《房地產(chǎn)法第二章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)法第二章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（19頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記根本原理,一、房地產(chǎn)登記根本制度標(biāo)準(zhǔn),一房地產(chǎn)登記及其登記機(jī)關(guān),登記：專門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來源、取得時間、變更情況和面積、結(jié)構(gòu)、用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。,房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財產(chǎn)。登記的作用主要在于公示財產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，使之產(chǎn)生物權(quán)的對世效力。,登記涉及登記機(jī)關(guān)和登記申請人。,登記機(jī)關(guān)種類：一為專門登記機(jī)關(guān)，如日本的登記所；一種是由法院或其他司法機(jī)關(guān)充任：如美國的地方法院即辦理地

2、產(chǎn)權(quán)登記。中國：房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。,登記申請人為房地產(chǎn)所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人及其他與登記房地產(chǎn)有利害關(guān)系的人。,登記機(jī)關(guān)公共效勞機(jī)構(gòu)，主要職能是確認(rèn)并公開物權(quán)，便利當(dāng)事人了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，節(jié)約交易本錢，維護(hù)交易平安。,登記機(jī)關(guān)為行政機(jī)關(guān)。通過權(quán)屬登記為房地產(chǎn)規(guī)劃、稅收提供依據(jù)；另一方面，審查房地產(chǎn)權(quán)取得、變更真實(shí)性、合法性、干預(yù)交易，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。,中國：過分強(qiáng)調(diào)行政管理職能，使確認(rèn)和公示功能發(fā)揮缺乏,二房地產(chǎn)登記的根本制度,不動產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于登記機(jī)關(guān)，利害關(guān)系人可以申請查閱。,登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容不一致時，以不動產(chǎn)

3、登記簿為準(zhǔn)。,登記機(jī)關(guān)頒發(fā)證書之前須嚴(yán)格審查，登記機(jī)關(guān)只作出登記或不登記決定。登記具有公信力。,權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的，在被證明是虛假偽造之前也應(yīng)當(dāng)推定與登記簿一致。,交易時應(yīng)查閱登記簿，而不應(yīng)僅審查權(quán)屬證書。,二、登記的公信力,一不動產(chǎn)物權(quán)對外表征手段及公信力,物權(quán)-對世權(quán)，對世性要通過一定的事實(shí)表達(dá)出來，而世人也正是通過某種權(quán)利表征手段，來判斷某物之歸屬主體及其所有權(quán)范圍和負(fù)擔(dān)情況。,物權(quán)表征形式有兩種：一種是占有，另一種是登記。,動產(chǎn)-占有人一般被推定為所有權(quán)人；占有對動產(chǎn)的公信力,不動產(chǎn)-登記簿或登記權(quán)屬證書記載的權(quán)利人被推定為所有權(quán)人登記簿對不動產(chǎn)的公信力。,登記簿的公信力，登記簿

4、是對權(quán)利歸屬的真實(shí)記錄。公權(quán)力干預(yù)私權(quán)的結(jié)果，是對財產(chǎn)擁有或交易事實(shí)確實(shí)認(rèn)；為登記設(shè)定公告期，是為了便于利害關(guān)系人的提出異議，增加登記的真實(shí)的真實(shí)性。,二登記效力的兩種規(guī)那么,強(qiáng)制登記和自愿登記。,1、強(qiáng)制登記：不動產(chǎn)的取得、移轉(zhuǎn)、變動均得登記，不登記即不發(fā)生取得物權(quán)效力。即使受讓人事實(shí)上占有客體物，法律仍成認(rèn)所有權(quán)。強(qiáng)制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對性。被稱為登記生效主義。因登記取得物權(quán)，這種登記僅僅是對物權(quán)變動的登記，因此，可以稱為權(quán)利登記或物權(quán)登記。,強(qiáng)制登記以德國為代表，我國亦采此制。,2、自愿登記，法律并不要求所有的不動產(chǎn)取得和變動均得登記，而由當(dāng)事人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立或

5、標(biāo)的物一經(jīng)交付，即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力；物權(quán)的取得并不以登記為要件，登記只產(chǎn)生對抗第三人的效力排斥第三人取得所有權(quán)。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)手段，而不能得出沒有登記即不享有物權(quán)的結(jié)論。登記對抗主義。,以法國、英美為代表。,房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記,一房地權(quán)取得與登記,主要有新建、繼承、買賣、贈與、置換或交換、,時效取得等。,在實(shí)行自愿登記制度國家，合同一成立或已屆履行期，即發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力；,在實(shí)行登記生效國家，合同等行為僅僅是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，不動產(chǎn)物權(quán)變動還須登記，即將原所有權(quán)人的權(quán)利注銷、變更、將新權(quán)利人登記為所有權(quán)人并頒發(fā)權(quán)屬證書。,二區(qū)分兩種登記

