17 Template copyright 2005 43 4）實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)a 設(shè)備管理體制企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)設(shè)備管理部門及其人員配備健全必要的管理制度 2021-5-17 Template copyright 2005 44 b 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理，包括：設(shè)備前期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。設(shè)備使用與維護(hù)管理，包括：

23、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備檢修管理、機(jī)房管理、特種設(shè)備管理 2021-5-17 Template copyright 2005 45 c 設(shè)備管理現(xiàn)代化,包括：采用計(jì)算機(jī)輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式。設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。 2021-5-17 Template copyright 2005 46 3、人力資源管理。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行、維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)；二是要對(duì)設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。 2021-5-17 Te

24、mplate copyright 2005 47 （1）物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) 1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高效。 2）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) A 工程部經(jīng)理是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。 B 各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。 2021-5-17 Template copyright 2005 48 3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) A 維修人員（技術(shù)工人） B 保管員 C 資料統(tǒng)計(jì)員 2021-5-1

25、7 Template copyright 2005 49 1.3 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 1.3.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理 1、運(yùn)行管理概述： 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果： 2021-5-17 Template copyright 2005 50 （1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。（2）運(yùn)行經(jīng)濟(jì)管理主要是： 1）能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算； 2）操作人員的配置； 3）維修費(fèi)用的管理。 2021-5-17 Templat

26、e copyright 2005 51 2、合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學(xué)配置。（2）合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。（3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。（4）建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。 2021-5-17 Template copyright 2005 52 3、設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作（1）管理制度、技術(shù)資料的編制；（2）管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；（3）能源、安

27、全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；（6）清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。 2021-5-17 Template copyright 2005 53 4、設(shè)備使用守則（1）定人、定崗、定機(jī)，憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程；（3）建立設(shè)備的“三好”、“四會(huì)”、“五項(xiàng)紀(jì)律” A、三好是：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備； B、四會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障； C、五項(xiàng)紀(jì)律是： 2021-5-17 Template copyright 2005 54 五項(xiàng)紀(jì)律： A、憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程； B、保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)、加油； C、

28、遵守各項(xiàng)規(guī)章制度； D、管好工具、零、附件，不得丟失； E、發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。 2021-5-17 Template copyright 2005 55 1.3.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述 設(shè)施設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 2021-5-17 Template copyright 2005 56 （1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整

29、齊、潤(rùn)滑良好、安全”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。（2）內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。（3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。 2021-5-17 Template copyright 2005 57 （4）設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度： 1）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助； 3）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助； 2021-5-17 Template copyright 2005 58 （5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格

30、執(zhí)行安全操作規(guī)程。（6）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運(yùn)行和使用。（7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。 2021-5-17 Template copyright 2005 59 2、設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。（1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)； 安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部

31、位。 2021-5-17 Template copyright 2005 60 （2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。 2021-5-17 Template copyright 2005 61 （3）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按

32、計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。 2021-5-17 Template copyright 2005 62 物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。 2021-5-17 Template copyright 2005 63 1.3.3設(shè)施設(shè)備故障與事故管理 1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理

33、：（1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。 2021-5-17 Template copyright 2005 64 （3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性 1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率； 2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保； 3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。 2021-5-17 Template copyright 2005 65 （4）設(shè)施

34、設(shè)備故障全過程管理： 見圖41 2021-5-17 Template copyright 2005 66 1）故障信息的收集： A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。 B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。 2）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。 2021-5-17 Template copyright 2005 67 3）故障分析： 故障分類： A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障； B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障； C、按故障結(jié)

35、果可分為：功能性和參數(shù)性故障； D、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障； E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。 2021-5-17 Template copyright 2005 68 4）故障模式與故障機(jī)理分析 A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動(dòng)、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。 B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械學(xué)的過程。 C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的

36、作用下，對(duì)故障的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。故障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。 2021-5-17 Template copyright 2005 69 5）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)策。見下圖。 2021-5-17 Template copyright 2005 70 2021-5-17 Template copyright 2005 71 6）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故障。處理方法主要

37、有： A、重復(fù)性故障采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的方法； B、多發(fā)性故障采用大修、更新或報(bào)廢的方法； C、對(duì)于先天不足造成的故障采用技術(shù)改造或更換元器件的方法； D、因操作不良造成的故障應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。 2021-5-17 Template copyright 2005 72 2、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下： 1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5005000元，重要設(shè)備100010000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時(shí)，為一般事故。 2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以

