《2010年廣州番禺區(qū)鐘二村商業(yè)項目定位及產(chǎn)品發(fā)展建議》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《2010年廣州番禺區(qū)鐘二村商業(yè)項目定位及產(chǎn)品發(fā)展建議（56頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、廣州番禺區(qū)鐘二村商業(yè)項目定位及產(chǎn)品發(fā)展建議 項目及區(qū)域發(fā)展分析 鐘村將于珠江三角洲中心腹地，番禺區(qū)的西北部，與佛山南海區(qū)、順德區(qū)相鄰，總面積52平方公里。下轄17個行政村，4個居民委員會。鐘村街行政區(qū)域總面積23.41平方公里，管轄漢溪、詵敦、謝村、勝石、鐘村一、鐘村二、鐘村三、鐘村四共8個村 民委會和鐘村、祈福新邨、錦繡花園、南奧花園共4個社區(qū)居民委員會。 1、 鐘 村 簡 介 項目周邊人口約53萬人，其中目前常住人口:約47萬人，外來人口:3萬人。 p項目周邊現(xiàn)有商業(yè)中心主要分布鐘靈路、毓秀路、人民路和解放路之間的六條大街內(nèi)，核心街區(qū)為鐘靈北路。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)是經(jīng)過多年市場積累形成，主要是滿

2、足普通百姓及外來人員日常生活所需為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝、通訊、鞋帽、美容、日用百貨零售業(yè)、餐飲業(yè)及集貿(mào)市場為主，檔次較低。大品牌商家數(shù)量較少；本區(qū)域中檔次最高在鐘靈路上，分布華嘉達(dá)星級酒店、普琳商務(wù)酒店、天匯百貨、肯德基、麥當(dāng)勞及部分品牌服裝品牌。p由于商業(yè)檔次較低，滿足不了周邊多個大型中高檔社區(qū)居民的較高層次需求，造成此部分群體被迫分流到番禺中心城區(qū)及或廣州消費，較不便利。2、 周 邊 商 業(yè) 概 況 3、 南 站 新 城 規(guī) 劃p今年1月30日，廣州南站正式建成啟用。目前，廣州南站周邊地區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖已現(xiàn)，規(guī)劃范圍面積約310.8平方公里，其中廣州境內(nèi)167.5平方公里，佛山境內(nèi)143.3平

3、方公里。覆蓋了番禺區(qū)的大石街道、鐘村街道、石壁街道和沙灣鎮(zhèn)，南海區(qū)桂城街道三山林岳片區(qū)，順德區(qū)的陳村鎮(zhèn)和北滘鎮(zhèn)。以南站為核心的新城區(qū)將在廣佛都市圈的南部強(qiáng)勢崛起，成為廣佛同城化的又一熱點板塊。p根據(jù)2010年11月9日公布的廣州南站地區(qū)城市設(shè)計方案，對南站地區(qū)的發(fā)展做出了明確的定位： 南站地區(qū)規(guī)劃定位：華南地區(qū)綜合客運交通樞紐；以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。華南地區(qū)綜合客運交通樞紐功能 廣佛深度融合的重點地區(qū)廣州南部公共中心南站地區(qū)規(guī)劃的六大特色：（一）交通規(guī)劃特色：構(gòu)建具有國際水準(zhǔn)的華南客運交通樞紐。（二）產(chǎn)業(yè)功能特色：引領(lǐng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。（三）空間形態(tài)特色：

4、 “超級TOD”模式與地下綜合開發(fā)。（四）生態(tài)保護(hù)特色：建設(shè)“廣佛共建城市濱水公園”。（五）歷史與環(huán)境保護(hù)特色：明確歷史保護(hù)范圍，打造嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)格的城市風(fēng)貌。（六）村莊改造特色：“城中村”改造更加重視規(guī)劃的可實施性。 p根據(jù)上述廣州南站地區(qū)城市設(shè)計方案說明，廣州南站將成為中國六大鐵路客運樞紐之一，而36.1平方公里的南站地區(qū)將成為廣州繼老城區(qū)、珠江新城之后的第三增長極，建成以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，該地區(qū)再增加35萬人。p戰(zhàn)略規(guī)劃文本中，同時已將新南站漢溪長隆地區(qū)定位為城市次級公共中心，依托交通樞紐，培育輻射珠三角的商務(wù)商貿(mào)中心，加強(qiáng)交通基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代化

