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1、無 錫 房 地 產(chǎn) 市 場 研 究無 錫 分 公 司 研 展 部2010.9 Future Land 城 市 發(fā) 展 研 究房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況報 告 框 架12 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析3 Future Land 一 、 城 市 發(fā) 展 研 究 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 無 錫 市 位 于 北 緯 31 7 至 32 2 ， 東 經(jīng) 119 33 至120 38 ， 長 江 三 角 洲 江 湖 間 走 廊 部 分 ， 江 蘇 省 東 南部 。 東 鄰 蘇 州 ， 距 上 海 128公 里 ； 南 瀕 太 湖 ， 與 浙 江 省交 界 ； 西

2、接 常 州 ， 去 南 京 183公 里 ； 北 臨 長 江 ， 與 泰 州市 所 轄 的 靖 江 市 隔 江 相 望 。無 錫 市 為 江 蘇 省 省 轄 市 ， 全 市 總 面 積 為 4787.61平 方 公 里 (市 區(qū) 1659平 方 公 里 ， 其 中 建 成 區(qū) 面 積 188.14平 方 公里 )， 其 中 山 區(qū) 和 丘 陵 面 積 為 782平 方 公 里 ， 占 總 面 積 的16.8%， 水 面 面 積 為 1502平 方 公 里 ， 占 總 面 積 的 31.4%。無 錫 市 人 民 政 府 駐 崇 安 區(qū) 解 放 南 路 ， 轄 崇 安 、 南 長 、 北塘 、 錫

3、 山 、 惠 山 、 濱 湖 、 新 區(qū) 7區(qū) 及 江 陰 、 宜 興 2市（ 縣 ） 。 無 錫 市 屬 略 高 于 平 均 水 平 的 三 線 城 市 。城 市 基 本 概 況江陰宜興常州市蘇州市 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 基 本 概 況 /經(jīng) 濟(jì) 概 況 GDP總 量 保 持 平 穩(wěn) 增 長 ， 總 量 位 居 全 國 前 列 ， 連 續(xù) 3年 排 名 江 蘇 省 第 二 ， 經(jīng) 濟(jì) 競 爭 力 較 強(qiáng) 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 基 本 概 況 /人 均 可 支 配 收 入 &支 出 人 均 可 支 配 收 入 逐

4、年 上 漲 ， 且 保 持 10%以 上 的 增 速 。 支 出 也 呈 上 漲 趨 勢 ， 經(jīng) 濟(jì) 承 受 能 力 強(qiáng) 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 基 本 概 況 /產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 歷 年 三 產(chǎn) 逐 步 增 加 ， 一 、 二 產(chǎn) 穩(wěn) 步 下 降 ， 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 繼 續(xù) 優(yōu) 化 。 現(xiàn) 階 段 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 主 要 包 括 ： 高檔 紡 織 及 服 裝 加 工 、 精 密 機(jī) 械 及 汽 車 配 套 工 業(yè) 、 電 子 信 息 及 高 檔 家 電 業(yè) 、 特 色 冶 金 及 金 屬 制 品業(yè) 、 精 細(xì) 化 工 及 生 物 醫(yī) 藥 業(yè) 等 。

5、Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 基 本 概 況 /利 用 外 資 利 用 外 資 持 續(xù) 增 長 。 到 位 注 冊 外 資 連 續(xù) 兩 年 超 過 30億 美 元 ， 2009年 達(dá) 到 32.03億 美 元 ， 再 創(chuàng)歷 史 新 高 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 基 本 概 況 /人 口 l人 口 規(guī) 模 有 序 擴(kuò) 大 。 根 據(jù) 第 五 次 人 口 普 查 ， 無 錫 市 6歲 及 以 上 人 口 中 ， 接 受 過 大 學(xué) （ 大 專 ） 教 育的 24.57萬 人 ， 占 5.08%， 接 受 過 高 中 （ 含 中 專

6、 ） 教 育 的 82.16萬 人 ， 占 16.98%， 接 受 過 初 中 教 育的 201.74萬 人 ， 占 41.69%。l另 外 勞 動 力 遷 入 活 躍 ， 從 江 蘇 省 其 他 市 縣 遷 移 入 籍 無 錫 市 的 人 口 比 重 上 升 到 64.95%， 而 外 省 遷入 人 口 的 比 重 為 35.05%。l“ 五 普 ” 人 口 結(jié) 構(gòu) 老 化 程 度 明 顯 加 深 ， 65歲 及 以 上 人 口 由 占 總 人 口 的 7.5%增 加 到 8.8%， 年 齡 結(jié)構(gòu) 曲 線 向 更 深 的 老 齡 化 方 向 演 進(jìn) 。 Future Land1、 城 市 發(fā)

7、 展 研 究 城 市 化 進(jìn) 程 /交 通 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 航 空 ： 無 錫 機(jī) 場 的 擴(kuò) 建 將 開 通 越 來 越 多 的 航 班 ，與 此 同 時 距 上 海 浦 東 國 際 機(jī) 場 180公 里 ， 距 上 海 虹橋 國 際 機(jī) 場 120公 里 ， 距 離 較 近 。海 運(yùn) 和 內(nèi) 河 航 運(yùn) ： 無 錫 依 托 長 江 、 京 杭 大 運(yùn) 河 和太 湖 水 系 ， 具 有 7條 主 要 航 道 ， 航 道 總 里 程 1656公里 ， 已 開 通 營 業(yè) 航 運(yùn) 線 221條 。 無 錫 已 成 為 全 國 34 個 港 口 主 樞 紐 之 一 。鐵 路 ： 經(jīng) 滬 寧 線 和

8、 在 建 的 新 長 線 可 與 全 國 鐵 路 連網(wǎng) 直 通 。 正 在 規(guī) 劃 中 的 京 滬 高 速 鐵 路 將 為 無 錫 交 通提 供 更 為 便 捷 的 條 件 ， 同 時 滬 寧 城 際 鐵 路 也 已 建 設(shè)完 畢 。 公 路 ： 滬 寧 、 滬 宜 高 速 公 路 通 達(dá) 上 海 市 和 南 京 市， 京 滬 高 速 公 路 直 達(dá) 北 京 ， 寧 杭 高 速 公 路 直 通 杭 州。 312、 104國 道 穿 過 無 錫 。 滬 宜 、 錫 沙 、 鎮(zhèn) 澄 、 澄張 、 澄 鹿 等 公 路 干 線 通 向 蘇 、 浙 、 皖 。 無 錫 已 成 為全 國 54個 公 路

9、運(yùn) 輸 中 心 之 一 。地 鐵 ： 無 錫 軌 道 交 通 已 得 到 批 復(fù) ， 其 中 一 號 線 也已 開 工 建 設(shè) ， 預(yù) 計 2014年 建 成 通 車 。無 錫 是 華 東 地 區(qū) 主 要 的 交 通 樞 紐 ， 已 形 成 由 鐵 路 、 公 路 、 水 路 、 航 空 配 套 組 成 的 立 體 交 通 網(wǎng) 絡(luò) 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 化 進(jìn) 程 /城 市 規(guī) 劃 功 能 定 位 充 分 利 用 無 錫 城 市 的 自 然 、 歷 史 和 文 化 資 源 ， 努力 建 設(shè) 五 大 名 城 ， 提 升 城 市 的 核 心 競 爭 力 。

