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1、2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 1 房 地 產(chǎn) 面 積 測 算 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 2 一 、 房 地 產(chǎn) 測 繪 概 述二 、 房 產(chǎn) 面 積 測 算三 、 用 地 面 積 測 算四 、 面 積 測 算 的 方 法 與 精 度 要 求五 、 房 地 產(chǎn) 面 積 計 算 舉 例 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 3 1.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 目 的2.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 內(nèi) 容3.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 作 用4.房 地 產(chǎn) 測

2、繪 的 三 種 圖 件5.房 地 產(chǎn) 測 繪 的 特 殊 性6.房 地 產(chǎn) 面 積 測 算 的 重 要 性 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 4 1.房 產(chǎn) 面 積 測 算 的 一 般 規(guī) 定（ 1） 房 產(chǎn) 面 積 測 算 的 內(nèi) 容（ 2） 房 屋 的 建 筑 面 積（ 3） 房 屋 的 使 用 面 積（ 4） 房 屋 的 產(chǎn) 權(quán) 面 積（ 5） 房 屋 的 共 有 建 筑 面 積（ 6） 面 積 測 算 的 要 求 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 5 （ 1） 計 算 全 部 建 筑 面 積

3、 的 范 圍a.永 久 性 結(jié) 構(gòu) 的 單 層 房 屋 ， 按 一 層 計 算 建筑 面 積 ； 多 層 房 屋 按 各 層 建 筑 面 積 的 總和 計 算 。b.房 屋 內(nèi) 的 夾 層 、 插 層 、 技 術(shù) 層 及 其 梯 間 、電 梯 間 等 其 高 度 在 2.20m以 上 部 分 計 算建 筑 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 6 c.穿 過 房 屋 的 通 道 ， 房 屋 內(nèi) 的 門 廳 、 大 廳 ，均 按 一 層 計 算 面 積 。 門 廳 、 大 廳 內(nèi) 的 回廊 部 分 ， 層 高 在 2.20m以 上 的 ，

4、按 其 水平 投 影 面 積 計 算 。 d.樓 梯 間 、 電 梯 （ 觀 光 梯 ） 井 、 提 物 井 、 垃 圾道 、 管 道 井 等 均 按 房 屋 自 然 層 計 算 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 7 e.房 屋 天 面 上 ， 屬 永 久 性 建 筑 ， 層 高 在 2.20m以 上的 樓 梯 間 、 水 箱 間 、 電 梯 機 房 及 斜 面 結(jié) 構(gòu) 屋 頂高 度 在 2.20m以 上 的 部 位 ,按 其 外 圍 水 平 投 影 面積 計 算 。f.挑 樓 、 全 封 閉 的 陽 臺 按 其 外 圍 水 平 投

5、影 面 積 計算 。g.屬 永 久 性 結(jié) 構(gòu) 有 上 蓋 的 室 外 樓 梯 ， 按 各層 水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 8 h.與 房 屋 相 連 的 有 柱 走 廊 ， 兩 房 屋 間 有 上 蓋 和柱 的 走 廊 ， 均 按 其 柱 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計算 。i.房 屋 間 永 久 性 封 閉 的 架 空 通 廊 ， 按 外 圍 水 平投 影 面 積 計 算 。j.地 下 室 、 半 地 下 室 及 其 相 應(yīng) 出 入 口 ， 層 高 在2.20m以 上 的 ,按 其 外 墻 (不

6、 包 括 采 光 井 、 防 潮層 及 保 護 墻 ） 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 9 k.有 柱 或 有 圍 護 結(jié) 構(gòu) 的 門 廊 、 門 斗 ， 按 其 柱 或圍 護 結(jié) 構(gòu) 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。l.玻 璃 幕 墻 等 作 為 房 屋 外 墻 的 ， 按 其 外 圍 水 平投 影 面 積 計 算 。m.屬 永 久 性 建 筑 有 柱 的 車 棚 、 貨 棚 等 按 柱 的 外圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所

7、 主 講 人 ： 黃 保 華 10 n.依 坡 地 建 筑 的 房 屋 ， 利 用 吊 腳 做 架 空 層 ， 有 圍 護結(jié) 構(gòu) 的 ， 按 其 高 度 在 2.20m以 上 部 位 的 外 圍 水 平 面積 計 算 。o.有 伸 縮 縫 的 房 屋 ， 若 其 與 室 內(nèi) 相 通 的 ， 伸 縮 縫計 算 建 筑 面 積 。（ 2） 計 算 一 半 建 筑 面 積 的 范 圍a.與 房 屋 相 連 有 上 蓋 無 柱 的 走 廊 、 檐 廊 ， 按 其 圍護 結(jié) 構(gòu) 外 圍 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計 算 。 b.獨 立 柱 、 單 排 柱 的 門 廊 、 車 棚 、 貨 棚 等

