《營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（73頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 方 案 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 XX周 邊 樓 盤(pán) 動(dòng) 態(tài) 分 析主 要 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤(pán) 一 覽 次 要 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤(pán) 一 覽 XX周 邊 樓 盤(pán) 動(dòng) 態(tài) 分 析 現(xiàn) 市 均 價(jià) ： 20002200元 /入 市 均 價(jià) ： 18001950元 / 入 市 均 價(jià) ： 1800 2000元 /現(xiàn) 有 均 價(jià) ： 2000 2350元 /層 差 ： 50 80元 /市 場(chǎng) 價(jià) 格 7090 兩 房 占 60%90110 兩 房 占 25%110 以 上 三 房 占 10%其 它 占 5%現(xiàn) 市 場(chǎng) 主 力 戶 型 70 100

2、 兩 房相 對(duì) 暢 銷(xiāo)XX周 邊 樓 盤(pán) 動(dòng) 態(tài) 分 析 40 50套 /月片 區(qū) 樓 盤(pán) 銷(xiāo) 售 進(jìn) 度 桃 園 水 榭 50%（ 240套 六 個(gè) 月 ）咱 家 一 期 100%（ 約 100套 可 售 商 品 房 ， 2個(gè) 月 ）筑 家 15%（ 60套 1.5個(gè) 月 ） 水 岸 康 居 60%（ 200套 6個(gè) 月 ） 結(jié) 論 XX周 邊 樓 盤(pán) 動(dòng) 態(tài) 分 析片 區(qū) 樓 盤(pán) 客 戶 來(lái)自 區(qū) 域 回 民 區(qū) ：65%玉 泉 區(qū) ：20%新 城 區(qū) ：7% 賽 罕 區(qū) ：5% 其 他 ：3% 客 戶 職 業(yè) 概 況 XX周 邊 樓 盤(pán) 動(dòng) 態(tài) 分 析國(guó) 營(yíng) 企 事 業(yè) 單 位 ： 35

3、%私 企 職 員 ： 24%個(gè) 體 生 意 人 ： 15%原 住 民 ： 10%公 務(wù) 員 ： 8%其 它 ： 8% 優(yōu) 質(zhì) 產(chǎn) 品 少鮮 明 個(gè) 性 產(chǎn) 品 少 兩 少三 多 未 來(lái) 市 場(chǎng) 推 出 量 多中 低 檔 樓 盤(pán) 多同 質(zhì) 化 產(chǎn) 品 多通 過(guò) 對(duì) 項(xiàng) 目 所 在 片 區(qū) 市 場(chǎng) 的 分 析 和 總 結(jié) ， 對(duì) 片 區(qū) 市 場(chǎng) 概 括 主 要 特 征 為 “ 三 多 兩少 ” 三 多 兩 少 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 人 文 環(huán) 境 突 破物 業(yè) 服 務(wù) 突 破品 牌 打 造 突 破競(jìng) 爭(zhēng) 地 域 突 破規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 突 破 中 心 西 區(qū) 龍 頭 樓 盤(pán) 青 城

4、生 活 樣 板優(yōu) 質(zhì) 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì)創(chuàng) 新 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)實(shí) 際 、 獨(dú) 具 個(gè) 性 色 彩 文 化 文 化個(gè) 性 化 包 裝 項(xiàng) 目 立 于 市 場(chǎng) 的 不 敗 的砝 碼 及 關(guān) 鍵 工 作項(xiàng) 目 在 市 場(chǎng) 尋 求 差 異 化包 裝 的 策 略 之 一 尋 求 知 名 物 業(yè) 管 理 顧 問(wèn) 公 司 介 入 項(xiàng) 目 在 市 場(chǎng) 尋 求 差 異 化包 裝 的 策 略 之 一 競(jìng) 爭(zhēng) 地 域 范 疇 介 定 為 青 城 整 體 市 場(chǎng) 項(xiàng) 目 后 期 工 程 開(kāi) 發(fā) 成功 的 前 提 條 件 優(yōu) 良 產(chǎn) 品 、 優(yōu) 質(zhì) 服 務(wù) 的 基 石MI、 BI導(dǎo) 入 及 執(zhí) 行 項(xiàng) 目 后 期 順 利