10、 五 大 名 城 ： 適 宜 投 資 創(chuàng) 業(yè) 的 工 商 名 城 ； 適 宜 創(chuàng) 新創(chuàng) 造 的 設(shè) 計 名 城 ； 適 宜 生 活 居 住 的 山 水 名 城 ； 適 宜 旅游 度 假 的 休 閑 名 城 ； 具 有 人 文 特 質(zhì) 的 文 化 名 城 。 五 大 中 心 ： 國 際 先 進(jìn) 制 造 技 術(shù) 中 心 ， 區(qū) 域 性 商 貿(mào) 物 流 中 心 ， 創(chuàng) 意 設(shè) 計 中 心 ， 職 業(yè) 教 育 中 心 ， 旅 游 度 假中 心 。 城 市 規(guī) 模 人 口 容 量 ： 遠(yuǎn) 景 480萬 。 建 設(shè) 用 地 規(guī) 模 ： 590平 方公 里 (遠(yuǎn) 景 )。 人 均 建 設(shè) 用 地 ： 123

11、平 方 米 (遠(yuǎn) 景 )。功 能 片 區(qū) 規(guī) 劃 形 成 中 心 城 區(qū) 、 太 湖 新 城 、 科 技 新 城 、 蠡 溪新 城 、 錫 東 新 城 、 惠 山 新 城 、 環(huán) 湖 風(fēng) 景 旅 游 區(qū) 和 外 圍新 市 鎮(zhèn) 的 城 鎮(zhèn) 空 間 布 局 。城 市 規(guī) 劃 旨 在 找 準(zhǔn) 自 身 在 長 三 角 城 鎮(zhèn) 體 系 中 的 定 位 ， 增 強(qiáng) 城 市 服 務(wù) 功 能 ， 不 斷 提 升 城 市 競 爭 力， 不 斷 推 進(jìn) 城 市 現(xiàn) 代 化 進(jìn) 程 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 化 進(jìn) 程 /商 圈 規(guī) 劃 商 貿(mào) 流 通 經(jīng) 濟(jì) 呈 現(xiàn) 出 “

12、三 快 ” 態(tài) 勢 。 “ 三 快 ” ： 一 是 外 向 型 商 業(yè) 發(fā) 展 快 ； 二 是 特 色 商業(yè) 街 發(fā) 展 快 ； 三 是 餐 飲 業(yè) 發(fā) 展 快 。 隨 著 無 錫 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 快 速 發(fā) 展 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā)展 迅 速 ， 逐 漸 形 成 以 一 條 或 幾 條 商 業(yè) 街 為 中 心的 經(jīng) 濟(jì) 商 圈 。市 中 心 區(qū) 有 以 中 山 路 為 中 心 的 CBD商 圈 ， 以火 車 站 為 核 心 的 火 車 站 商 圈 ；副 中 心 區(qū) 有 五 愛 廣 場 商 圈 、 南 門 商 圈 、 北 大街 商 圈 ；東 區(qū) 有 丁 村 商 圈 、 上 馬 墩 商 圈

13、 ； 北 區(qū) 有 山 北商 圈 ；西 區(qū) 有 河 埒 口 商 圈 ；南 區(qū) 有 中 橋 商 圈 ； 長 江 路 為 核 心 的 新 區(qū) 商 圈 。 Future Land 中心商務(wù)區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心商圈輻射邊界中心商務(wù)區(qū)河埒商圈 南禪寺站前商貿(mào)街北大街五愛廣場湖濱路陽光城市花園 東亭建筑路 太湖廣場 廣益路鳳翔中橋 長江北路蘆莊盛岸 塘南路北塘新城 長江路商貿(mào)區(qū)錫滬路1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 化 進(jìn) 程 /商 圈 規(guī) 劃 隨 著 無 錫 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 快 速 發(fā)展 ， 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 迅 速 ， 形成 了 以 中 心 CBD為 核 心 、 多個 輻 射 商 業(yè) 區(qū) 共

14、存 的 商 業(yè) 氛圍 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 城 市 化 進(jìn) 程 /教 育 水 平 2009年 年 末 擁 有 各 級 各 類 學(xué) 校 467所 ， 在 校 學(xué)生 63.48萬 人 。小 學(xué) 和 初 中 普 及 率 均 達(dá) 100%， 鞏 固 率 分 別 為109.14%和 98.6%， 盲 聾 弱 智 兒 童 入 學(xué) 率 為98.2%； 初 中 畢 業(yè) 生 升 學(xué) 率 達(dá) 99.9%， 高 中 階 段毛 入 學(xué) 率 達(dá) 121.46%。 學(xué) 前 教 育 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 提高 。高 中 階 段 教 育 優(yōu) 質(zhì) 化 取 得 新 進(jìn) 展 ， 全 市 三 星 級

15、以 上 普 通 高 中 和 省 級 以 上 重 點(diǎn) 職 校 就 讀 新 生 達(dá)到 高 中 階 段 招 生 總 數(shù) 的 93%。藕 塘 職 教 園 區(qū) 展 示 新 的 形 象 ， 6所 院 校 入 駐 ，在 園 學(xué) 生 近 6萬 人 。 公 共 實 訓(xùn) 基 地 建 成 投 運(yùn) 。深 入 推 進(jìn) 雙 語 教 育 實 驗 ， 年 內(nèi) 新 增 雙 語 實 驗 學(xué)校 22所 ， 雙 語 實 驗 學(xué) 校 累 計 達(dá) 到 100所 。在 錫 外 籍 學(xué) 生 超 過 1000人 。 在 剛 剛 公 布 的 2010年 省 級 教 育 督 政 考 核 結(jié) 果 中 ， 無 錫 市 是 第 一 個 取 得 所 有

16、市（ 縣 ） 、 區(qū) 全 優(yōu) 等 級 的 大 市 ， 這 表 明 了 本 市 教 育 發(fā) 展 水 平 的 高 位 均 衡 。 Future Land1、 城 市 發(fā) 展 研 究 政 府 、 政 策 /財 政 收 入 l財 政 收 入 基 本 保 持 高 位 增 長 ， 09年 更 是 突 破 千 億 大 關(guān) 。l09年 無 錫 土 地 出 讓 金 收 入 為 315億 元 ， 占 全 年 財 政 收 入 的 30%。 “ 賣 地 ” 成 為 政 府 財政 收 入 的 主 要 支 柱 ， 不 少 城 市 包 括 北 京 的 土 地 出 讓 金 占 財 政 收 入 比 例 接 近 五 成 。 Fu

17、ture Land總 結(jié) 無 錫 無 錫 是 全 國 首 批 14個 對 外 開 放 城 市 之 一 。 近 年 來 開 放 型 經(jīng) 濟(jì) 蓬 勃 發(fā) 展 ， 為 全 市 經(jīng) 濟(jì) 社 會 的 發(fā)展 做 出 了 突 出 貢 獻(xiàn) 。 到 2009年 無 錫 GDP已 達(dá) 到 4992億 元 ， 在 全 大 中 城 市 排 第 七 。 我 們 能 清 晰 感受 到 無 錫 經(jīng) 濟(jì) 快 車 大 提 速 帶 來 的 強(qiáng) 震 撼 。 在 經(jīng) 濟(jì) “ 水 銀 柱 ” 不 斷 攀 高 的 同 時 ， 一 個 綠 色 生 態(tài) 的無 錫 城 也 正 在 崛 起 。 Future Land二 、 房 地 產(chǎn) 市 場

