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1、雅 迪 商 貿(mào) 城 營 銷 策 劃 方 案誠 摯 希 望 能 與 貴 公 司 聯(lián) 手 打 造 偃 師 首 個 專 業(yè)市 場 項 目 。 本 報 告 匯 報 提 綱 ： 前 言 偃 師 市 岳 灘 鎮(zhèn) 概 況 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 行 業(yè) 基 本 情 況 分 析 項 目 簡 介 第 一 部 分 營 銷 策 劃 項 目 營 銷 總 體 策 略 項 目 營 銷 目 標 方 針 項 目 的 市 場 分 析 與 定 位 銷 售 目 標 及 目 標 分 解 項 目 銷 售 時 機 、 價 格 、 付 款 方 式 、 優(yōu) 惠 及 銷 售 計 劃 第 二 部 分 招 商 政 策 建 議 及 收 益 評 估

2、租 價 建 議 配 套 招 商 政 策 建 議 預(yù) 期 收 益 評 估 第 三 部 分 項 目 招 商 推 廣 方 案 招 商 時 間 節(jié) 點 核 心 招 商 策 略 把 控 各 階 段 招 商 目 標 推 廣 執(zhí) 行 策 略 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 廣 告 計 劃 方 案 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 銷 售 發(fā) 展 日 益 成 熟 的 的 今 天 ， 房 地 產(chǎn) 營 銷策 劃 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 銷 售 與 招 商 過 程 中 越 來 越 重 要 ， 商 鋪 要想 賣 得 好 ， 前 期 的 營 銷 策 劃 必 不 可 少 ， 而 且 必 須 做 到 位 。前 言 岳 灘 鎮(zhèn) 位 于 河 南 省

3、 偃 師 市 中 東 部 ， 緊鄰 市 區(qū) ， 交 通 發(fā) 達 ， 310國 道 縱 穿 南 北 ，岳 佃 、 岳 安 公 路 橫 貫 東 西 ； 北 距 隴 海 鐵 路2公 里 ， 汴 鄭 洛 高 速 公 路 6公 里 。 總 面 積29.7平 方 公 里 ， 轄 18個 行 政 村 ， 183個 村民 組 。偃 師 市 岳 灘 鎮(zhèn) 概 況鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 簡 介 1962年 設(shè) 岳 灘 公 社 ， 1984年 改 鄉(xiāng) ， 1996年 設(shè) 鎮(zhèn) 。 1997年 ，面 積 29.1平 方 千 米 ， 人 口 3.8萬 ， 轄 岳 灘 、 東 莊 、 王 莊 、 前 馬 郡 、 后馬 郡 、 寇 圪 瘩 、

4、 趙 莊 寨 、 趙 莊 街 、 黃 大 王 廟 、 仝 莊 、 周 堂 、 佛 灘 頭 、尚 莊 、 喂 南 、 喂 北 、 西 谷 、 東 谷 、 堤 頭 18個 行 政 村 。行 政 轄 區(qū)歷 史 沿 革 轄 寇 圪 當(dāng) 、 岳 灘 、 東 莊 、 王 莊 、 前 馬 郡 、 后馬 郡 、 趙 莊 寨 、 趙 莊 街 、 周 堂 、 黃 大 王 廟 、 佛 灘頭 、 仝 莊 、 尚 莊 、 喂 南 、 喂 北 、 西 谷 、 東 谷 、 堤頭 18個 行 政 村 。 岳 灘 鎮(zhèn) 地 勢 平 坦 ， 水 沛 田 肥 ， 主 要 生 產(chǎn) 小 麥 、玉 米 、 花 生 等 農(nóng) 作 物 ， 素

5、有 “ 小 麥 之 鄉(xiāng) ” 的 美 譽 ， 連年 獲 洛 陽 市 夏 糧 生 產(chǎn) 先 進 單 位 。 在 鞏 固 糧 食 生 產(chǎn) 的 同 時 ， 大 力 發(fā)展 特 色 種 植 、 特 色 養(yǎng) 殖 業(yè) ， 新 華 園 藝 花 卉 暢 銷 各 地 ， 千 畝 紫 花 苜蓿 基 地 連 片 種 植 ， 飼 草 種 植 ， 奶 牛 、 肉 牛 養(yǎng) 殖 方 興 未 艾 ， 形 成 了“ 公 司 +基 地 +農(nóng) 戶 ” 的 種 養(yǎng) 加 一 體 化 產(chǎn) 業(yè) 化 格 局 。產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 岳 灘 鎮(zhèn) 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 。 各 類 企 業(yè) 達 1000余 家 ， 擁 有 摩 托 車 生產(chǎn) 、 機

6、械 制 造 、 輕 紡 、 化 工 、 食 品 加 工 等 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ， 已 形 成 年 產(chǎn) 30萬輛 的 正 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 基 地 和 年 產(chǎn) 1000萬 雙 的 布 膠 鞋 生 產(chǎn) 基 地 。 特 別是 自 摩 托 車 整 合 以 來 ， 摩 托 車 行 業(yè) 穩(wěn) 步 發(fā) 展 ， 成 為 全 國 最 大 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 基 地 。 岳 灘 鎮(zhèn) 緊 緊 抓 住 該 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 產(chǎn) 業(yè) 被 洛 陽 市確 定 為 振 興 “ 三 車 ” 及 零 部 件 工 業(yè) 重 點 扶 持 產(chǎn) 業(yè) 的 契機 ， 依 靠 自 身 品 牌 優(yōu) 勢 ， 以 整 車 生 產(chǎn)

7、為 龍 頭 ， 以 零配 件 為 帶 動 ， 加 快 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 建 設(shè) ， 取 得 了突 出 成 績 。 目 前 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 已 擁 有 3家 大 型 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 廠 商 和 近百 家 配 件 企 業(yè) ， 2007年 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 年 產(chǎn) 量 達 50萬 輛 ， 約 占 到全 國 市 場 份 額 的 三 分 之 一 ， 創(chuàng) 產(chǎn) 值 14億 元 ， 實 現(xiàn) 利 稅 1.5億 元 。 已成 為 洛 陽 市 “ 三 車 ” 及 零 部 件 產(chǎn) 業(yè) 的 重 要 生 產(chǎn) 基 地 。 “ 三 車 ” （ 農(nóng) 機 、 汽 車 、 摩 托 車 ） 及

8、 零 部 件 工 業(yè) 是 洛 陽 市 重 點扶 持 發(fā) 展 的 特 色 產(chǎn) 業(yè) 。 2008年 ， 洛 陽 市 委 、 市 政 府 下 發(fā) 了 中 共 洛陽 市 委 、 洛 陽 市 人 民 政 府 關(guān) 于 振 興 三 車 及 零 部 件 工 業(yè) 的 意 見 （ 試 行 ） 的 文 件 ， 把 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 建 設(shè) 作 為 洛 陽 市 “ 三 車 ” 及零 部 件 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 核 心 集 聚 區(qū) 之 一 。 經(jīng) 過 十 余 年 的 發(fā) 展 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 摩托 車 生 產(chǎn) 及 零 部 件 加 工 業(yè) 已 形 成 了 良 好 的 工 業(yè) 基 礎(chǔ) ， 擁 有摩 托

