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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,新沂市房地產(chǎn)市場調(diào)研,新沂市城市概況,在售樓盤分析,二手房買賣情況分析,新沂市房地產(chǎn)市場分析,新沂市的城市概況,地理位置：,新沂地處蘇魯兩省交界，是江蘇的北大門，東隴海產(chǎn)業(yè)帶中心城市，全市總面積1616平方公里，下轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?00萬，其中城區(qū)人口30萬。1998年國務院批準了新沂的中等城市規(guī)劃。蘇北唯一的“三級一類中心城市”，東隴海線上第三大城市、第三大工業(yè)城市。,新沂區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，鐵路、高速公路、國道和省道在這里形成“三縱三橫”的交通網(wǎng)絡格局。,國際港口,徐州機場,連云港機場,自然資源：,新

2、沂物產(chǎn)資源豐富，,現(xiàn)已探明并開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源有黃砂、石英、水晶、鉀鈉長石、金紅石、礦泉水等27種。水資源充沛，旅游資源較為豐富。,產(chǎn)業(yè)基礎：,新沂工業(yè)基礎扎實，初步形成了,精細化工、紡織服裝、機械制造、信息技術、資源開發(fā),五大工業(yè)板塊。新沂發(fā)展環(huán)境優(yōu)越，是蘇北地區(qū)“條件好、政策優(yōu)、服務佳”的投資理想之地。,筑巢引鳳，招商引資：,招商引資成效顯著，,近年來竣工投產(chǎn)千萬元以上工業(yè)項目300多個，其中億元以上項目40多個，工業(yè)固定資產(chǎn)投入180多億元,。園區(qū)建設突飛猛進，開發(fā)區(qū)基礎設施建設累計投入達12億元，已建成面積20平方公里，升格為省級開發(fā)區(qū)。無錫-新沂工業(yè)園自正式運行以來，投入建設資金達3

3、.5億元，2平方公里的啟動區(qū)基礎設施初具規(guī)模，2平方公里的商貿(mào)區(qū)已啟動建設。,生產(chǎn)總值：,經(jīng)濟總量較快增長。最終核算，,2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值195.53億元，按可比價格計算，比上年同期增長14.8%。,其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33.85億元，同比增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)81.7億元，同比增長16.5%；第三產(chǎn)業(yè)79.98億元，同比增長17.7%。按常住人口計算，人均GDP 21481元，同比增長15.5%。,城市機遇：,2009年，連續(xù)第四次躋身,“全國最具投資潛力中小城市百強”，被評為江蘇省首批、徐州唯一的“金融生態(tài)示范縣（市）”、“第六批中國金融生態(tài)城市”和“中國最佳文化生態(tài)旅游城市

4、”,，在區(qū)域發(fā)展中的影響力越來越大，知名度越來越高。,小結(jié)：,作為蘇北地區(qū)重要的門戶之一的新沂市，有豐富的地質(zhì)資源、旅游資源；,高增長,的國民生活水平，四通八達的交通網(wǎng)絡，在國家和地方政府大力投資基礎設施，,在拉動內(nèi)需的大環(huán)境上，新沂將迎來更大的發(fā)展機遇。,一個城市的發(fā)展必須提供,足夠的基礎設施，必須要有龐大的人口基礎，城鎮(zhèn)一體化將是今后我國發(fā)展的主,要方向，人口城市化將是必然趨勢；發(fā)展中的新沂市，城市逐步擴張，人口必然,增加，為了能滿足人口的居住，就必須要有足夠的房產(chǎn)提供，,未來新沂市房地產(chǎn),隨著城市的發(fā)展將迎來新的機遇與挑戰(zhàn)。,在售樓盤分析,新沂市樓盤分布情況,金鼎名稱,巨融國際,瀚景園,

5、龍騰盛世,城市花園,天都嘉園,四季陽光,紫金大廈,世紀豪庭,金邸世家,萬恒東1號,太湖東郡,金地花園,羅馬名城,公園,御景灣,錦繡華庭,紫色標點為在建項目,紅色標點為在售項目,項目,錦繡華庭 3期,位置,新沂市鐘吾路.建業(yè)路交匯處,發(fā)展商,江蘇佳樂有限公司,物業(yè)公司,佳樂物業(yè),占地面積,73370平方米,建筑面積,200000平方米,容積率,2.7,物業(yè)性質(zhì),15小高層,商住,綠化率,30%,主力面積,100-140平方米,主力戶型,三房,銷售時間,2009-11,報 價,三期1組團3500-4500元/平方米,2組團估計價位,6000元/平方米,現(xiàn)場進度,客戶群體,新沂市本地經(jīng)商個體老板、教

