《上海徐家匯永新坊購物中心案例深度研究分析報(bào)告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《上海徐家匯永新坊購物中心案例深度研究分析報(bào)告（36頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、上海徐家匯永新坊購物中心案例深度研究分析報(bào)告永新坊特色性社區(qū)商業(yè)步行街，永新坊位于徐匯區(qū)辛耕路98號。店家一般都是兩層樓設(shè)計(jì)，店面也比較寬敞，地段靠近徐家匯。是徐家匯商圈周邊的又一衍生商業(yè)，覆蓋永新住宅項(xiàng)目，同時(shí)也是周邊住宅項(xiàng)目的商業(yè)依靠。典型案例永新坊特點(diǎn)一：選址在人流密集的天鑰橋路特點(diǎn)二：配合商圈，定位高檔社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)三：立足社區(qū)，以滿足周邊居住人群消費(fèi)為主特點(diǎn)四：統(tǒng)一規(guī)劃，引入多種業(yè)態(tài)，主打餐飲特點(diǎn)五：人性化的步行街設(shè)計(jì)永新坊背靠商圈的社區(qū)商業(yè)開發(fā)背景永新坊l投資商上海永龍房地產(chǎn)有限公司。上海永龍房地產(chǎn)有限公司在開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公復(fù)合型項(xiàng)目方面擁有卓越的成績。l公司目前在上海主要開發(fā)的

2、永新城項(xiàng)目，項(xiàng)目分為三期，總建筑面積達(dá)28萬平方米。永新花苑永新花苑永新坊永新坊永新坊永新坊開發(fā)背景永新坊是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)最有特色的商業(yè)步行街項(xiàng)目之一l位于上海城市副中心徐家匯。l項(xiàng)目四至范圍為：北部是肇嘉浜路，西臨天鑰橋路，東面是宛平南路，南面是天際花園。l項(xiàng)目距離徐家匯交通樞紐僅500米左右的距離，有軌道交通1號線和多條公交線路，交通便利。l目前周邊商業(yè)氛圍早已成熟。項(xiàng)目處于人流密集的天鑰橋路，自開業(yè)起即擁有了強(qiáng)大的消費(fèi)客流支撐。永新坊開發(fā)背景永新坊是依附于徐家匯商圈的中型高檔社區(qū)商業(yè)步行街l永新坊，作為永新城的社區(qū)配套，已于2007年10月全面開業(yè)，是具一定規(guī)模、經(jīng)營內(nèi)容綜合性、商鋪品位層

3、次較高的社區(qū)商業(yè)步行街。l它依附于徐家匯商圈，提供周邊0.5公里范圍內(nèi)約3萬居民的基本生活所需，同時(shí)也服務(wù)于徐家匯商圈的消費(fèi)人群。l商戶經(jīng)營內(nèi)容涵蓋各個(gè)方面，商戶品質(zhì)較高，包括城市超市、品牌服飾、特色餐飲、生活服務(wù)等。l經(jīng)營模式為只租不售，運(yùn)營狀況普通。目前出租率達(dá)到65%。租金價(jià)格目前均價(jià)17-25元，較招商初期，2年內(nèi)上漲近20%。項(xiàng)目名稱永新坊區(qū)域徐匯區(qū)所屬商圈徐家匯商圈環(huán)線位置內(nèi)環(huán)內(nèi)商場形態(tài)社區(qū)商業(yè)街物業(yè)地址上海市徐匯區(qū)辛耕路98號占地面積1.3萬方建筑面積2萬方商業(yè)建筑面積2萬方開盤時(shí)間2007-10-1商場樓層商業(yè)步行街經(jīng)營模式只租不售主要業(yè)態(tài)服務(wù)零售，餐飲（休閑餐飲/特色餐飲）開