9、車 產(chǎn) 業(yè) 熟 練 工 人 1.8萬 人 ， 工 程 師 、 技 師 等 高 科技 人 才 800余 人 。 2007年 ， 該 鎮(zhèn) 依 托 洛 陽 北 易 、 力 帆 大 河 、 珠 峰 華 鷹 等 3個 知 名 品 牌 ，以 整 車 生 產(chǎn) 為 龍 頭 ， 帶 動 周 邊 地 區(qū) 零 部 件 加 工 企 業(yè) 向 工 業(yè) 集 聚 區(qū) 靠 攏 ， 川渝 精 工 車 橋 、 金 象 蓄 電 池 等 一 批 零 配 件 企 業(yè) 先 后 投 產(chǎn) 。 目 前 ， 投 資 2200萬 元 ， 占 地 面 積 達 300畝 的 三 輪 摩 托 車 工 業(yè) 園 已 入 駐 企 業(yè) 10家 ， 擁 有 自 動

10、化 整 車 生 產(chǎn) 線 、 摩 托 車 檢 測 線 、 自 動 化 噴 涂 生 產(chǎn) 線 近 40條 。 為 了 進 一 步 提 升 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 成 立 了 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 升 級 和 整 合 領(lǐng) 導(dǎo) 小 組 ， 深 入 企 業(yè) 對 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 進 行 監(jiān) 管 、 規(guī) 范 ， 有 力 促 進 了 產(chǎn) 業(yè) 生 產(chǎn) 質(zhì) 量和 經(jīng) 營 水 平 的 全 面 提 升 ； 并 且 借 助 政 府 上 網(wǎng) 工 程 ， 公 開 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 標準 和 企 業(yè) 信 用 等 級 ， 引 導(dǎo) 企 業(yè) 重 視 質(zhì) 量 信 譽 ， 樹 立 自 身 良 好 形 象 。 該 鎮(zhèn)

11、生 產(chǎn) 的 三 輪 摩 托 車 有 貨 運 車 、 客 運 車 、 殘疾 人 車 、 老 年 代 步 車 、 消 防 車 5大 類 、 幾 十 個 品 種 。除 輪 胎 、 發(fā) 動 機 以 外 ， 其 余 配 件 本 地 均 能 生 產(chǎn) ， 已經(jīng) 形 成 較 為 完 備 的 產(chǎn) 業(yè) 鏈 條 和 市 場 銷 售 網(wǎng) 絡(luò) ， 該 鎮(zhèn)的 三 輪 摩 托 車 在 全 國 除 港 、 澳 、 臺 以 外 均 有 銷 售 ， 部 分 產(chǎn) 品 遠 銷 東 南 亞 、西 亞 、 北 非 等 國 家 。 以 岳 灘 鎮(zhèn) 為 中 心 的 偃 師 市 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 還 被 評為 “ 河 南 省

12、 重 點 產(chǎn) 業(yè) 集 群 ” 。 岳 灘 鎮(zhèn) 小 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 初 具 規(guī) 模 。 制 定 了 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 總 體 規(guī) 劃 ， 硬 化 了 鎮(zhèn)區(qū) 道 路 ,架 設(shè) 了 路 燈 ， 建 立 了 工 業(yè) 小 區(qū) ， 開 辟 了 沿 310國 道 工 貿(mào) 大 走 廊 。城 鎮(zhèn) 面 積 達 1.5平 方 公 里 ， 鎮(zhèn) 區(qū) 街 道 縱 橫 ， 商 貿(mào) 繁 榮 ， 鎮(zhèn) 區(qū) 服 務(wù) 設(shè) 施 漸 趨 配 套 ， 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 更 加 完 善 ， 城 鎮(zhèn) 品 位 明 顯 提 高 ， 城 鎮(zhèn) 功 能 日 益 齊 備 ， 鎮(zhèn)容 鎮(zhèn) 貌 顯 著 改 觀 ， 初 步 樹 立 起 良 好 的 對 外 形 象 。

13、基 礎(chǔ) 建 設(shè) 岳 灘 鎮(zhèn) 服 務(wù) 設(shè) 施 完 善 。 全 鎮(zhèn) 共 有 18所 小 學(xué) ， 2所 初級 中 學(xué) ， 1所 職 業(yè) 高 級 中 學(xué) ， 九 年 義 務(wù) 教 育 得 以 普 及 。鎮(zhèn) 衛(wèi) 生 院 主 要 設(shè) 備 齊 全 ， 全 鎮(zhèn) 擁 有 村 級 、 個 體 診 所 54家 ， 達 到 了 人 人 享 有 初 級 醫(yī) 療 保 健 的 標 準 。人 口 數(shù) 據(jù)總 人 口 39042 0-14歲 女 5170男 19849 15-64歲 (總 ) 24614女 19193 15-64歲 男 12372家 庭 戶 戶 數(shù) 9066 15-64歲 女 12242 家 庭 戶 總 人 口 (

14、總 ) 38923 65歲 及 以 上 (總 ) 3063家 庭 戶 男 19780 65歲 及 以 上 男 1282家 庭 戶 女 19143 65歲 及 以 上 女 17810-14歲 (總 ) 11365 戶 口 本 地 住 在 本 地 382110-14歲 男 6195 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 制 造 業(yè) 起 始 于 1988年 ， 當(dāng) 時 鎮(zhèn) 區(qū) 各 摩 托 車廠 都 沒 有 自 己 的 商 標 和 自 己 的 產(chǎn) 品 合 格 證 ， 所 有 摩 托 車 廠 都 是 同 擁 有商 標 的 正 三 輪 摩 托 車 企 業(yè) 簽 訂 商 標 使 用 許 可 協(xié) 議 ， 使 用 協(xié)

15、議 廠 家 的 產(chǎn)品 合 格 證 。岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 行 業(yè) 基 本情 況 分 析三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 目 前 現(xiàn) 狀 經(jīng) 過 十 多 年 的 發(fā) 展 ， 到 2002年 初 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 的 正 三 輪 摩 托 車 整 車 生 產(chǎn)企 業(yè) 達 到 42家 ， 較 大 的 配 套 加 工 企 業(yè) 12家 ， 從 業(yè) 人 員 近 萬 人 ， 年 生 產(chǎn)正 三 輪 摩 托 車 20萬 輛 ， 已 成 為 全 國 正 三 輪 摩 托 車 較 大 的 產(chǎn) 出 地 。 從 2002年 3月 份 開 始 ， 在 市 委 、 市 政 府 的 領(lǐng) 導(dǎo) 布 署 下 ， 岳 灘 鎮(zhèn)按 照 原 國 家

16、經(jīng) 貿(mào) 委 等 十 部 委 關(guān) 于 整 頓 摩 托 車 行 業(yè) 的 通 知 、 國 家 汽車 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 政 策 及 摩 托 車 生 產(chǎn) 準 入 管 理 辦 法 實 施 細 則 ， 結(jié) 合 我 鎮(zhèn)摩 托 車 行 業(yè) 發(fā) 展 的 實 際 情 況 ， 按 照 發(fā) 揮 市 場 配 置 資 源 基 礎(chǔ) 性 作 用 和 政 府宏 觀 調(diào) 控 相 結(jié) 合 的 原 則 ， 以 生 產(chǎn) 準 入 為 載 體 ， 堅 持 整 頓 與 提 高 并 舉 ， 采取 疏 堵 結(jié) 合 的 辦 法 ， 充 分 運 用 行 政 、 經(jīng) 濟 、 法 律 等 多 種 手 段 ， 加 大 力 度對 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 行