38、上，重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時(shí)，為重大事故。 3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大事故。 2021-5-17 Template copyright 2005 73 （2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)： 1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。 3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。 2021-5-17 Template copyright 2005 74 （3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理： 1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)

39、生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損失，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和處理。 A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。 B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即： a、事故原因分析不清不放過； b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育不放過； c、沒有防范措施不放過。 2021-5-17 Template copyright 2005 75 C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算： 事故損失費(fèi)=停產(chǎn)損失費(fèi)+修理費(fèi) D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄

40、，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。 2021-5-17 Template copyright 2005 76 1.3.4設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理 1、設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)（1）推廣設(shè)備診斷技術(shù)的意義為確保各種設(shè)備的安全運(yùn)行，提高其可靠性和安全運(yùn)轉(zhuǎn)率，就必須加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，進(jìn)行在線工況監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，加強(qiáng)對(duì)故障的早期診斷和預(yù)防。如：用先進(jìn)的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測(cè)故障影響，從而實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有針對(duì)性的按狀態(tài)維修，縮短維修時(shí)間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲(chǔ)備，提高設(shè)備維修管理水平?？梢詼p少維修費(fèi)用和提高設(shè)備利用率；還可以盡快改變單憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去尋找故

41、障的落后狀況。 2021-5-17 Template copyright 2005 77 （2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)及診斷技術(shù)的定義 1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)：它是利用人的感官、簡(jiǎn)單工具和儀器，對(duì)設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進(jìn)行觀察和測(cè)定 2）設(shè)備故障診斷技術(shù)：在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。 2021-5-17 Template copyright 2005 78 （3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用 1）可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；

42、建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)知維修和改善性維修。 2）較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容。 3）預(yù)測(cè)零件壽命，搞好備件儲(chǔ)備和管理。 4）根據(jù)故障診斷信息，評(píng)價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。 2021-5-17 Template copyright 2005 79 （4）設(shè)備診斷工作的開展 1）設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備一生做為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲(chǔ)存起來，對(duì)故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備一生各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作。 2021-5-17 Template co

43、pyright 2005 80 2）設(shè)備診斷工作開展步驟： A 全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況； B 確定全部需要監(jiān)測(cè)和診斷的設(shè)備： C 確定需監(jiān)測(cè)設(shè)備的監(jiān)測(cè)點(diǎn)、測(cè)定參數(shù)和基準(zhǔn)值及監(jiān)測(cè)周期； D 根據(jù)監(jiān)測(cè)及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測(cè)的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器； E 建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報(bào)表、管理程序及責(zé)任制等； F 培訓(xùn)人員； G不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機(jī)理。進(jìn)行可靠性研究，逐漸提高設(shè)備診斷技術(shù)水平。 2021-5-17 Template copyright 2005 81 （5）設(shè)備診斷技術(shù)的發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的高速發(fā)展，設(shè)備的現(xiàn)代化水平大幅度提高，向大型化、連續(xù)化

44、、高速化、自動(dòng)化、電子化迅速發(fā)展，使設(shè)備效率和價(jià)值大幅提高。因此，對(duì)設(shè)備診斷技術(shù)的要求也愈來愈高，已經(jīng)成為當(dāng)前設(shè)備工程技術(shù)研究的重要課題。 2021-5-17 Template copyright 2005 82 2、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢查及分類 1）按檢查時(shí)間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。 2）按技術(shù)功能分類：技能檢查、精度檢查。 （2）設(shè)施設(shè)備檢查的實(shí)施 1）制定設(shè)施設(shè)備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項(xiàng)等； 2）組織人員、進(jìn)行培訓(xùn)、做好檢查、監(jiān)督與考核； 3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理或上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)解決。 2021-5-17 Template copy

