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1、 地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃 案 1 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 目 錄 第一部分 : 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況

2、二、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 （二） 項(xiàng)目的劣勢分析 三、項(xiàng)目的 SWOT分析及相應(yīng)營銷對策 （一） 項(xiàng)目的 SWOT矩陣分析 （二） 相應(yīng)營銷對策 第二部分 : 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 三、項(xiàng)目物業(yè)形象定位 2 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考

3、 第一部分 : 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 觀海臺項(xiàng)目是由深圳中建 ( 蛇口 ) 發(fā)展有限公司出資興建的商 品住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實(shí)地調(diào)查結(jié)果整理其概況如 下 : 觀海臺項(xiàng)目概況一覽表 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 1 地理位置 南山商業(yè)文化中心區(qū) 28 號地塊 2 占地面積 37415.2M 2 3 建筑面積 133218.27 M 2 商業(yè)面積 (5910 M 2), 住宅面積 (102450.3 M 2), 4 面積分布 肉菜市場 (1500

4、 M 2), 社區(qū)服務(wù)中心 (300 M 2), 托兒所 (600 M 2), 居委會 (100 M 2) 5 建筑規(guī)模 9 棟 27 座 6 建筑風(fēng)格 新古典主義 7 建筑結(jié)構(gòu) 住宅部分鋼混剪力墻 ,群樓框架結(jié)構(gòu) 8 建筑類型 小高層、高層結(jié)合 ,一梯 2~4 戶 9 層 數(shù)由南向北 9、12、 18 層 10 戶 數(shù) 913 戶 11 車庫及車位 花園式車庫 , 共 618 個車位 12 戶型及面積 2 房 2 廳~5 房 2 廳 面積 :80.61 平方米 ~327.

5、03平方米 13 主導(dǎo)戶型2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳 14 主導(dǎo)面積 105~170平方米 15 園林規(guī)劃 中式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化 16 工程進(jìn)度 10 月 15 日開工 ,現(xiàn)已封頂 , 竣工入伙。 1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通 路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 17 周邊交通 2) 公交建設(shè)落后 ,附近當(dāng)前尚無大巴上落站 ,乘車往返市區(qū)非 常不便。 3) 當(dāng)前經(jīng)后海路的公交線路較多 ,

6、但從項(xiàng)目步行至車站約需 10—— 15 分鐘。 1) 周邊地區(qū)當(dāng)前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè) 18 社區(qū)配套 施 ,如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、 南油郵電局、南油文體中心等等。 3 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃 ,片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育 中心、信息中心、文化廣場等。 19 東面 :一覽無遺開闊海景 ; 周邊景觀 南面 :近有小區(qū)綠化、水景 ,遠(yuǎn)有高尚小區(qū)規(guī)劃景觀

7、 ; 西南 :有規(guī)劃中學(xué)校及運(yùn)動場景觀 ; 北面 :中心區(qū)際展覽中心景觀。 20 周邊環(huán)境 小區(qū)周邊當(dāng)前為填?？盏丶敖ㄖさ? ,但海景資源豐富 ,永續(xù)無 遮擋 ,遠(yuǎn)眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。 21 會所設(shè)施 游泳池、健身房、網(wǎng)球場、茶藝?yán)取⑵迮崎w、晨跑道、書畫 廊、 二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 （一） 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示 , 本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu) 勢 , 具體而言 , 主要有以下幾方面 :

8、 1、 地處南山文化中心區(qū) , 易受市場關(guān)注 南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來將建成 21 世紀(jì)最具現(xiàn)代 化氣息 , 深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化 中心區(qū)景觀絕佳地段 , 優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、 西部通道的建設(shè) , 以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善 , 該區(qū)的 升值潛力將日益顯現(xiàn)。 2、 瀕臨深圳灣 , 海景資源豐富 項(xiàng)目東面緊鄰深圳灣 , 空氣質(zhì)素好 , 環(huán)境優(yōu)美 , 永享無敵 海景。是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 4 2020 年 4 月