17、 業(yè) 進 行 了 治 理 整 頓 。 截 至 2005年 底 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 共 有 洛 陽 隆 鑫 華 鷹 三 輪 摩 托 車 公 司 、 洛陽 力 帆 大 河 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽 北 易 三 輪 摩 托 車 公 司 等 三 家 三 輪摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 通 過 國 家 發(fā) 改 委 生 產(chǎn) 準 入 考 核 ， 實 現(xiàn) 生 產(chǎn) 準 入 ， 取 得 合 法 生 產(chǎn) 資 格 。 其 中 洛 陽 隆 鑫 華 鷹 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 ， 洛 陽 力 帆 大 河 三輪 摩 托 車 有 限 公 司 兩 家 企 業(yè) 進 入 國 家 商 務(wù) 部 摩 托 車

18、出 口 企 業(yè) 名 錄 庫 ， 取得 三 輪 摩 托 車 出 口 資 格 。 針 對 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 實 際 情 況 ， 岳 灘鎮(zhèn) 黨 委 、 政 府 對 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 發(fā) 展 下 一 步 的 打 算是 ： 在 全 力 扶 持 三 家 已 取 得 生 產(chǎn) 資 格 廠 家 盡 快 做 大 做強 的 基 礎(chǔ) 上 ， 堅 決 貫 徹 國 家 發(fā) 改 委 汽 車 產(chǎn) 業(yè) 政 策 ， 嚴 格 按 照 發(fā) 揮 市 場 配 置 資 源 基 礎(chǔ) 性 作 用 和 政 府 宏 觀 調(diào) 控 相 結(jié) 合 的 原則 ， 堅 持 整 頓 與 提 高 并 舉 方 針 ， 以 生 產(chǎn)

19、 準 入 為 載 體 ， 運 用 行政 、 經(jīng) 濟 、 法 律 等 多 種 手 段 ， 進 一 步 加 大 對 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn)行 業(yè) 的 強 制 性 整 頓 力 度 ， 促 進 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 快 速 、有 序 、 和 諧 發(fā) 展 。下 步 規(guī) 劃 1、 引 導(dǎo) 企 業(yè) 與 大 型 集 團 公 司 進 行 重 組 。 按 照 國 家發(fā) 改 委 對 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 準 入 管 理 辦 法 的 有 關(guān) 要 求 ，引 導(dǎo) 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 搶 抓 機 遇 、 強 強 聯(lián) 合 ，除 已 經(jīng) 準 入 的 3家 企 業(yè) 外 ， 力

20、爭 再 有 5家 以 上 的 骨 干 企 業(yè)與 大 型 集 團 公 司 合 作 ， 成 為 控 股 子 公 司 或 委 托 加 工 廠 ， 進 入 國 家 發(fā) 改 委的 公 告 ， 取 得 合 法 生 產(chǎn) 地 位 。 2、 加 大 企 業(yè) 間 的 整 合 力 度 。 根 據(jù) 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 實 際 情況 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 將 進 一 步 加 大 整 合 力 度 ， 把 較 大 規(guī) 模 的 企 業(yè) ， 特 別 是 做 了 大量 前 期 準 備 工 作 的 企 業(yè) 全 部 納 入 強 力 整 合 范 圍 ， 優(yōu) 化 資 源 配 置 ， 提 高 閑置 資 源 利 用 率

21、 ， 增 強 我 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 整 體 競 爭 優(yōu) 勢 ， 力 爭 使 更 多 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 獲 得 合 法 的 生 產(chǎn) 資 格 。 目 前 已 有 5家 規(guī) 模 較 大 的 企 業(yè) 進 行 了 整 合 ， 分 別 是 ： 星 源 車 輛 廠 、 鑫泰 車 輛 廠 整 合 成 為 臻 隆 摩 托 車 有 限 公 司 ;飛 燕 摩 托 車 廠 、 永 鑫 摩 托 車 廠 、 春 風(fēng)摩 托 車 廠 整 合 成 為 重 慶 銀 翔 摩 托 車 有 限 公 司 偃 師 分 公 司 ； 創(chuàng) 新 摩 托 車 廠 、 誠隆 摩 托 車 廠 、 精 通 摩 托 車

22、廠 整 合 成 為 華 田 摩 托 車 有 限 公 司 ； 天 龍 摩 配 廠 、 金田 摩 托 車 廠 、 鑫 源 摩 托 車 廠 、 超 越 摩 托 車 廠 整 合 成 為 雙 慶 摩 托 車 有 限 公 司 ；宇 峰 摩 托 車 廠 、 建 忠 摩 配 廠 、 紅 光 車 輛 廠 等 整 合 成 為 華 寶 龍 摩 托 車 有 限 公 司 。這 五 家 公 司 均 按 國 家 發(fā) 改 委 生 產(chǎn) 準 入 的 有 關(guān) 要 求 ， 進 行 了 廠 房 擴 建 ， 添 置 生產(chǎn) 流 水 線 和 檢 測 流 水 線 ， 具 備 迎 接 “ 準 入 考 核 ” 的 能 力 。 3、 積 極 推 進

23、 專 業(yè) 化 生 產(chǎn) 。 以 準 入 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 為 中 心 ， 強 制 性推 進 企 業(yè) 整 合 ， 堅 決 關(guān) 停 非 法 拼 裝 、 生 產(chǎn) 三 輪 摩 托 車 企 業(yè) ， 引 導(dǎo) 具 備 一 定 條件 的 企 業(yè) 轉(zhuǎn) 產(chǎn) 三 輪 摩 托 車 零 部 件 ， 對 現(xiàn) 有 的 三 輪 摩 托 車 配 套 產(chǎn) 品 廠 家 進 行 整合 ， 組 建 10-15家 具 有 一 定 規(guī) 模 和 技 術(shù) 優(yōu) 勢 的 三 輪 摩 托 車 配 套 廠 家 ， 努 力 實 現(xiàn) 社 會 化 生 產(chǎn) 和 專 業(yè) 化 分 工 的 發(fā) 展 目 標 。 4、 提 高 企 業(yè) 自 主 研

24、發(fā) 能 力 和 技 術(shù) 創(chuàng) 新 能 力 。 一方 面 ， 鼓 勵 企 業(yè) 引 進 技 術(shù) 、 管 理 人 才 ， 不 斷 提 高 管理 水 平 和 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 ， 切 實 增 強 企 業(yè) 市 場 競 爭 力 。 另一 方 面 ， 引 導(dǎo) 企 業(yè) 進 行 科 技 創(chuàng) 新 ， 開 發(fā) 具 有 自 主 知識 產(chǎn) 權(quán) 的 產(chǎn) 品 ， 力 爭 用 3-5年 的 時 間 ， 使 洛 陽 隆 鑫 華鷹 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽 力 帆 大 河 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽 北易 大 陽 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 等 企 業(yè) 擁 有 獨 立 自 主 的 產(chǎn)

25、 品 商 標 和 品 牌 。 5、 籌 建 高 水 平 的 公 共 技 術(shù) 服 務(wù) 平 臺 。 聘 請 一 批 技 術(shù) 、 管 理 和 市場 營 銷 方 面 的 專 家 ， 包 括 熟 悉 國 際 采 購 規(guī) 則 和 質(zhì) 量 標 準 的 專 家 ， 組 建 岳灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 公 共 技 術(shù) 平 臺 。 該 平 臺 的 主 要 任 務(wù) 是 緊 密 跟 蹤 三輪 摩 托 車 市 場 發(fā) 展 的 最 新 動 態(tài) ， 推 動 我 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 在 新 技 術(shù) 方 面 的 引 進 、 吸 收 、 轉(zhuǎn) 化 和 推 廣 ， 在 經(jīng) 營 管 理 、 市 場 分 析 、