5、建 設(shè) 的 基 石 龍 園人 文 環(huán) 境 突 破 物 業(yè) 服 務(wù) 突 破品 牌 打 造 突 破 競(jìng) 爭(zhēng) 地 域 突 破規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 突 破中 心 西 區(qū) 龍 頭 樓 盤(pán) 青 城 生 活 樣 板中 心 西 區(qū) 龍 頭 樓 盤(pán) 青 城 生 活 樣 板 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 36萬(wàn) 平 米 龍 文 化 主 題 中 高 檔 精 品 中 式 住宅龍 文 化建 筑 品 質(zhì) 體 現(xiàn)提 升36萬(wàn) 平 米 龍 文 化 主 題 中 高 檔 精 品 中 式 住 宅 龍 文 化建 筑 品 質(zhì) 規(guī) 模戶 型配 套環(huán) 境 l36萬(wàn) m2建 筑 規(guī) 模l近 4000戶 人 家 ， 萬(wàn) 人 大 社 區(qū)l五

6、大 創(chuàng) 新 人 居 理 念 設(shè) 計(jì)l雙 會(huì) 所l風(fēng) 情 商 業(yè) 街l千 米 商 業(yè) 裙 樓l近 10萬(wàn) 平 方 米 園 林 景 觀l1萬(wàn) 平 米 中 心 廣 場(chǎng) l九 大 景 觀 點(diǎn)l外 聯(lián) 208畝 新 華 公 園 體 現(xiàn)提 升36萬(wàn) 平 米 龍 文 化 主 題 中 高 檔 精 品 中 式 住宅 龍 園 文 化 龍 文 化建 筑 品 質(zhì)人 居 品 質(zhì)和 諧健 康時(shí) 尚休 閑舒 適 生 活 內(nèi) 涵 龍 運(yùn)龍 脈 體 現(xiàn)提 升 36萬(wàn) 平 米 龍 文 化 主 題 中 高 檔 精 品 中 式 住宅 生 活 格 調(diào)尊 貴 身 份與 天 和 諧氣 質(zhì) 涵 養(yǎng) 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 核

7、心 客 戶 群 重 要 客 戶 群重 要 客 戶 群 XX 客 戶 定 位 XX客 戶 區(qū) 域 分 析 回 民 區(qū) ： 65%玉 泉 區(qū) ： 20%新 城 區(qū) ： 10%賽 罕 區(qū) ： 2%其 它 ： 3% 客 戶 定 位 XX客 戶 職 業(yè) 分 析 國(guó) 營(yíng) 企 事 業(yè) 單 位 ： 38%私 企 職 員 ： 21%周 邊 生 意 人 ： 15%原 住 民 ： 10%公 務(wù) 員 ： 8%其 它 ： 8% 客 戶 定 位 XX客 戶 年 齡 范 圍 ：XX客 戶 購(gòu) 買(mǎi) 用 途 ： 以 30 40歲 為 主 ,30歲 以 下 、 40 50歲 上 為 輔自 住 客 戶 為 主 ， 投 資 客 戶

8、為 輔 客 戶 定 位 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 定 位 語(yǔ) ： 36萬(wàn) 平 方 米 龍 文 化 主 題 精 品 中 式 社 區(qū)龍 歸 故 里 一 園 傳 承 龍 歸 故 里 一 園 傳 承 詮 釋 :龍 歸 故 里 ： 龍 園 所 在 板 塊 是 青 城 的 發(fā) 源 地 ， 居 住 氛 圍 和 傳 統(tǒng) 風(fēng) 情 歷 久 彌 香 ， 交 通 、 商 業(yè) 、 教 育 配 套 完 善 。對(duì) 這 片 土 地 呼 市 人 有 著 深 深 的 眷 戀 和 祈 盼 ， 對(duì) 這 片 土 地 龍 園 的 開(kāi) 發(fā) 商 以 全 新 的 家 居 理 念 對(duì) 傳 統(tǒng) 的 家居 生 活 賦 予 更 深 、 更

9、 廣 、 更 時(shí) 尚 生 活 定 義 ， 亦 是 龍 子 龍 孫 們 對(duì) 故 土 的 家 居 革 命 ， 亦 是 故 土 之 情 、 親情 、 友 情 、 民 情 之 升 華 ， 龍 歸 故 里 也 代 表 著 艾 博 人 寬 大 的 胸 懷 和 對(duì) 故 土 真 情 的 回 饋 。一 園 ： 泛 指 龍 園 ； 集 健 康 、 休 閑 、 生 態(tài) 、 時(shí) 尚 、 舒 適 的 36萬(wàn) 平 米 中 心 西 區(qū) 生 活 館 ， 約 4000戶 萬(wàn) 人 大 社區(qū) 。傳 承 ： 傳 遞 、 繼 承 ； 龍 園 傳 遞 的 是 卓 越 的 建 筑 品 質(zhì) ， 對(duì) 品 尚 生 活 的 追 求 及 獨(dú) 一 無(wú)