5、新住區(qū)。 南 站 地 區(qū) 城 市 規(guī) 劃 圖 4、 小 結(jié)p項目位于廣州番禺區(qū)西北部，周邊聚集多個城中村及大型居住社區(qū)。以項目為中心，4公里半徑內(nèi)消費人口達(dá)到47萬人，具有良好的消費人群基礎(chǔ)。p番禺區(qū)做為廣州市近幾年重點發(fā)展的區(qū)域之一，在城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)方面取得了巨大的成就，城市居住休閑環(huán)境日新月異。特別是地鐵3號線的開通及與廣州之間城市道路的快速發(fā)展，交通上的便利，已吸引了廣州市區(qū)一部分人群到此居住及消費。特別是近年來廣州中心城區(qū)房價的高企，更是加劇了這種趨勢。消費人口的增加，必將帶來商業(yè)消費需求的增長。p隨著南站新區(qū)規(guī)劃的出臺，鐘村鎮(zhèn)不僅位于南站新城的區(qū)域內(nèi)，并且規(guī)劃將新南站漢溪長隆地

6、區(qū)定位為城市次級公共中心，將發(fā)展成為輻射珠三角的商務(wù)商貿(mào)中心，建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代化新住區(qū)。未來南站新城將新增加近35萬的人口。同時，客運量方面，預(yù)計2020年旅客發(fā)送量為8500萬人/年，2030年將達(dá)到1.3 億人/年，相當(dāng)于目前5個廣州流花火車站。p從實地調(diào)研的情況看，項目周邊現(xiàn)有商業(yè)中心集中在鐘村鐘靈路、毓秀路、人民路和解放路之間的六條大街內(nèi)，核心街區(qū)為鐘靈北路，但業(yè)態(tài)較為中低檔。南奧花園及祈福新邨等大型社區(qū)，則以配套社區(qū)商業(yè)形態(tài)為主。整個區(qū)域缺乏中高檔的一站式集中購物消費場所。 定位功能建議 項 目 發(fā) 展 功 能 定 位p項目的發(fā)展定位，必需從區(qū)域商圈現(xiàn)狀、消費群體需求分析及區(qū)域未來發(fā)展

7、前景三個方面進(jìn)行綜合考量，才能制定出適應(yīng)性的占位策略。同時，應(yīng)以冷靜的辯證性發(fā)展思路，制定項目的未來發(fā)展目標(biāo)。因素現(xiàn)狀需求關(guān)鍵詞發(fā)展功能定位商圈現(xiàn)狀鐘村商業(yè)區(qū)經(jīng)多年發(fā)展已近成熟，并在周邊客群中形成了一定的知名度和慣性消費路徑。整體檔次較低，品牌及服務(wù)功能需要升級。品牌升級區(qū) 域 型 升級 版 一 站式 休 閑 購物 中 心消費群體人口眾多，但層次參差，消費習(xí)慣需要加入改變和引導(dǎo)。一站式綜合型的購物、休閑、娛樂、餐飲需求。功能升級 區(qū)域發(fā)展南站新城居住主城區(qū)，城市次級公共中心。中高檔開放型、休閑型的居民及商務(wù)服務(wù)功能。硬件升級 定 位 釋 義 ：p區(qū)域型：從本案所處的位置及周邊商業(yè)、交通情況，以