18、總 體 狀 況 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 商 品 住 宅 市 場 從 近 三 年 數(shù) 據(jù) 來 看 ， 每 年 的 新 開 工 量 保 持 在 900萬 以 上 ， 竣 工 面 積 在 500萬 左 右 。 開 工 量 及竣 工 量 均 穩(wěn) 定 在 一 定 水 平 。從 成 交 來 看 ， 2008年 樓 市 由 于 宏 觀 政 策 的 調(diào) 控 ， 需 求 受 到 抑 制 ， 成 交 量 為 335.98萬 ， 環(huán) 比 大幅 縮 水 ， 降 幅 達(dá) 到 27%。 2009年 樓 市 回 暖 后 成 交 呈 現(xiàn) 報 復(fù) 性 增 加 ， 超 過 07年 的 水

19、平 ， 環(huán) 比 漲 幅達(dá) 到 112.8%。從 銷 售 額 來 看 ， 2009年 全 年 的 成 交 均 價 為 6302元 / ， 2008年 為 5489元 / ， 2007年 為 4856元 / ， 價 格 穩(wěn) 步 上 升 ， 且 基 本 保 持 14%的 年 增 幅 ， 增 幅 明 顯 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 商 品 住 宅 市 場萬 元 / 在 經(jīng) 歷 了 08年 低 迷 之 后 ， 09年 受 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 回 暖 和 宏 觀 政 策 放 寬 影 響 ， 無 錫 樓 市 大 幅 反 彈 ， 實 現(xiàn)量 價 齊 升 的 局 面 。09年

20、底 隨 著 政 策 的 收 緊 ， 無 錫 樓 市 觀 望 氛 圍 逐 漸 濃 厚 ， 同 時 1、 2月 是 傳 統(tǒng) 的 淡 季 ， 因 此 2010年成 交 有 所 萎 縮 ， 進(jìn) 入 3月 隨 著 市 場 對 政 策 的 消 化 ， 購 房 需 求 再 次 被 激 發(fā) ， 伴 隨 著 大 量 新 盤 和 高 價房 源 的 新 推 ， 成 交 大 幅 上 揚(yáng) ， 而 價 格 同 時 逐 步 上 漲 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 各 區(qū) 土 地 批 量 從 近 幾 年 土 地 批 量 來 看 ， 濱 湖 區(qū) 和 新 區(qū) 最 大 ， 分 別 為 462.3

21、萬 和 436萬 。 最 少 為 崇 安 區(qū) ， 僅為 134萬 。07年 至 2010年 9月 ， 全 市 土 地 批 量 約 為 2719萬 。 從 年 批 量 來 看 ， 有 緊 縮 趨 勢 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 各 區(qū) 商 品 住 宅 供 應(yīng) 量 、 銷 售 量崇 安 區(qū) 南 長 區(qū) 北 塘 區(qū) 惠 山 區(qū)濱 湖 區(qū) 新 區(qū) 錫 山 區(qū) 供 應(yīng) 量 成 交 量從 2008至 2010年 8月 ， 各 區(qū) 供 應(yīng) 量 和 成 交 量 來 看 ， 濱 湖 區(qū) 的 不 管 是 供 應(yīng) 量 還 是 成 交 量 都 是 最 大 的 ，供 應(yīng) 量 達(dá)

22、到 375.8萬 ， 銷 售 量 達(dá) 到 379.89萬 ， 供 求 比 為 1.1.01， 供 需 平 衡 。供 求 比 最 大 的 區(qū) 域 是 南 長 區(qū) ， 供 應(yīng) 量 為 61.4萬 ， 銷 售 量 為 70.98萬 ， 供 求 比 為 1： 1.5， 由 于該 區(qū) 域 位 于 市 中 心 ， 土 地 資 源 有 限 ， 使 得 供 明 顯 小 于 需 求 。錫 山 區(qū) 的 供 求 比 為 1： 0.5， 是 供 應(yīng) 量 十 分 充 足 的 區(qū) 域 。整 體 來 看 ， 供 需 基 本 平 衡 ， 全 市 七 區(qū) ， 總 供 應(yīng) 量 為 1402.1萬 ， 總 銷 售 量 為 1306

23、.63萬 ， 供 求比 為 1： 0.93。 其 中 ， 2010年 1-8月 的 全 市 供 求 比 為 1： 1.01。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 商 品 住 宅 價 格 分 段 由 表 可 見 2008年 和 2009年 成 交 面 積 主 要 集 中 在 4000-6000元 / 之 間 。從 趨 勢 上 可 以 明 顯 看 到 4000-6000元 / 是 成 交 價 格 的 分 水 嶺 ， 6000元 / 以 上 的 份 額逐 漸 遞 減 ， 但 10000元 / 以 上 的 價 格 段 成 交 情 況 穩(wěn) 定 ， 且 有 上 升 趨 勢 。

24、Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 商 品 住 宅 成 交 面 積 段 從 面 積 段 來 看 ， 近 三 年 商 品 房 住 宅 成 交 面 積 段 主 要 以 120-144 為 主 ， 且 比 例 均 達(dá) 到 30%左右 。除 60-80 的 面 積 段 在 2010年 1-6月 明 顯 增 加 6個 百 分 點(diǎn) 外 ， 其 余 各 面 積 段 成 交 較 為 穩(wěn) 定 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 各 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價 從 各 區(qū) 2009年 1月 至 2010年 6月 成 交 價 格 來 看 ， 南 長

25、 區(qū) 由 于 占 據(jù) 市 中 心 稀 缺 地 段 ， 價 格 一 直 處于 高 位 ， 但 漲 幅 不 大 ； 惠 山 區(qū) 及 錫 山 區(qū) 的 成 交 價 最 低 ， 漲 幅 約 為 30%。各 區(qū) 成 交 價 均 在 曲 折 中 上 升 ， 與 2009年 年 初 相 比 ， 新 區(qū) 價 格 漲 幅 最 大 ， 上 漲 近 2800元 / ， 漲幅 達(dá) 到 68%， 被 關(guān) 注 度 日 益 增 強(qiáng) ， 區(qū) 位 優(yōu) 勢 逐 漸 提 升 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 客 戶 研 究以 目 前 我 司 在 無 錫 執(zhí) 行 的 個 案 所 接 待 客 戶 為 研

26、 究 對 象 ， 顯 示 特 征 如 下 ：購 房 目 的 意 向 區(qū) 域 從 購 房 目 的 上 看 ， 改 善 自 住 客 居 多 。投 資 客 及 投 資 自 住 兼 有 的 客 戶 不 足 15%， 可 見 自 住 型 需 求 依 然 是 支 撐 無 錫 商 品 房 市 場 的 主 力 需求 。從 置 業(yè) 區(qū) 域 意 向 的 調(diào) 查 來 看 ， 半 數(shù) 以 上 的 客 戶 選 擇 濱 湖 區(qū) ， 可 見 濱 湖 區(qū) 是 住 房 交 易 的 熱 點(diǎn) 區(qū)域 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 客 戶 研 究購 房 面 積 段 購 房 因 素 從 購 房 面

