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1、,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,房地產(chǎn)抵押貸款,房地產(chǎn)中介班,劉 波,擔(dān)保的法律常識,1,、擔(dān)保基本方式,保證、抵押、質(zhì)押、定金和留置。,保證,是指保證人和債權(quán)人（銀行）約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照合同約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。,一般責(zé)任保證,連帶責(zé)任保證,抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。,優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋：,工程款、地價、稅收、銀行貸款。,質(zhì)押,是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)

2、或權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該的價款優(yōu)先受償。,動產(chǎn)質(zhì)押：機器、設(shè)備、車輛。,權(quán)利質(zhì)押：,有價證券：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；,依法可以質(zhì)押的收費權(quán)：如公路收費權(quán)。,依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；,依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；,2,、三種擔(dān)保方式的聯(lián)系和區(qū)別,從風(fēng)險角度看：保證風(fēng)險最大，其次是抵押，再次是質(zhì)押。,從貸款比例看：保證占,20%,，抵押占,70%,，質(zhì)押占,10%,。,擔(dān)保物性質(zhì)看：保證沒有物作擔(dān)保；抵押和質(zhì)押是有物作擔(dān)保，抵押的物是不動產(chǎn)，質(zhì)押的物是動產(chǎn)

3、和權(quán)利。,3,、擔(dān)保范圍,A,、主債權(quán)：即由借款合同、銀行、出具保函協(xié)議書等各種信貸主合同所確定的獨立存在的債權(quán)。,B,、利息：由主債權(quán)派生的利息。,C,、違約金：指由法律規(guī)定或合同約定的債務(wù)人因過錯不履行或不完全履行債務(wù)時，應(yīng)付給銀行的金額。,D,、損害賠償金：是指債務(wù)人不履行或不完全履行債務(wù)給銀行帶來損失，應(yīng)付給銀行的補償費。,E,、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用：銀行為實現(xiàn)債權(quán)而支付的合理費用。訴訟費、鑒定評估費、執(zhí)行費、拍賣費、變賣費。,二、國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款品種,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款,個人住房抵押貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件：,用途、對象、時間,（,1,）四證齊全，必須提供,國有土地使用證,

4、、,建設(shè)項目規(guī)劃許可證,、,建筑工程規(guī)劃許可證,、,施工許可證,。,（,2,）前期投入,35%,自有資金（土地出讓金、地價、配套費）,（,3,）有土地或房屋抵押擔(dān)保,個人住房抵押貸款條件：,用途、對象、時間,(1),具有城鎮(zhèn)常住戶口或合法居留身份。,(2),具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入。,(3),信用良好，具有償還貨款本息的能力。,(4),有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押，,房地產(chǎn)行業(yè)的特點：,產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，,生產(chǎn)過程資金占用量大，,投資與消費的雙重性，,產(chǎn)品的異質(zhì)性，,產(chǎn)成品的單一性，即成品或廢品,第五，抵押登記手續(xù)辦理,（一）抵押物選擇,可以抵押的,（,1,）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；,

5、（,2,）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；,（,3,）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；,（,4,）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；,（,5,）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；,（,6,）依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。,不可以抵押的,（,1,）土地所有權(quán)：,（,2,）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，,（,3,）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；,（,4,）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議

6、的財產(chǎn)；,（,5,）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；,（,6,）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。,（二）接受抵押材料,1.,抵押財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明材料,以土地使用權(quán)作抵押的，必須提交土地管理部門,國有土地使用證,，,以房屋作抵押的，必須提交：,房產(chǎn)證抵押,房地產(chǎn)預(yù)售契約合同抵押,在建工程抵押必須提供,國有土地使用證,、,建設(shè)項目規(guī)劃許可證,、,建筑工程規(guī)劃許可證,、,施工許可證,、,商品房預(yù)售許可證,。,2,、抵押人資格證明材料,法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、董事會關(guān)于同意出具抵押擔(dān)保的文件或證明、法人代表證明書。,自然人：抵押人身份證明、財產(chǎn)共有人出具的同意抵押的文件。,（三）抵押物

7、審查,抵押人對抵押物占有的合法性：抵押財產(chǎn)是否有產(chǎn)權(quán)證明、審查抵押是否經(jīng)董事會有權(quán)機構(gòu)統(tǒng)一、共有財產(chǎn)是否同意出具抵押證明。,抵押物狀態(tài)：結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等）、年限、外觀等。,（四）抵押物價值確定,抵押物價值的確定通常由銀行認可的房地產(chǎn)估價師事務(wù)所評估確定。,檢查：評估資格，評估報告的合法性、真實性、科學(xué)性，抵押物與評估物品種數(shù)量是否相符，評估時間是否與抵押時間相符等。,（五）抵押率確定,土地：通常不超過，根據(jù)地段決定，廣州市土地分為四級地段。,住宅：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,商鋪：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,車位：不超過,20,個人住房抵押貸款,開發(fā)商與銀行簽訂按揭合作協(xié)議,銀行審批業(yè)主貸款,收入、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、個人資產(chǎn)。,按揭售后服務(wù),按揭合同解釋、簽定、公證、保險、過戶、抵押登記等。,