4、發(fā)商上海永龍房地產(chǎn)有限公司租金商場10-40元/平米/天,寫字樓7-8元/平米/天項(xiàng)目檔案永新坊定位策略永新坊區(qū)域高檔消費(fèi)需求10億周邊高檔特色商業(yè)匱乏市場空白永新坊建筑面積20,000平方米上海市2010零售商業(yè)坪效0.9 萬元/平方米年?duì)I業(yè)額平衡點(diǎn)1.78億元特色社區(qū)商業(yè)步行街挑出市場空白點(diǎn)、定位特色商業(yè)區(qū)域環(huán)境地理位置永新坊徐匯區(qū)永新城永新坊位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)徐匯板塊區(qū)域環(huán)境地理位置永新坊選址在徐家匯人流密集的天鑰橋路 天鑰橋路辛耕路主出入口辛耕路次入口辛耕路主出入口永新城小區(qū)次出入口區(qū)域環(huán)境所處商圈永新坊n項(xiàng)目周邊商業(yè)包括徐家匯商圈的大型商業(yè)、天鑰橋路和宛平南路n商圈商業(yè)以中高檔百貨為

5、主。n沿街商鋪以經(jīng)營中檔服裝、餐飲為主。n由于本社區(qū)商業(yè)定位中高檔，并以服務(wù)社區(qū)為主，n因此周邊商業(yè)與本商業(yè)競爭關(guān)系不強(qiáng)。核心商圈現(xiàn)有商業(yè)（500米內(nèi)）區(qū)域環(huán)境所處商圈永新坊次級商圈現(xiàn)有商業(yè)（1公里內(nèi)）l由于項(xiàng)目周邊為上海知名的棚戶區(qū)虹鎮(zhèn)老街，低檔商業(yè)密度極高，因此商業(yè)環(huán)境不是非常理想。l周邊缺少與本商業(yè)構(gòu)成強(qiáng)烈競爭關(guān)系的大型高檔綜合商業(yè)。區(qū)域環(huán)境消費(fèi)層級永新坊目標(biāo)消費(fèi)群體是：以永新城業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約10萬居民及徐家匯商圈消費(fèi)人群。商業(yè)定位是：滿足上述消費(fèi)群體的基本生活所需。3級商圈：n核心商圈500米（支撐項(xiàng)目4055%消費(fèi)）n次級商圈1公里（支撐項(xiàng)目2545%消費(fèi)

6、）n輻射商圈2公里（支撐項(xiàng)目1535%消費(fèi)）500米1公里2公里圈定商業(yè)輻射圈，確定主要消費(fèi)人群區(qū)域環(huán)境消費(fèi)層級永新坊n永新城：住戶多為白領(lǐng)，年齡段在30-40以上，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，該社區(qū)是典型白領(lǐng)社區(qū)。n周邊高檔社區(qū)住戶主體特征：富裕階層居多、高收入戶占80%以上，私營企業(yè)主、高級白領(lǐng)，年齡在3050歲居多。本地住戶34口之家居多。住宅總價(jià)與單價(jià)均為當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓盤中高水平。輻射地域面積近50萬平方米。近幾年超60萬平方米中高檔住宅的開發(fā)量及周邊徐家匯商圈帶來的消費(fèi)人口，總計(jì)近3萬中高檔消費(fèi)人口。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)該地區(qū)沒有新的住宅項(xiàng)目增加。核心商圈現(xiàn)有商業(yè)（500米內(nèi)）區(qū)域環(huán)境消費(fèi)層級永新坊n

7、周邊中高檔社區(qū)住戶人口主體特征：高收入戶約占40%、中等偏上戶占50%以上，公司白領(lǐng)居多，年齡范圍在2565歲。本地住戶居多，有子女在鄰近地區(qū)就學(xué)或工作。住宅住宅總價(jià)與價(jià)與單價(jià)均價(jià)均為當(dāng)當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓同區(qū)域樓盤中上水平。中上水平。輻射地域面積超過3平方公里。近幾年新建中高檔商品房總建筑面積達(dá)110萬平方米的開發(fā)量及周邊原有大量消費(fèi)人口，加上周邊商務(wù)辦公樓企業(yè)及教育醫(yī)療等，總計(jì)近5萬消費(fèi)人口。次級商圈現(xiàn)有商業(yè)（1公里內(nèi)）區(qū)域環(huán)境消費(fèi)層級永新坊輻射鄰近主要商圈n徐家匯商圈n打浦橋n上海體育場n上海游泳館主要交通方式n地鐵1號線，徐家匯站距離500米n自駕車。n公交車（703，205，923，732，