27、積 段 上 看 ， 選 擇 90-120 的 客 戶 最 多 。 戶 型 以 三 房 及 兩 房 最 受 歡 迎 。客 戶 買 房 最 看 中 的 幾 個 因 素 分 別 為 ： 價 格 、 交 通 、 地 段 及 建 筑 質(zhì) 量 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 開 發(fā) 商 /萬 科萬 科 地 產(chǎn) 于 2004年 進(jìn) 入 無 錫 。 相 繼 成 功 開 發(fā) 了 萬 科 魅 力 之 城 、 萬 科 東 郡 、 萬 科 金 域 藍(lán)灣 和 萬 科 金 域 緹 香 。 目 前 在 售 魅 力 之 城 、 金 域 藍(lán) 灣 和 金 域 緹 香 3個 項 目 。 萬 科

28、酩 悅 預(yù) 計 10月 公 開 面 世 。 萬 科 酩 悅?cè)f 科 魅 力 城 萬 科 金 域 藍(lán) 灣 萬 科 金 域 緹 香萬 科 東 郡 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況項 目 公 開時 間 產(chǎn) 品類 型 總 建（ 萬 ） 已 推 量（ 萬 ） 主 力 面 積 （ ） 均 價（ 元 / ） 主 力 總 價（ 萬 元 ）萬 科金 域 藍(lán) 灣 08.09 高 層 38.6 10.7 三 房 99-103三 房 143 精 裝 17000（ 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn)1500） 三 房 168-175三 房 243萬 魅 力 萬 科城 08.4 多 層 、 小 高層 、 高 層

29、、 94 72 三 房 100-108 精 裝 11500(裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 1500) 三 房 115-124萬魅 力 酩 悅 預(yù) 計 10月 小 高 層 、 高層 、 別 墅 40 - 三 房 202 價 格 待 定 （ 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 5000） -萬 科 金 域緹 香 09.5 多 層 、 小 高層 、 高 層 60 1.9 三 房 143 精 裝 13000-14000（ 裝 修 標(biāo)準(zhǔn) 2000） 三 房 185萬開 發(fā) 商 /萬 科 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 開 發(fā) 商 /金 科 無 錫 金 科 除 金 科 米 蘭 米 蘭 和 新 項 目 金 科 世

30、 界 城 分 別 在 新區(qū) 南 長 外 ， 其 余 項 目 基 本 集 中 在 崇 安 區(qū) 。 而 金 科 目 前 在 售的 項 目 也 只 有 金 科 米 蘭 米 蘭 、 金 科 觀 天 下 3期 和 剛 剛 面 世的 金 科 新 大 陸 ， 其 余 項 目 售 馨 。金 科 觀 天 下 3期 目 前 在 售 最 后 兩 棟 高 層 ， 余 房 約 100余 套 。金 科 米 蘭 米 蘭 8月 28日 首 次 開 盤 ， 規(guī) 劃 分 兩 期 開 發(fā) ， 預(yù) 計將 歷 時 3年 。 項 目 內(nèi) 包 含 花 園 洋 房 、 公 寓 、 高 層 住 宅 及 商 業(yè) 街 等 物 業(yè) 形 態(tài) ， 稱

31、得 上 是 一 個 大 型 綜 合 性 社 區(qū) 。 目 前 在售 面 積 范 圍 在 120-190 。金 科 新 大 陸 是 在 無 錫 首 次 打 造 以 商 業(yè) 為 主 體 的 樓 盤 ， 項目 內(nèi) 部 涵 蓋 了 多 種 物 業(yè) 類 型 ， 包 括 5棟 高 層 住 宅 、 1棟 24層的 酒 店 式 公 寓 、 1棟 9層 高 的 酒 店 以 及 三 層 商 鋪 和 一 個 12班制 的 幼 兒 園 ， 其 中 商 業(yè) 部 分 所 占 面 積 約 為 45500平 米 。 目前 在 售 面 積 范 圍 在 113-143 ， 113 為 躍 層 復(fù) 式 。 Future Land2、

32、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 開 發(fā) 商 /金 科項 目 公 開 時間 產(chǎn) 品類 型 總 建（ 萬 ） 已 推 量（ 萬 ） 主 力 面 積 （ ） 均 價（ 元 / ） 主 力 總 價（ 萬 元 ）金 科 世 界 城 待 定 高 層 、 洋 房、 小 高 層 待 定 - 待 定 待 定 待 定 金 科 新 大 陸 2010.9.24 高 層 、 商 鋪 15.7 3.7 三 房 143 8800元 / 三 房 126萬金 科 米 蘭 米蘭 2010.8.29 洋 房 、 高 層、 商 鋪 42 2.1 四 房 165-185 14000元 / 四 房 231-259萬金 科 觀 天

33、下 2008.5 高 層 31 28 單 身 公 寓 39-52 8000元 /平 方 米 單 身 公 寓 31-41萬 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 熱 點(diǎn) 區(qū) 域 /濱 湖 區(qū) 濱 湖 區(qū) 風(fēng) 景 無 錫 市 濱 湖 區(qū) 位 于 長 江 三 角 洲 腹 地 由 原 無 錫 市郊 區(qū) 、 馬 山 區(qū) 和 錫 山 市 部 分 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 組 建 成 立 。 全 區(qū)現(xiàn) 有 區(qū) 域 面 積 608.58平 方 公 里 ,其 中 陸 地 面 積262.49平 方 公 里 , 濱 湖 是 無 錫 市 建 設(shè) 濱 湖 新 城 的重 點(diǎn) 區(qū) 域 和 建 設(shè) 山 水 城 、 生

34、 態(tài) 城 的 標(biāo) 志 性 板 塊 ,無 錫 實 施 特 大 城 市 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 的 重 點(diǎn) 工 程 大 多 在 濱湖 區(qū) 境 內(nèi) 。濱 湖 區(qū) 是 著 名 的 中 國 古 代 吳 文 化 發(fā) 源 地 、 中 國近 代 民 族 工 商 業(yè) 和 當(dāng) 代 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 的 發(fā) 源 地 之 一 。闔 閭 古 城 就 在 濱 湖 區(qū) 境 內(nèi) ,中 國 民 族 工 商 業(yè) 先 驅(qū)榮 宗 敬 、 榮 德 生 誕 生 于 此 。也 正 由 于 其 豐 富 的 生 態(tài) 資 源 及 自 然 環(huán) 境 ， 而 成為 購 房 的 熱 點(diǎn) 區(qū) 域 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況