45、right 2005 83 3 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)（1）設(shè)備狀態(tài)檢測(cè)的種類 1）主觀狀態(tài)監(jiān)測(cè)。2）客觀狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 （2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)的方法及應(yīng)用根據(jù)不同的檢測(cè)項(xiàng)目采用不同的方法和儀器。（3）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)工作的開展 1）設(shè)施設(shè)備的檢查：2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 2021-5-17 Template copyright 2005 84 （4）故障診斷技術(shù) 1）設(shè)備診斷技術(shù)的含義設(shè)備診斷技術(shù)機(jī)械故障診斷學(xué)是一門涉及到數(shù)學(xué)、物理、化學(xué)、力學(xué)、聲學(xué)、電子技術(shù)、機(jī)械、傳感技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和信號(hào)處理技術(shù)的多學(xué)科的綜合性學(xué)科。它依靠先進(jìn)的傳感技術(shù)與在線檢測(cè)技術(shù)，采集設(shè)備的各種具有某些特征的動(dòng)態(tài)信息，

46、并對(duì)這些信息進(jìn)行分析和處理，確定設(shè)備的異常表現(xiàn)，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，查明其產(chǎn)生原因，發(fā)生的部位和嚴(yán)重的程度，提出針對(duì)性的維修措施和處理方法，這一切構(gòu)成了現(xiàn)代設(shè)備管理制度按狀態(tài)維修的方法。 2021-5-17 Template copyright 2005 85 目前，國(guó)內(nèi)外應(yīng)用于機(jī)械診斷技術(shù)方面的 檢測(cè)、分析、診斷的主要方法是： A 振動(dòng)和噪聲診斷法； B 磨損殘留物、泄漏物診斷法； C 溫度、壓力、流量和功率變化診斷法； D 應(yīng)變、裂紋及聲發(fā)射診斷法。以上應(yīng)用最多的是振動(dòng)和噪聲診斷法。 2021-5-17 Template copyright 2005 86 2）設(shè)備診斷技術(shù)的基本系統(tǒng) A、

47、簡(jiǎn)易診斷技術(shù)：就是利用各種便攜式診斷儀和工況診斷儀表，僅對(duì)設(shè)備有無故障和故障嚴(yán)重程度作出判斷和區(qū)分。它主要由現(xiàn)場(chǎng)人員實(shí)施，具備以下功能： a、設(shè)備所受應(yīng)力的趨向控制和異常應(yīng)力的檢測(cè)； b、設(shè)備的劣化、故障的趨向控制和早期發(fā)現(xiàn)； c、設(shè)備的性能、效率的趨向控制和異常檢測(cè)； d、設(shè)備的監(jiān)測(cè)與保護(hù)； e、指出有問題的設(shè)備。 2021-5-17 Template copyright 2005 87 B、精密診斷技術(shù)：它是使用較復(fù)雜的診斷設(shè)備及分析儀器，它除了能對(duì)設(shè)備有無故障及故障的嚴(yán)重性做判斷和區(qū)分外，在有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員參與下，還能對(duì)某些特殊類型的典型故障的性質(zhì)、類別、部位、原因及發(fā)展趨勢(shì)作出判

48、斷和預(yù)報(bào)。它的費(fèi)用較高，由專業(yè)人員實(shí)施。它應(yīng)具備以下功能：確定異常的形式和種類；了解異常的原因；了解危險(xiǎn)程度，預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)；了解改善設(shè)備狀態(tài)的方法。 2021-5-17 Template copyright 2005 88 （5）獲得診斷信息的方法對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)和故障診斷，首先要獲取診斷的信息。（6）設(shè)施設(shè)備診斷基本技術(shù) 1）檢測(cè)技術(shù)。 2）信息處理技術(shù)。 3）識(shí)別技術(shù)。 4）預(yù)測(cè)技術(shù)。 5）振動(dòng)和噪音診斷技術(shù)。 6）潤(rùn)滑油磨粒檢測(cè)技術(shù) 7）無損探傷技術(shù)。 8）溫度檢測(cè)技術(shù)。 2021-5-17 Template copyright 2005 89 1.4 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改

49、造 1.4.1設(shè)施設(shè)備大中修管理 1、設(shè)備修理設(shè)備在運(yùn)行使用過程中，零部件會(huì)逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現(xiàn)象，設(shè)備的修理就是對(duì)技術(shù)狀態(tài)變化時(shí)發(fā)生故障的設(shè)備通過更換或修復(fù)磨損失效的零件，對(duì)整體或局部進(jìn)行拆裝、調(diào)整的技術(shù)活動(dòng)。其目的是恢復(fù)設(shè)備的功能和精度，保持設(shè)備完好。簡(jiǎn)單地說：設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時(shí)，為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。 2021-5-17 Template copyright 2005 90 2、設(shè)備修理的方針設(shè)備的修理，必須貫徹“預(yù)防為主”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)

