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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,中南大廈商業(yè)項(xiàng)目策略提案,周邊市場調(diào)查與分析,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)劃分建議,運(yùn)作模式探討,一樓商鋪劃分建議,目錄,周邊市場調(diào)查與分析,市場調(diào)查,寶安南片區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài),1,、項(xiàng)目所處片區(qū)為,寶安南片區(qū),，寶安南片區(qū)是指以寶安南路為中心，北至筍崗路、南至解放路、西至紅嶺中路、東至桂園路的區(qū)域。,2,、寶安南片區(qū)是深圳早期較密集的居住區(qū)，有清慶村和蔡屋村及眾多企業(yè)的宿舍和福利房，,聚集了眾多老羅湖居民、公務(wù)員及生意人。,3,、寶安南,生活配套成熟,，菜市場、學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行、食肆等一應(yīng)俱全，生活氣氛較濃。,交通四

2、通八達(dá),，生活配套、交通配套相當(dāng)齊全。,市場調(diào)查,寶安南片區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài),醫(yī)院,鵬城門診、深源門診、牙科醫(yī)院、幸福門診,藥店,一致藥店、海王星辰,學(xué)校,紅嶺小學(xué)、桂圓中學(xué),銀行和證券,中國建設(shè)銀行、招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國光大銀行、商業(yè)銀行、天元證券、國通等,飲食,駿庭美食坊、小肥羊、面點(diǎn)王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、大三元酒家、古來今、沙縣小吃、廣源海鮮城、東方海鮮樓、華昌海鮮樓、味之源、烏江活魚、舉人爺、美景餅坊等中西飲食一應(yīng)俱全,賓館,安軒賓館、紅嶺賓館,娛樂,豪門夜總會、鳳凰臺桑拿、盛泉桑拿、金色年華桑拿、指禪美容院、名仕休閑會所（主要功能為桑拿浴足、中西名菜、棋牌、會議飯

3、局等）,西餐廳,名典咖啡語茶、西典咖啡語茶,茶藝館,紅月亮茶藝館、靜頤茶館,商服,民潤市場、歲寶百貨、華潤超市、富安娜床上用品、千色店、,7-eleve,便利店,公園,荔枝公園、人民公園,市場調(diào)查,寶安南片區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)小結(jié),1,）項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分布：,A,、以餐飲、娛樂、銀行、證券、商服為主，以其它生活必備配套（包括醫(yī)療、學(xué)校、小型藥店等）為輔的業(yè)態(tài)分布。,B,、大小餐飲聚集，市場呈飽和趨勢。,C,、銀行、證券較多，反映了證券等金融行業(yè)成行成市的行業(yè)規(guī)則。,D,、超市進(jìn)駐比較多、百貨、精品等相對較少。,2,）項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)空白點(diǎn)主要有以下幾個方面：,大型,KTV,、高檔西餐、精品、寫字樓等,3,）

4、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布上我們建議以下方向,：,A,、從市場空白點(diǎn)（如以上例舉所示）考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布,B,、地段優(yōu)勢，遵循成行成市的規(guī)則，考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布,C,、引進(jìn)大型品牌商家，實(shí)現(xiàn)銷售，資金快速回籠,市場調(diào)查,片區(qū)客戶,據(jù)調(diào)查片區(qū)主要租鋪經(jīng)營客戶是,香港,和深圳,本地的私營主和個體經(jīng)營者,。,主力客戶：,香港私營業(yè)主和個體經(jīng)營者,常年來往深港，對于片區(qū)相當(dāng)熟悉，對寶安南地段的經(jīng)營價值看好，認(rèn)為周邊的人流情況和行業(yè)環(huán)境對于自己鋪位的經(jīng)營有較大促進(jìn)。,次主力客戶：,深圳本地的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者，以潮州人為主,此類客戶多年于寶安南市場經(jīng)營，對本區(qū)的商業(yè)氛圍非常熟悉及具有極大的信心，熟悉片區(qū)的消費(fèi)結(jié)