35、熱 點(diǎn) 區(qū) 域 /熱 門 樓 盤濱 湖 區(qū) 的 太 湖 新 城 在 無 錫 舉 足 輕 重 ， 未 來 的 太 湖 新 城 將 成 為 無 錫 新 的 城 市 中 心 ， 同 時 ， 也是 無 錫 的 行 政 、 金 融 中 心 ， 作 為 無 錫 未 來 的 城 市 中 心 ， 太 湖 新 城 集 中 了 無 錫 最 美 的 自 然 風(fēng)光 與 生 態(tài) 資 源 。 很 多 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 看 到 其 巨 大 的 地 段 價 值 ， 紛 紛 進(jìn) 入 這 塊 熱 土 。綠 城 玉 蘭 花 園 地 處 太 湖 新 城 的 核 心 區(qū) ， 周 邊 配套 有 金 融 第 一 街 、 國 際 會

36、展 中 心 、 市 行 政 中 心 、尚 賢 河 濕 地 等 。 與 項 目 為 鄰 的 金 匱 公 園 建 成 后 將成 為 無 錫 南 部 地 區(qū) 最 大 的 免 費(fèi) 主 題 公 園 ， 可 滿 足業(yè) 主 的 休 閑 娛 樂 需 求 。 該 案 總 建 40萬 ， 一 期 總 戶 數(shù) 748戶 。建 筑 采 用 新 古 典 主 義 風(fēng) 格 ， 全 石 材 立 面 ， 歐 式 園林 ， 室 內(nèi) 外 雙 游 泳 池 。目 前 該 案 在 售 的 為 170 左 右 的 三 房 平 層 ， 售 價約 為 13000元 / 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 熱 點(diǎn)

37、 區(qū) 域 /熱 門 樓 盤 尚 錦 城 與 無 錫 市 行 政 中 心 相 鄰 ， 以 高 浪 路 、 中 南 路和 地 鐵 1號 線 構(gòu) 筑 出 方 便 快 捷 的 交 通 路 網(wǎng) ， 居 于 未 來老 城 區(qū) 、 新 區(qū) 、 濱 湖 旅 游 區(qū) 、 大 學(xué) 城 、 蘇 南 國 際 機(jī)場 等 六 大 板 塊 中 央 ， 是 整 個 無 錫 大 都 市 的 核 心 區(qū) 域 ，生 活 自 由 便 利 。總 建 約 35萬 （ C地 塊 ） ， 總 戶 數(shù) 1627戶 （ C地 塊 ） 。綠 化 率 為 45%， 容 積 率 為 1.8。目 前 在 售 房 源 為 56-165 多 種 戶 型 可

38、 選 ， 價 格 在8100元 / 左 右 。濱 湖 區(qū) 主 要 以 首 置 、 改 善 型 客 戶 為 主 ?？?戶 基 本 對 價 格 最 敏 感 ， 其 次 是 交 通 的 便 捷 度 、 小 區(qū) 環(huán) 境 、 物 業(yè) 管 理 、 公 共 配 套 。融 科 玖 玖 城 位 于 太 湖 新 城 五 湖 大 道 與 觀 山 路 交 匯 處 。占 地 面 積 ： 10萬 ， 總 建 面 積 ： 27萬 ， 容 積 率 ： 1.4，物 業(yè) 類 型 ： 高 層 、 花 園 洋 房 。推 出 的 房 源 為 ， 1#、 2#樓 各 一 半 房 源 ， 3#樓 的 全 部 房源 ， 共 187套 房 源

39、 。開 盤 均 價 8800-9800元 / 。 Future Land2、 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 狀 況 未 來 發(fā) 展近 幾 年 ， 無 錫 的 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 迅 速 ， 房 價 持 續(xù) 上 漲 ， 2010年 二 季 度 的 均 價 為 7253元 / ，達(dá) 到 2006年 一 季 度 的 兩 倍 。 另 一 方 面 ， 無 錫 的 城 市 建 設(shè) 始 終 如 火 如 荼 ： 南 長 街 、 河 埒 口 等傳 統(tǒng) 區(qū) 域 的 改 造 ， 紅 星 路 、 貢 湖 大 道 等 重 要 路 段 的 開 闊 ， 以 及 惠 山 、 太 湖 新 城 的 快 速 發(fā) 展 ，這 一

40、 切 使 無 錫 的 城 市 面 貌 煥 然 一 新 。無 錫 市 房 地 產(chǎn) 市 場 未 來 發(fā) 展 趨 勢商 品 房 新 增 供 應(yīng) 將 保 持 現(xiàn) 有 節(jié) 奏 ， 總 量 充 足 。 一 方 面 目 前 全 國 房 地 產(chǎn) 市 場 普 遍 呈 現(xiàn) 量 跌 價滯 ， 無 論 是 消 費(fèi) 端 還 是 供 應(yīng) 端 產(chǎn) 生 了 一 定 的 觀 望 情 緒 ， 少 數(shù) 開 發(fā) 企 業(yè) 在 市 場 急 劇 降 溫 的 情況 下 或 將 觀 望 等 待 ， 減 緩 后 市 的 推 盤 節(jié) 奏 。 另 一 方 面 ， 國 土 部 查 處 閑 置 土 地 、 囤 積 炒 地 的專 項 行 動 正 處 在

41、攻 堅 階 段 ， 迫 于 壓 力 將 有 更 多 的 待 建 項 目 破 土 動 工 。 預(yù) 計 下 階 段 無 錫 商 品 房 新 增 供 應(yīng) 節(jié) 奏 不 會 明 顯 放 緩 ， 市 場 總 量 較 為 充 足 。市 場 成 交 量 維 持 在 中 低 水 平 。 國 家 遏 止 房 價 過 快 上 漲 的 決 心 非 常 堅 決 ， 持 續(xù) 時 間 可 能 較 長 ，成 交 量 在 調(diào) 控 形 勢 下 后 市 不 會 出 現(xiàn) 明 顯 回 升 。 目 前 市 場 成 交 主 要 由 剛 性 需 求 支 撐 ， 相 對 比較 穩(wěn) 定 ， 預(yù) 計 近 期 成 交 情 況 不 會 有 明 顯 改

42、 善 。 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 根 據(jù) 目 前 各 區(qū) 域 的 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 和 價 格 情 況 ，結(jié) 合 各 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 情 況 ， 將 無 錫市 場 分 為 八 大 板 塊 ?；?山 板 塊 錫 山 板 塊北 塘 板塊 城 中 板 塊蠡 太 新 城 板 塊 新 區(qū) 板 塊南 長 板塊崇 安 板塊江 陰宜 興常 州 市 蘇 州 市目 前 無 錫 市 場 根 據(jù) 行 政 區(qū) 域 分 為 七 個 主 要的 板 塊 ： 崇 安 板 塊 、 南 長 板 塊 、 北 塘

43、板 塊 、新 區(qū) 板 塊 、 濱 湖 板 塊 、 惠 山 板 塊 、 錫 山 板塊 。 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 各 板 塊 概 況 目 前 崇 安 板 塊 在 售 的 項 目 主 要 有 愛 家 金 河灣 、 金 科 新 大 陸 、 金 科 觀 天 下 、 哥 倫 布 廣場 二 期 、 銀 仁 御 墅 花 園 。該 區(qū) 域 主 力 戶 型 在 81-89 兩 房 戶 型 和 143 三 房 。 區(qū) 域 成 交 均 價 8299元 / 。 目 前 南 長 板 塊 在 售 的 指 標(biāo) 個 案 主 要 有 西水 東 、 九 龍 倉 時 代 上 河 、 時 代

