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1、,力鑄中國最優(yōu)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營商,Top Spring International Holdings Limited,未未來花園洋房案例分析,CONTENTS,目錄,一,.,項(xiàng)目概述,二,.,項(xiàng)目區(qū)位,三,.,業(yè)態(tài)分布,四,.,戶型配比,五,.,賣點(diǎn)分析,六,.SWOT,分析,七,.,戶型分析,八,.,優(yōu)化建議,項(xiàng)目名稱,金地未未來,項(xiàng)目概況,位置,浦東新區(qū)唯一位于環(huán)線內(nèi)的新市鎮(zhèn),占地面積,9.64,萬,m,2,建筑面積,15.4,萬,m,2,容積率,總?cè)莘e率,1.6,套數(shù),1611,套，其中近,80%,的戶數(shù)套數(shù)套型小 于,90m,2,。,建筑風(fēng)格,現(xiàn)代,產(chǎn)品類型,3,棟高層,TOWN

2、HOUSE,、,7,棟空中院館及,22,棟組合式,TOWNHOUSE,主力戶型,50-60,平方米一房，,80-90,平方米兩房，,90-115,平方米三房，,150,平方米四房。,平均單價(jià),12000-18000,元,/,平方米,賣點(diǎn)歸納,70/90,背景下的低密度高檔社區(qū) 中環(huán)旁、,6,號(hào)線、森蘭綠地、金地品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新,銷售策略,價(jià)格逐漸走低但利潤逐漸走高的 推售策略。通過稀缺性產(chǎn)品、高附加值產(chǎn)品的先行帶動(dòng)普通產(chǎn)品的價(jià)值提升。,項(xiàng)目概述,本案周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠、煤氣公司及高壓電線等不利于居住的設(shè)施,六號(hào)線,五洲大道,翔殷路隧道,張楊北路,規(guī)劃大型,公園,未未來,道路系統(tǒng)

3、已經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通車，地鐵,6,號(hào)線進(jìn)入運(yùn)營均提升本案的交通體系,項(xiàng)目區(qū)位圖,復(fù)式高層區(qū),(,底層全部為商業(yè)）,傳統(tǒng)高層,多層花園洋房區(qū),會(huì)所,紅線范圍,樂活公園,項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布,戶型配比,總套數(shù),套數(shù)比,面積比,戶型,面積,1,房,2,廳,1,衛(wèi),54.3-65.7,270,17,10.8,82.6,42,3,2.3,2,房,2,廳,1,衛(wèi),85.33-89.1,759,47,44.5,3,房,2,廳,1,衛(wèi),89,216,13,12.8,3,房,2,廳,2,衛(wèi),114.87,108,7,8.3,4,房,2,廳,2,衛(wèi),142.17-153.55,216,13,21.3,總計(jì),16

4、11,100,100,項(xiàng)目整體戶型配比,項(xiàng)目以小戶型為主，,90,平米以下套數(shù)占,80,，面積占,70.4,，符合,70/90,標(biāo)準(zhǔn),.,花園洋房套數(shù),540,套，占整項(xiàng)目的,34%,花園洋房可訴性賣點(diǎn)分析,贈(zèng)送面積，每種戶型均有附加面積贈(zèng)送，附加值大大提高；,功能空間布局合理，并倡導(dǎo)花園式生活，增添花園、露臺(tái)、大面積陽臺(tái)等休閑空間；,空間尺度大，花園洋房講求大面寬，闊綽生活。,建筑外立面分析,:,花園洋房以強(qiáng)調(diào)橫向線條，使情景洋房 的親切感大增，增強(qiáng)了洋房的別墅感與尊貴感。,strengths,weaknesses,opportunities,threats,70/90,背景下低密度高檔社區(qū)

5、,成熟的格林系列與知名個(gè)案未來域，,開發(fā)商品牌影響力,大，客戶認(rèn)知度高。,做了大面寬設(shè)計(jì)，尤其在主臥和客廳中較通用模數(shù)大了,20cm,以上，以尋求差異性和品質(zhì)感。,南北景觀露臺(tái)，增加套內(nèi)面積。,本項(xiàng)目是利用花園洋房作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，,使客戶實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限。,部分花園洋房半地下車庫。,1,：,0.64,的車位配比對(duì)于客源定位來,說相當(dāng)緊張。,5,層室內(nèi)樓梯過窄，且破壞客廳格局。,1,層進(jìn)深長，南北不通透，布局稍顯凌亂。,封閉市場的成長期，居住氛圍有待培養(yǎng)。,周邊生活配套設(shè)施匱乏，環(huán)境不利于塑造高端形象。,周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠、煤氣公司及高壓電線,等不利