26、 技 術(shù) 攻 關(guān) 、 新 產(chǎn)品 研 發(fā) 等 方 面 為 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 提 供 跟 蹤 指 導(dǎo) ， 使 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪摩 托 車 行 業(yè) 的 整 體 實 力 得 到 大 幅 度 提 高 。 6、 做 大 做 強 骨 干 企 業(yè) 。 制 定 出 臺 相 關(guān) 優(yōu) 惠 政 策 ，在 融 資 、 用 地 、 用 電 等 方 面 ， 對 整 合 準 入 企 業(yè) 予 以 重點 傾 斜 ， 扶 強 做 大 ， 打 響 基 地 品 牌 。 7、 規(guī) 范 行 業(yè) 協(xié) 會 管 理 。 成 立 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 協(xié) 會 ， 與 市 工 商 、 質(zhì)量 技 術(shù) 監(jiān) 督 、 公

27、安 等 職 能 部 門 配 合 ， 按 照 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 行 政 法 規(guī) 和 技 術(shù) 規(guī)范 強 制 性 要 求 ， 規(guī) 范 和 理 順 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 秩 序 。岳 灘 鎮(zhèn) 全 力 扶 持 摩 托 車 企 業(yè) 做 大 做 強 ， 抓 好 治 理 整 頓 、 保 證 公 平 競 爭 環(huán) 境 項 目 簡 介 （ 略 ）第 一 部 分 、 營 銷 策 劃 營 銷 總 體 策 略 是 仔 細 分 析 、 科 學(xué) 劃 分 并 準 確 切 入 目 標 市 場 ， 通 過 全 方位 地 運 用 營 銷 策 略 ， 最 大 限 度 提 升 項 目 的 附 加 價

28、值 ， 獲 取 項 目 的 最 大 利 潤 ，并 全 面 樹 立 和 提 升 企 業(yè) 形 象 及 項 目 形 象 。 概 括 本 項 目 的 營 銷 總 體 策 略 ， 可 以簡 述 為 “ 五 個 一 ” ， 即 樹 立 一 個 新 銳 概 念 、 倡 導(dǎo) 一 個 財 富 理 念 、 提 煉 一 個 鮮 明 主 題 、 啟 動 一 個 前 衛(wèi) 市 場 、 醞 釀 一 場 熱 銷 風(fēng) 暴 。一 、 項 目 營 銷 總 體 策 略 根 據(jù) 本 項 目 “ 五 個 一 ” 的 總 體 營 銷 策 略 ， 擬 訂 本 項目 的 營 銷 目 標 方 針 如 下 ， 作 為 本 項 目 營 銷 工 作

29、綱 領(lǐng) 的完 善 和 充 實 。1. 樹 立 一 個 新 銳 概 念 ： 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 配 套 商 業(yè) 服 務(wù) 。2. 倡 導(dǎo) 一 個 財 富 理 念 ： 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 、 配 套 式 服 務(wù) 、 穩(wěn) 定 性 回 報 。3. 提 煉 一 個 鮮 明 主 題 ： 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 投 資 旺 鋪 。4. 啟 動 一 個 前 衛(wèi) 市 場 ： 崇 尚 “ 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 、 配 套 式 服 務(wù) ” ， 摒 棄 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 投 資 方 式 ， 打 造 專 業(yè) 市 場 的 投 資 新 潮 。5. 醞 釀 一 場 財 富 風(fēng) 暴 ： 本 項 目 將 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 行 為

30、 上 升 為 現(xiàn) 代 全 新 的 專 業(yè) 市 場 商 業(yè) ， 力 爭 推 動 商 業(yè) 房 地 產(chǎn) 市 場 開 發(fā) 的 全 新 變 革 ， 避 開 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 競 爭 ， 同 時 本 項 目 所 在 位 置 為 偃 師 市 的 工 業(yè) 區(qū) 。 不 可 多 得 的 商 業(yè) 位 置 ， 不 可 復(fù) 制 的 稀 缺 地 段 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 將 掀 起 一 場 力 拔 頭 籌 的 財 富 熱 銷 風(fēng) 暴 。 二 、 項 目 營 銷 目 標 方 針 自 2008年 世 界 經(jīng) 濟 危 機 之 后 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 一 度 陷 入 低 谷 。2009年 10月 份 以 后 才 有 所

31、緩 解 ， 但 是 緊 接 而 至 的 就 是 國 家 對 房 地產(chǎn) 的 調(diào) 控 。 為 保 障 居 民 住 房 ， 國 家 出 臺 了 一 系 列 的 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 政 策 。直 至 今 天 ， 國 家 對 房 地 產(chǎn) 的 調(diào) 控 仍 未 放 松 。 但 是 這 些 政 策 和 調(diào) 控 ，只 針 對 住 宅 型 項 目 。 對 于 商 業(yè) 項 目 而 言 ， 現(xiàn) 如 今 市 場 相 對 較 為 火 爆 。但 是 也 是 受 到 一 些 小 的 挫 折 。三 、 項 目 的 市 場 分 析 與 定 位 ：（ 一 ） 市 場 分 析 現(xiàn) 如 今 經(jīng) 濟 不 景 氣 的 情 況 下 ， 投

32、資 成 為 大 多 數(shù) 人 的 心 病 。 之前 很 多 人 投 資 房 地 產(chǎn) ， 認 為 是 增 值 保 值 的 物 業(yè) 。 現(xiàn) 如 今 ， 國 家 的 調(diào) 控 政 策 是 有 增 無 減 ， 使 得 大 部 分 投 資 客 選 擇 放 棄 。但 是 還 是 有 很 多 人 瞄 準 了 商 業(yè) 地 產(chǎn) 這 塊 “ 肥 肉 ” ， 開 始從 事 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 投 資 。 中 國 兩 大 炒 房 團 在 早 些 年 活 動 甚 是 活 躍 。 但 是 從 08經(jīng) 濟 危 機 開 始也 是 按 兵 不 動 。 自 從 2010年 開 始 ， 他 們 轉(zhuǎn) 型 投 資 商 業(yè) 地 產(chǎn) ， 見

33、到 了 一 定的 經(jīng) 濟 效 益 。 所 以 現(xiàn) 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 成 為 新 一 輪 的 投 資 熱 浪 。 商 業(yè) 分 為 專 業(yè) 市 場 、 沿 街 商 鋪 、 購 物 廣 場 、 步 行 街 、 商 貿(mào) 城 。其 中 商 貿(mào) 城 是 專 業(yè) 市 場 形 式 體 現(xiàn) ， 因 為 商 貿(mào) 城 是 有 周 邊 的 商 業(yè) 氛 圍 所 影 響 的 ， 有 一 定 的 目 標 性 。 商 戶 和 商 品 也 是 定 值 ， 這 樣 有 利 于 把 商 業(yè)與 商 品 共 同 做 大 做 強 。（ 二 ） 商 貿(mào) 城 行 業(yè) 分 析 前 幾 年 的 商 業(yè) 投 資 ， 人 們 基 本 是 聚 焦