6、職工、公務員占主要客戶,點評,項目地處新沂中央商務區(qū)鉑金地段，盡享商業(yè)、金融、休閑、娛樂等配套，坐擁天時、地利、人和，宜商宜住。1.小區(qū)內(nèi)設幼兒圓，周邊有城關小學,第四中學,鐘吾中學,教育配套成熟。2.緊臨城區(qū)主干道鐘吾路,南京路,有十余條公交路線經(jīng)過,建業(yè)路,利民路，出行便捷。3.便捷生活:新沂最大的超市華聯(lián)廣場，鐘梧商場；市第一人民醫(yī)院,市中醫(yī)院,瑞豐國際大酒店,建設銀行,中行,農(nóng)行,信用社等都在百米生活-,新沂市商業(yè)新中心區(qū),項目,玉融瀚景園,位置,鐘吾路2號煙草局北,發(fā)展商,玉融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,190000平方米，,建筑面積,200000平方米,容積率

7、,1.05,物業(yè)性質(zhì),小高層，商住一體,綠化率,35%,戶型面積,98-125,主力戶型,2房 3房,銷售時間,2008年底，小高層未定時間,報 價,3100元4000元/平米,現(xiàn)場進度,一期售完，二期待定,客戶群體,鄉(xiāng)鎮(zhèn)來城置業(yè)，有1房和兩房小戶型，適合工薪階層。,點評,位置在老城區(qū)偏北方向，生活配套相對較差，臨近長途客車站、火車站，噪音較大，人員比較雜亂；周邊設施較為陳舊；項目正東方有市政公園，適合休閑活動。,項目,世紀豪園,位置,新沂市鐘吾路北,發(fā)展商,新沂永恒集團,物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,37畝,建筑面積,16萬平米,容積率,4.9,物業(yè)性質(zhì),綜合樓,綠化率,36%,戶型面積,1

8、00-140,主力戶型,2房 3房,銷售時間,2008年8月,報 價,均價4500元/,現(xiàn)場進度,一，二期已銷售完三期正在銷售,客戶群體,公務員、二次置業(yè)人士,點評,本項目位于新沂市城市核心區(qū)，東側(cè)為南京路，西側(cè)為鐘吾路，北面為新沂市火車站站前廣場，南臨上海公館項目，地理位置優(yōu)越。其中鐘吾路是貫穿城市南北的主要道路。南京路為新沂市最老的、而是唯一的一條商業(yè)街。本項目周邊配套設施完善，北邊有城北客運站和火車站，東側(cè)商業(yè)氣氛濃厚人流量大；西南側(cè)是新沂市人民醫(yī)院和中醫(yī)院，機關幼兒園、鐘吾中學二中等。,項目,巨融國際豪園,位置,新沂市新華南路、人民路,發(fā)展商,新沂斯爾克地產(chǎn)開發(fā)公司,物業(yè)公司,暫無說明

9、,占地面積,133400平方米,建筑面積,260000平方米,容積率,1.87,物業(yè)性質(zhì),住宅,綠化率,35%,戶型面積,104，115,主力戶型,兩房，三房,銷售時間,2010，4,報 價,一期1900-2200 二期3200-5000,現(xiàn)場進度,基本銷售完,客戶群體,公檢法公務員，教職工，事業(yè)單位職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員,點評,新沂市首個大型主題社區(qū)，位置較為偏遠，在新沂市市民心目中屬于郊區(qū)；前期以低價位打開市場，針對附近上班的公檢法人員以及教職工進行優(yōu)惠促銷，取得一期一組團的成功銷售，后期形成熱銷樓盤效應。,項目,金鼎名城,位置,新沂市馬陵山路以北,輕工路以西,開發(fā)商,新沂市蘇陽房地產(chǎn)開發(fā)有限

10、公司,物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,166673平方米,建筑面積,3159421平方米,容積率,1.56,物業(yè)性質(zhì),住宅,綠化率,30%,戶型面積,95-130平方米,主力戶型,二、三室,銷售時間,2010，8,報 價,一期報價2500-3000元/平方米，二期報價2700元起價,現(xiàn)場進度,一期售罄，二期準備開盤,客戶群體,主要是附近村民，開發(fā)區(qū)部分工作人員,點評,位置較偏遠（在巨融國際西側(cè)100米），其西側(cè)為安置房與經(jīng)適房，周圍比較荒涼，自然村較多，往西一公里是新沂市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前難成熱點。,項目,太湖東郡,位置,新沂市市府東路與黃沭路交界處,開發(fā)商,新沂市太湖世家房地產(chǎn)有限公司,物業(yè)公司

11、,暫無說明,占地面積,40畝,建筑面積,5萬,容積率,1.74,物業(yè)性質(zhì),住宅,綠化率,35%,戶型面積,92-117平米,主力戶型,2房 3房,銷售時間,2010年8月28日,報 價,3000-4000元/,現(xiàn)場進度,銷售50%,客戶群體,周邊上班一簇，城市東側(cè)北溝鎮(zhèn)村民,點評,新沂市市府東路與黃沭路交界，周邊配套齊全，銀行，醫(yī)院，學校錯落有致，消費，購物，美食信手拈來。,項目,萬恒東1號,位置,新沂市新東市場向東200米,發(fā)展商,萬恒置業(yè),物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,140畝,建筑面積,16萬,容積率,1.14,物業(yè)性質(zhì),住宅,綠化率,35%,戶型面積,90-115,主力戶型,2房 3房