6、于居住的設(shè)施。,“,半價(jià)面積,”,的淋漓運(yùn)用，利用凸窗、挑空、陽臺(tái)、地下,室、露臺(tái)等不算或算一半面積的部位來增強(qiáng)性價(jià)。,花園洋房的二層在傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中附贈(zèng)一個(gè)露臺(tái)作為賣點(diǎn)。除,此之外將地 下室的一部分歸屬到二層，并借此塑造出了二,層單獨(dú)入戶的方式，以提升二層的品質(zhì)和價(jià)值,。,交通道路系統(tǒng)已經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通車，地,鐵,6,號(hào)線進(jìn)入運(yùn)營，距地鐵,6,號(hào)線僅,200,米。,花園洋房,SWOT,分析,花園洋房,戶型分析,主力戶型：三房、四房,特征分析,：,高附加值：每戶都有大面積的贈(zèng)送（三至五層贈(zèng)送大露臺(tái)、一層二層贈(zèng)送地下室）；,每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局；,大面寬，短進(jìn)深

7、，在,90,平米的三房內(nèi)擁有,4.5,米大面寬客廳，主臥面寬,3.8,米,;,L,型廚房、動(dòng)線簡明,;,逐層向上面積減少，進(jìn)深變短,;,“,負(fù),”,一層（,80+63,地下室）,地下部分不等同于普通地下室。該花園洋房將,1,樓地基抬高，地下部分,相當(dāng)于,1,層高度。,1,樓花園獨(dú)立樓梯通往地下庭院部分,2,間房源歸,1,樓業(yè)主所有,1,樓北入口地下通道：（地下北面兩套房歸,2,樓業(yè)主所有）,花園洋房,項(xiàng)目戶型具象分析,一層贈(zèng)送,80,平米,2.8,米層高地下室，及三個(gè)室外花園；,動(dòng)靜分離,室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活,地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問題得到解決,一層 四房兩廳兩衛(wèi)（建面,145,

8、，贈(zèng)送,80,地下室）,地下室,動(dòng)區(qū),靜區(qū),室外花園,一層：超大庭院超值享受別墅生活：擁有南北兩個(gè)庭院；獨(dú)特的入 戶,陽臺(tái)帶地下室的多層生活空間。,南庭院花園,北入戶庭院,私屬地下樓梯,二層贈(zèng)送,63,平米,2.8,米層高地下室，及一個(gè)南面大露臺(tái)；,動(dòng)靜分離,室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活,南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂,地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問題得到解決,二層 四房兩廳兩衛(wèi)（建面,150,，贈(zèng)送,63,地下室）,動(dòng)區(qū),靜區(qū),室外花園,露臺(tái),地下室,贈(zèng)送地下室,二,層,：上海首次出,現(xiàn),2,樓也有地下室和庭院的產(chǎn)品，地下有一個(gè),23,平 方米左右的,下沉式的庭院，朝南的兩個(gè)臥室外連接了,23,

9、平米左右的超 大露臺(tái)。,贈(zèng)送大露臺(tái),南露臺(tái)入口,南露臺(tái),北工作陽臺(tái),專屬地下樓梯通道,北工作陽臺(tái)外立面,動(dòng)靜分離,衛(wèi)生間干濕分離,南北通透，北面有工作陽臺(tái),三層 三房兩廳兩衛(wèi)（建面,115,，贈(zèng)送,33,南北雙露臺(tái)）,動(dòng)區(qū),靜區(qū),露臺(tái),露臺(tái),三層：,115,平米花園洋房將戶型做到三房兩廳兩衛(wèi)，超越常規(guī)戶型三 房兩廳一衛(wèi)的戶型，,同時(shí)贈(zèng)送了大面積的露臺(tái)，雖然優(yōu)勢沒有其他花 園洋房房型明顯，但仍明顯超越常規(guī)競,爭戶型。三房兩廳擁有南北雙 露臺(tái)，加在一起有,34,個(gè)平方米。,南露臺(tái),北工作陽臺(tái),北露臺(tái),動(dòng)靜分離,衛(wèi)生間干濕分離,面寬寬，進(jìn)深短,南北通透,三房朝南,四層 三房兩廳一衛(wèi)（建面,89,，贈(zèng)