8、 屬 永 久性 建 筑 的 ， 按 其 上 蓋 的 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計算 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 11 c.未 封 閉 的 陽 臺 、 挑 廊 ， 按 其 圍 護 結(jié) 構(gòu) 水 平 投影 面 積 的 一 半 計 算 。d.無 頂 蓋 的 室 外 樓 梯 按 各 層 水 平 投 影 面 積 的 一半 計 算 。e.有 頂 蓋 不 封 閉 的 永 久 性 的 架 空 通 廊 ， 按 外 圍水 平 投 影 面 積 的 一 半 計 算 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 1

9、2 a.層 高 小 于 2.20m以 下 的 夾 層 、 插 層 、 技 術(shù) 層 和層 高 小 于 2.20m的 地 下 室 和 半 地 下 室 。b.突 出 房 屋 墻 面 的 構(gòu) 件 、 配 件 、 裝 飾 柱 、 裝 飾性 的 玻 璃 幕 墻 、 垛 、 勒 腳 、 臺 階 、 無 柱 雨 篷等 。c.房 屋 之 間 無 上 蓋 的 架 空 通 廊 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 13 d.房 屋 的 天 面 、 挑 臺 、 天 面 上 的 花 園 、 泳 池 。e.建 筑 物 內(nèi) 的 操 作 平 臺 、 上 料 平 臺 及 利 用

10、建 筑物 的 空 間 安 置 箱 、 罐 的 平 臺 。f. 騎 樓 、 過 街 樓 的 底 層 用 作 道 路 街 巷 通 行 的部 分 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 14 g.利 用 引橋 、 高架 路 、高 架 橋等 路 面作 為 頂蓋 建 造的 房 屋 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 15 h.活 動 房 屋 、 臨 時 房 屋 、 簡 易 房 屋 。i. 獨 立 煙 囪 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地 下 人 防干 、 支 線 。j. 與 房 屋 室 內(nèi) 不 相 通

11、的 房 屋 間 伸 縮 縫 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 16 1.有 關(guān) 名 稱 及 術(shù) 語 的 含 義 （ 1） 用 地 面 積 ： 指 產(chǎn) 權(quán) 主 使 用 土地 的 范 圍 ， 包 括 房 屋 占 地 面 積 ， 庭園 等 其 他 用 途 的 土 地 面 積 。 （ 2） 共 用 地 面 積 ： 指 兩 個 以 上產(chǎn) 權(quán) 主 共 同 占 有 使 用 的 不 能 分 割 的土 地 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 17 2.用 地 面 積 測 算 的 范 圍 用 地 面 積

12、以 丘 為 單 位 進 行 測 算 ， 包括 房 屋 占 地 面 積 ， 其 他 用 途 的 土 地 面 積 ，各 項 地 類 面 積 的 測 算 。3.下 列 土 地 不 計 入 丘 用 地 面 積 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 18 （ 1） 無 明 確 使 用 權(quán) 屬 的 冷 巷 、 巷 道 或 間 隙 地 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 19 （ 2） 市 政 管 轄 的 道 路 、 街 道 、 巷 道 等 公 共 用 地 。（ 3） 公 共 使 用 的 河 涌 、 水 溝 、 排

13、 污 溝 。（ 4） 已 經(jīng) 征 用 、 劃 撥 或 者 屬 于 原 房 地 產(chǎn) 證 記 載的 范 圍 ， 經(jīng) 規(guī) 劃 部 門 核 定 需 要 作 市 政 建 設(shè) 的用 地 。（ 5） 其 他 按 規(guī) 定 不 計 入 用 地 的 面 積 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 20 四 、 面 積 測 算 的 方 法 與 精 度 要 求1.坐 標 解 釋 法（ 1） 根 據(jù) 坐 標 成 果 表 上 的 數(shù) 據(jù) ， 按 下 式計 算 面 積 。2.實 地 量 距 法3.圖 解 法 )(21)(21 111111 iini iiini i XXYSYYXS

14、 或 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 21 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 22 1.有 一 棟 三 層 半 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 的 房 屋 ，各 邊 尺 寸 丈 量 結(jié) 果 已 注 記 在 圖 中 ， 試 計算 該 棟 房 屋 的 用 地 面 積 ， 建 基 面 積 及 總建 筑 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 23 計 算 ：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎 樓 A3:3.