8、及南站新城未來發(fā)展規(guī)劃來看，我們應(yīng)該清晰地認(rèn)識到，本案并不具備發(fā)展成為針對整個番禺區(qū)、或者未來南站新城商業(yè)中心的地位。本案的定位不能盲目走高，太高則不能落地。所以，建議本案的發(fā)展定位應(yīng)以滿足周邊2公里范圍內(nèi)消費的區(qū)域型商業(yè)中心為定位。p升級版：是指本案的商業(yè)功能、商家品牌及建筑硬件檔次、休閑環(huán)境必需相對現(xiàn)有商業(yè)有一個質(zhì)的提升，才有可能改變周邊消費群體對本區(qū)域低層次商業(yè)的認(rèn)識，重塑消費者的信心，并改變他們外流消費的習(xí)慣。 p一站式：是指項目應(yīng)該打造成具體中高檔次時尚購物、聚會餐飲、家庭休閑娛樂及文化享受追求的綜合型商城，才有可能留住周邊的人群在此消費。并通過連帶消費的方式，帶動整個商業(yè)中心經(jīng)營的

9、興旺。p休閑購物：是對本案的軟硬件提出的要求。具體來講，從軟件上是指選擇商家的經(jīng)營商品種類及服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)該是以休閑產(chǎn)品及服務(wù)為主；硬件上是指在項目建筑規(guī)劃及裝飾設(shè)計上，強(qiáng)調(diào)休閑型、高雅型的現(xiàn)代化商城設(shè)計理念。區(qū) 域 型 升 級 版 一 站 式 休 閑 購 物 中 心 鏈 接 ： 區(qū) 域 型 購 物 中 心p區(qū)域型購物中心，指將商業(yè)項目的目標(biāo)消費群鎖定在一定范圍內(nèi)，并根據(jù)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境及消費者的特點而打造的購物中心，旨在成為區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭。 在多種購物中心類型中，從目前以及未來一段時期發(fā)展看，對消費影響更為深刻的將是區(qū)域型購物中心。區(qū)域型購物中心可以根據(jù)特定服務(wù)和輻射區(qū)域的消費特點，更加

10、有效地進(jìn)行品牌組合，有效地展示該區(qū)域生活的全景。p區(qū)域型購物中心的特點：建筑物的表現(xiàn)形式：多樓層,4層左右，以有效使用土地。 建筑面積：5-8萬平方米 區(qū)域型購物中心。動線設(shè)計：客流動線全線瀏覽，少商業(yè)冷區(qū)。 功能定位與商業(yè)規(guī)劃： 滿足區(qū)域的全客層、全年齡層生活體驗。以家庭式消費為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)業(yè)種組合 ，連帶的服務(wù)配套設(shè)施 。交通方便：公路系統(tǒng)+交通路線相連接本項目是符合區(qū)域型購物中心要求 一、區(qū)域型商業(yè)具有更強(qiáng)消費吸引力和經(jīng)營持續(xù)性與穩(wěn)定性建筑物的表現(xiàn)形式：多樓層,4層左右，以有效使用土地。 1、便利性的消費需求 2、選擇性更為豐富的消費需求 3、由出行方式所決定的消費需求 4、享受型的消費需

11、求 5、擁有會員卡的針對性消費需求 二、越來越多的零售商開始大舉進(jìn)軍區(qū)域型市場 1、區(qū)域型市場尚處于布局階段，城市中心區(qū)商業(yè)的逐漸飽和，使更多零售商青睞區(qū)域龍頭市場，也使區(qū)域型商業(yè)項目成為區(qū)域主導(dǎo)者變?yōu)榭赡堋?2、零售商品牌圖行天下的吸引力決定著購物中心的基本客流和消費潛力 3、運營商的品牌組合和管理能力決定了購物中心的盈利能力 4、區(qū)域型購物中心在上述因素影響下孕育發(fā)展機(jī)會 。三、區(qū)域型購物中心有助于實現(xiàn)錯位經(jīng)營，穩(wěn)定發(fā)展，降低開發(fā)商的綜合風(fēng)險。 1、區(qū)域型商業(yè)項目由于目標(biāo)消費的屬地化特征明確，所以培育期相對較短，且經(jīng)營穩(wěn)定，利于資本市場價值放大，從而更加受到基金青睞。 2、中心區(qū)商業(yè)的同質(zhì)