10、 二 的 人 居 文 化 理 念 。它 繼 承 著 中 國(guó) 先 賢 著 “ 天 人 合 一 、 與 天 和 諧 ” 的 思 想 ， 將 龍 之 人 文 所 具 有 的 創(chuàng) 新 、 進(jìn) 取 、 包 容 、 獨(dú)特 精 神 拓 展 并 熔 鑄 到 對(duì) 社 區(qū) 生 活 環(huán) 境 的 營(yíng) 造 中 ， 締 造 片 區(qū) 的 品 尚 生 活 先 鋒 ， 青 城 人 居 樣 板 。一 園 傳 承 ： 指 的 龍 園 人 與 人 的 友 善 、 人 與 自 然 的 互 動(dòng) 、 人 與 建 筑 的 溝 通 以 及 物 業(yè) 本 身 的 價(jià) 值 ， 是 給 予 下 一 代 一 筆 物 質(zhì) 財(cái) 富 ， 也 是 可 以 繼

11、承 的 精 神 財(cái) 富 ， 無(wú) 論 男 女 老 少 ， 情 有 所 歸 ， 居 有 所 樂(lè) ， 物 有 所 值 ， 不僅 擁 有 今 天 ， 還 收 獲 了 未 來(lái) ； 這 36萬(wàn) 平 米 的 龍 園 建 筑 的 點(diǎn) 點(diǎn) 滴 滴 之 上 ， 都 傾 注 了 開(kāi) 發(fā) 商 的 赤 子 之 情和 開(kāi) 發(fā) 商 回 報(bào) 社 會(huì) 的 所 思 所 想 、 造 福 社 會(huì) 的 夙 愿 。 龍 歸 故 里 一 園 傳 承 龍 歸 故 里 一 園 傳 承 備 選 推 廣 語(yǔ) 龍 脈 上 的 人 居 風(fēng) 景首 創(chuàng) 入 戶 花 園 傾 情 奉 獻(xiàn) 龍 歸 故 里 一 園 傳 承 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行

12、開(kāi) 發(fā) 策 略 ： 專(zhuān) 業(yè) 合 作 大 規(guī) 模 、 大 配 套 、 高 姿 態(tài) 產(chǎn) 品 策 略 ： 降 低 門(mén) 檻 低 成 本 、 中 價(jià) 位 、 高 品 質(zhì) 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 ： 快 速 銷(xiāo) 售 大 營(yíng) 銷(xiāo) 、 大 傳 播 、 大 服 務(wù) 專(zhuān) 業(yè) 合 作 降 低 門(mén) 檻 快 速 銷(xiāo) 售 項(xiàng) 目 傳 播 推 廣 策 略 （ 核 心 策 略 之 一 ） ：項(xiàng) 目 線 城 市 改 造 模 式 引 領(lǐng) 片 區(qū) 生 活 品 質(zhì) 改 善 城 市 形 象目 的 ： 體 現(xiàn) 項(xiàng) 目 的 地 位 。 強(qiáng) 化 獨(dú) 特 且 極 富 個(gè) 性 的 項(xiàng) 目 形 象 ， 明 確 響 亮 地 提 出 開(kāi) 發(fā) 理 念 ， 將

13、消費(fèi) 者 的 注 意 力 鎖 定 在 XX。城 市 線 呼 市 呼 市 周 邊 市 鎮(zhèn)城 市 西 區(qū)目 的 ： 借 勢(shì) 和 造 勢(shì) 。 城 市 西 區(qū) 是 項(xiàng) 目 獲 得 新 聞 關(guān) 注 和 造 勢(shì) 成 功 的 賴 以 存 在 的 前 提 和 立 足 點(diǎn) 。 產(chǎn) 品 線 專(zhuān) 業(yè) 機(jī) 構(gòu) 強(qiáng) 強(qiáng) 合 作 精 益 求 精 追 求 完 美的 品 質(zhì) 超 越 市 場(chǎng) 的 創(chuàng) 新 理念目 的 ： 張 揚(yáng) 項(xiàng) 目 的 品 質(zhì) 。 將 項(xiàng) 目 精 益 求 精 、 追 求 完 美 及 綜 合 質(zhì) 素 1的 特 質(zhì) 傳 達(dá) 給 消 費(fèi) 者 。 并強(qiáng) 調(diào) 物 業(yè) 的 后 期 經(jīng) 營(yíng) 保 障 。 推 廣 策 略 作

