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1、工作一團隊組建 物業(yè)經(jīng)理需要根據(jù)項目整體規(guī)劃（項目定位、服務標準、出入口、人車分流情況等）確定項目人員編制，達到最優(yōu)化有效配置。同時依據(jù)人員規(guī)劃情況，統(tǒng)籌安排項目后勤建設工作，如確定食宿、辦公地點及物資準備等。 物業(yè)經(jīng)理還需親自參與到人員的招聘、培訓及考核等環(huán)節(jié)，組織安排制度建設工作，如績效考核制度、安全生產(chǎn)制度、賞罰制度、晉升激勵制度等。 工作二前期介入及承接查驗 接管項目之前，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，物業(yè)經(jīng)理應提前介入，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等。從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對新開發(fā)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布

2、置、施工質(zhì)量等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后順利開展物業(yè)管理工作創(chuàng)造條件。 在項目收樓前，物業(yè)經(jīng)理應組織制定物業(yè)承接查驗方案，并成立承接查驗小組。在收樓節(jié)點50天前，對項目公共區(qū)域、共用設施設備，按照設計及施工要求進行查驗，針對查驗結(jié)果明確整改完成時間。 工作三客戶關(guān)系維護 案場階段，物業(yè)經(jīng)理需要根據(jù)房產(chǎn)及營銷所需制定服務方案，定期拜訪項目總及營銷總，對提出的問題進行銷項管理，保持雙方關(guān)系的良性互動。 常規(guī)階段，物業(yè)經(jīng)理應組織員工建立完善的客戶信息及客戶管理體系，進行分類管理。根據(jù)客戶類別及業(yè)務需求制定年度/季度/月度拜訪計劃，按計劃進行拜訪并對

3、客戶提出的問題及時處理與反饋。 工作四品質(zhì)管理 為業(yè)主提供一個安全舒適、干凈整潔的的居住環(huán)境是物業(yè)經(jīng)理的重要職責。品質(zhì)管理通常要關(guān)注以下幾個方面： 秩序管理：物業(yè)經(jīng)理要組織員工做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，保障業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。秩序管理包括門崗管理、監(jiān)控管理、車輛管理等； 環(huán)境管理：包括保潔工作和綠化工作，物業(yè)經(jīng)理要指導保潔人員定時、定點的做好物業(yè)管理區(qū)域的生活垃圾收集、處理和清運工作。以及要安排好綠化工作人員對綠植的養(yǎng)護工作，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個干凈而充滿活力的生活環(huán)境。 工作五巡盤管理 案場階段：物業(yè)經(jīng)理應聯(lián)合房產(chǎn)、營銷定期巡檢（每周至少1次）。巡檢過程中，組織部門負責人，按

4、照參觀動線對展示區(qū)品質(zhì)情況進行自檢，同時做好記錄，生成品質(zhì)巡檢銷項清單。巡檢后定期向項目總、營銷總匯報每周巡檢情況及品質(zhì)整改銷項完成情況，積極協(xié)調(diào)需要房產(chǎn)及營銷配合整改的事項。 常規(guī)階段：物業(yè)經(jīng)理應組織各部門負責人定期對園區(qū)內(nèi)進行品質(zhì)巡檢工作，按照動線管理要求，對照標準對現(xiàn)場環(huán)境品質(zhì)、設施設備、消防、電梯及標識牌進行排查，并在巡查后，生成品質(zhì)巡檢銷項清單，跟進各部門認領整改。 工作六設施設備維護 物業(yè)經(jīng)理須督促工程管理部圍繞公共區(qū)域和共用設備制定實施設備維護計劃，公共區(qū)域包括：屋頂、外墻、樓梯間、小區(qū)道路、各種公共管道等。共用設備設施包括：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)等

5、。項目經(jīng)理應對計劃落實情況進行抽查。 針對部分大型設備、特種設備及房屋公共配套設施達到中修、大修或更新改造條件的，組織專業(yè)部門對專項設備編制科學合理的維修、更新改造方案以及費用預算，提交相關(guān)單位審批，按照當?shù)匦袠I(yè)主管部門的政策規(guī)定要求執(zhí)行落實。 工作七社區(qū)文化管理 作為項目負責人，物業(yè)經(jīng)理應當積極組織社區(qū)文化活動，通過活動加強鄰里間的溝通，同時促進物業(yè)和業(yè)主之間的良性互動，共同打造和諧社區(qū)。組織活動有以下幾個步驟： 確定活動類型：根據(jù)小區(qū)住戶的類型，確定不同的活動類型，比如老年人較多，可以組織常規(guī)的文體活動，如：棋牌、藝術(shù)比賽等。比如青少年較多，可以組織親子活動，兒童才藝比賽等。也可以