12、化本身有著難以克服的障礙，而區(qū)域型市場的同質(zhì)化并不產(chǎn)生負(fù)面市場影響，而是使消費在區(qū)域變得集中和方便。 3、區(qū)域型商業(yè)項目的發(fā)展目標(biāo)更容易達(dá)成與零售品牌發(fā)展目標(biāo)的一致，所以容易吸引更多零售品牌進(jìn)入，從而降低開發(fā)商的綜合投資風(fēng)險。 區(qū) 域 型 購 物 中 心 的 發(fā) 展 優(yōu) 勢 消費群體定位及需求分析 項 目 位 置 以 項 目 為 圓 心 ， 2公 里 核 心 服 務(wù) 半 徑 類別 身份 消費需求分析鐘村、詵敦村、謝村人群 村民、工廠企業(yè)主、生意人 生活購物需求、時尚購物需求、商務(wù)接待需求、休閑娛樂需求、聚會餐飲需求大型社區(qū)人群 企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者 生活購物需求、時尚購物需求、家庭

13、休閑娛樂需求、聚會餐飲需求、文化娛樂需求、兒女教育需求南站過往商務(wù)人群 生意人、企業(yè)人群 休閑娛樂需求、物色購物需求、餐飲需求 業(yè)態(tài)定位建議 p根據(jù)項目發(fā)展功能定位及消費人群的需求分析，建設(shè)本項目的業(yè)態(tài)組合及分層業(yè)態(tài)規(guī)劃如下（暫按四層，總建筑面積約50000平方米進(jìn)行規(guī)劃）：層數(shù) 整體業(yè)態(tài) 細(xì)分業(yè)態(tài)四層 娛樂天地 連鎖影院、量版KTV三層 童裝餐飲 童裝、嬰兒用品、玩具、小型兒童玩樂項目、大型中餐酒樓 超市百貨主力店二層 男女服飾 男女休閑服裝、精品一層 時尚精品 高檔煙酒、眼鏡、IT通訊、鐘表、皮具、運動用品、眼鏡、休閑咖啡等整體業(yè)態(tài)面積比例-購物：娛樂：餐飲=60：24：16 電 影 院

14、參 考 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 參 考 -(時 尚 服 飾 ) 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 參 考 -(休 閑 服 裝 ) 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 參 考 -(運 動 ) 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 參 考 -(兒 童 樂 園 ) 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 參 考 -(中 式 餐 飲 ) 產(chǎn)品發(fā)展建議 1、 外 立 面 設(shè) 計 建 議 ：商業(yè)建筑的外立面設(shè)計宜以現(xiàn)代風(fēng)格為主。在保證整體造型端重大方的基礎(chǔ)之上，可局部采用鋼結(jié)構(gòu)及玻璃材質(zhì)與工藝。同時，應(yīng)注意外立面廣告位及展示廚窗位的設(shè)置與設(shè)計，以及夜間的霓虹燈光等效果。在保證主體結(jié)構(gòu)外輪廓方正實用的以及計容面積的要求之后，可通過外立面結(jié)構(gòu)物等的重塑，達(dá)到外立面生動立體的二次設(shè)計效果。 建 筑 外

15、 立 面 參 考 圖 2、 入 口 廣 場 設(shè) 計 建 議 ：p本項目的入口廣場設(shè)置需求主要是針對來自于鐘漢路的人車流起到緩沖和快速疏導(dǎo)的功能。在設(shè)計上主要考慮通行的便利性和人車分流的引導(dǎo)。而不是適宜進(jìn)行戶外大型商業(yè)活動的場所。 入口廣場 案 例 主 入 口 參 考 3、 戶 外 商 業(yè) 廣 場 及 休 閑 長 廊 設(shè) 計 建 議 ：p本項目的戶外商業(yè)廣場和休閑長廊的設(shè)置主要起人流的聚集及吸引作用。所以在功能上應(yīng)考慮日后經(jīng)營過程中可舉辦大型戶外商業(yè)活動的用途。同時，融入一些主題景觀和綠化設(shè)計的內(nèi)容，有助于提升整體的檔次和趣味性。p整個商業(yè)綜合體的戶外景觀設(shè)計主題以海洋主題的設(shè)計思路，通過小型海