14、 好 小 步 快 走 、 長(zhǎng) 線 作 戰(zhàn) 的 準(zhǔn) 備 （ 核 心 策 略 之 二 ） ：整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 供 應(yīng) 量 會(huì) 超 過(guò) 36萬(wàn) 建 筑 平 方 米 。 必 須 有 3至 4年 開(kāi) 發(fā) 周 期 的 思 想 準(zhǔn) 備 。相 應(yīng) 策 略 ：“大 盤(pán) 小 做 ” 策 略 嚴(yán) 格 控 制 每 個(gè) 階 段 的 供 應(yīng) 量 ， 每 次 供 應(yīng) 一 定 的 數(shù) 額 ， 造 成 限 量 發(fā) 售 的 “ 瞬 間 短 缺 ” 效 應(yīng) ?！?大 盤(pán) 快 做 ” 策 略 ： 階 段 性 推 廣 周 期 不 宜 長(zhǎng) ， 速 戰(zhàn) 速 決 ， 保 持 緊 湊 的 節(jié) 奏 感 。 “ 大 盤(pán) 細(xì) 做 ” 策 略 ：

15、精 益 求 精 ， 有 長(zhǎng) 遠(yuǎn) 的 質(zhì) 量 意 識(shí) ， 是 確 保 旺 銷(xiāo) 的 根 本 。 銷(xiāo) 售 策 略 項(xiàng) 目 傳 播 推 廣 策 略 （ 核 心 策 略 之 三 ） ： 媒 體 策 略l 主 流 媒 體 塑 造 形 象 ， 并 為 活 動(dòng) 營(yíng) 銷(xiāo) 造 勢(shì) ， 總 體 上 采 取 多 面 的 立 體 式 策 略 。 主 流 媒 體 選 擇 報(bào) 紙 和 電 視 ， 輔 以 戶 外 廣 告 牌 、 條 幅 廣 告 、 燈 杠 旗 等 多 層 面 多 角 度 立 體 式 推 廣 。 l 借 “ 龍 ” 形 象 的 突 出 項(xiàng) 目 出 類(lèi) 拔 萃 ， 不 同 凡 俗 的 品 質(zhì) 及 文 化 底 蘊(yùn)

16、 。 l 低 成 本 、 實(shí) 效 性 、 多 途 徑 、 針 對(duì) 性 的 原 則 。媒 體 組 合 ： 組 合 一 ： 戶 外 廣 告 + 工 地 圍 墻 + 燈 桿 旗 + 賣(mài) 場(chǎng) 包 裝 組 合 二 ： 報(bào) 紙 + 刊 物 雜 志 + 直 郵 + 網(wǎng) 站 組 合 三 ： 直 郵 + 短 信 + 活 動(dòng) 組 合 四 ： 公 交 車(chē) 體 + 車(chē) 內(nèi) POP + 站 牌 按 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 額 的 0.8%推 算 出 項(xiàng) 目 整 體 推 廣 費(fèi) 用 ， 為 619萬(wàn) 元XX總 體 推 廣 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 “快 ” 快 速 占 領(lǐng) 目 標(biāo) 市

17、場(chǎng)快 速 銷(xiāo) 售快 速 回 籠 資 金加 快 項(xiàng) 目 拆 遷 進(jìn) 度帶 動(dòng) 二 、 三 期 快 速 入 市“快 ” “快 ” 1、 迅 速 銷(xiāo) 售 ， 快 速 回 款2、 銷(xiāo) 售 帶 動(dòng) 拆 遷3、 轟 動(dòng) 效 應(yīng)4、 搶 占 市 場(chǎng) ， 爭(zhēng) 奪 客 戶5、 樹(shù) 立 項(xiàng) 目 品 牌 和 公 司 品 牌發(fā) 展 商 、 代 理 商 目 的 入 市 手 段 選 定 方 案 一 ： 年 前 入 市 （ 年 前 方 案 ）方 案 二 ： 年 后 集 中 入 市 （ 年 后 方 案 ）兩 種 入 市 方 案 入 市 手 段 選 定 年 前 入 市 方 案 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 SW保 持 優(yōu) 勢(shì) 屬 客 觀

18、 因 素 造 成與 專(zhuān) 業(yè) 廣 告 公 司 合 作采 用 非 常 規(guī) 銷(xiāo) 售 手 段采 用 非 常 規(guī) 銷(xiāo) 售 手 段 加 大 廣 告 投 入加 大 拆 遷 和 現(xiàn) 場(chǎng) 展 示（ 總 規(guī) 圖 、 園 林 圖 、 戶 型 室 內(nèi) 效 果 圖 、 賣(mài) 點(diǎn) 展 示 ）工 地 形 象 和 低 價(jià) 支 撐 入 市 手 段 選 定 年 后 入 市 方 案 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 SW保 持 優(yōu) 勢(shì) 屬 客 觀 因 素 造 成讓 利 優(yōu) 惠難 以 避 免 市 場(chǎng) 不 確 定 性及 時(shí) 掌 握 市 場(chǎng) 動(dòng) 態(tài) 入 市 手 段 選 定 年 前 強(qiáng) 勢(shì) 入 市 。 采 用 直 接 銷(xiāo) 售 和 認(rèn) 籌 積 累 相 結(jié)