10、送,26,南北雙露臺(tái)）,動(dòng)區(qū),靜區(qū),露臺(tái),露臺(tái),三房兩廳一衛(wèi)擁有南北雙露臺(tái)，加在一起有,27,個(gè)平方米之多，但它的面積只有,89,平米，市場內(nèi)無人可比。,四層：未未來,89,平米花園洋房，做到了三房兩廳一衛(wèi)，且三個(gè)房間均 向南，并且贈(zèng)送,了大面積露臺(tái)，極大豐富了小戶型房型的功能性，整 體遠(yuǎn)超越其它常規(guī)競爭戶型。,北露臺(tái)預(yù)留洗衣房機(jī)位,南露臺(tái)入口,南露臺(tái),五層 三房兩廳一衛(wèi)（建面,89,，贈(zèng)送,40,屋頂花園）,動(dòng)區(qū),靜區(qū),屋頂花園,動(dòng)靜分離,衛(wèi)生間干濕分離,面寬寬，進(jìn)深短,南北通透,五,層,：未未,來,89,平米花園洋房，做到了三房兩廳一衛(wèi)，且三個(gè)房間 均向南，并且,贈(zèng)送了大面積屋頂花園，極大

11、豐富了小戶型房型的功 能性，整體遠(yuǎn)超越其它常規(guī),競爭戶型。,屋頂花園入口,項(xiàng)目,樓層,未未來,萊蒙城,優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn),優(yōu)化建議,-1,層,抬高,1,層地基，,-1,層相當(dāng)于,1,層高度，采光通風(fēng)好；,南北分割使用分配上難以權(quán)衡，優(yōu)劣明顯；,半地下室，地上高度,1.8,米，地下,1.2,米；,地下室東西分割，分配給,1,、,2,樓業(yè)主使用，保證每戶的采光及通透；,1,層,動(dòng)靜分離；,贈(zèng)送,80,平米,2.8,米層高南地下室，及三個(gè)室外花園；,室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活；,地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問題得到解決；,進(jìn)深長南北不通透；,南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；,1,樓南花園設(shè)置下沉樓梯；大面寬；

12、,室外單獨(dú)入戶，地下室外聯(lián)花園；,170m,2,地上建面,+80m,2,地下室,+20m,2,南花園,+20m,2,北入戶庭院；,2,層,動(dòng)靜分離；,贈(zèng)送,63,平米,2.8,米層高北地下室；,室外單獨(dú)入戶，感受別墅花園式生活；,地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問題得到解決；,23,平方米左右的下沉式的花園庭院；,兩臥室朝南外連接,23,平米左右的南大露臺(tái)；,南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；,室內(nèi)地下樓梯高度過大；,2,樓室內(nèi)設(shè)置直達(dá)地下樓梯、大面寬；,室外單獨(dú)入戶，地下室外聯(lián)花園；,143m,2,建面,+60m,2,地下室,+10m,2,地下花園,+15m,2,南露臺(tái),+10m,2,贈(zèng)送（為增加,3,層

13、退臺(tái)面積提高,3,層性價(jià)比）；,3,層,動(dòng)靜分離；,衛(wèi)生間干濕分離；,南北通透，北面有工作陽臺(tái)；,南北雙 露臺(tái)共計(jì),34,個(gè)平方米；,南露臺(tái)相對(duì)較小；,臥室全朝南設(shè)計(jì)、大面寬；,130m,2,建面,+20m,2,南露臺(tái)；,4,層,動(dòng)靜分離；,衛(wèi)生間干濕分離；,面寬寬，進(jìn)深短；,南北通透，三房朝南；,南北雙露臺(tái),26,平方米之多；,露臺(tái)相對(duì)較?。?無北工作陽臺(tái)；,室內(nèi)樓梯,1.2,米左右,4+1,層做成疊拼式洋房、大面寬；,120m,2,建面（樓下）,+60m,2,建面（樓上）,+10m,2,南露臺(tái),+60m,2,屋頂花園；,5,層,動(dòng)靜分離；,衛(wèi)生間干濕分離；,面寬寬，進(jìn)深短；,南北通透；,三房朝南，贈(zèng)送,40,屋頂花園；,室內(nèi)樓梯過窄，破壞客廳格局；,出于,70/90,限制，頂層未充分利 用只作屋頂花園贈(zèng)送；,花園洋房產(chǎn)品優(yōu)化建議,