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1、交房流程及注意事項(xiàng),交房流程及注意事項(xiàng),一、如何理解交收樓,二、交房流程,三、交房注意事項(xiàng),四、案例解析,一、如何理解交收樓,1、,“,交收樓,”,的概念,是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋,交付,業(yè)主使用的過程。,物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是,收樓,。,故稱,“,交收樓,”,。,一、如何理解交收樓,2、交收樓的構(gòu)成：,由一個核心和三個重點(diǎn)構(gòu)成。,核心:,物業(yè)與開發(fā)商的溝通,三個重點(diǎn):,交樓許可證,物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改,前期培訓(xùn),3,核心問題需切實(shí)的貫穿在整個交收房流程之中。,4,把握好三個重點(diǎn)有助于物管處在交收樓活動前,打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，在,充分準(zhǔn)備的前提下展開對交收樓

2、的活動。,一、如何理解交收樓,核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通,1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。,2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階,段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。,3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進(jìn)入正常運(yùn)行后的物業(yè)費(fèi)繳納比,率和投訴比率上。,4.怎樣才能演好這出戲?演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。,5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商(從最初的場地安排、資料、預(yù)驗(yàn)收,到最后的整改等)。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才,能演好這出戲。,一、如何理解交收樓,6.以上引出今天要講的主旨：,物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利

3、完成交收樓活動,。,7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系,:,定期性會議,專題會議,發(fā)文及回復(fù)的流程,緊急事件的整改處理流程,8.要勤于和開發(fā)商溝通。,9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。,應(yīng)對：灌輸物管意識。,一、如何理解交收樓,重點(diǎn)一、交樓許可證,1.,確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？,標(biāo)志是取得住宅交付使用許可證,2,.根據(jù)上海市地方性法規(guī)和預(yù)售合同示范文本的規(guī)定，取得住宅交付使用許可證,是房屋交付的,前提,。,3,.在取得住宅交付使用許可證前開發(fā)商如果進(jìn)行交房：,開發(fā)商先行交房的行為是違法行為,4,.業(yè)主如果辦理了收房手續(xù):,A,可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施不完備的風(fēng)險。,B,根據(jù)預(yù)售合同

4、規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。,C,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報。,D,逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。,6.以上內(nèi)容表明無證交房的,風(fēng)險巨大，后果嚴(yán)重,。,7.參考條款：上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定,一、如何理解交收樓,重點(diǎn),二、物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改的工作,1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收，提出整改項(xiàng)目，制訂整改流程。,目的：,將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接收后減少交房時的投訴，以提高,客戶的滿意度，確保交房工作的順利完成。,2,.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實(shí)有效的整改流程及方案。,3,.定期參加開發(fā)商例會，控制整改進(jìn)度及時間節(jié)點(diǎn)。,4,.物業(yè)接管方案擬定。,5,

5、.在驗(yàn)收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等作匯總。,6,.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）,7,.整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理(鑰匙領(lǐng)用制度等)。,一、如何理解交收樓,8,.預(yù)驗(yàn)方式：,8,.1 前期模擬驗(yàn)收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元,內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn),。,工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。,作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接收時間。,8,.2 接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗(yàn)收，由發(fā)展商項(xiàng)目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售,部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。,8,.3 交接驗(yàn)收的尾聲進(jìn)行三方查驗(yàn)，由發(fā)展商項(xiàng)目部、施工單位及物業(yè)管

6、理公司三,方進(jìn)行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公,司人員將鑰匙接收并填寫鑰匙簽收記錄。反之，則由物業(yè)管理公司將問題,匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會議上提報發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理,公司接收。接收后物業(yè)管理公司需按排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保,持良好的狀態(tài)。,一、如何理解交收樓,重點(diǎn),三、前期培訓(xùn),1、小區(qū)基本情況的培訓(xùn):占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。,2、供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識的培訓(xùn)：,2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓(xùn)包括:廚房櫥具、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水,爐、空調(diào)、

7、電氣電工產(chǎn)品等。,主要培訓(xùn)內(nèi)容：品牌知識，產(chǎn)品特色，使用功能、注意事項(xiàng)，保養(yǎng)方法，售,后服務(wù)等等。,2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓(xùn)由發(fā)展商項(xiàng)目部及承建商共同參與，,培訓(xùn)內(nèi)容包括:土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓(xùn)以及內(nèi),裝修選用材質(zhì)特點(diǎn)，施工工藝,，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。,3.培訓(xùn)臨時管理公約及業(yè)戶手冊是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的員工快速,掌握物業(yè)工作要點(diǎn)的比較好的方式。,綜合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行小區(qū)臨時管理公約及業(yè)戶手冊的培訓(xùn)。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作與運(yùn)用。,一、如何理解交收樓,4.交房的培訓(xùn)包括：,A.,整體交房流程。,B.