5、構(gòu)和區(qū)域行業(yè)側(cè)重，對于粵式飲食，美容美發(fā)等行業(yè)有較多心得。,租鋪經(jīng)營客戶分析,市場調(diào)查,片區(qū)客戶,客戶特征,1,、客戶以,香港人,為主，,潮州人,為輔，年齡介乎,30,至,45,之間，經(jīng)營行業(yè)多為美容美發(fā)店，桑拿屋，港式，粵式餐館（如茶餐廳，粵式大排擋等），以滿足本片區(qū)消費(fèi)為主，一般租賃者就是經(jīng)營者。,2,、,重視,商鋪地段，周邊人流量，臨街面大小、租賃價格；,3,、注意周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)對自己經(jīng)營行業(yè)的,正負(fù)面影響,，地段現(xiàn)時的商業(yè)氛圍；,4,、租金、周邊業(yè)態(tài)和鋪位進(jìn)深比是他們租鋪的首要考慮因素；,5,、香港人在片區(qū)以經(jīng)營飲食休閑為主，且偏好茶餐廳經(jīng)營，對于鋪位,總面積要求一般比較小,，對于開間

6、要求較高；,6,、潮州人在片區(qū)以,經(jīng)營飲食為主,，對于鋪位總面積要求在,15,至,100,平米之間，對于開間要求相對不高；,市場調(diào)查,片區(qū)客戶,消費(fèi)客戶分析,消費(fèi)群：,生活在片區(qū)的本地住戶,主要是潮州人，在羅湖生活長時間，對于片區(qū)有較強(qiáng)歸屬感，年齡結(jié)構(gòu)相對偏大，四十歲以上人士居多，偏好粵式傳統(tǒng)飲食，茶道等。,次主力客戶：,香港人,片區(qū)新開發(fā)樓盤港銷成分較高，配套完善，臨近口岸，旺而不吵使寶安南成為港人在深圳多年來的生活區(qū)之一，香港人辦事追求效率，周邊各快餐檔，茶餐廳很適合他們的口味。,周邊寫字樓的上班族,片區(qū)南臨地王商圈，中午和下午下班時間有相當(dāng)一部分寫字樓白領(lǐng)或叫外賣，或上門直接消費(fèi)，但消費(fèi)

7、行業(yè)比較單一，受惠 多為茶餐廳，快餐店，西餐店等飲食場所和美容院，桑拿店等業(yè)態(tài)；,市場調(diào)查,片區(qū)客戶,片區(qū)消費(fèi)和跨區(qū)域消費(fèi)比例大概為,9:1,，其中片區(qū)消費(fèi)主要是由周邊居民支撐，香港人和潮州人所占比例較大,市場調(diào)查,片區(qū)客戶總結(jié),商業(yè),本地住戶,專營店，超市，社區(qū)店,香港消費(fèi)者,特色精品店，專營店，超市,周邊上班族,特色精品店，,跨區(qū)域消者,娛樂業(yè),本地住戶,中低檔美容美發(fā)，桑拿,香港消費(fèi)者,中高檔夜總會，中檔酒吧，中低檔美容美發(fā)，桑拿,周邊上班族,中高檔夜總會，中檔酒吧，中低檔美容美發(fā)，桑拿,跨區(qū)域消者,餐飲業(yè),本地住戶,中擋特色餐飲，茶社，中擋酒樓，大排擋，茶餐廳,香港消費(fèi)者,中高檔酒樓，

8、茶餐廳,周邊上班族,茶餐廳，咖啡廳，中檔特色餐飲，,跨區(qū)域消者,中高檔酒樓，中高檔特色餐飲,市場調(diào)查,本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境總結(jié),經(jīng)營業(yè)態(tài)狀況,1,、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)以滿足周邊生活區(qū)民為主，配套成熟；,2,、風(fēng)味餐飲業(yè)較為飽和；,3,、中低檔娛樂休閑業(yè)為主；,4,、商業(yè)、金融業(yè)比較齊全；,5,、街鋪經(jīng)營情況穩(wěn)定，但片區(qū)內(nèi)內(nèi)鋪空置率較高（金堂大廈、深港豪苑、西湖花園）,道路和交通狀況,區(qū)域人流狀況,1,、區(qū)域內(nèi)有十幾條公交線路穿境而過，緊鄰深南大道，地王商圈。,2,、片區(qū)路道陜窄，基本是二車道。高峰期階段塞車嚴(yán)重。,3,、停車較為不便。,人流主要體現(xiàn)為周邊住宅區(qū)的客戶群、地王商圈上班白領(lǐng)，區(qū)域外的人流聚集不