9、 19 日 文檔僅供參考 3、 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模 項(xiàng)目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有 : 蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、保利城、西海灣花 園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心 , 在南山以至深圳都具有相當(dāng)?shù)闹取８呱袨I海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。 4、 相對鄰近樓盤 , 本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的 本項(xiàng)目東面與海相鄰 , 北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之 隔。南面是安靜的高尚住宅小區(qū) , 道路通暢而不嘈雜 , 配套

10、齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團(tuán)內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。 5、 新古典建筑風(fēng)格 , 半圍合布局 , 庭院式組團(tuán) , 中式園林在片區(qū)獨(dú)樹一幟 項(xiàng)目采用半圍合式布局及庭院式組團(tuán) , 像一個巨大的四合 院 , 營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺 , 體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒 適提升到最高層次。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格獨(dú)特, 規(guī)劃以自然為本色 的中式悠閑庭園。使生活在本小區(qū)的住戶能夠放松心情 , 陶冶 5 2020 年 4 月 19 日 文檔僅

11、供參考 性情。本項(xiàng)目的獨(dú)特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng) 景。 6、 實(shí)用性強(qiáng)、利用率高的中式功能性水景園林 當(dāng)前市場上樓盤的園林設(shè)計大部分是以滿足觀賞為主的 風(fēng)格性園林 , 實(shí)用性不強(qiáng) , 可利用率低。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng) 作風(fēng) , 為用戶實(shí)際利益著想 , 將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功 能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項(xiàng)目的獨(dú)有賣點(diǎn) 獲取市場認(rèn)同。 

12、, 7、 戶型結(jié)構(gòu)合理 , 南北通透 , 景觀優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目的戶型設(shè)計空間感強(qiáng) , 住戶活動空間大 , 功能獨(dú)立 , 開放空間與私密空間分離 , 項(xiàng)目座北向南 , 因此戶型大多南北通透 , 采光良好。兼之項(xiàng)目近海 , 住戶將享受清新、潔凈的自然風(fēng) , 這在深圳是比較少見的一個優(yōu)勢。 8、 ”街坊式”會所 , 利于使用及自由溝通 本項(xiàng)目規(guī)劃為”街坊式”會所 , 便于人與人之間的溝通及 使用。同時 , 其”分布式”排布 , 不會因人流集中而喧鬧 , 業(yè)主 可在寧靜中品味高雅悠閑的生活。是本項(xiàng)目

13、人本主義的又一體 現(xiàn)。 6 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 9、 花園式半地下車庫 , 陽光車道 , 自然為本 , 體貼入微 本項(xiàng)目將園林綠化引入地下 , 采用地庫上浮半層的設(shè)計手 法。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園 ; 同時 , 重點(diǎn)塑造 出入陽光車道。進(jìn)入車庫如入花園 , 充分關(guān)懷住戶感受。將以人為本的自然主義進(jìn)行到底。 10、 著名管理公司 , 完善、快捷的家居智能化管理 項(xiàng)目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問。在物管方面倍添信

14、 心。同時 , 小區(qū)智能化設(shè)施非常完善 , 使住戶安心舒適。同時 , 網(wǎng)絡(luò)化管理平臺 , 業(yè)主”一卡通” , 以及家居化生活服務(wù)都有效地增加了項(xiàng)目的附加值。 11、 發(fā)展商實(shí)力雄厚 , 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 本項(xiàng)目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司 , 有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) , 開發(fā)物業(yè)遍布國內(nèi)各大城市。曾成功開發(fā)的物 業(yè)有 : 蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一 , 集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場 ; 錦隆花園 ; 武漢三陽廣場 ; 上海浦東小區(qū)等 , 在深圳市享有較高的知名度。 （二） 項(xiàng)目劣勢分析 由于種種客觀原因 , 本項(xiàng)目也存在不足之處 , 具體有以下幾點(diǎn) : 7 2020 年 4 月 19 日