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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,*,萬聯(lián)行,專業(yè)創(chuàng)新責任專注,鄰里中心介紹,源自新加坡，落地蘇州，是一種全新的生活模式規(guī)范，代表著更先進的都市文明，建立了一種全新的社會公共管理體系。,蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月，,是目前中國最大的社區(qū)商業(yè)投資商。,經(jīng)過12年的探索與發(fā)展，鄰里中心公司已經(jīng)在國內形成了獨特的鄰里中心開發(fā)和經(jīng)營理念，得到了中新兩國政府的一致肯定，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗的成功典范之一，并多次受到中新兩國領導人贊譽。,鄰里中心介紹,鄰里中心先

2、后被納入蘇州工業(yè)園區(qū)20052010年服務業(yè)指導意見、蘇州市商貿(mào)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要、蘇州市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃等指導性文件，2006年7月，,國家商務部發(fā)布國內貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃，在“發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，改造和調整傳統(tǒng)零售業(yè)”的任務中，“發(fā)展鄰里中心”成為內容之一。,鄰里中心是中國的創(chuàng)新商業(yè)服務體系。,鄰里中心介紹,在蘇州工業(yè)園區(qū)運營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑等7座鄰里中心，總資產(chǎn)近5億元，總建筑面積超過13萬平方米，每個項目均已成為區(qū)域性商業(yè)服務亮點，,并帶動了周邊住宅品質的提升。每一座鄰里中心都是一個集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育等于一體的區(qū)域性商業(yè)服務中心，,不僅較好

3、地滿足了居民的日常生活需要，完善了園區(qū)商業(yè)功能布局，也為,中國新型商業(yè)服務模式,的改革與發(fā)展做出了探索、積累了經(jīng)驗，,成為國內社區(qū)商業(yè)的知名品牌，并多次接待了來自國內許多地區(qū)政府和企業(yè)的指導、參觀和學習。,營造和諧居住區(qū)消費環(huán)境,的探索和實踐成效得到了各級政府的肯定和支持。,鄰里中心介紹,鄰里中心優(yōu)勢歸納,是國家“十一五”規(guī)劃倡導的新型零售業(yè)態(tài)，代表著生用物業(yè)未來最先進的發(fā)展方向。,鄰里中心有利于建立和諧社會，為區(qū)域居民提供,商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育等于一體的區(qū)域性商業(yè)服務中心。,為廣大高新區(qū)工作人員提供物質消費與精神消費的場所，滿足和諧社會的訴求。,鄰里中心看似是一個樸實的社區(qū)商業(yè)體，但

4、是，他從高新區(qū)客戶的消費需求特點出發(fā)，營造最切合實際的商業(yè)消費場所。,有別于當下概念滿天飛的商業(yè)地產(chǎn)操作思路，鄰里中心是最沒有泡沫，最有生存能力的商業(yè)模式。由于該商業(yè)模式能滿足高新區(qū)客戶群的消費特點，因此，該商業(yè)模式是最有商業(yè)價值，最有投資前景的商業(yè)業(yè)態(tài)。,鄰里中心具有先規(guī)劃、后建設、長效后續(xù)經(jīng)營管理的特點，并且該業(yè)態(tài)規(guī)劃應先取得地區(qū)政府認可，從而使鄰里中心主動成為區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的一部分，得到獨占性的優(yōu)勢，因而具有很強的生存能力。,鄰里中心不單單是商業(yè)功能的提供，它還滿足了社區(qū)各個層面的需求，從而滿足住戶、辦公客戶獲得各個層面的需求，使整體項目的用戶獲得了交流的空間，更滿足了精神消費的需求，

5、從而幫助整體項目獲得有別于輕軌沿線物業(yè)、高新區(qū)其他物業(yè)的獨特競爭優(yōu)勢。,鄰里中心將成為項目的點睛之筆,鄰里中心的設置，將使肇慶高新區(qū)的建設拔高一個檔次，成為比肩蘇州工業(yè)園及中新知識城的高起點國家級高新區(qū)生活示范區(qū)；,鄰里中心的建立，將為肇慶高新區(qū)招商引資錦上添花，良好的區(qū)域優(yōu)勢是大旺的硬件優(yōu)勢，鄰里中心的規(guī)劃理念更為高新區(qū)提供了優(yōu)良的軟環(huán)境，使大型企業(yè)進駐更具信心；,鄰里中心的建設理念是超前的高新區(qū)規(guī)劃手法，將形成良好示范效應，國內其他高新區(qū)或者東南亞政府都會到本項目參觀考察，從而使項目形成很好的口碑，有助于營銷上的事件營銷；,鄰里中心的建設理念將得到政府的認可與重視，有利于項目成為政府重點項

6、目，獲得更多的政策支持；比如借鑒新加坡的規(guī)劃手法，鄰里中心采用多渠道與公共交通系統(tǒng)無縫連接的手法，本項目與輕軌等公共交通體系的天橋連接，政府將順理成章的主動倡導，從而減輕發(fā)展商的溝通成本。,生活形態(tài)描述,復合型都市生活綜合體,商務辦公,商務應酬,居住,購物,休閑、娛樂、就餐,學習,體育鍛煉,社交溝通,完善的生活生態(tài)系統(tǒng),居住、辦公、購物、休閑、餐飲都在一座生活之城內解決，現(xiàn)代人夢寐以求的0距離便捷生活體系。,完善商業(yè)鏈,居住、辦公客戶、酒店、公寓的商務客戶為商業(yè)經(jīng)營者帶來穩(wěn)定客流；豐富的商業(yè)配套，又為居住、商務、辦公客戶提供了豐富的配套，促進居住的優(yōu)勢。,業(yè)種組合設計的前提條件,1，符合業(yè)態(tài)定

7、位原則,2，符合地產(chǎn)開發(fā)意圖與目標,3，契合區(qū)域商業(yè)競合態(tài)勢,4，符合消費客源特征,各業(yè)種經(jīng)營特性,業(yè)種競合分析一,業(yè)種競合分析二,業(yè)種競合分析三,A，商務配套組團結構,可售比例：91.3%,B，商務消費組團結構,可售比例：0,C，家居生活組團結構,可售比例：100%,D，休閑生活組團結構,可售比例：44.4%,可售面積與業(yè)態(tài)組合的協(xié)調,四個商業(yè)組團的經(jīng)營面積,63050,平方米，可銷售面積合計,49050,平方米,，占77.8%,。不可售面積占,14000,平方米。,可售面積比例較低的原因是商務消費組團,可售面積為0,，休閑生活組團,可售面積比例為44%,。但是正是這兩個商業(yè)組團支撐了項目整體的高檔次形象，承托了住宅房價，所以作為戰(zhàn)略考慮，建議依然開發(fā)這兩個商業(yè)組團。,這兩個組團租金收入不高，但是經(jīng)營收入的現(xiàn)金流可觀，開發(fā)商可以考慮與戰(zhàn)略伙伴合作經(jīng)營，而不是出租場地。,對于某些必須組建的商業(yè)經(jīng)營單元，例如藥房，面積300平方米，便利店面積250平方米，建議將銷售單元面積劃分為50平方米，由若干產(chǎn)權單元組合成一個經(jīng)營單元，帶租約出售。須知沒有合理的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，就無法啟動商用物業(yè)開發(fā)。,商用物業(yè)開發(fā)策劃尚待：投資效益分析；商家反饋意見；同類案例佐證。,