34、在 沿 街 商鋪 與 步 行 商 業(yè) 街 的 投 資 上 。 對 于 商 貿(mào) 城 和 購 物 廣 場投 資 興 趣 不 濃 厚 。 認 為 投 資 這 種 專 業(yè) 市 場 有 一 定 的風(fēng) 險 性 。 但 是 隨 著 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 不 斷 轉(zhuǎn) 型 ， 對 于 商 貿(mào)城 ， 有 更 多 的 投 資 客 看 好 。 認 為 只 有 投 資 專 業(yè) 型 市 場 ， 才 能 是 長 久 的 生 金 選 擇 。 項 目 在 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 有 大 量 的 摩 托 車 生 產(chǎn) 廠 家 。 這 樣 就 有 很 多摩 托 車 經(jīng) 銷 商 來 此 參 觀 或 購 置 摩 托 車 。 同 時

35、 也 需 要 大 量 的 購 置 配 件 ， 摩 配 城 就 是 摩 托 車 經(jīng) 銷 商 們 的 配 件 選 擇 地 ， 在 這 里 可 以 看 到 所 有 廠 家 的 配 件 ，無 需 到 處 去 看 去 找 。 對 于 商 戶 也 是 會 迎 來 更 多 的 客 戶 。（ 三 ） 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 配 城 市 場 分 析1、 項 目 周 邊 具 有 充 足 的 消 費 力 ； u位 置 優(yōu) 越 ， 交 通 便 利 （ 偃 洛 快 速 通 道 ） ；u建 筑 規(guī) 劃 和 設(shè) 計 理 念 超 前 （ 摩 配 城 與 商 務(wù) 寫 字 樓 ） ；u業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 定 位 合 理 ；u調(diào) 整 入 市

36、價 格 頗 具 競 爭 力 ；u配 有 商 務(wù) 寫 字 綜 合 樓 ， 配 套 設(shè) 施 完 善 ；（ 四 ） 本 項 目 的 SWOT分 析 機 會 ：u政 府 支 持 ；u周 邊 為 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 需 要 配 件 批 發(fā) 銷 售 城 ；u商 家 對 此 區(qū) 域 有 投 資 熱 情 ； 優(yōu) 勢 ： u項 目 離 上 海 國 際 商 貿(mào) 城 較 近 ， 勢 必 存 在 客 源 分 流 ；u項 目 周 邊 規(guī) 劃 用 地 為 工 業(yè) ， 缺 乏 消 費 前 景 ；u目 前 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場 低 靡 。 劣 勢 ：u項 目 位 置 在 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) ；u項 目 周 邊 人 氣

37、不 足 ；u本 地 市 場 消 費 力 欠 缺 ；u項 目 規(guī) 模 較 小 ；u項 目 推 廣 力 度 欠 缺 ； 威 脅 ： 通 過 充 分 的 市 場 調(diào) 研 分 析 和 對 項 目 的 SWOT比 較 ，同 時 結(jié) 合 本 項 目 的 未 來 招 商 ， 建 議 項 目 定 位 如 下 ：（ 五 ） 項 目 定 位 主 題 定 位 ： 雅 迪 商 貿(mào) 城 1#樓 ： 雅 迪 商 務(wù) 大 廈 集 商 務(wù) 酒 店 、 便 利 超 市 、 洗 浴 中 心 、 寫 字 樓 為 一 體 。 一 層 ： 酒 店 大 堂 、 宴 會 大 廳 、 便 利 超 市 。 二 層 洗 浴 中 心 。 三 層

38、至 五 層 為 商 務(wù) 酒 店 客 房 。 六 至 八 層 為 商 務(wù) 寫 字 樓 。 功 能 定 位 ：摩 托 車 配 件 批 零 、 物 流 公 司 。 2#樓 ： 雅 迪 摩 配 城 1、 項 目 規(guī) 劃 商 務(wù) 寫 字 樓 ， 在 此 區(qū) 域 顯 然 不 適 合 做 寫 字 樓 。 但 是 可 以 利 用 其 自 身 特 點 （ 戶 型 小 ， 公 寓 式 ） ， 將 其 打 造 成 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 商 務(wù) 快 捷 酒 店 ， 配 有 洗 浴 中 心 ， 便 利 超 市 等 。2、 項 目 所 處 區(qū) 域 為 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 周 邊 基 本 都 是 大 型 摩 托

39、車 廠 ， 這 樣 的 話 勢 必 帶 動 項 目 商 家 。 所 以 項 目 的 定 位 為 摩 配 批 零 。 3、 項 目 所 在 區(qū) 域 內(nèi) 無 大 型 物 流 公 司 ， 另 外 如 果 作 為 一 個 批 發(fā) 商 城 來 講 ， 也 是 需 要 有 物 流 公 司 的 支 持 。理 由 ： 雅 迪 商 務(wù) 大 廈 分 區(qū) ：一 層 ： 商 務(wù) 酒 店 大 堂 、 便 利 超 市 、 宴 會 大 廳 二 層 ： 洗 浴 中 心 三 層 至 五 層 ： 商 務(wù) 酒 店 客 房 六 至 八 層 ： 商 務(wù) 寫 字 樓 在 市 場 定 位 與 項 目 定 位 相 結(jié) 合 的 基 礎(chǔ) 上 ，

40、 將 目 標消 費 群 鎖 定 為 以 下 人 群 。1 按 購 鋪 動 機 ： （ 1） 自 營 業(yè) 者 ； （ 2） 投 資 者 。2 按 地 理 位 置 ：（ 1） 本 區(qū) 域 及 鄰 近 周 邊 地 區(qū) 積 蓄 頗 豐 或 收 入 較 高 者 （ 企 事 業(yè) 單 位 領(lǐng) 導(dǎo) 、 部 門 負 責(zé) 人 、 經(jīng) 營 較 為 成 功 的 民 營 企 業(yè) 主 、 個 體 工 商 戶 等 ） ， 將 之 作 為 個 人 投 資 理 財 的 渠 道 。 （ 六 ） 目 標 消 費 群 定 位購 鋪 動 機 投 資 者自 營 業(yè) 者 （ 2） 外 出 打 工 族 中 收 入 、 積 蓄 較 高 者 ，

41、 將 之 作 為 安 家 立 業(yè) 、 保 值 增 值 的 手 段 。（ 3） 有 多 年 積 蓄 ， 信 奉 “ 一 鋪 富 三 代 ” ， 渴 望 以 黃 金 旺 鋪傳 承 家 業(yè) 、 頤 養(yǎng) 天 年 的 中 老 年 人 。（ 4） 手 中 有 余 資 閑 金 ， 為 尋 到 更 好 投 資 升 值 渠 道 的 其 他 富 裕 階 層 。（ 5） 人 脈 關(guān) 系 客 戶 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 可 銷 售 面 積 如 表 所 示 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 可 銷 售 面 積 說 明 表建 筑 結(jié) 構(gòu) 位 置 可 售 面 積主 題 商 業(yè) 沿 街 商 鋪 約 平 方 米一 、 二 、 三

42、 、 四 、 五 樓 內(nèi) 街 商 業(yè) 商 場 內(nèi) 部 約 平 方 米四 、 銷 售 目 標 及 目 標 分 解（ 一 ） 銷 售 目 標 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 銷 售 目 標 如 表 所 示 。銷 售 階 段 銷 售 目 標 百 分 比內(nèi) 部 認 購 和 開 盤 期 內(nèi) 銷 售 平 方 米 %強 銷 期 銷 售 平 方 米 %銷 售 鞏 固 期 銷 售 平 方 米 %（ 二 ） 銷 售 目 標 分 解雅 迪 商 貿(mào) 城 的 銷 售 目 標 計 劃 1、 入 市 時 機 ： 根 據(jù) 規(guī) 劃 與 工 程 進 度 以 及 營 銷 準 備 ， 在 2012年5月 份 啟 動 ， 可 以 抓 住 現(xiàn)