44、上 城 、 清揚(yáng) 御 庭 、 天 元 世 家 等 。 商 品 住 宅 成 交 結(jié)構(gòu) 中 ， 改 善 型 的 120-140 面 積 段 成 交 比例 近 50%。區(qū) 域 成 交 均 價 12774元 / 。 崇 安 板 塊 南 長 板 塊 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 各 板 塊 概 況北 塘 板 塊 目 前 北 塘 板 塊 成 交 表 現(xiàn) 較 好 的 樓 盤 主 要 為盛 世 新 城 ， 金 太 湖 國 際 城 、 梧 桐 水 岸 。 該區(qū) 域 主 力 面 積 在 84-89 兩 房 及 120 左 右的 三 房 ， 區(qū) 域 成 交 均 價 7800元 /

45、。 目 前 新 區(qū) 板 塊 主 要 在 售 重 點(diǎn) 樓 盤 有 金 域 緹 香 、 金科 米 蘭 米 蘭 、 長 江 國 際 二 期 臻 園 、 首 創(chuàng) 悅 府 、 龍湖 滟 瀾 山 。 主 力 面 積 偏 大 ， 以 改 善 型 為 主 ， 在120-198 ， 區(qū) 域 均 價 9000元 / 。 新 區(qū) 板 塊 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 各 板 塊 概 況 目 前 濱 湖 板 塊 在 售 項 目 有 魅 力 萬 科 城 、 萬 科金 科 藍(lán) 灣 、 太 湖 國 際 社 區(qū) 、 天 鵝 湖 花 園 、 尚錦 城 、 綠 城 玉 蘭 花 園 。 區(qū) 域 成

46、 交 均 價 在 10059元 / 。 濱 湖 板 塊 目 前 惠 山 區(qū) 堰 橋 板 塊 在 售 項 目 主 要 有 陽 光 100國 際 新 城 、綠 地 世 紀(jì) 城 、 理 想 城 市 、 百 大 春 城 、 復(fù) 地 公 園 城 邦 。 主力 面 積 在 70-120 。 區(qū) 域 成 交 均 價 5999元 / 堰 橋 板 塊 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 各 板 塊 概 況 目 前 惠 山 錢 橋 板 塊 在 售 項 目 主 要 有 中 富 美 林湖 、 晴 山 藍(lán) 城 、 蘋 果 園 。 主 力 面 積 在 90-120 ， 成 交 均 價 在 50

47、00元 / 。 錢 橋 板 塊 目 前 錫 山 板 塊 在 售 項 目 主 要 有 首 創(chuàng) 雋 府 、中 大 諾 卡 小 鎮(zhèn) 等 。 主 力 面 積 在 85-110 ，成 交 均 價 5009元 / 。 錫 山 板 塊 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 盛 世 新 城 周 邊 競 品 分 析新 城 地 產(chǎn) 目 前 在 無 錫 的 在 售 個 案 為 盛 世 新 城 。 該 案 位 于 北 塘 區(qū) 民 豐 路 與 鳳 賓 路 的 交 匯 處 ， 北 塘 區(qū) 政 府 斜 對 面 。為 我 司 獨(dú) 家 代 理 之 個 案 。 盛 世 新 城 期 御 景 ， 總 建 筑

48、 面 積 近 14萬 平 方 米 ， 總戶 數(shù) 1100戶 左 右 ， 集 高 層 、 小 高 層 、 商 業(yè) 、 幼 兒 園等 于 一 體 的 社 區(qū) 。 二 期 9棟 建 筑 秉 承 一 期 的 優(yōu) 雅 風(fēng) 情 ， 經(jīng) 典 的 三 段 式 新古 典 主 義 建 筑 風(fēng) 格 。 小 區(qū) 由 3棟 小 高 層 、 6棟 高 層 圍合 而 成 。 園 林 設(shè) 計 以 水 為 軸 、 以 綠 為 體 、 以 人 為 本 ：40000平 米 綠 化 ， 以 商 街 綠 化 、 休 閑 廣 場 、 中 心 組 團(tuán) 、 宅 間 和 公 共 綠 化 5大 部 分 ， 呈 現(xiàn) 極 富 層 次 感 的 中 式

49、 園林 美 景 。 三 大 廣 場 ， 繽 紛 生 活 ： 兒 童 游 樂 、 老 年 休 憩 、 業(yè) 主休 閑 三 大 廣 場 ， 功 能 完 善 ， 共 享 天 倫 。 目 前 盛 世 新 城 競 品 包 括 ： 愛 家 金 河 灣 、 歐 風(fēng) 新 天 地 、 金 太 湖 國 際 廣 場 、 梧 桐 水 岸 、 海 尚 映 象 、 蓉 湖 一 號 、蓉 湖 山 水 及 華 仁 鳳 凰 城 。 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 盛 世 新 城 周 邊 競 品 分 析 我 司 于 8月 底 進(jìn) 場 。 從 近 幾 周 成 交 情 況 來 看 ， 盛 世 新 城 的

50、 銷 售 量 一 直 名 列 前 茅 。 上 周 的 成 交 量 達(dá) 到 11227 ，位 列 第 一 。 Future Land3、 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 除 鳳 凰 城 成 交 價 超 過 1萬 元 / 以 外 ， 其 余 競 品 均 集 中 在 7000-8000元 / ， 本 案 的 高 性 價 比 在 區(qū) 域 內(nèi) 有 較 強(qiáng) 競 爭 力 。愛 家 金 河 灣 和 海 尚 映 象 目 前 主 要 已 簽 約 為 主 ， 愛 家 金 河 灣 預(yù) 計 10月 加 推 19#樓 為 32層 高 層 ， 約 58套 房 源 ， 價 格 待 定 。開 盤 當(dāng) 天 可 享 受 500

51、0元 抵 30000元 的 優(yōu) 惠 。歐 風(fēng) 新 天 地 9月 15日 到 10月 8日 期 間 舉 辦 “ 迎 金 秋 ， 慶 國 慶 ” 優(yōu) 惠 活 動 。 推 出 35套 特 價 房 源 ， 首 付 15.8萬 起 。鳳 凰 城 可 售 房 源 約 100余 套 ， 三 期 現(xiàn) 開 始 動 工 ， 預(yù) 計 年 底 推 出 。 盛 世 新 城 周 邊 競 品 分 析 Future Land 重 點(diǎn) 個 案 介 紹 Future Land寫 在 前 面n自 5月 底 春 交 會 亮 相 無 錫 以 來 ， 金 科 米 蘭 米 蘭 以 “ 商 務(wù) 公 園 ”和 “ 花 院 洋 房 ” 為 主

52、要 賣 點(diǎn) ， 通 過 大 肆 宣 傳 ， 3個 月 時 間 ， 客戶 積 累 達(dá) 2000余 組 。n金 科 米 蘭 米 蘭 于 8月 中 旬 以 區(qū) 域 最 高 價 推 出 60套 內(nèi) 部 認(rèn) 購 房源 ， 當(dāng) 天 認(rèn) 購 40余 套 。金 科 米 蘭 米 蘭 Future Land p大 量 贈 送 面 積 的 “ 花 院 洋 房 ”n” 院 、 錯 、 退 、 露 “ 的 洋 房 設(shè) 計 理 念n超 越 別 墅 的 電 梯 洋 房 享 受 n大 量 贈 送 面 積p稀 缺 托 斯 卡 納 風(fēng) 情n紅 頂 白 墻 ， 盡 顯 地 中 海 沿 岸 風(fēng) 格n石 材 、 鐵 藝 的 大 量 運(yùn)