8、15，93等）輻射地域面積超過12平方公里，總計(jì)超過10萬人。目標(biāo)消費(fèi)人群為中高收入人口。輻射商圈消費(fèi)人群（2公里內(nèi)）建筑規(guī)劃-外立面設(shè)計(jì)永新坊l沿街加內(nèi)街的商業(yè)步行街給商鋪提供了最大的展示空間。l一條寬約15米的休閑步行街讓市民在購物之余，盡享良好的空間。l地下一層引入自然光，增加地下商業(yè)的可見度。人性化建筑規(guī)劃理念公共交通：公交車703路，205路，923路，732路，15路，93路等。軌道交通：地鐵1號線，徐家匯站距離500米。自駕線路：可通過天鑰橋路聯(lián)通肇嘉浜路（僅300米），或通過宛平南路直線連接城市快速路內(nèi)環(huán)高架路中山南路。天鑰橋路徐徐家家匯站站建筑規(guī)劃-外部交通永新坊建筑規(guī)劃-平

9、層交通永新坊車流主要來自西側(cè)的天鑰橋路和北側(cè)的辛耕路。建筑規(guī)劃-平層交通永新坊社區(qū)人流、商圈人流、周邊來客，進(jìn)入便捷。徐家匯天鑰橋路入口主通道人流辛耕路入口社區(qū)聯(lián)通處建筑規(guī)劃-平層交通永新坊商業(yè)步行街兩端設(shè)置了兩個(gè)入口廣場，可為展覽、活動等提供場所，聚集人氣。天鑰橋路入口廣場辛耕路入口廣場建筑規(guī)劃-垂直交通永新坊商場兩端均設(shè)客用電扶梯，中間有無障礙電梯，便于顧客上下通行建筑規(guī)劃-地下交通永新坊辛耕路地下車庫（近220個(gè)車位）辛耕路沿街停車位（近15個(gè)車位）在寸土寸金的徐家匯，永新坊利用其自身為綜合型項(xiàng)目的優(yōu)勢，結(jié)合了地下集中車位和沿街停車位，為永新坊的消費(fèi)者提供了足夠的停車空間。永新坊v商鋪規(guī)

10、劃-建筑形態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃為步行街的商業(yè)形式，更切合消費(fèi)者逛街購物的習(xí)慣。辛耕路沿街商業(yè)面向步行街的底鋪地下一層?xùn)|側(cè)入口處地下步行街中段商鋪規(guī)劃-業(yè)態(tài)配比永新坊業(yè)態(tài)商家數(shù)量商家數(shù)量（戶戶)比重比重餐餐飲1431%服服務(wù)24%零售零售3065%合合計(jì)46100%永新坊業(yè)態(tài)配比中零售和餐飲占到很大的比重，零售主要為服裝零售，餐飲為特色餐飲。業(yè)態(tài)配比零售：餐飲：服務(wù)=6：3：1商鋪規(guī)劃-面積組合永新坊業(yè)態(tài)面積范圍（平方米）說明餐飲103-613其中200平米以下的5家，400平米以上4家，餐飲商鋪的面積較大，主要集中在地下一層服務(wù)32-91其中美容美發(fā)1家，數(shù)碼攝影1家零售10-790其中100平米以下的

11、7家，200平米以上5家，一家主力店(cityshop），一家次主力店（麗嬰房）n商鋪面積分割宜多樣化，提供經(jīng)營者多種選擇，適應(yīng)不同業(yè)種業(yè)態(tài)對面積的需求。各業(yè)態(tài)商鋪面積范圍商鋪規(guī)劃-樓層分布永新坊2FUNIQLOONLYswatchLEVIS吳良材眼鏡茂昌眼鏡亮視點(diǎn)致真小廚1FB1CITYSHOP釜山料理bluefrog吾米粥寶貝荳n地下一層以餐飲為主，同時(shí)設(shè)有一個(gè)大型高端超市CITYSHOP，集合型的餐飲設(shè)置可以對人流起到強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)CITYSHOP也可以帶來高端消費(fèi)人群。n一層、二層主要為零售業(yè)態(tài)，主要有服裝店和眼鏡店。n多個(gè)B11層上下連通點(diǎn)，幫助將消費(fèi)者在地上和地下間流動。商鋪規(guī)