43、在 客 戶 對 雅 迪 商 貿(mào) 城 項 目 期 望 的 機 會 。掀 起 新 的 銷 售 高 潮 。2、 入 市 姿 態(tài) ： 以 全 市 “ 摩 配 商 業(yè) 、 專 業(yè) 市 場 ” 形 象 登 場 ， 開 創(chuàng)全 新 專 業(yè) 市 場 商 業(yè) 投 資 經(jīng) 營 理 念 。五 、 項 目 銷 售 時 機 、 價 格 、付 款 方 式 、 優(yōu) 惠 及 銷 售 計 劃（ 一 ） 項 目 入 市 時 機 及 姿 態(tài)為 了 更 好 地 在 后 續(xù) 營 銷 過 程 中 充 分 體 現(xiàn) 總 體 營 銷 策 略 和 達 成 目 標 方 針的 實 現(xiàn) ， 綜 合 項 目 要 素 資 源 和 營 銷 推 廣 傳 播 要

44、 素 ， 結(jié) 合 項 目 定 位 ， 確定 以 下 銷 售 時 機 及 價 格 。 價 格 定 位 的 原 則 ： 采 用 比 價 法 和 綜 合 平 衡 法 。物 業(yè) 對 比 ：上 海 國 際 商 貿(mào) 城（ 二 ） 價 格 定 位 及 價 格 策 略地 段 較 好 ， 項 目 規(guī) 劃 合 理 ， 交 通 方 便 ， 展 示 性 強 ， 發(fā) 展 商 實 力 較 強 ，廣 告 覆 蓋 面 廣 。銷 售 均 價 4500元 / 租 價 與 售 價 換 算 公 式 ： 租 價 =(銷 售 價 格 投 資 回 報 率 ) 12如 果 按 照 正 常 街 鋪 8 的 投 資 回 報 率 計 算 ，銷 售

45、 價 格 （ 租 價 20元 12） 8% 3000元 街 鋪 均 價 試 算 ：但 是 根 據(jù) 實 際 情 況 而 看 ， 項 目 所 在 區(qū) 域 內(nèi) 的 租 金 價 位 較 低 ， 但 是 商鋪 的 銷 售 價 格 還 是 較 為 樂 觀 。按 照 正 常 沿 街 商 鋪 銷 售 均 價 應(yīng) 為 4000元 / 內(nèi) 街 商 鋪 銷 售 均 價 為 1層 3600元 / ； 二 層 為 3200元 / ； 三 層 為 2900元 / ； 四 層 為 2500元 / ； 五 層 為 2000元 / 。 其 中 起 價 為 元 /平 方米 ， 最 高 價 為 元 /平 方 米 。此 價 格 為

46、前 期 開 盤 價 格 ， 后 期 可 根 據(jù) 銷 售 情 況 進 行 調(diào) 整 。 采 取 “ 低 開 高走 ” 型 平 價 策 略 ， 開 盤 后 兩 個 月 作 為 第 一 階 段 的 價 格 調(diào) 整 （ 略 升 ） ， 均價 為 元 /m2， 尾 盤 銷 售 變 相 略 降 （ 打 折 ） 。 由 于 本 項 目 的 目 標 客 戶 以 投 資 客 為 主 ， 應(yīng) 充 分 考慮 其 對 于 資 金 周 轉(zhuǎn) 的 需 要 ， 建 議 發(fā) 展 商 盡 量 爭 取 按 揭銀 行 提 供 更 具 靈 活 的 付 款 方 式 。 還 可 根 據(jù) 少 數(shù) 客 戶 的 特 殊 情 況 提 供 建 筑分

47、期 付 款 或 首 期 款 分 期 付 款 方 式 ， 使 客 戶 在 付 款 方 式 具 有 更 大 的 靈 活 性 。 各 種 付 款 方 式 的 銷 售 折 扣 應(yīng) 根 據(jù) 不 同 銷 售 時 期 的 具 體 情 況 進 行 調(diào) 整 。內(nèi) 部 認 購 期 由 于 工 程 形 象 不 理 想 ， 客 戶 猶 豫 與 觀 望 心 態(tài) 較 濃 ， 可 在 折 扣 上放 低 3%， 以 吸 引 客 戶 盡 早 落 定 ； 公 開 發(fā) 售 期 在 買 家 聚 集 、 人 氣 旺 盛 、 工 程形 象 日 益 良 好 的 有 利 形 勢 下 ， 可 將 折 扣 進 行 上 調(diào) ； 至 沖 刺 期 與

48、 尾 盤 期 ， 由于 剩 余 單 位 客 戶 可 選 擇 余 地 不 大 ， 故 可 再 次 放 低 折 扣 2%， 以 刺 激 客 戶 成 交 ，盡 快 消 化 剩 余 尾 盤 、 實 現(xiàn) 利 潤 。（ 三 ） 付 款 方 式 及 折 扣 控 制 作 為 商 業(yè) 投 資 性 項 目 ， 其 消 費 群 體 基 本 由 投 資者 和 用 家 組 成 ， 他 們 普 遍 對 資 金 調(diào) 配 的 敏 感 度 較強 ， 投 資 意 識 強 烈 ， 由 此 必 須 提 供 更 具 靈 活 性 的付 款 方 式 ， 既 能 讓 客 戶 減 少 資 金 壓 力 ， 又 能 實 現(xiàn)快 速 銷 售 的 目

49、的 。 建 議 采 取 縮 小 付 款 方 式 間 折 扣， 將 客 戶 自 然 引 導(dǎo) 為 選 擇 銀 行 按 揭 的 付 款 方 式 來降 低 客 戶 付 款 的 資 金 壓 力 。付 款 方 式 折 扣 比 例 說 明 一 次 性 付 款 0.95 30% 首 期 5成 ， 十 日 內(nèi) 付 清 全 款按 揭 付 款 0.97 70% 首 期 5成 ， 余 款 銀 行 按 揭綜 合 折 扣 0.968 付 款 折 扣 方 案正 常 折 扣 方 式 根 據(jù) 經(jīng) 驗 與 操 作 水 平 ， 整 個 項 目 計 劃 在 2年 內(nèi) 銷 售 90 以 上 是比 較 有 把 握 的 。 今 年 完 成

50、 60 以 上 的 銷 售 率 ， 明 年 完 成 30 以 上 的 銷 售 率 。本 項 目 作 為 純 商 業(yè) 項 目 ， 市 場 的 運 作 一 般 是 “ 招 商 先 行 ” 。 是 指 項目 在 成 功 招 商 20 30 的 情 況 下 ， 開 始 銷 售 ， 以 核 心 租 戶 （ 主 力店 、 一 級 品 牌 ） 的 入 駐 來 帶 動 銷 售 。由 于 目 前 本 項 目 特 殊 要 求 ， 我 建 議 以 賣 為 主 ， 以 租 為 輔 。 綜 合 以上 因 素 ， 根 據(jù) 項 目 運 作 的 要 求 建 議 本 項 目 的 ：（ 四 ） 銷 售 計 劃 對 外 公 布 價