15、12x9.12=28.4544飄 樓 A3:2.13x9.01=19.1913陽 臺 2:1.41x3.41=4.8081余 地 :3.31x9.01=29.8231用 地 面 積 :52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建 筑 基 地 面 積 :151.9392-29.8231=122.1161總 建 筑 面 積 :52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單 位 :長 度 m,面 積 m 2。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃

16、 保 華 24 2.有 一 雙 隅 二 層 房 屋 ， 第 二 層 有 一 閣 樓 ，試 按 照 圖 中 所 示 尺 寸 ， 計 算 閣 樓 的 有 效建 筑 面 積 ， 并 計 算 該 房 屋 的 用 地 面 積 ，建 筑 基 地 面 積 及 總 建 筑 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 25 計 算 ：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37閣 樓 有 效 建 筑 面 積 ：（ 4.16+5.37） X6.86=6

17、5.3758用 地 面 積 、 建 筑 基 地 面 積 ：C2： 11.38X6.86=78.0668總 建 筑 面 積 ：78.0668 X2+65.3758=221.5094單 位 ： 長 度 m， 面 積 m 2。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 26 同 一 房 屋 、 用 地 有 兩 個 以 上 權(quán) 屬 單 元 ， 共同 占 有 或 使 用 共 有 的 建 筑 面 積 、 用 地 面 積 就會 出 現(xiàn) 共 有 面 積 的 分 攤 計 算 。一 、 共 有 面 積 的 分 攤 原 則 1.產(chǎn) 權(quán) 各 方 有 合 法 權(quán) 屬 分 割 文

18、件 或 協(xié) 議 的 ，按 文 件 或 協(xié) 議 規(guī) 定 執(zhí) 行 。 2.無 產(chǎn) 權(quán) 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ， 按 相 關(guān) 面 積 比例 進 行 計 算 分 攤 。 套 (單 元 )的 分 攤 面 積 等 于 面 積 分 攤 系 數(shù) 乘 以參 加 分 攤 的 套 (單 元 )建 筑 面 積 ； 面 積 分 攤 系 數(shù)等 于 應(yīng) 分 攤 面 積 總 和 除 以 參 加 分 攤 的 各 套 (單元 )建 筑 面 積 總 和 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 27 共 有 面 積 按 相 關(guān) 面 積 比 例 分 攤 的 計 算 公 式 ：Si

19、 = K.SiK = Si si式 中 ：K-為 面 積 的 分 攤 系 數(shù)Si-為 各 單 元 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 ， m2；Si-為 各 單 元 參 加 分 攤 所 得 的 分 攤 面 積 ， m2；Si-為 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， m2；S i-為 應(yīng) 分 攤 的 共 有 面 積 總 和 ， m2；Si-為 參 加 分 攤 的 各 單 元 建 筑 面 積 總 和 ， m2。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 28 l 共 有 建 筑 面 積 是 樓 房 不 可 缺 少 的 輔 助 建筑 面 積 ， 為 各

20、 權(quán) 屬 單 元 提 供 服 務(wù) ， 由 各權(quán) 屬 單 元 按 建 筑 面 積 比 例 分 攤 。 但 有 些面 積 由 權(quán) 屬 單 元 分 攤 不 合 理 ， 因 而 亦 存在 不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 29 (1)應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ： 樓 梯 間 、電 梯 井 、 管 道 井 、 垃 圾 道 、 公 共 走 廊 、公 共 門 廳 、 公 共 大 廳 、 變 電 房 、 水 泵 房 、水 箱 間 、 值 班 警 衛(wèi) 房 、 專 用 設(shè) 備 房 、 為整 幢 大

21、 樓 服 務(wù) 的 公 共 用 房 等 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 30 (2)套 （ 單 元 ） 與 共 有 建 筑 面 積 之 間 分 隔 墻體 水 平 投 影 面 積 的 一 半 應(yīng) 列 入 共 有 建 筑面 積 進 行 分 攤 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 31 不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ：(1)作 為 人 防 工 程 的 地 下 室 、 避 難 室 （ 層 ） ；(2)用 作 公 共 休 憩 、 綠 化 等 場 所 的 架 空 層 ；(3)大 樓

22、內(nèi) 的 機 動 、 非 機 動 車 庫 ；(4)為 建 筑 造 型 而 建 ， 但 無 實 用 功 能 的 建 筑面 積 ；(5)不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， 若 使 用 到 其他 功 能 的 共 有 建 筑 面 積 時 ， 需 按 其 建 筑面 積 比 例 參 與 分 攤 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 321.應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 一 般 可 分 為 三 大類 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 33 (1)幢 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 整 幢