53、 用 ， 打 造 稀 缺 托 斯 卡 納 風(fēng) 情p四 大 商 務(wù) 體 系n商 務(wù) 配 套n商 務(wù) 出 行n商 務(wù) 辦 公 n商 務(wù) 生 活p高 品 質(zhì) 軟 性 商 務(wù) 服 務(wù)nMORNING CALLn無 線 網(wǎng) 絡(luò) 全 覆 蓋n叫 車 、 租 車 、 商 務(wù) 旅 游 點(diǎn) 咨 詢n商 務(wù) 管 家 Future Land項 目 分 析 Future Land項 目 概 要地 理 位 置 錫 士 路 與 金 城 路 交 叉 口 東 南 側(cè)占 地 面 積 140000總 建 面 積 480000容 積 率 一 期 1.34、 二 期 2.5綠 化 率 一 期 40%、 二 期 35% 車 位 比 1

54、： 1.8建 筑 風(fēng) 格 托 斯 卡 納 風(fēng) 格規(guī) 劃 內(nèi) 容 花 園 洋 房 、 高 層 、 五 星 級 酒 店 、 酒店 式 公 寓 、 商 務(wù) 雙 會 所 、 商 務(wù) 風(fēng) 情商 業(yè) 街投 資 商 無 錫 金 科 地 產(chǎn)物 業(yè) 管 理 金 科 物 業(yè)園 林 設(shè) 計 重 慶 凱 爾 辛 基項 目 動 態(tài) 5#、 8#樓 和 主 會 所 已 經(jīng) 封 頂 ， 2#、12#樓 地 上 3層 ， 其 余 處 于 打 地 基 階段 項 目 鳥 瞰 圖 風(fēng) 格 效 果 圖 Future Land地 理 區(qū) 位 金 城 東 路 江 溪 路 春 江 路機(jī) 場 路 錫 士 路 錫 興 路金 科 米 蘭 米 蘭

55、新 城 中 央 公 園春 江 路 新 光 路 新 之 城 生 活 廣 場 長 江 北 路 方 向 n距 新 區(qū) 繁 華 路 段 長 江 路 約 2公 里 ； 距 新 區(qū)產(chǎn) 業(yè) 區(qū) 約 3公 里 ； 距 市 中 心 6公 里 。n地 塊 與 新 城 公 園 僅 一 路 之 隔 ， 環(huán) 境 優(yōu) 美 。n距 大 規(guī) 模 生 活 配 套 新 之 城 生 活 廣 場 較 遠(yuǎn) ，步 行 約 15分 鐘 。n周 邊 只 有 3條 公 交 線 路 經(jīng) 過 ,與 其 他 各 區(qū) 交通 聯(lián) 系 缺 乏 。 Future Land周 邊 配 套 主 會 所 位 置從 新 城 公 園 看 米 蘭 米 蘭新 區(qū) 展 示

56、 中 心新 城 中 央 公 園 新 之 城 生 活 廣 場 Future Land SSWOT分 析n與 新 城 中 央 公 園 僅 一 路 之 隔 ， 環(huán) 境 優(yōu) 美 。n項 目 距 新 區(qū) 產(chǎn) 業(yè) 園 及 新 區(qū) 繁 華 區(qū) 域 較 近 ，商 業(yè) 氛 圍 較 成 熟 。 WTO n交 通 配 套 缺 乏 ， 只 有 三 條 公 交 線 路 經(jīng) 過附 近 。n生 活 配 套 建 設(shè) 剛 剛 起 步 ， 且 距 離 較 遠(yuǎn) 。n區(qū) 域 居 住 人 氣 較 低 ， 沒 有 成 熟 的 地 區(qū) 居住 概 念 和 居 住 環(huán) 境 。 n距 離 市 中 心 較 遠(yuǎn) ， 對 CBD的 高 端 客 戶 吸

57、引 力 較 低 。n商 務(wù) 公 園 這 一 全 新 居 住 概 念 的 首 次 植 入 ，極 具 吸 引 力 。 Future Land商 務(wù) 公 園 Future Land商 務(wù) 公 園 前 期 推 廣 中 ， 米 蘭 米 蘭 將 自 身 與 巴 黎 拉 德 芳 斯 、 日 本 六 本 木 、 迪 拜 網(wǎng) 絡(luò) 城 等 世 界 著 名 城 市 綜 合 體 進(jìn) 行 對 比 ， 花大 幅 手 筆 描 述 “ 商 務(wù) 公 園 ” 這 一 概 念 性 賣 點(diǎn) 。 巴 黎 拉 德 芳 斯 新區(qū)迪 拜 網(wǎng) 絡(luò) 城 新 區(qū) 東 京 六 本 木 新 城 米 蘭 米 蘭 前 期 推 廣 階 段 2開 大 幅 宣

58、 傳 頁 Future Land商 務(wù) 公 園 n從 百 度 百 科 和 谷 歌 搜 索 結(jié) 果 可 以 看 出 ， 目 前 尚 無 關(guān) 于 ” 商 務(wù) 公 園 “ 的 明 確 定 義 。n國 內(nèi) 的 ” 商 務(wù) 公 園 “ 類 產(chǎn) 品 多 是 開 發(fā) 商 為 了 增 加 產(chǎn) 品 的 賣 點(diǎn) 、 提 高 產(chǎn) 品 吸 引 力 ， 單 方 面 提 出 的 一 個 產(chǎn) 品 方向 性 概 念 。 Future Land金 科 定 義 的 商 務(wù) 公 園商 務(wù) 公 園 綜 合 居 家 、 辦 公 、 出 行 等 多 種 商 務(wù) 價 值 ， 是 繼 城 市 CBD之 后 商 務(wù) 辦 公 的 一 種 全 新

59、 發(fā) 展 模 式 。 商 務(wù) 公 園 最 早 出 現(xiàn) 在 上 個 世 紀(jì) 80年 代 ， 由 于 國 際 企 業(yè) 對 辦 公 環(huán) 境 要 求 越 來 越 苛 刻 ， 同 時 為 了 適 應(yīng) 智 力 型 社 會 大 趨 勢 ， 在 紐約 ， 很 多 大 型 企 業(yè) 從 華 爾 街 搬 到 了 有 紐 約 城 市 “ 綠 肺 ” 之 稱 、 環(huán) 境 優(yōu) 美 的 中 央 公 園 區(qū) 域 ， 從 而 開 啟 了 國 際 商 務(wù)公 園 時 代 的 到 來 ， 并 由 此 逐 漸 在 歐 美 國 家 盛 行 。 迪 拜 網(wǎng) 絡(luò) 城 新 區(qū) 巴 黎 拉 德 芳 斯 新 區(qū)根 據(jù) 金 科 的 定 義 ， 目