51、 格 ， 銷 售 人 員 向 客 戶 作 介 紹 ， 以 自 然 放 號 的 形 式 ， 將 全部 分 盤 量 推 向 市 場 ， 根 據(jù) 每 日 由 銷 售 人 員 上 報 的 意 向 房 號 進 行 統(tǒng) 計 分析 ， 觀 測 市 場 購 買 傾 向 及 價 格 承 受 情 況 ， 為 解 籌 前 的 銷 控 提 供 市 場 依據(jù) ； 而 后 以 銷 控 放 號 方 式 作 引 導(dǎo) 性 吸 籌 。 所 有 期 間 的 放 號 均 采 用 收 籌金 給 予 一 定 折 扣 的 政 策 。 前 來 預(yù) 訂 的 客 戶 需 繳 納 五 千 至 一 萬 的 誠 意 金 ，可 在 正 式 簽 約 時

52、優(yōu) 惠 10000元 并 同 時 享 受 項 目 正 常 優(yōu) 惠 。排 號 認 籌 期 定 在 2012年 5月 1日 ， 正 式 解 籌 期暫 定 于 2012年 8月 1日 。放 號 方 式 ： 打 造 新 商 業(yè) ， 引 爆 新 商 潮顛 覆 舊 格 局 ， 創(chuàng) 造 新 商 機六 、 推 廣 執(zhí) 行 策 略一 、 營 銷 策 略（ 一 ） 營 銷 核 心1、 核 心 策 略 第 一 階 段 ： 產(chǎn) 品 營 銷 地 段 、 價 格 ， 產(chǎn) 品 本 身 的 競 爭 。第 二 階 段 ： 服 務(wù) 營 銷 返 租 、 經(jīng) 營 管 理 、 主 力 店 ， 產(chǎn) 品 附 加 價 值 的 競 爭 。品

53、牌 定 位 ： 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 的 稀 缺 商 業(yè) 。核 心 概 念 ： 創(chuàng) 造 新 商 機 。（ 二 ） 階 段 推 廣 思 路商 業(yè) 項 目 的 推 廣 的 二 個 發(fā) 展 階 段 ： 1、 一 鋪 養(yǎng) 三 代 ， 現(xiàn) 代 富 偃 師 。2、 鼎 立 南 大 門 ， 打 造 新 財 富 。3、 放 牧 資 本 、 蓄 養(yǎng) 財 富（ 三 ） 營 銷 主 題以 整 合 的 力 量 重 新 定 義 偃 師 商 業(yè) 。 1、 宣 傳 片 播 放 、 報 紙 、 現(xiàn) 場 、 單 張 等 。主 要 任 務(wù) ： 樹 立 項 目 形 象 ， 傳 播 項 目 內(nèi) 容 ， 輔 助 項 目 營 銷 手 段

54、。目 的 ： 讓 大 眾 知 道 我 們 項 目 是 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 的 商 業(yè) 中 心 ， 使 之 產(chǎn) 生 投 資 興 趣 。2、 短 信 群 發(fā) 、 戶 外 顯 示 屏 等 。主 要 任 務(wù) ： 炒 作 項 目 地 段 、 炒 作 項 目 前 景 、 炒 作 稀 缺 經(jīng) 濟 對 投 資 的 優(yōu) 勢 。目 的 ： 引 導(dǎo) 投 資 者 的 投 資 思 維 。3、 活 動主 要 任 務(wù) ： 制 造 人 氣 ， 吸 引 關(guān) 注 。目 的 ： 一 對 一 的 促 銷 活 動 可 以 拉 動 投 資 者 即 時 購 買 行 為 。二 、 推 廣 執(zhí) 行 計 劃（ 一 ） 戰(zhàn) 略 部 署 目 的 ：

55、 當(dāng) 開 盤 后 我 們 必 將 引 入 主 力 店 ， 主 力 店 將成 為 我 們 訴 求 重 點 。 通 過 對 主 力 店 的 宣 傳 達 到 讓 投 資 者 有 信心 的 目 的 。 主 要 形 式 ： 報 紙 廣 告 、 DM、 戶 外 廣 告（ 二 ） 主 力 店 的 魅 力目 的 ： 本 階 段 主 要 是 將 項 目 返 租 信 息 傳 達 給 投 資 者 ，通 過 硬 廣 與 軟 文 來 吸 引 投 資 者 達 到 投 資 的 目 的主 要 形 式 ： 報 紙 廣 告 、 DM。（ 三 ） 真 正 返 租 收 益 目 的 ： 本 階 段 的 目 的 將 更 加 明 確 ,我

56、 們 如 果 連 實 在 的 促 銷 手 法還 達 不 到 銷 售 效 果 的 話 。 我 們 必 須 采 用 大 量 的 活 動 為 項 目 聚 集 人 氣 ，通 過 口 碑 、 現(xiàn) 場 結(jié) 合 促 銷 方 式 ， 三 重 攻 擊 投 資 者 與 經(jīng) 營 者 ， 讓 他 們覺 得 這 里 才 是 投 資 的 熱 土 。主 要 形 式 ： 報 紙 、 活 動（ 四 ） 實 惠 活 動 感 銷目 的 ： 其 實 對 偃 師 人 而 言 ， 看 到 實 際 的 利 益 比 任 何 概 念 都 要 實在 ， 當(dāng) 我 們 的 主 力 店 、 返 租 等 等 過 完 以 后 ， 我 們 的 重 點 開

57、始 轉(zhuǎn) 向促 銷 ， 通 過 贈 送 、 打 折 等 形 式 來 刺 激 購 買 行 為 。 主 要 形 式 ： 報 紙 廣 告 、 DM、 促 銷 活 動 。（ 五 ） 活 動 引 爆 銷 售 根 據(jù) 本 案 營 銷 宣 傳 策 略 ， 通 過 切 實 、 有 效 的 廣 告 安 排 ，突 出 重 點 ， 彰 顯 項 目 特 點 ， 提 高 本 案 的 知 名 度 與 美 譽 度 ，支 持 本 項 目 的 銷 售 工 作 。 能 促 使 客 戶 ， 引 起 關(guān) 注 ， 引 起興 趣 ， 引 起 欲 望 ， 實 施 行 動 。七 、 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 廣 告 計 劃 方 案一 、 項 目

58、 銷 售 廣 告 目 標（ 一 ） 總 目 標 根 據(jù) 本 案 的 特 點 ， 初 步 確 定 本 案 的 目 標 市 場 可 包 括 ：1 第 一 目 標 市 場 ： 偃 師 市 本 地 （ 包 括 下 屬 城 鎮(zhèn) ） ；2 第 二 目 標 市 場 ： 偃 師 市 周 邊 地 區(qū) （ 如 ： 洛 陽 市 等 具 有 潛 在購 買 力 的 地 區(qū) ） 。（ 二 ） 廣 告 目 標 綜 述1 樹 立 項 目 整 體 形 象 ， 對 市 場 客 戶 及 目 標 客 戶 傳 播 銷 售 信 息 。2 保 證 項 目 銷 售 順 利 進 行 ， 配 合 2012年 全 年 的 項 目 開 發(fā) ， 并