9、明顯，主要以過路客為主。,商業(yè)優(yōu)勢并不明顯，,銷售環(huán)境不容樂觀,項(xiàng)目定位,整體考慮的思路,差異化定位思路,正確的思路,=,成功的一半,以符合項(xiàng)目所處區(qū)域特征高檔品牌經(jīng)營來吸引消費(fèi)者，以提升項(xiàng)目整體的形象，,目的：,快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值,服務(wù)于商務(wù)公寓、提升商務(wù)公寓價值,定位思路,項(xiàng)目定位,商務(wù)休閑,+,歡樂便利,1,具有娛樂休閑服務(wù)功能；,2,具備商務(wù)功能；,3,具備寫字樓功能；,主要功能,業(yè)態(tài)劃分建議,商業(yè)模式業(yè)態(tài)分布原則,結(jié)合片區(qū)商業(yè)市場特征，充分考慮片區(qū)內(nèi)鋪空置率高的特點(diǎn),商業(yè)作為公寓配套，主要服務(wù)片區(qū)消費(fèi)人群,.,消費(fèi)人群的特殊性必須放棄常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分原則。,業(yè)態(tài)選擇配套公寓，形成支持互

10、補(bǔ)，提升公寓競爭優(yōu)勢：如高檔品牌娛樂休閑業(yè)及商鋪式寫字樓。,引進(jìn)品牌商家整體經(jīng)營,2F,分割獨(dú)立街鋪,1F,3F,商鋪式寫字樓,4F,業(yè)態(tài)規(guī)劃,功能劃分,業(yè)態(tài)規(guī)劃,功能劃分,3F,商鋪式寫字樓,4F,商鋪式寫字樓,：,商業(yè)裙樓的商鋪被租用為寫字樓，簡稱“商鋪式寫字樓,”，,商場可利用老城商圈的寫字樓項(xiàng)目稀缺的市場特點(diǎn)，把商場中層以上的商鋪靈活組合成可作辦公的單位出售，能吸引一些在商業(yè)區(qū)內(nèi)的品牌店的駐點(diǎn)辦公，或小型貿(mào)易公司的進(jìn)駐。既可以方便這些客戶的經(jīng)營管理需要，又可以直接減低商鋪的空置率。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,功能劃分,樓層,樓層面積,經(jīng)營業(yè)態(tài),業(yè)態(tài)規(guī)模要求,3,、,4,908,平方米,商場式寫字樓,針

11、對商業(yè)辦公、小型的貿(mào)易公司，面積需求較小的發(fā)展中公司,2,845,平方米,品牌商家，整體營銷,人員密集型，通道便利,1,352,平方米,街鋪經(jīng)營,展示面要大，方便出入,運(yùn)作模式的探討,運(yùn)作模式的探討,模式方案,我們將分析以上各種銷售模式的優(yōu)劣式，結(jié)合以其產(chǎn)生的利益，以將利潤最大化的原則，制定出行之有效的營銷推廣方案。,直接銷售,（定向業(yè)態(tài)模式銷售）,A,先租后售,B,A2,、二樓引入高檔品牌商家,A3,、三、四樓商鋪式寫字樓銷售,A1,、一層分割街鋪銷售,備注：,在劃分一樓鋪位時,通往二至四層樓的交通位需提前規(guī)劃預(yù)留,在以上樓層未售出前,該位置建議保留,.,A1,、一樓分割街鋪銷售,運(yùn)作模式的

12、探討,A,優(yōu)勢,一次性出售，回籠資金快,減少營銷推廣成本,片區(qū)街鋪售租情況良好,劣勢,一樓分割鋪位后的展示不夠大,考慮到二、三、四樓的商鋪的人流，需預(yù)留部分商鋪,優(yōu)勢,根據(jù)片區(qū)缺乏高檔次商業(yè)的特征，吸引高檔的經(jīng)銷商,發(fā)展商風(fēng)險較低,有利用于項(xiàng)目檔次的提升,劣勢,主力商家投資額大，發(fā)展商必須犧牲大部分利潤空間,片區(qū)銷售環(huán)境不理想，存在大量的空置裙樓商業(yè)（西湖大廈二、三樓）,對商家經(jīng)營能力要求較高，抗風(fēng)險能力較低；,洽談時間較長,對公寓銷售帶來不確定因素的影響,中原認(rèn)為：整層銷售發(fā)展商風(fēng)險較小，推廣費(fèi)用較低，工作量較集中。但從片區(qū)的商業(yè)市場來看，二樓整層銷售的難度較大，發(fā)展商的利潤空間較小，且對公