19、合 的 形 式 。結(jié) 論 入 市 手 段 選 定 一 期 一 組 團(tuán) （ 4棟 樓 ）一 期 二 組 團(tuán) （ 4棟 樓 ）一 期 三 組 團(tuán) （ 4棟 樓 ） 注 ： 一 期 原 小 高 層 項(xiàng) 目 ， 建 議 在 二 期 中 推 出一 組 團(tuán) 直 接 銷(xiāo) 售二 、 三 組 團(tuán) 同 時(shí) 認(rèn) 籌 一 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 率 達(dá) 70%，二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 一 、 二 組 團(tuán) 整 體 銷(xiāo) 售 率 達(dá) 65-70%，三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 一 期 推 盤(pán) 節(jié) 奏 一 期 一 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 達(dá) 85%二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售二 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 達(dá) 75%三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售一 期 項(xiàng)

20、 目 銷(xiāo) 售 達(dá) 75%帶 動(dòng) 二 期 快 速 建 設(shè) 和 入 市 06年 11月 18-07年 1月 中 下 旬07年 1月 中 下 旬 -07年 4月 上 旬07年 4月 上 旬 07年 8月一 期 階 段 目 標(biāo) 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 一 期 價(jià) 格 策 略 一 期 均 價(jià) ： 2027元 / （ 不 包 含 小 高 層 7500 ） 一 期 總 體 價(jià) 格 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 二 期 ： 二 期 鞏 固 形 象 ， 將 項(xiàng) 目 提 升 到 青 城 人 居 樣 板 高 度 ， 全 面 挖 掘 更 深 層 面 的 客 戶 群 。 三 期 ： 三 期 以 通

21、 過(guò) 良 好 人 居 氛 圍 營(yíng) 造 ， 以 及 現(xiàn) 場(chǎng) 實(shí) 景 和 入 住 人 群 所 傳 遞 的 良 好 的 市 場(chǎng) 口 碑 ， 訴 求 項(xiàng) 目 大 社 區(qū) 、 高 品 質(zhì) 、 人 居 理 念 超 前 、 物 超 所 值 的 特 點(diǎn) ， 全 面 提 升 項(xiàng) 目 整 體 檔 次 及 市 場(chǎng) 地 位 ， 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 。 二 、 三 期 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 二 期 入 市 時(shí) 間 三 期 入 市 時(shí) 間 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 由 于 一 期 項(xiàng) 目 低 價(jià) 入 市 ,項(xiàng) 目 價(jià) 格 將 在 二 、 三 期 逐 步 拉 升 ， 實(shí) 現(xiàn) 利 潤(rùn) 最 大 化 。二

22、、 三 期 價(jià) 格 策 略 二 、 三 期 價(jià) 格 策 略 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 商 業(yè) 入 市 時(shí) 機(jī) 商 業(yè) 入 市 時(shí) 機(jī) 化 工 路 裙 樓 商 鋪巴 彥 淖 爾 路 商 業(yè) 裙 樓 （ 包 括 縣府 街 西 延 路 東 段 ）入 口 商 業(yè) 步 行 街縣 府 街 西 延 路 西 段 商 業(yè) 裙 樓項(xiàng) 目 商 業(yè) 劃 分 項(xiàng) 目 商 業(yè) 區(qū) 域 設(shè) 置 首 層 商 鋪 門(mén) 面 ， 面 積 間 隔 控 制 在 30-50平 米 的 范 圍 內(nèi) 。商 業(yè) 街 、 臨 街 鋪 產(chǎn) 品 分 隔 設(shè) 兩 層 商 鋪 ， 每 層 面 積 間 隔 30-50平 米 ，一 、 二 層

23、相 連 共 60-100平 米 。一 期 商 業(yè) 產(chǎn) 品 分 隔二 期 商 業(yè) 產(chǎn) 品 分 隔根 據(jù) 一 期 的 市 場(chǎng) 接 受 情 況 進(jìn) 行 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)商 業(yè) 產(chǎn) 品 分 隔 約 5500元 /平 米5500-6000元 /平 米約 5700元 /平 米商 鋪 價(jià) 格 約 5000元 /平 米按 照 一 期 的 市 場(chǎng) 接 受 情 況 定 價(jià)商 業(yè) 價(jià) 格 現(xiàn) 距 項(xiàng) 目 一 期 商 業(yè) 推 出 時(shí) 間 近 7個(gè) 月 時(shí) 間 ， 隨 市 場(chǎng) 的 變 動(dòng) 及 周 邊 項(xiàng) 目 的 竣 工 ， 預(yù) 測(cè) 項(xiàng) 目 一 期 商 業(yè) 到 推 出 時(shí) ， 將 有 8% 10%的 漲 幅 空 間 ， 我