50、、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效，低成本。 2021-5-17 Template copyright 2005 91 3、設(shè)備維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義。現(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對(duì)各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。（1）事后維修：適用于下列設(shè)備：對(duì)故障停機(jī)不會(huì)影響正常使用的設(shè)備；利用率低或有備用的設(shè)備；修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。 2021-5-17 Template copyright 2005 92 （2）預(yù)防維修：為防止設(shè)備

51、性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修。對(duì)重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)。二是狀態(tài)監(jiān)測(cè)維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)。按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。 2021-5-17 Template copyright 2005 93 （3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對(duì)設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。 2021-5-17 Template copyrig

52、ht 2005 94 4、修理類別主要有：大修、中修、項(xiàng)修、小修等。（1）大修：大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的一種修理方式。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件，更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油；進(jìn)行整體測(cè)定、試車。 2021-5-17 Template copyright 2005 95 （2）中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；

53、重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)；修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油；進(jìn)行整體測(cè)定、試車。（3）項(xiàng)修：項(xiàng)目修理是對(duì)設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的局部修理。（4）小修：設(shè)備的小修是工作量最小的一種計(jì)劃修理。 2021-5-17 Template copyright 2005 96 5、修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周期結(jié)構(gòu)：9621的修理周期結(jié)構(gòu)。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保

54、養(yǎng)）KBMBMBCBMBMBCBMBMBK。 2021-5-17 Template copyright 2005 97 6、備品配件的管理（1）運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。 （2）需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。（3）備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。 2021-5-17 Template copyright 2005 98 1.4.2物業(yè)設(shè)備更新改造管理1、設(shè)備的磨損及其補(bǔ)償（1）設(shè)備的

55、有形磨損：機(jī)器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實(shí)質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。（2）設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟(jì)磨損：是指設(shè)備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進(jìn)步而造成的價(jià)值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價(jià)值的情況。（3）設(shè)備磨損的補(bǔ)償: 1）有形磨損的補(bǔ)償：主要是修理與改造。 2）無形磨損的補(bǔ)償：應(yīng)更新。 2021-5-17 Template copyright 2005 99 2、物業(yè)設(shè)備的更新（1）物業(yè)設(shè)備更新的意義： 1）設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件； 2）設(shè)備更新是實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑； 3）設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)。（2）設(shè)備更新的原則： 1）

56、設(shè)備更新應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價(jià)值； 2）應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求； 3）要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，確保經(jīng)濟(jì)效益。 2021-5-17 Template copyright 2005 100 3、物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造（1）更新改造：是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補(bǔ)償設(shè)備的無形和有形磨損。（2）更新改造的特點(diǎn)： 1）針對(duì)性強(qiáng)； 2）經(jīng)濟(jì)型好； 3）現(xiàn)實(shí)性大。 2021-5-17 Template copyright 2005 101 （3）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要途徑是大力采用先進(jìn)技術(shù)，提高機(jī)器的技術(shù)水平，改善原材

57、料的質(zhì)量，提高勞動(dòng)者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。 2021-5-17 Template copyright 2005 102 1.5 物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定 1.5.1設(shè)備完好分類 1、完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)（得分超95分）為完好設(shè)施設(shè)備。 2、基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有一項(xiàng)達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或有23項(xiàng)比較小的隱患（得分在8695分），但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。 2021-5-17 Template copy

58、right 2005 103 3、不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)且影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在85分及以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。 2021-5-17 Template copyright 2005 104 1.5.2設(shè)施設(shè)備完好率評(píng)定方法 1、物業(yè)管理處每半年對(duì)所轄設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查和完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果填入設(shè)備完好率評(píng)定表，并依下列公式計(jì)算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：設(shè)施設(shè)備完好率=（完好設(shè)施設(shè)備臺(tái)數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺(tái)數(shù)）/管理處設(shè)施設(shè)備總臺(tái)數(shù)100% 2021-5-17 Template copyright 2005 105 2