13、寓的銷售將會帶來不確定因素的影響。,運(yùn)作模式 直接銷售,A,A2,、二樓引入高檔品牌商家,優(yōu)勢,置業(yè)門檻低，投資者容易接受,片區(qū)空白點(diǎn),投資者風(fēng)險較低，自主權(quán)大，靈活性高,劣勢,發(fā)展商利潤空間較小,片區(qū)尚屬空白點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險性,銷售周期較長,中原認(rèn)為：受片區(qū)裙樓商業(yè)銷售環(huán)境的制約，裙樓的銷售價格普遍偏低。且此種營銷模式市場較為新穎，具有一定的銷售風(fēng)險。,運(yùn)作模式 直接銷售,A,A3,、三、四樓商鋪式寫字樓銷售,運(yùn)作模式 直接銷售,A,價格建議,項(xiàng)目周邊商業(yè)裙樓租賃價格分析表：,二樓,三樓,租價,售價,租價,售價,駿庭名園,60,元,/,未售,50,元,/,未售,深港豪苑,80,元,/,未售

14、,65,元,/,未售,TCL,閱讀繽紛,80,元,/,40,元,/,金堂大廈,58,元,/,-,西湖大廈,-,整體銷售,3300,元,/,2,、,項(xiàng)目價格定位,1,）定價的影響因素：,包括位置、商業(yè)氣氛、人流量、周邊環(huán)境、交通情況、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、發(fā)展商信譽(yù)。,2,）定價的基本原則,結(jié)合市場需求及中原多年銷售商鋪經(jīng)驗(yàn)，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：,運(yùn)作模式 直接銷售,A,價格建議,依據(jù)“,市場比較,”原理，對可比相關(guān)樓盤二樓的租金價格經(jīng)過修正，加權(quán)后得出。,參考均租價計(jì)算：,項(xiàng)目名稱因素,本項(xiàng)目,駿庭名苑,深港豪苑,TCL,閱讀繽紛,按揭均價（萬元,/M,2

15、,）,Px,P,A,=60,P,B,=80,P,C,=80,位 置,30,16,23,25,18,商業(yè)氣氛,20,15,19,17,15,人 流 量,16,11.5,14,13,10,周邊環(huán)境,5,2.5,5,4,3,交通情況,6,2.5,4,4,3,內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施,6,3,5,4,4,規(guī) 模,8,3,7,6,4,發(fā)展商信譽(yù),3,3,3,3,3,經(jīng)營管理公司,6,1,5,2,1,合 計(jì),100,Q,X,=57.5,Q,A,=85,Q,B,=78,Q,C,=61,根據(jù)市場比較，再經(jīng)過權(quán)重計(jì)算，修正后本項(xiàng)目二樓租金價格為：,61,元,/,平方米,/,月,運(yùn)作模式 直接銷售,A,價格建議,根據(jù)中原以往

16、操作商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪直接的價格將是返租價格的,2/3,，再要據(jù)周邊商業(yè)裙樓的售價修正后，項(xiàng)目二樓商鋪的銷售均價如下：,二樓銷售均價：,600010000,元,/,平方米,根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，二樓與三樓商鋪價格相差,60%,左右。考慮到三、四樓作為商鋪寫字樓銷售，參照周邊三、四樓售價情況，建議三樓商鋪均價推算為：,三、四樓均價：,36006000,元,/,平方米,運(yùn)作模式 直接銷售,A,經(jīng)濟(jì)收益,樓層,面積（平方米）,均價,銷售率,收益（萬元）,一樓,352,18000-30000,80%,506.8844.8,二樓,845,6000-10000,100%,507845,三、四樓,1816,3600-6000,90%,588.3980.6,項(xiàng)目商業(yè)采用直接銷售的方式，發(fā)展商收益初算如下：,合計(jì)總收益約為：,2200,萬元,先租后售,運(yùn)作模式,一樓分割街鋪銷售,二、三、四樓整體出租、小面積出售,整體引進(jìn)品牌商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，再分割成小面積鋪位出售，采用租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，充分保證了長期與短期回報的協(xié)調(diào)性；,中原建議：公寓銷售之前可以進(jìn)行對二、三、四樓進(jìn)行招租，招入品牌休閑娛樂業(yè)進(jìn)駐。公寓銷售,