24、 司 根 據(jù) 市 場(chǎng) 具 體 情 況 ， 對(duì) 價(jià) 格 進(jìn) 行 修 定 商 鋪 初 步 定 價(jià) 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 時(shí) 間 段 ：10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 工 程 ： 一 期 封 頂 二 期 多 層封 頂 （ 6月 ）一 期 工 程 驗(yàn) 收二 、 三 期 拆 遷 完 畢一 期 主 體 工 程一 期 裝 修 工 程 二 期 主 體 工 程 二 期 裝 修 工 程及 工 程 驗(yàn) 收 三 期 主 體 工 程三 期 多 層 封 頂 （ 6月 ）一 期 拆

25、遷 總 體 工 程 階 段 劃 分 時(shí) 間 段 ：10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 銷(xiāo) 售 ： 一 期 三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售一 期 持 銷(xiāo) 期三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 開(kāi) 盤(pán)一 期 一 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售一 期 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售二 、 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌一 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 期一 期 商 業(yè) 認(rèn) 籌二 期 銷(xiāo) 售 認(rèn) 籌（ 7、 8月 開(kāi) 始 認(rèn) 籌 ）二 期 公 開(kāi) 發(fā) 售 三 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 總 體 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 劃 分 二 期 持 銷(xiāo) 期

26、三 期 銷(xiāo) 售 前 期（ 8月 開(kāi) 始 認(rèn) 籌 ）三 期 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 三 期 持 銷(xiāo) 期 尾 盤(pán) 期二 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 一 期 商 業(yè) 公 開(kāi) 發(fā) 售（ 8、 9月 公 開(kāi) 發(fā) 售 ） 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 時(shí) 間 段 ： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 工 程 ：項(xiàng) 目 動(dòng) 工 主 體 工 程 動(dòng) 工 拆 遷 完 畢 封 頂 工 程 驗(yàn) 收拆 遷 、 基 礎(chǔ) 工 程 拆 遷 、 主 體 工 程 內(nèi) 管 網(wǎng) 、 外 立 面 工 程主 體 工 程銷(xiāo) 售 ： 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期

27、開(kāi) 盤(pán) 一 期 商 業(yè) 認(rèn) 籌 二 期 公 開(kāi) 發(fā) 售強(qiáng) 銷(xiāo) 期三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 二 期 銷(xiāo) 售 前 期（ 7、 8月 開(kāi) 始 認(rèn) 籌 ）一 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期二 、 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 一 期 工 作 階 段 劃 分持 銷(xiāo) 期 一 期 商 業(yè) 公 開(kāi) 發(fā) 售 （ 9月 ） 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 時(shí) 間 段 ：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 銷(xiāo) 售 ： 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 開(kāi) 盤(pán) 持 銷(xiāo) 期 二 期 公 開(kāi) 發(fā) 售一 組

28、團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 期三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 二 期 銷(xiāo) 售 前 期（ 7、 8月 開(kāi) 始 認(rèn) 籌 ）二 、 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 工 作 安 排 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣 階 段 工 作 安 排時(shí) 間 段 ：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 工 程 配 合 ： 1、 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 拆 遷 ； 2、 工 地 圍 墻 樹(shù) 立 ； 3、 工 程 節(jié) 點(diǎn) 確 定銷(xiāo) 售 工 作 ： 1、 入 市 價(jià) 格 策 略 確 定 ； 2、 認(rèn) 籌 方

29、 案 確 定 ； 3、 銷(xiāo) 售 控 制 確 定 ； 4、 認(rèn) 籌 登 記 （ 二 、 三 組 團(tuán) ） 5、 一 期 一 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售銷(xiāo) 售 物 料 ： 1、 認(rèn) 購(gòu) 協(xié) 議 、 認(rèn) 籌 協(xié) 議 、 銷(xiāo) 售 合 同 、 認(rèn) 購(gòu) 須 知 、 購(gòu) 房 須 知 、 相 關(guān) 法 律 等 文 件 到 位 ； 2、 戶 型 圖 單 張 、 海 報(bào) ， DM直 郵 制 作 完 成 ； 3、 項(xiàng) 目 網(wǎng) 站 制 作 完 成 ； 4、 認(rèn) 籌 卡 制 作 ； 5、 項(xiàng) 目 一 期 戶 型 模 型 及 建 筑 模 型 制 作 完 成 6、 項(xiàng) 目 全 部 導(dǎo) 示 系 統(tǒng) 發(fā) 布 （ 戶 外 廣 告 牌 、