60、前 世 界 各 地 普 遍 認(rèn) 同 的 “ 商務(wù) 公 園 ” 均 以 大 型 城 市 綜 合 體 為 主 。 Future Land功 能 體 系 商務(wù)配套 商務(wù)辦公 商務(wù)出行 商務(wù)生活 商務(wù)接待 商務(wù)休閑 商務(wù)購物 商務(wù)交流 商務(wù)會議 商務(wù)通訊 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)金融 旅游咨詢 出行代理 私享服務(wù) 生活代理 健康交流 金 科 定 義 的 商 務(wù) 公 園 功 能 體 系 商務(wù)金融 Future Land商 務(wù) 公 園根 據(jù) 金 科 對 商 務(wù) 公 園 的 定 義 ， 我 們 總 結(jié) 出 商 務(wù)公 園 的 選 址 標(biāo) 準(zhǔn) ：n位 于 產(chǎn) 業(yè) 及 商 務(wù) 氛 圍 濃 厚 的 大 型 城 市 綜 合 體

61、n綠 化 率 高 、 環(huán) 境 優(yōu) 美n居 住 環(huán) 境 成 熟 、 舒 適n交 通 便 捷 、 商 務(wù) 及 生 活 配 套 齊 全n配 套 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 高 檔 、 內(nèi) 容 全 面 Future Land總 結(jié)由 金 科 米 蘭 米 蘭 項 目 自 身 條 件 與 其 定 義 的 ” 商 務(wù) 公 園 “ 概 念 作 比 較 可 以發(fā) 現(xiàn) ：金 科 米 蘭 米 蘭 在 “ 商 務(wù) 公 園 ” 這 一 命 題 的 打 造 上 基 本 不 具 備 優(yōu) 勢 。 8月 16日 報 廣 p甚 至 可 以 說 ， 推 出 初 期 “ 商 務(wù) 公 園 ” 概 念 的 提 出 及 大 肆 宣 傳 只是 為 了

62、達(dá) 到 吸 引 客 戶 眼 球 、 博 得 市 場 關(guān) 注 的 一 個 花 哨 招 式 。p進(jìn) 入 推 盤 階 段 ， 其 推 廣 訴 求 集 中 在 ” 花 院 洋 房 “ 這 一 標(biāo) 的 上 。 Future Land問 ： 在 “ 商 務(wù) 公 園 ” 這 一 居 住 概 念 打 造 方 面 不 具 備 明 顯 優(yōu) 勢 的 金 科 米 蘭米 蘭 ， 依 靠 什 么 來 吸 引 客 戶 呢 ？ 答 ： 產(chǎn) 品 塑 造 。承 前 啟 后 Future Land產(chǎn) 品 分 析 Future Land金 科 品 牌金 科 地 產(chǎn)成 立 于 1998年 5月 ， 是 一 家 以 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)

63、為 主 業(yè) 的 企 業(yè) ， 秉 承 “ 做 好 每 個細(xì) 節(jié) ” 的 公 司 理 念 。p2009年 被 評 選 為 “ 中 國 混 合 所 有 制 地 產(chǎn) 品 牌 10強(qiáng) ”p2010年 排 名 中 國 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 綜 合 實 力 第 19位 ， 運(yùn) 營 效 率 前 3名 ， 并 被 授 予 “ 中 國 馳 名 商 標(biāo) ”p金 科 還 獲 得 “ 中 國 藍(lán) 籌 地 產(chǎn) 企 業(yè) ” 、 “ 中 國 慈 善 突 出 貢 獻(xiàn) 企 業(yè) ” 、 “ 中 國 房 地 產(chǎn) 穩(wěn) 健 性 企 業(yè) 全 國 第 三 ” 、 “ 影 響 世 界 的 中 國 力 量 品 牌 500強(qiáng) ” 、 “ 2008年

64、 中 國 住 宅 產(chǎn) 品 專 業(yè) 全 國 第一 ” 、 “ 2008年 中 國 物 業(yè) 住 宅 服 務(wù) 質(zhì) 量 全 國 第 一 ” 等 榮 譽(yù)金 科 曾 獲 得 國 家 知 識 產(chǎn) 權(quán) 局 授 予 的 “ 原 創(chuàng) 中 國 洋 房 ” 、 “ 空 中 院 館 ” 、 “ X+1夾層 住 宅 ” 、 “ 別 墅 級 洋 房 ” 四 項 專 利 。 Future Land自 07年 金 科 進(jìn) 入 無 錫 以 來 ， 打 造 金 科 觀 天 下 、 金 科 東 方 王 榭 系 列 項 目 ， 以 其 出 色 的 產(chǎn) 品 打 造 和 獨(dú) 特 的 景 觀風(fēng) 格 贏 得 無 錫 市 場 的 青 睞 ， 金

65、 科 品 牌 在 無 錫 市 場 迅 速 壯 大 、 深 入 人 心 。金 科 品 牌 金 科 東 方 上 院金 科 東 方 王 榭 效 果 圖 金 科 東 方 王 榭金 科 觀 天 下在 無 錫 ， 金 科 留 給 客 戶 的 印 象 是 以 打 造 花 園 洋 房 和 中 國 風(fēng) 景 觀 見 長 。自 公 開 以 來 ， 以 “ 商 務(wù) 公 園 ” 和 “ 花 院 洋 房 ” 為 主 要 賣 點(diǎn) 的 金 科 米 蘭 米 蘭 迅 速 吸 引 了 無 錫 市 場 的 關(guān)注 ， 其 托 斯 卡 納 風(fēng) 格 “ 花 院 洋 房 ” 設(shè) 計 、 “ 商 務(wù) 公 園 ” 住 宅 概 念 ， 吸 引 了

66、 大 批 的 客 戶 前 去詢 問 。 Future Land產(chǎn) 品 規(guī) 劃n一 期 和 二 期 地 塊 被 規(guī) 劃 道 路 隔 開n人 車 分 流 設(shè) 計 ； 全 地 下 停 車n兩 個 出 口 距 交 通 主 干 道 較 近 二 期 一 期 二 期 主 入 口 一 期 主 入 口一 期 主 要 規(guī) 劃 有 ： 商 務(wù) 風(fēng) 情 高 層 、商 務(wù) 風(fēng) 情 花 園 洋 房 、 商 務(wù) 雙 會 所 、商 務(wù) 公 寓二 期 主 要 規(guī) 劃 有 ： 商 務(wù) 風(fēng) 情 高 層 、 商 務(wù) 酒 店 公 寓 、 商 務(wù) 五星 級 酒 店 、 商 務(wù) 公 寓 、 商 務(wù) 風(fēng) 情 商 業(yè) 街規(guī) 劃 道 路 Future Land風(fēng) 格 打 造p主 打 花 院 洋 房n通 過 低 層 獨(dú) 立 院 落 ， 上 層 大 面 積 退 臺 、 露 臺 、錯 臺 設(shè) 計 ， 營 建 舒 適 院 落 空 間 感 ， 打 造 金 科 獨(dú) 特“ 花 院 洋 房 ” 。n同 一 樓 層 戶 型 設(shè) 計 相 同 ， 景 觀 均 好 。p采 用 托 斯 卡 納 風(fēng) 設(shè) 計n紅 頂 白 墻 ， 堆 坡 造 景 ， 盡 顯 地 中