12、劃-商戶清單永新坊樓號樓號商家商家業(yè)種種標(biāo)號號天天鑰橋鑰橋路路131號號12室室B1blue frog咖啡，咖啡，簡餐餐1 天天鑰橋鑰橋路路131號號13室室B1吉祥吉祥東東京京日本菜日本菜2天天鑰橋鑰橋路路131號號15室室B1吾米粥吾米粥海海鮮火火鍋3天天鑰橋鑰橋路路131號號16室室B1寶寶貝荳荳創(chuàng)意菜意菜4天天鑰橋鑰橋路路131號號02室室-05室室B1釜山料理釜山料理韓國料理國料理5天天鑰橋鑰橋路路131號號08b室室B1cityshop超市超市6123456商鋪規(guī)劃-商戶清單永新坊78910111213樓號樓號商家商家業(yè)種種標(biāo)號號辛耕路辛耕路109號號1F，2F致真小廚致真小廚本幫

13、菜本幫菜8辛耕路辛耕路149號號1F，2FUNIQLO服裝服裝9天天鑰橋鑰橋路路133號號25室室1F，2F茂昌眼茂昌眼鏡眼眼鏡10天天鑰橋鑰橋路路133號號24室室1F，2FLevis服裝服裝11天天鑰橋鑰橋路路133號號23室室1F，2FVero moda女裝女裝12天天鑰橋鑰橋路路133號號22室室1F，2FJack Jones男裝男裝13天天鑰橋鑰橋路路133號號20，21室室1F，2FOnly女裝女裝14布局規(guī)劃-店招永新坊n社區(qū)商業(yè)的店招，需統(tǒng)一規(guī)格與統(tǒng)一懸掛位置。n地下入口處設(shè)置主力店廣告位各景觀節(jié)點(diǎn)、休憩處，均設(shè)置廣告位。n高處設(shè)置大面積平面廣告和大型液晶屏幕，動態(tài)廣告。n二樓

14、透明櫥窗可作廣告用。布局規(guī)劃-景觀永新坊31綠化加休息處商業(yè)街入口的瀑布商業(yè)街景觀，立面、瀑布、綠化，展現(xiàn)商場的特色SWOT分析永新坊與徐家匯大商圈錯位經(jīng)營，港式細(xì)節(jié)淋漓盡致，定位清晰招商嚴(yán)格，體量較小是其一大遺憾。n區(qū)域中心地段，地段優(yōu)勢明顯n交通非常便利，已經(jīng)形成公交、軌交、高架等立體交通網(wǎng)絡(luò)n綜合開發(fā)，復(fù)合優(yōu)勢n體量太小，吸引消費(fèi)能力弱n部分商鋪位置較差，難以吸引到消費(fèi)者n天鑰橋路缺少特色高端餐飲n高品質(zhì)社區(qū)已經(jīng)建成，提供優(yōu)質(zhì)客戶n商圈客流流入提升社區(qū)商業(yè)價(jià)值n項(xiàng)目較高的租金，使得其作為社區(qū)商業(yè)經(jīng)營成本和風(fēng)險(xiǎn)偏高優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機(jī)會機(jī)會威脅威脅現(xiàn)在與未來創(chuàng)新點(diǎn)l獨(dú)特性：從CBD向CLD（

15、中央生活區(qū)）的轉(zhuǎn)化l一體性：全天候的一站式體驗(yàn)購物中心l可塑性：以全新的商業(yè)功能規(guī)劃，服務(wù)于全齡層客群通過創(chuàng)造獨(dú)特、多樣化、充滿互動和生活樂趣的消費(fèi)購物體驗(yàn)現(xiàn)在與未來借鑒點(diǎn)l可采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)合一形勢；l根據(jù)用戶的需求，有效項(xiàng)服務(wù)，而居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成；l名牌企業(yè)的連鎖超市、品牌專賣店、24小時(shí)便利店、餐飲連鎖店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求?，F(xiàn)在與未來未來發(fā)展滬上全家庭型生活體的布局將逐漸擴(kuò)大商業(yè)體項(xiàng)目的各細(xì)節(jié)點(diǎn)會越發(fā)受到關(guān)注業(yè)態(tài)招商需有整體定位與嚴(yán)格要求布局放大細(xì)節(jié)精致業(yè)態(tài)分明L/O/G/OThank You!