6、,影響合同效力的登記和決定物權(quán)取得變動效力的登記。,傳統(tǒng)審判實(shí)踐，確立不辦理過戶登記的房屋買賣合同一律無效的原那么。導(dǎo)致當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。,現(xiàn)代司法實(shí)踐改變了傳統(tǒng)態(tài)度，轉(zhuǎn)采登記與合同效力別離原那么。,合同法44條：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。1999年最高法院?關(guān)于適用?合同法?假設(shè)干問題的解釋一?第9條：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。,1并非所有的登記均影響合同效力，如備案性登記。只有法律法規(guī)明確規(guī)定登記影響合同效力時，

7、才涉及合同效力。,2當(dāng)合同行為涉及物權(quán)或物權(quán)性權(quán)利的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，且只有登記才取得效力的，登記為物權(quán)變動要件，但不影響合同效力；只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定影響合同效力的，才可確定為影響合同效力。,3合同行為并沒有涉及物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，而法律和行政法規(guī)規(guī)定必須登記或者明確規(guī)定不登記合同不生效的，應(yīng)理解為合同生效要件。,第二節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度及其完善,一、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度根本標(biāo)準(zhǔn),一確立,1983年，?城市私有房屋管理?xiàng)l例?第6條：城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋

8、所在地房管機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。,確權(quán)登記、過戶登記、變更登記。,1994年，?城市房地產(chǎn)管理法?進(jìn)一步明確房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記的原那么。第59條：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。,二登記的效力,在我國登記簿及其權(quán)屬證書具有產(chǎn)權(quán)推定公信力，即權(quán)利正確性推定效力。這種公信力主要在于保護(hù)與之交易的第三人利益。,三種措施：強(qiáng)制登記；統(tǒng)一登記；形式審查與實(shí)質(zhì)審查。,二、我國的房地產(chǎn)登記體系,2001年?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)登記和注銷登記。,一總登記和初始登記,總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政

9、區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。,初始登記：新建房屋者向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)的登記。首次取得所有權(quán)和其他物權(quán)的登記。,所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。,1995年，國家土地管理局?土地登記規(guī)那么?，初始登記和變更登記。,二設(shè)立登記,他物權(quán)產(chǎn)生于即有權(quán)利，對于原權(quán)利來說，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，故他物權(quán)登記，即為設(shè)立登記。,中國，土地使用權(quán)，產(chǎn)生于土地所有權(quán)。,一種是他項(xiàng)權(quán)，如地役權(quán)鄰地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃使用權(quán)等。,登記管理方法：申請房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請他項(xiàng)權(quán)登記。,他項(xiàng)權(quán)不包括土地使用權(quán)，而是在土地使用權(quán)根底上設(shè)立的。因此，土地使用權(quán)設(shè)立或取得登記不屬于他項(xiàng)權(quán)

10、登記，他項(xiàng)權(quán)登記僅指土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利設(shè)立的登記。,三移轉(zhuǎn)登記和變更登記,在總登記后，房地產(chǎn)權(quán)屬會因各種法律行為和事件而發(fā)生移轉(zhuǎn)、分割、合并等變化，為使世人了解這種變化，公示原權(quán)利人喪失權(quán)利和新權(quán)利人取得權(quán)利，必須進(jìn)行登記。這些登記稱為變更登記。,?登記管理方法?第17條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請移轉(zhuǎn)登記。俗稱過戶登記。,將繼承、裁決引起的變動也稱為移轉(zhuǎn)登記。,申請人權(quán)利人逾期申請房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)。,四注銷登記,2、自愿登記，法律并不要求所

11、有的不動產(chǎn)取得和變動均得登記，而由當(dāng)事人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立或標(biāo)的物一經(jīng)交付，即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力；物權(quán)的取得并不以登記為要件，登記只產(chǎn)生對抗第三人的效力排斥第三人取得所有權(quán)。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)手段，而不能得出沒有登記即不享有物權(quán)的結(jié)論。登記對抗主義。,以法國、英美為代表。,房地產(chǎn)權(quán)取得和變動登記,一房地權(quán)取得與登記,主要有新建、繼承、買賣、贈與、置換或交換、,1、申報不實(shí)的；,2、涂改房屋權(quán)屬證書的；,3、房屋權(quán)利滅失；,4、登記機(jī)關(guān)工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。,五異議登記、更正登記和預(yù)告登記,三、我國房地產(chǎn)登記根本程序,(一)申請；二受理與審核；三公告；四頒發(fā)證書,四、我國房屋登記制度的問題,A.沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān),B.不動產(chǎn)登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市。農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記成為被遺忘的角落，理由農(nóng)村房屋相對穩(wěn)定，農(nóng)民自建房屋主要為了居住而非買賣。,C.房屋轉(zhuǎn)移登記效力不明確,建設(shè)部于1990年公布，2000年修改的?城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法?第18條規(guī)定：凡未按照本方法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。,D.具有強(qiáng)烈行政色彩。,