12、,銷售時間,2009年11月,報 價,26003500元/,現(xiàn)場進度,一期已銷售完，二期正在銷售,客戶群體,公務員，教職工，周邊鄉(xiāng)村的村民等，,點評,地處新沂市沭東新城核心區(qū)位。新沂兩大母親河沭河，黃墩河將項目環(huán)抱于中間，地理位置得天獨厚，在純生態(tài)中承接主城繁華，圈定沭東新城人居中心，商務中心和文教中心。,項目,金地花園,位置,市府東路與黃沭路交匯處北300米,暫無圖片,發(fā)展商,新沂中通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,100畝,建筑面積,容積率,0.78,物業(yè)性質(zhì),別墅,綠化率,戶型面積,280-300,主力戶型,5房,銷售時間,2010年8月,報 價,均價5600元/平方米

13、,現(xiàn)場進度,正在銷售,客戶群體,高端商務成功人士,點評,位于新沂市河東優(yōu)越環(huán)境核心區(qū)域，東眺清澈碧透的黃墩河，西臨清悠流淌的沭河，南依勝利河，北靠三山路。目前銷售不佳，,準備轉(zhuǎn)名為“櫻花御墅”,項目,中央公園,位置,市府路郵政局旁（人民公園南側(cè)）,發(fā)展商,新沂玉華園房地產(chǎn),物業(yè)公司,暫無說明,占地面積,建筑面積,70000,容積率,5.7,物業(yè)性質(zhì),商住,綠化率,40%,戶型面積,94-134,主力戶型,2房 3房,銷售時間,2010年8,報 價,4700-5700元/,現(xiàn)場進度,正在銷售,客戶群體,商務成功人士，公務員，醫(yī)務人員等,點評,中央公園雄距城市核心，立于人民公園,體育場雙公園之上。

14、地理位置優(yōu)越，北向景觀為人民公園。,小結(jié)：,購房客戶選,房,房前對于樓,盤,盤的地理位,置,置尤為看重,，,，在大橋路,以,以北，徐海,路,路以南，沭,河,河以西，新,華,華北路以東,區(qū),區(qū)域內(nèi)是目,前,前房價較高,，,，房源銷售,較,較快的區(qū)域,。,。,高樓價的樓,盤,盤并非無人,問,問津，由于,地,地理位置，,以,以及周邊成,熟,熟的配套設,施,施，反而更,受,受關注，例,如,如：錦繡名,苑,苑，5000-6000元的價格,排,排隊購買，,中,中央公園4000-5000元的,價,價格，客戶,還,還是愿意接,受,受，其原因,還,還是地段。,新城區(qū)分為,東,東新城和南,新,新城區(qū)，兩,新,新區(qū)

15、的房價,均,均為中心區(qū),的,的一半，大,多,多樓盤用低,開,開高走營銷,路,路線，前期,吸,吸引人氣，,形,形成旺銷格,局,局，從而帶,動,動后期的銷,售,售，另外，,有,有大批鄉(xiāng)鎮(zhèn),購,購房者的加,入,入，使得新,城,城區(qū)較低價,位,位的房源迅,速,速銷售完畢,。,。,大社區(qū)對于,工,工薪階層而,言,言或者二次,、,、三次置業(yè),的,的客戶十分,向,向往，新城,區(qū),區(qū)地塊面積,較,較大，社區(qū),規(guī),規(guī)模也較大,，,，社區(qū)的本,體,體配套齊全,，,，因此，新,城,城區(qū)的大社,區(qū),區(qū)樓盤較受,客,客戶青睞。,新城區(qū)與老,城,城區(qū)暗地較,量,量：地段，,價,價格，周邊,配,配套，本體,配,配套，社區(qū),

16、規(guī),規(guī)模，戶型,結(jié),結(jié)構(gòu)等，目,前,前老城區(qū)吸,引,引大部分購,房,房客戶，隨,著,著老城區(qū)房,價,價的攀升，,新,新城區(qū)低價,位,位造城的影,響,響，另外有,大,大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)購,房,房客戶的補,充,充，新沂房,地,地產(chǎn)市場逐,漸,漸邊際化。,二手房市場,情,情況分析,序號,房源小區(qū)名稱,房型,樓層,房源面積,性質(zhì),裝修情況,售價,1,瀚景園,兩室兩廳,一樓,9417,商品房,毛坯,40萬,2,華泰豪庭,六室四廳,五樓,180,商品房,精裝,75萬,3,萊茵名郡,復式,五樓,14836,商品房,簡裝,65萬,4,天馬小區(qū),復式,五樓,1855,商品房,精裝,62萬,5,萊茵名郡,五室兩廳,五樓,14419,商品房,毛坯,50萬,6,巨融國際,三室兩廳,五樓,1164213,商品房,毛坯,45萬,7,錦繡華庭三期,兩室兩廳,五樓,95,商品房,毛坯,40萬,8,瀚景園,三室兩廳,五樓,10514,商品房,毛坯,39萬,9,國際商貿(mào)城2期,三室兩廳,五樓,133,商品房,簡裝,36萬,10,羅馬名城一期,三室兩廳,五樓,1084611,商品房,毛坯,34萬,11,怡景雅居,兩室兩廳,四樓,86