59、實 現(xiàn) 預(yù) 期 的 銷 售 目 標 。3 樹 立 本 企 業(yè) 形 象 及 本 案 項 目 的 商 業(yè) 形 象 。（ 三 ） 項 目 廣 告 目 標 市 場 結(jié) 合 本 案 特 點 ， 在 本 案 的 不 同 銷 售 階 段 ， 將 本 案 主 題 進 行 輪流 展 示 ， 著 力 形 象 介 紹 ， 使 其 盡 快 被 目 標 客 戶 群 所 了 解 和 接 受 。具 體 廣 告 的 訴 求 重 點 將 從 以 下 六 方 面 突 出 。1、 項 目 的 整 體 優(yōu) 勢 ： 可 著 重 突 出 雅 迪 商 貿(mào) 城 工 業(yè) 區(qū) 的 “ 稀缺 商 業(yè) ” 。2、 布 局 ： 專 業(yè) 摩 配 批 零

60、 。3、 配 套 ： 本 案 旁 邊 是 商 務(wù) 樓 ， 有 酒 店 、 洗 浴 中 心 、 超 市 等 。4、 投 資 理 念 ： 本 案 所 打 造 的 是 一 種 工 業(yè) 區(qū) 核 心 商 業(yè) 區(qū) “ 投資 核 心 商 業(yè) 、 獲 取 穩(wěn) 定 回 報 ” 的 投 資 理 念 。 二 、 本 案 的 廣 告 推 廣 計 劃 （ 一 ） 廣 告 訴 求 重 點 1、 廣 告 主 題 圍 繞 雅 迪 商 貿(mào) 城 ， 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) “ 投 資 核 心 商 業(yè) 、 獲取 穩(wěn) 定 回 報 ” 這 一 投 資 理 念 ， 在 本 案 的 不 同 營 銷 階 段 設(shè) 置 不 同 的 推 廣主 題

61、 ， 包 括 上 述 幾 大 訴 求 點 以 及 本 案 的 銷 售 進 展 情 況 。2、 廣 告 表 現(xiàn) 原 則（ 1） 訴 求 單 純 形 象 力 求 突 出 產(chǎn) 品 品 牌 與 產(chǎn) 品 本 身 的 形 象 ， 文 字 感性 而 具 有 說 服 力 。（ 2） 風(fēng) 格 統(tǒng) 一 化 ： 從 傳 播 的 媒 介 上 整 體 考 慮 統(tǒng) 一 風(fēng) 格 ， 包 括 選 用的 圖 片 、 圖 形 、 字 體 、 色 彩 和 編 排 樣 式 。（ 3） 系 列 化 ： 在 項 目 整 個 營 銷 過 程 中 ， 根 據(jù) 項 目 的 開 發(fā) 階 段 ， 按推 廣 的 節(jié) 奏 ， 分 為 幾 個 推 廣

62、單 元 ， 形 成 單 元 系 列 ， 以 加 強 每 個 階 段 的推 廣 與 訴 求 重 點 ， 同 時 將 本 案 各 方 面 的 優(yōu) 勢 點 分 章 節(jié) 進 行 有 側(cè) 重 的 展示 ， 讓 人 們 能 強 烈 、 全 面 地 認 識 、 認 同 本 案 所 獨 具 的 住 宅 及 商 業(yè) 地 產(chǎn) 優(yōu) 勢 與 品 位 。 （ 二 ） 廣 告 表 現(xiàn) （ 4） 廣 告 誘 導(dǎo) 重 點 ： 著 重 分 階 段 提 示 本 項 目 針 對各 個 目 標 消 費 群 對 自 身 價 值 的 定 位 ， 界 定 自 身 價 值 、投 資 需 求 、 投 資 目 標 等 一 系 列 針 對 個 性

63、 的 訴 求 ， 以 提供 充 分 的 心 理 暗 示 ， 貼 近 目 標 消 費 群 的 心 理 期 待 ， 引導(dǎo) 其 采 取 購 買 行 為 。視 頻 宣 傳 片 、 報 紙 、 戶 外 、 夾 報 、 短 信 平 臺 和 發(fā) 單 等廣 告 的 表 現(xiàn) 形 式 都 將 成 為 本 案 可 選 擇 的 宣 傳 推 廣 媒 體 ，形 成 全 方 位 的 強 大 推 廣 媒 體 組 合 。（ 三 ） 廣 告 媒 體 發(fā) 布 計 劃 導(dǎo) 入 期 ： 培 養(yǎng) 購 買 欲 望 期 ； 必 須 具 有 一 定 的 煽 動 力 ， 可 以 以 下 幾 個主 題 入 手 ： 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 核 心 商 業(yè)

64、區(qū) 的 稀 缺 性 、 功 能 性 、 未 來 性 和 投 資性 ， 根 據(jù) 我 們 的 分 析 ， 特 別 強 調(diào) 投 資 性 ， 把 廣 告 的 廣 泛 性 和 針 對 性結(jié) 合 在 一 起 ， 以 達 到 引 起 購 買 者 興 趣 的 目 的 。方 法 ： 以 活 動 為 中 心 ， 軟 性 媒 體 為 主 ， 硬 性 廣 告 為 輔 。公 開 期 ： 預(yù) 繳 誠 意 金 ， 主 要 是 拉 住 客 戶 。 做 到 心 中 有 數(shù) ， 為 強 銷 期的 正 式 發(fā) 售 做 前 期 預(yù) 測 。 這 個 時 期 將 以 硬 性 廣 告 為 主 刺 激 消 費 者 的購 買 欲 望 并 落

65、實 到 實 際 行 動 中 。方 法 ： 以 商 業(yè) 全 城 啟 動 、 VIP客 戶 預(yù) 約 登 記 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ，軟 性 廣 告 為 輔廣 告 的 階 段 性 劃 分 強 銷 期 ： 這 是 一 個 決 定 成 敗 的 時 期 ， 銷 售 到 了 最 為 關(guān) 鍵的 時 候 。 我 們 為 配 合 銷 售 ， 將 以 硬 性 廣 告 為 主 刺 激 消 費者 的 購 買 欲 望 并 落 實 到 實 際 行 動 中 。 廣 告 在 其 中 就 是 要教 會 客 戶 用 專 業(yè) 的 經(jīng) 營 思 路 來 判 斷 本 項 目 ， 用 我 們 的 思路 思 考 問 題 ，

66、同 時 肯 定 當(dāng) 地 市 場 具 有 相 同 投 資 功 能 的 多 種投 資 渠 道 ， 并 加 以 比 較 ， 用 數(shù) 據(jù) 說 明 問 題 ； 同 時 一 定 程 度 的 促 銷活 動 的 宣 傳 讓 目 標 人 群 產(chǎn) 生 緊 迫 感 ， 施 加 外 來 的 壓 力 。方 法 ： 以 開 盤 、 促 銷 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為輔 。 持 續(xù) 期 ： 在 這 個 階 段 ， 我 們 需 要 做 到 的 是 ， 讓 已 經(jīng) 購 買 的客 戶 感 覺 到 物 有 所 值 ， 沒 有 購 買 的 潛 在 客 戶 行 動 起 來 。方 法 ： 以 軟 性 報 道 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為 輔 收 盤 期 ： 此 階 段 的 推 廣 在 于 能 夠 堅 定 投 資 者 的 信 心 ， 利 于后 期 的 經(jīng) 營 順 利 進 行 。 對 于 開 發(fā) 商 口 碑 的 建 造 有 利 。方 法 ： 以 軟 性 報 道 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為 輔 銷 售 階 段 具 體 情 況引 導(dǎo)