6、按照節(jié)日確定活動類型，如中秋節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等； 制定活動方案：根據(jù)確定的活動類型，制定相關(guān)方案。編制方案需要考慮：時間、地點、主題、形式、活動對象、組織安排、后勤保障、經(jīng)費預算等； 組織活動開展：確定方案后，即可動員業(yè)主參加活動，可聯(lián)合居委會開展，讓居委會協(xié)助宣傳發(fā)布通知，同時物業(yè)印發(fā)宣傳手冊，在管理區(qū)域內(nèi)醒目位置張貼海報?；顒娱_始前進行排練預演，從而實現(xiàn)活動的順利開展； 活動風險把控：活動進行過程中，做好風險把控，防止出現(xiàn)意外和安全事故，維持好現(xiàn)場的秩序，做好記錄工作，以便后期總結(jié)復盤。 工作八經(jīng)營管理 物業(yè)經(jīng)理要根據(jù)公司業(yè)務目標制定項目年度預算，根據(jù)“以收定支”、“先收后支”的

7、原則進行預決算管理，務必要做好開源節(jié)流工作： 開源：每月對物業(yè)費收繳率、社區(qū)增值業(yè)務完成情況進行梳理，符合物業(yè)費調(diào)價要求的項目及時進行申請，盡可能開發(fā)收入渠道及收入金額； 節(jié)流：分析項目年度耗能、人工成本等指標，采取合理措施降低能耗，提升人工效能。 工作九風險管理 物業(yè)經(jīng)理應做好日常風險防范管理工作，如管道堵塞、車輛違規(guī)停放、高空拋物、爆炸起火等，減少或者避免物業(yè)的損失，規(guī)避管理糾紛的發(fā)生。風險管理工作應注意以下幾點： 風險識別：物業(yè)經(jīng)理須組織各部門對項目運營周期內(nèi)可能存在的風險進行識別、分析和評估，按照風險對企業(yè)危害的嚴重程度及發(fā)生概率的頻次進行分級分類； 風險防范：結(jié)合風險管理

8、的種類和危害等級，組織項目管理骨干及相關(guān)專業(yè)負責人，完善各類管理制度和作業(yè)流程，指導編制不同專業(yè)、不同種類和不同等級的風險管理措施和風險應急預案（應急預案編寫要達到事先準備、事中控制、事后處理的效果）。同時按照各類風險管理應急預案要求，進行應急物資準備，組織項目全員進行風險處置協(xié)作分工和風險應急處置流程講解及風險應對處置預案的全過程演練； 風險處理：出現(xiàn)風險事故時，根據(jù)預案組織人員處理，事后進行評估，制定整改措施。 工作十外拓管理 物業(yè)經(jīng)理應有敏銳的市場嗅覺，積極詢洽項目拓展信息。為企業(yè)帶來新的經(jīng)營項目，拓展管理服務面積。物業(yè)在招投標管理過程中應該注意以下幾點： 信息獲?。和ㄟ^多種渠道

9、收集招標信息，比如：招標通告、實地收集、主管部門推介等； 準備工作：投標工作主要分為以下幾個步驟，與招標方建立聯(lián)系、分析招標文件、參加招標說明會、現(xiàn)場摸底、招標前的經(jīng)營管理測算、開展報價工作、辦理招標保涵、投遞標書等； 現(xiàn)場答辯：答辯過程要特別注意以下事項，提前了解招投標答辯會的規(guī)定、掌握招標現(xiàn)場常見問題、掌握答辯工具、把握評委的心理、保持良好的個人形象、巧妙的利用站位和動作、把握答辯時間等； 事后工作：主要分為以下幾個步驟，合同的簽訂、合同的執(zhí)行、資料的歸檔。 物業(yè)經(jīng)理作為項目全面管理的核心和焦點，需要統(tǒng)一指揮項目各項工作的運行，很大程度上直接決定了項目服務水平和經(jīng)營狀況。 作為一名優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)理，不僅要關(guān)注傳統(tǒng)物業(yè)管理所涉及的品質(zhì)服務，還要放眼于社區(qū)增值、投資拓展等領域，成為一名復合型的管理人才方可應對形勢多變的時代！