59、、公司工程部每半年（6、12月份）對(duì)所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進(jìn)行抽查，其完好率作為對(duì)管理處設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)責(zé)任的考核依據(jù)。 1.5.3設(shè)施設(shè)備完好的評(píng)價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、檢查方法和計(jì)分參考。（略） 2021-5-17 Template copyright 2005 106 第2章 設(shè)施設(shè)備管理新模式 2.1設(shè)施設(shè)備管理新模式概述：當(dāng)今的時(shí)代是一個(gè)“速變”的時(shí)代，是“經(jīng)驗(yàn)貶值”的時(shí)代?？v觀地球進(jìn)化歷史，在這個(gè)世界上存留下來的不是最強(qiáng)大的生物，也不是最聰明的生物，而是對(duì)外界的變化做出快速反應(yīng)的生物。企業(yè)的發(fā)展變化，必然導(dǎo)致設(shè)備管理與維修模式的變化。“工欲善其事，必先利其器”， “君欲利其器，首當(dāng)順其

60、治?！鼻皟删湓捳f的是：企業(yè)要保持最強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須要有最先進(jìn)的裝備；而后兩句話告訴大家的是：要讓先進(jìn)的設(shè)備流暢的運(yùn)行，發(fā)揮最大功效，必須要實(shí)施最優(yōu)秀的管理。 2021-5-17 Template copyright 2005 107 2.1.1物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備管理特點(diǎn)： 1、物業(yè)管理項(xiàng)目分散，公司與項(xiàng)目部距離遙遠(yuǎn)，無法實(shí)施集中管理。且國(guó)人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備管理全靠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，公司技術(shù)專業(yè)管理部門無法隨時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無法得到有效實(shí)現(xiàn)。 2、物業(yè)管理技術(shù)管理與操作人員來源于各行各業(yè)，大部分來源于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，基本沒有進(jìn)行

61、過系統(tǒng)的技術(shù)培訓(xùn)，且流動(dòng)性極大，因此，整體技術(shù)素質(zhì)不高，特別是不能實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，安全隱患較大。 2021-5-17 Template copyright 2005 108 3、物業(yè)配套設(shè)備愈來愈先進(jìn)，技術(shù)含量愈來愈高，對(duì)管理者的技術(shù)要求愈來愈苛刻，一旦出現(xiàn)違規(guī)作業(yè)，就會(huì)造成極大的損失，影響用戶使用，還會(huì)給行業(yè)帶來極壞的影響。 4、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會(huì)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值愈來愈大，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會(huì)公共管理職責(zé)愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會(huì)責(zé)任。 2021-5-17 Template copyright 2005 109 鑒于以上因素，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

62、極需要尋求新的設(shè)備管理模式，以解決面臨的嚴(yán)重問題，并能使整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的突破，促進(jìn)行業(yè)健康快速發(fā)展。以下介紹目前國(guó)內(nèi)外最新的設(shè)備管理模式，供行業(yè)內(nèi)參考。 2021-5-17 Template copyright 2005 110 2.1.2目前世界上發(fā)達(dá)國(guó)家采用的設(shè)備管理新模式 1、TPM全面生產(chǎn)維護(hù)（日本） TPM是以提高設(shè)備綜合效率為目標(biāo)，以全系統(tǒng)的預(yù)防維護(hù)為過程，全體人員參與為基礎(chǔ)的設(shè)備保養(yǎng)和維修體制。全員生產(chǎn)維護(hù)誕生于20世紀(jì)70年代初期的日本企業(yè)，是在生產(chǎn)維護(hù)的基礎(chǔ)發(fā)展起來的。 2021-5-17 Template copyright 2005 111 （1）TPM的五個(gè)要素

63、 1）TPM致力于設(shè)備綜合效率最大化的目標(biāo)。 2）TPM在整個(gè)設(shè)備一生建立徹底的預(yù)防維修體制。 3）TPM由各個(gè)部門共同推行（包括工程、生產(chǎn)、維修部門）。 4）TPM涉及每個(gè)雇員，從最高管理者到現(xiàn)場(chǎng)工人。 5）TPM通過機(jī)動(dòng)管理，即自主的小組活動(dòng)推動(dòng)TPM。 2021-5-17 Template copyright 2005 112 （2）TPM的三個(gè)“全”，將以上五個(gè)要素在進(jìn)一步歸納： 第一個(gè)要素可以簡(jiǎn)稱為“全效率”，第二個(gè)要素簡(jiǎn)稱為“全系統(tǒng)”，三、四、五項(xiàng)從橫向、縱向和基層的最小單元描述了“全員”的概念，因而簡(jiǎn)稱為“全員”。（3）三個(gè)“全”之間的關(guān)系為：全員參與為基礎(chǔ)，全系統(tǒng)預(yù)防維修為載