30、 導(dǎo) 示 牌 、 路 燈 旗 、 形 象 圍 墻 ） ； 7、 POP設(shè) 計(jì) 、 禮 品 、 資 料 袋 及 禮 品 包 裝 到 位 ；媒 體 發(fā) 布 ： 1、 確 定 投 放 計(jì) 劃 ； 2、 報(bào) 版 （ 4個(gè) 整 版 、 4個(gè) 半 版 ） ； 3、 選 定 電 視 臺(tái) 及 電 臺(tái) ； 4、 DM（ 直 郵 、 短 信 ） 公 司 確 定 及 投 放 ； 銷(xiāo) 售 ： 一 組 團(tuán) ： 實(shí) 現(xiàn) 銷(xiāo) 售 率 85%二 、 三 組 團(tuán) ： 積 累 300批 認(rèn) 籌 客 戶一 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 銷(xiāo) 售 目 標(biāo) ：營(yíng) 銷(xiāo) 工 作 安 排 ：二 、 三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 時(shí) 間 段 ：10月 11

31、月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 銷(xiāo) 售 ： 工 程 配 合 ： 1、 項(xiàng) 目 一 期 拆 遷 完 畢 ； 2、 園 林 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 確 定銷(xiāo) 售 工 作 ： 1、 實(shí) 施 公 開(kāi) 發(fā) 售 工 作 ； 2、 公 開(kāi) 發(fā) 售 價(jià) 格 策 略 確 定 （ 一 期 二 組 團(tuán) ） ； 3、 一 期 二 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 控 制 確 定銷(xiāo) 售 物 料 ： 1、 折 頁(yè) 、 樓 書(shū) 制 作 完 成 ； 2、 項(xiàng) 目 網(wǎng) 站 更 新 ； 3、 項(xiàng) 目 導(dǎo) 示 系 統(tǒng) 內(nèi) 容 更 新 （ 部 分 戶 外 廣 告 牌 、 部 分 形 象

32、圍 墻 ） ； 4、 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 禮 品 、 POP到 位 ； 5、 3D短 片 制 作 完 成媒 體 發(fā) 布 ： 1、 確 定 階 段 投 放 計(jì) 劃 ； 2、 報(bào) 版 （ 2個(gè) 整 版 、 2個(gè) 半 版 ） ； 3、 電 視 、 電 臺(tái) 投 放 ； 4、 DM（ 直 郵 、 短 信 ） 投 放 ；銷(xiāo) 售 ： 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售二 組 團(tuán) 實(shí) 現(xiàn) 銷(xiāo) 售 率 75% 銷(xiāo) 售 目 標(biāo) ：營(yíng) 銷(xiāo) 工 作 安 排 ： 二 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 工 作 安 排 時(shí) 間 段 ：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月

33、6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 工 程 配 合 ： 1、 一 期 基 礎(chǔ) 工 程 完 畢 ； 2、 二 期 拆 遷 進(jìn) 行 ； 3、 銷(xiāo) 售 中 心 4、 項(xiàng) 目 二 期 戶 型 確 定規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 確 定 ； 銷(xiāo) 售 工 作 ： 1、 一 期 開(kāi) 盤(pán) 活 動(dòng) 方 案 確 定 ； 2、 一 期 開(kāi) 盤(pán) 價(jià) 格 策 略 確 定 （ 一 期 三 組 團(tuán) ） ； 3、 一 期 三 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 控 制 調(diào) 整銷(xiāo) 售 物 料 ： 1、 部 分 物 料 補(bǔ) 充 ； 2、 項(xiàng) 目 網(wǎng) 站 更 新 ； 3、 項(xiàng) 目 總 體 模 型 制 作 ； 4、 項(xiàng) 目 導(dǎo) 示 系 統(tǒng)

34、內(nèi) 容 更 新 （ 部 分 戶 外 廣 告 牌 、 部 分 形 象 圍 墻 ） ； 5、 開(kāi) 盤(pán) 禮 品 到 位媒 體 發(fā) 布 ： 1、 確 定 階 段 性 投 放 計(jì) 劃 ； 2、 報(bào) 版 （ 4個(gè) 半 版 ） ； 3、 電 視 、 電 臺(tái) 投 放 ； 4、 DM（ 直 郵 、 短 信 ） 投 放 ； 營(yíng) 銷(xiāo) 工 作 安 排 ： 累 計(jì) 一 期 銷(xiāo) 售 率 達(dá) 50%銷(xiāo) 售 目 標(biāo) ：強(qiáng) 銷(xiāo) 期三 組 團(tuán) 認(rèn) 籌 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 工 作 安 排 時(shí) 間 段 ：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 工 程 配