16、洋生物標(biāo)本、雕塑、色彩、燈光，音樂，水景、等多種素材、形成似夢似真，動感浪漫的海洋主題空間。p地面廣場磚采用專門定制的印有波浪紋的地磚，形成一種海面波浪洶涌的感覺，雕塑魚群就在這海 面上跳躍歡騰。p地面上不規(guī)劃的分布有藍(lán)色光源的地?zé)?，在夜間形成繁星點點的效果，給人一種海面倒映星光的感覺，似夢似真，睱想浪漫。p休閑長廊上設(shè)立一組海洋魚類雕塑群，朝向商業(yè)廣場方向，活躍動感，趣味橫生。布置休閑坐椅和綠化花圃、種植熱帶樹種植物。夢 幻 海 洋 主 題 商 業(yè) 景 觀 案 例 參 考 圖 4、 建 筑 標(biāo) 識 物 設(shè) 置 建 議 ： p為增加本案的主題性和標(biāo)識效果，建議在項目主外立面局部位置設(shè)計一個標(biāo)志

17、性的構(gòu)筑物（具體位置如左圖所示），構(gòu)思主題建議配合海洋主題，可以燈塔為創(chuàng)意的方向。同時應(yīng)考慮夜間的燈光效果。 案 例 參 考 圖 5、 觀 光 電 梯 設(shè) 置 建 議 ： p建議在建筑外立面增加一部觀光電梯，增加外立面的現(xiàn)代感，同時，又能滿足影院及KTV等經(jīng)營較晚的休閑娛樂業(yè)態(tài)的夜間交通及方便獨立管理。具體位置如圖所示參考。 6、 室 內(nèi) 中 庭 設(shè) 計 建 議 ：p中庭的作用就是一個現(xiàn)代購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個商業(yè)功能在一個空間內(nèi)展示出來。一方面引導(dǎo)著消費者在商場內(nèi)消費和購物，另一方面又通過展示作用提高購物中心各個功能層的商業(yè)價值。p建議商業(yè)體內(nèi)如圖位置設(shè)計直通四層的室內(nèi)中庭，面積約

18、為800-1000平方米。頂設(shè)光棚透光，形成內(nèi)部中空商業(yè)庭院的形式。打破一般商業(yè)建筑內(nèi)部商鋪的傳統(tǒng)商廈式設(shè)計，成為具有半戶外式的商業(yè)步行街。具有自然采光、通風(fēng)，既節(jié)約了運營成本，又具有人性化的特點。 案 例 參 考 案 例 參 考 案 例 參 考 7、 建 筑 層 高 及 柱 距 設(shè) 計 建 議 ：p根據(jù)百貨、超市、餐飲、KTV等主力業(yè)態(tài)的建筑要求，遵從建筑的經(jīng)濟(jì)性及使用上的靈活性雙重原則，初步建議本案購物中心的各層層高如下：層數(shù) 層高要求首層 6米二至四層（標(biāo)準(zhǔn)層） 5-5.5米p根據(jù)百貨、超市、餐飲、KTV、影院等主力業(yè)態(tài)的建筑要求，遵從建筑的經(jīng)濟(jì)性及使用上的靈活性雙重原則，初步建議本案柱

19、網(wǎng)間距為：柱網(wǎng)間距 8.4-9米 說明：由于各業(yè)態(tài)各品牌關(guān)于層高及柱網(wǎng)要求均有細(xì)致差別，特別是影院對此有更高要求。具體可在初步設(shè)計方案之后，再參考具體主力商家要求進(jìn)行微調(diào)。 8、 商 鋪 間 隔 建 議 ：采 用 大 開 間 、 短 進(jìn) 深 分 隔 原 則 ， 每 間 鋪 內(nèi)使 用 面 積 控 制 在 15 20平 方 米 左 右 。p從控制總價，降低銷售門檻的角度出發(fā)，建筑商鋪分隔后的鋪內(nèi)使用面積應(yīng)控制在1520平方米左右，按50%的實用率計算，租賃面積約為3040平方米/間。p采用大開間，短進(jìn)深的分隔原則，增長商業(yè)展示面。開間尺寸為56米左右， 進(jìn)深34米。p采用輕質(zhì)材料間隔，并具有可自由