64、體，全效率為目標(biāo)。 2021-5-17 Template copyright 2005 113 2、后勤工程學(xué)（美國(guó)）后勤工程學(xué)發(fā)源于美國(guó)，并得到廣泛的應(yīng)用。它在軍事上的定義是：計(jì)劃與執(zhí)行軍事力量移動(dòng)和維修的科學(xué)。在工業(yè)、商業(yè)上的定義為:材料流通、產(chǎn)品分配、運(yùn)輸、采購(gòu)、儲(chǔ)存、設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)的科學(xué)。在軍事上，后勤工程學(xué)涉及下列問題：裝備的設(shè)計(jì)、研制、運(yùn)輸、分配、維修、淘汰處理等。人員的運(yùn)送、撤離與醫(yī)院治療。工廠的接受、施工、維護(hù)、經(jīng)營(yíng)與處理。各種服務(wù)的提供。 2021-5-17 Template copyright 2005 114 從廣泛的意義上講，后勤工程學(xué)是為了滿足目標(biāo)、計(jì)劃、設(shè)計(jì)

65、和實(shí)施的各項(xiàng)要求，保障資源的供應(yīng)與設(shè)施維護(hù)等有關(guān)的管理、工程與技術(shù)業(yè)務(wù)的藝術(shù)和科學(xué)。當(dāng)代企業(yè)的物流和供應(yīng)鏈管理也納入后勤學(xué)的范圍。在軍事上應(yīng)用的傳統(tǒng)后勤學(xué)強(qiáng)調(diào)綜合后勤保障、后勤保障分析、全壽命周期的后勤和費(fèi)用效果，并把維修等級(jí)劃分為現(xiàn)場(chǎng)維修、中繼級(jí)維修和基地維修。從設(shè)備的設(shè)計(jì)階段就把后勤工程學(xué)的思想導(dǎo)入。 2021-5-17 Template copyright 2005 115 3、設(shè)備綜合工程學(xué)（英國(guó)）設(shè)備綜合工程學(xué)是20世紀(jì)70年代由英國(guó)丹尼斯 . 巴克思在一次國(guó)際會(huì)議上提出的。其定義為：“為使資產(chǎn)壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)，把相關(guān)的工程技術(shù)、管理、財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)加以綜合的科學(xué)。”綜合工程學(xué)強(qiáng)調(diào)設(shè)

66、備一生管理的思想，追求設(shè)備周期費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)認(rèn)為機(jī)器設(shè)備不僅是設(shè)備部門的事，需要企業(yè)各個(gè)部門關(guān)注和配合。英國(guó)政府以政府行為積極支持丹尼斯的理論，成立了“機(jī)器保健中心”和綜合工程學(xué)委員會(huì)等機(jī)構(gòu)，這一思想在國(guó)際上產(chǎn)生了一定影響。 2021-5-17 Template copyright 2005 116 4、RCM可靠性為中心的維修（歐洲）可靠性為中心的維修的概念：以可靠性為中心的維修管理屬于第三代維修管理的具有代表性的模式。他是強(qiáng)調(diào)以設(shè)備的可靠性、設(shè)備故障后果作為制定維修策略的主要依據(jù)。按照以可靠性為中心的維修管理模式，首先應(yīng)對(duì)設(shè)備的故障后果進(jìn)行結(jié)構(gòu)性評(píng)價(jià)、分析，并綜合出一個(gè)有關(guān)安全、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性和維修費(fèi)用節(jié)省的維修策略；另外，在制定維修策略時(shí)，自覺地以故障模式的最新探索成果作為依據(jù)，也就是說，以可靠性為中心的維修管理是綜合了故障后果和故障模式的有關(guān)信息，以運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性為出發(fā)點(diǎn)的維修管理模式。 2021-5-17 Template copyright 2005 117 2.2 TnPM全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù) 2.2.1 TnPM全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)概述 1、概述： TnPM是以設(shè)備綜合效率