35、 合 ： 1、 一 期 主 體 工 程 進(jìn) 行 ； 2、 項(xiàng) 目 二 期 拆 遷 完 畢 ； 3、 銷(xiāo) 售 中 心 動(dòng) 工 ；銷(xiāo) 售 工 作 ： 1、 一 期 開(kāi) 盤(pán) 活 動(dòng) 方 案 實(shí) 施 ； 2、 階 段 性 價(jià) 格 調(diào) 整 ； 3、 階 段 性 銷(xiāo) 售 控 制 調(diào) 整 銷(xiāo) 售 物 料 ： 1、 部 分 物 料 補(bǔ) 充 ； 2、 項(xiàng) 目 網(wǎng) 站 更 新 ； 3、 總 體 模 型 使 用 ； 4、 項(xiàng) 目 導(dǎo) 示 系 統(tǒng) 階 段 性 內(nèi) 容 更 新 （ 戶 外 廣 告 牌 、 導(dǎo) 示 牌 、 路 燈 旗 、 形 象 圍 墻 ） ；媒 體 發(fā) 布 ： 1、 確 定 階 段 性 投 放 計(jì) 劃

36、； 2、 報(bào) 版 （ 5個(gè) 整 版 、 4個(gè) 半 版 ） ； 3、 電 視 、 電 臺(tái) 投 放 ； 4、 DM（ 直 郵 、 短 信 ） 投 放 ； 銷(xiāo) 售 ： 三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售三 組 團(tuán) 銷(xiāo) 售 達(dá) 70% 銷(xiāo) 售 目 標(biāo) ：營(yíng) 銷(xiāo) 工 作 安 排 ： 開(kāi) 盤(pán)三 組 團(tuán) 公 開(kāi) 發(fā) 售 期 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 工 作 安 排 時(shí) 間 段 ：10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2006年 2007年 工 程 配 合 ： 1、 一 期 主 體 工 程 完 工 （ 封 頂 ） ； 2、 項(xiàng) 目 二 期 基 礎(chǔ) 工 程 進(jìn) 行 ；

37、 3、 園 林 工 程 進(jìn) 行 施 工 ； 4、 二 期 樣 板 房 推 出 ； 5、 銷(xiāo) 售 中 心 啟 用 銷(xiāo) 售 工 作 ： 1、 階 段 性 價(jià) 格 調(diào) 整 ； 2、 階 段 性 銷(xiāo) 售 控 制 調(diào) 整 ； 4、 擬 訂 及 確 定 二 期 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略銷(xiāo) 售 物 料 ： 1、 部 分 物 料 補(bǔ) 充 ； 2、 二 期 海 報(bào) 、 折 頁(yè) 、 戶 型 圖 設(shè) 計(jì) ； 3、 會(huì) 員 卡 制 作 4、 項(xiàng) 目 導(dǎo) 示 系 統(tǒng) 更 換 為 二 期 內(nèi) 容 （ 戶 外 廣 告 牌 、 導(dǎo) 示 牌 、 路 燈 旗 、 形 象 圍 墻 ）媒 體 發(fā) 布 ： 1、 確 定 階 段 性 投 放 計(jì)

38、劃 ； 2、 報(bào) 版 （ 5個(gè) 整 版 、 2個(gè) 半 版 ） ； 3、 電 視 、 電 臺(tái) 投 放 ； 4、 DM（ 直 郵 、 短 信 ） 投 放 ； 銷(xiāo) 售 ： 累 計(jì) 一 期 銷(xiāo) 售 率 達(dá) 75% 持 銷(xiāo) 期銷(xiāo) 售 目 標(biāo) ：營(yíng) 銷(xiāo) 工 作 安 排 ： 二 期 銷(xiāo) 售 前 期（ 7、 8月 開(kāi) 始 認(rèn) 籌 ） 一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 階 段 工 作 安 排一 期 商 業(yè) 認(rèn) 籌 報(bào) 版 投 放 安 排 （ 共 16個(gè) 整 版 、 16個(gè) 半 版 ） 一 期 媒 體 工 作 安 排 電 視 投 放 安 排 一 期 媒 體 工 作 安 排 項(xiàng) 目 定 位一 期 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 一 期 推 廣 費(fèi) 用 一 期 媒 體 費(fèi) 用 智 在 策 劃 利 在 執(zhí) 行