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1、第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié) 房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等 第一節(jié) 房地產(chǎn)二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結(jié) 第一節(jié) 房地產(chǎn)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財富，又是一

2、種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動性的特點,在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變 第一節(jié) 房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（一）建筑地塊建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)并具有特殊用途的土地（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地 第一節(jié) 房地產(chǎn)（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設(shè)工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設(shè)用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地 第一節(jié) 房地產(chǎn)（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬

3、設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機結(jié)合體 第一節(jié) 房地產(chǎn)房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房 第一節(jié) 房地產(chǎn)（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路、交通設(shè)施（2）地下管道等“三通”設(shè)施（3）生活配套設(shè)施（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施 第一節(jié) 房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產(chǎn)”三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)

4、屬性的統(tǒng)一 第一節(jié) 房地產(chǎn) 2、價值的雙源性房地產(chǎn)價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性另一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動凝結(jié)又增加了土地價值，具有社會經(jīng)濟資源屬性 第一節(jié) 房地產(chǎn) 3、空間的固定性房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格極為重要的因素決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點 第一節(jié) 房地產(chǎn) 4、需求的普遍性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質(zhì)，不同

5、于其它商品 第一節(jié) 房地產(chǎn) 5、效用的長期性同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場交換在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物

6、業(yè)管理由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關(guān)的各類中介服務(wù)房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動服務(wù)活動，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動，并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、

7、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性 1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 2、綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，它是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費各個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 3、資金密集型和高風險性從房地產(chǎn)業(yè)的投資

8、過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟活動是一個大量資金運作的過程由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大自然風險、市場風險、利率風險、經(jīng)營風險、財務(wù)風險、政策法律風險 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 4、級差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟活動的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯，地區(qū)性特別強的行業(yè)由于房地產(chǎn)的空間固定性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)

9、性強 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè) 5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會經(jīng)濟政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起的外部性特點的制約運作規(guī)范性的制約 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟體制改革 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展二、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程（一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（19791984） 1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運作 3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動，出現(xiàn)新的生機 （二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991）

10、 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進，住房商品化開始實施 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大，房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展 （三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進展 2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴張第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（19962000） 1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴大商品房市場需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟增長 第三

11、節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ）形成這一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的發(fā)動力。住房分配貨幣化的改革（2）宏觀經(jīng)濟態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力（3）居民消費結(jié)構(gòu)升級的內(nèi)在驅(qū)動力（4）住房消費信貸支持的助動力（6）對外開放擴大的推動力 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點： 1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產(chǎn)投資快速增長，市場基礎(chǔ)牢固扎實 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)展 5、住房數(shù)量擴大與質(zhì)量提高并重，整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變 6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率顯著提高，逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè) 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢深化土地使用制度改革，提高土地使用效率加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持以人為本，實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)加強宏觀調(diào)控，建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控體系