8、,管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單。,C.,交房流程及相關(guān)表單的具體使用及注意事項(xiàng)的解答。,D.,模擬交房演練。,5、交接時期統(tǒng)一口徑培訓(xùn)：,對交房活動期間業(yè)主提出的問題進(jìn)行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。,6、交接時期員工行為規(guī)范培訓(xùn)：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。,二、交收樓流程,一、房產(chǎn)交接,業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時，向現(xiàn)場辦理人員出示：,1,、收樓通知書；,2,、業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；,3,、銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；,由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)（包,括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分時電表裝置費(fèi)、代收有線端口初裝費(fèi)、代收燃

9、氣表具費(fèi),等）并開具繳費(fèi)證明。,業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取,新建住宅使用說明書,、,新建住宅質(zhì)量保證書,、,質(zhì),量監(jiān)督檢查合格證書,、,空氣檢測合格證書,。,簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。,二、交收樓流程,二、物業(yè)管理繳費(fèi),業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項(xiàng)物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪,同至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳納費(fèi)用：,1,、前期物業(yè)管理費(fèi)（三個月）,2,、代收維修基金。,業(yè)主在繳付上述費(fèi)用后，物業(yè)財務(wù)部將出具收樓繳費(fèi)證明。,三、交收樓流程,三、辦理物業(yè)登記手續(xù),在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費(fèi)均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理,物業(yè)登記手續(xù)

10、，具體操作流程如下：,1,、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費(fèi)、維修基金發(fā)票存檔。,2,、業(yè)主簽署并簽收,臨時管理公約及承諾書,臨時管理公約,作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此,臨時管理公約,簽署非常重要。,3,、業(yè)主填寫,業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表,。,業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表,涉及到業(yè)主的個人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于,保密文件,同時為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，,業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表,必須由業(yè)主本人填寫。,4,、業(yè)主簽署并簽收,搬遷及電梯使用承諾書,注明了小區(qū)

11、搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對業(yè)戶的順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時也是物業(yè)管理公司與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。,二、交收樓流程,5,、業(yè)主簽收,搬遷及電梯使用通知書,、,租客登記表,、,業(yè)戶手冊,和,服務(wù)指南,等表單和文件，以方便業(yè)主進(jìn)一步了解各項(xiàng)表單的使用及管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。,6,、,業(yè)主簽署并簽收,防火、治安責(zé)任協(xié)議書,。,防火、治安責(zé)任協(xié)議書,的簽署是要求業(yè)主做好單元內(nèi)的安全防火、防范工作，同時協(xié)助物業(yè)管理公司保護(hù)好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。,7,、業(yè)主簽收,治安管理規(guī)定,和,停車庫,/,場使用規(guī)定,。,物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的,治安管理規(guī)定,

12、和,停車庫,/,場使用規(guī)定,，配合物業(yè)管理公,司共同管理好整個小區(qū)。,8,、業(yè)主核對及簽收進(jìn)戶門，分戶門，信箱鑰匙及,IC,卡。,9,、在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房,。,二、交收樓流程,三、驗(yàn)房,在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員和發(fā)展商銷售人,員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房,：,1,、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清點(diǎn)單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在,物業(yè)（單元）接收記錄表,簽署確認(rèn)。,物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。,2,、如業(yè)主驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的,即通知發(fā)展

13、商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改工作時間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。,3,、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時報告整改結(jié)果。,4,、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。,二、交收樓流程,憑收樓通知書,業(yè)主出示本人有效身份證明原件,代理人憑委托書,/,本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）,審核后由開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng),至開發(fā)商處領(lǐng)取,新建住宅使用說明書,、,新建住宅質(zhì)量保證書,、,質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書,、,空氣檢測合格證書,，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等

14、）,至物業(yè)管理中心財務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用,為業(yè)主辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）,由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗(yàn)房，物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài),業(yè)主如在驗(yàn)房過程中提出整改要求則進(jìn)入整改流程,抄錄水、電、天然氣讀表數(shù)，簽署單元接收記錄表,收樓完畢,交樓流程圖,二、交收樓流程,四、交收樓整改,業(yè)主驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時，由物業(yè)工程部人員將,業(yè)主提出的問題填在,物業(yè)（單元）接收記錄表,或,驗(yàn)房整改單,上,，由業(yè)主簽字確認(rèn)后復(fù)?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施,工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業(yè)主可將

15、進(jìn)戶門鑰匙托,管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格后，由業(yè)主取回托,管之鑰匙。,二、交收樓流程,業(yè)主驗(yàn)房時提出整改要求,確認(rèn)整改項(xiàng)目并在,驗(yàn)房整改單,上作填寫并由業(yè)主簽字確認(rèn),驗(yàn)房結(jié)束后將,驗(yàn)房整改單,復(fù)印三份，原件存入業(yè)主檔案,開發(fā)商,物業(yè),業(yè)主,工程項(xiàng)目部,總包,/,分包按,驗(yàn)房整改單,進(jìn)行整改工作,物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進(jìn)行跟蹤檢查,客服負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修進(jìn)程，并做好與業(yè)主的溝通工作,整改結(jié)束,物業(yè)確認(rèn)符合,與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗(yàn)收時間,業(yè)主前來驗(yàn)收,驗(yàn)收通過在整改單上簽收,驗(yàn)收不通過或有新的問題,整改完成,銷售部,交收樓整改流程圖,三、交房注意事項(xiàng),1,、發(fā)展商落實(shí)事

16、項(xiàng),交房前,入戶許可證取得：交房現(xiàn)場公示,交房場地安排：,A,確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔,B,適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具,C,導(dǎo)示布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場,事項(xiàng)：,1,、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。,2,、準(zhǔn)備幾個,vip,間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。,3,、確認(rèn)行人,/,行車通道。驗(yàn)樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。,4,、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。,5,、及早與開發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。,三、交房注意事項(xiàng),園區(qū)布置,三、交房注意事項(xiàng),收樓現(xiàn)場,三、交房注意事項(xiàng),交樓場地,三、交房注意事項(xiàng),交樓場地,三、交房注意事項(xiàng),交房物品資料：,A,交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存,B,交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料,事項(xiàng)：,1,、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。,2,、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實(shí)測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。,3,、以上準(zhǔn)備工作一但條件允許，應(yīng)及早完成。,房屋預(yù)驗(yàn)接收：,A,