20、分割組合的功能，增加抗風(fēng)險能力和可持續(xù)發(fā)展前景。 商 鋪 間 隔 參 考 商 鋪 間 隔 參 考 商 鋪 間 隔 參 考 鏈 接 ：商 鋪 開 間 及 進(jìn) 深 關(guān) 系p一個合理的單元商鋪開間應(yīng)保持在4米以上，開間在4米至8米之間的商鋪單元稱為中型商鋪。合適的中型商鋪進(jìn)深保持在開間的1.5倍至2倍之間。（大型商鋪進(jìn)深標(biāo)準(zhǔn)可放松到開間2倍以上）p不同開間，進(jìn)深店鋪顧客流線圖: 9、 室 內(nèi) 電 梯 設(shè) 置 建 議 ：p手扶電梯是當(dāng)前高檔購物中心內(nèi)主要采用的現(xiàn)代機(jī)械化豎向交通工具。建議本案在各層均設(shè)置四臺手扶電梯，分成兩處位置安排。設(shè)置位置即便利人流的豎向交通疏導(dǎo)，又不能太過接近門口位置，以免造成人

21、流快速分散，不利于商業(yè)價值和提升。p另可考慮在室內(nèi)中庭處設(shè)置兩臺垂直觀光電梯，作為購物中心豎向交通的輔助用梯。 室 內(nèi) 垂 直 觀 光 電 梯 參 考室 內(nèi) 手 扶 電 梯 參 考 室 內(nèi) 垂 直 觀 光 電 梯 參 考 10、 公 共 通 道 設(shè) 計 建 議 ：p參考同類檔次購物中心的設(shè)計經(jīng)驗及做適當(dāng)超前的規(guī)劃，建議本案的各級公共通道設(shè)置及要求如下：p主通道：指購物中心內(nèi)連接主入口及中庭，扶手電梯的人行通道，寬度約為8.4米。p次通道：指購物中心內(nèi)從主通道連接到各排商鋪的人行通道，構(gòu)成購物中心內(nèi)的主要交通路網(wǎng)，寬度約為5米。p支道：指各排商鋪間的分隔小道，做為輔助用道，寬度約為3米。 公 共

22、 通 道 參 考 11、 配 套 設(shè) 施 及 設(shè) 備 設(shè) 置 建 議 ：p包含每層兩個男女衛(wèi)生間（含殘疾人廁位）、茶水間、休息坐椅、無障礙及相關(guān)便利設(shè)施設(shè)計等。 12、 配 套 設(shè) 施 及 設(shè) 備 設(shè) 置 建 議 ： 13、 商 場 導(dǎo) 向 及 標(biāo) 識 系 統(tǒng) 設(shè) 置 建 議 ：p購物中心內(nèi)的導(dǎo)向及標(biāo)識系統(tǒng)非常重要，國內(nèi)眾多大型高檔次商場均存在導(dǎo)向及標(biāo)識系統(tǒng)指示不明的弊病，給購物者造成不便，實際上也影響了商戶的經(jīng)營。p導(dǎo)向及標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)置在項目裝修設(shè)計階段即應(yīng)統(tǒng)一安排設(shè)置，經(jīng)常使用的內(nèi)容包括如下：整體購物中心導(dǎo)購牌、分層導(dǎo)購牌、層分區(qū)導(dǎo)向牌、各項輔助設(shè)施及設(shè)備導(dǎo)向牌、溫馨提示牌、通道及電梯指示牌等。 公 共 通 道 參 考 14、 其 它 設(shè) 計 建 議 ：p背景音樂及廣播系統(tǒng)；p閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；p分區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)。 謝 謝