23、大 樓 服 務(wù) 的共 有 建 筑 面 積 （ 如 變 電 房 、 水 泵 房 等 ） 。(2)功 能 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 某 一 部 分 或 某幾 層 同 一 功 能 服 務(wù) 的 共 有 建 筑 面 積 （ 如為 某 一 功 能 服 務(wù) 的 專 用 樓 梯 間 ， 專 用 設(shè)備 房 等 ） 。(3)本 層 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 本 層 功 能 服 務(wù)的 共 有 建 筑 面 積 （ 如 樓 梯 間 、 公 共 走 廊等 ） 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 34 住 宅 樓 以 幢 為 單 元 ， 按 前 述 公

24、式 ， 根 據(jù)本 幢 樓 房 的 各 項 共 有 建 筑 面 積 和 與 各 套 內(nèi) 建筑 面 積 和 ， 求 得 分 攤 系 數(shù) ， 然 后 計 算 房 屋 各套 分 攤 所 得 的 共 有 建 筑 面 積 。 分 攤 系 數(shù) = 本 幢 應(yīng) 分 攤 共 有 建 筑 面 積 和 本 幢 各 套 內(nèi) 建 筑 面 積 和 某 套 分 攤 所 得 共 有 建 筑 面 積 =分 攤 系 數(shù) 乘某 套 內(nèi) 建 筑 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 35 商 住 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 。 先 根據(jù) 住 宅 和 商 業(yè) 各 自

25、的 建 筑 面 積 （ 包 括 本功 能 的 共 有 建 筑 面 積 ） 分 攤 全 幢 的 共 有建 筑 面 積 ， 得 住 宅 部 分 分 攤 得 到 的 全 幢共 有 建 筑 面 積 和 商 業(yè) 部 分 分 攤 得 到 的 全幢 共 有 建 筑 面 積 ， 然 后 將 住 宅 和 商 業(yè) 部分 所 得 的 分 攤 面 積 再 各 自 進 行 分 攤 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 36 住 宅 部 分 ， 將 分 攤 得 到 的 幢 共 有 建筑 面 積 ， 加 上 住 宅 部 分 本 身 的 共 有 建 筑面 積 ， 依 前 述 公

26、 式 ， 按 各 套 的 建 筑 面 積比 例 ， 分 攤 計 算 各 套 房 屋 的 分 攤 面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 37 商 業(yè) 部 分 ， 將 分 攤 得 到 幢 的 共 有 建筑 面 積 ， 加 上 商 業(yè) 部 分 本 身 功 能 的 共 有建 筑 面 積 ， 按 各 層 的 建 筑 面 積 依 比 例 分攤 至 各 層 ， 作 為 各 層 共 有 建 筑 面 積 的 一部 分 ， 加 至 各 層 的 共 有 建 筑 面 積 中 ， 得到 各 層 總 的 共 有 建 筑 面 積 ， 然 后 再 根 據(jù)層 內(nèi) 的 各

27、套 內(nèi) 建 筑 面 積 按 比 例 分 攤 至 各套 ， 得 出 各 套 房 屋 分 攤 得 到 的 共 有 建 筑面 積 。 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 38 (1)幢 共 有 建 筑 面 積 分 攤幢 分 攤 系 數(shù) K幢 = 幢 應(yīng) 分 攤 共 有 建 筑 面 積 i（ 幢 ） 住 宅 、 商 業(yè) 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 和 Si（ 住 ） +Si（ 商 ）住 宅 部 分 得 分 攤 面 積 s住 =K幢 si（ 住 ）商 業(yè) 部 分 得 分 攤 面 積 s商 =K幢 si（ 商 ） 2021-5-24廣 州 市 房 地

28、產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 39 分 攤 系 數(shù) K住 = 住 宅 本 身 功 能 共 有 建 筑 面 積 i（ 住 ） +s住 住 宅 參 予 分 攤 各 套 總 的 建 筑 面 積 Si（ 住 ）住 宅 套 得 分 攤 面 積 si（ 套 ） =K住 Si（ 套 ） 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 40 分 攤 系 數(shù) K商 = 商 業(yè) 本 身 功 能 共 有 建 筑 面 積 i（ 商 ） +s商 商 業(yè) 各 層 參 予 分 攤 總 的 建 筑 面 積 Si（ 層 ）層 得 分 攤 面 積 si（ 層 ） =K商 S i（ 層 ）層 分 攤 系 數(shù) K層 = 層 共 有 建 筑 面 積 i（ 層 ） + Si（ 層 ） 參 予 分 攤 的 各 套 內(nèi) 面 積 和 Si（ 套 ）套 得 分 攤 面 積 Si（ 套 ） =K層 Si（ 套 ） 2021-5-24廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 41