《物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)務(wù)運(yùn)用課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)務(wù)運(yùn)用課件（31頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,物業(yè)管理,法律基礎(chǔ)知識(shí),及實(shí)務(wù)運(yùn)用,二0一五年九

2、月十六日,物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)務(wù)運(yùn)用,2024/11/23,學(xué) 習(xí) 公 約 八 條,第一條,守時(shí)：準(zhǔn)時(shí)上下課,第二條 自制：教室內(nèi)禁煙、零食，禁打、接收手機(jī),第三條,守紀(jì)：不私自來(lái)回走動(dòng)，不隨意耳語(yǔ)交談,第四條,放開(kāi)：放開(kāi)自己，積極互動(dòng),第五條,空杯：心態(tài)歸零，學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí),第六條,尊重：注重儀表、注重禮貌,第七條,信賴：正面支持 相互信賴,第八條,準(zhǔn)備：準(zhǔn)備學(xué)習(xí)用具、隨時(shí)回答問(wèn)題、隨時(shí)參與活動(dòng),2024/11/23,2023/10/8學(xué) 習(xí) 公 約 八 條 第一條,什么是法？,引言,法律：,指由,國(guó)家制定或認(rèn)可,的，體現(xiàn)國(guó)家,統(tǒng)治階級(jí)意志,并由國(guó)家,強(qiáng)制力保障實(shí)施,的，以規(guī)定當(dāng)事人

3、,權(quán)利和義務(wù),為內(nèi)容的具有,普遍約束力,的,行為規(guī)范,。,什么是法？引言法律：,請(qǐng)思考,5,高空拋物砸人物業(yè)賠不賠償,3,出租屋管理費(fèi)誰(shuí)交,2,業(yè)主家能否開(kāi)公司,1,業(yè)主能不能養(yǎng)寵物,4,被盜、漏水能否拒繳物業(yè)費(fèi),6,物業(yè)費(fèi)怎么催,請(qǐng)思考5高空拋物砸人物業(yè)賠不賠償3出租屋管理費(fèi)誰(shuí)交2業(yè)主家能,學(xué)習(xí)目錄,物業(yè)管理法律法規(guī)的概念和范圍,相,鄰關(guān)系,的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用,建筑物區(qū)分所有權(quán)的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用,民事訴訟時(shí)效的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用,目錄,1,2,3,4,5,其他法律規(guī)定的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用,學(xué)習(xí)目錄物業(yè)管理法律法規(guī)的概念和范圍相鄰關(guān)系的物業(yè)實(shí)務(wù)運(yùn)用建,概念及范圍,物業(yè)管理法律法規(guī)：,調(diào)整物業(yè),管理和服務(wù)活動(dòng)各方權(quán)

4、利和義務(wù),的各種法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及司法解釋的總和。,01廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例,02物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,03住宅室內(nèi)裝修管理辦法,04物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法,法 律,行 政 法 規(guī),地方性法規(guī),部門規(guī)章,地方規(guī)章,各類通知規(guī)定,其他規(guī)范性文件,01物權(quán)法,02關(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋,03關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有糾紛的解釋,物業(yè)管理?xiàng)l例,01惠州市住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則,02惠價(jià)2013142號(hào)文件,1,01廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例,02物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,03物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法,概念及范圍物業(yè)管理法律法規(guī)：01廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 法,相鄰關(guān)系-引言,2,相鄰關(guān)系-引言2,概念

5、和含義,：,相鄰關(guān)系是兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有、使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng),給予便利,或者,接受限制,而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。,相鄰關(guān)系在實(shí)際生活中是大量、經(jīng)常發(fā)生的，種類繁多，如相鄰?fù)恋厥褂谩⑼ㄐ?，用水、排水，防危，通風(fēng)、采光、噪音等等。相鄰關(guān)系理論大量的運(yùn)用在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，非常重要。,我國(guó)民法通則及,物權(quán)法,規(guī)定處理相鄰關(guān)系的原則是：,有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理。,相鄰權(quán)義務(wù)的核心內(nèi)容是：,合理限度內(nèi)的容忍,。,相鄰關(guān)系-概念,2,概念和含義：相鄰關(guān)系-概念2,相鄰關(guān)系-法條,2,物權(quán)法,第八十三條,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄

6、置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。,物業(yè)管理?xiàng)l例,第四十六條,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng),制止,，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門,報(bào)告,。,關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的司法解釋第四條,業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,務(wù)必掌握的法條,相鄰關(guān)系-法

7、條2物權(quán)法第八十三條務(wù)必掌握的法條,相鄰關(guān)系-案例（一）,2,為了將自家的庭院設(shè)計(jì)成田園風(fēng)情，家住某小區(qū)一樓的業(yè)主王先生，在庭院里搭建了一個(gè)約兩米高的葡萄架，而這一舉動(dòng)卻引起了樓上鄰居楊女士的強(qiáng)烈不滿。,楊女士認(rèn)為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向到她家的門、窗處，其頂端距離二樓臥室窗臺(tái)下沿僅僅大約幾十厘米。給一些不法之徒進(jìn)入她家實(shí)施盜竊提供了便利條件。隨即，要求底層業(yè)主停止侵權(quán)行為，而底層業(yè)主認(rèn)為是根本就沒(méi)有對(duì)楊女士形成侵權(quán)或傷害，因此，雙方爭(zhēng)執(zhí)不休；物業(yè)公司、居委會(huì)、房管辦、城管等部門經(jīng)多次協(xié)調(diào)，但此問(wèn)題一直都沒(méi)能解決。,樓下業(yè)主能否在自家庭院搭建葡萄架？是否侵害樓上業(yè)主權(quán)益呢？若因?yàn)槠咸鸭馨l(fā)生

8、偷盜，誰(shuí)負(fù)責(zé),？,相鄰關(guān)系-案例（一）2 為了將自家的庭院設(shè)計(jì)成,根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定可知：,違章建筑的特征為：違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人,擅自建造的建筑物及構(gòu)筑物,，通常表現(xiàn)為擅自搭建的,棚、房、攤位、簡(jiǎn)易樓宇、招牌,等。,違章建筑最主要的特征就是不具有合法性，不受法律保護(hù)的，主要是,未取得規(guī)劃設(shè)計(jì)許可證或工程施工許可證，或者超過(guò)上述許可證核定的范圍而建造的。,相鄰關(guān)系-案例（一）,2,違章建筑的界定,根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定可,相鄰關(guān)系-案例（一）,2,相鄰防危關(guān)系,如果葡萄架過(guò)高，就有可能危及二樓的安全，造成潛在威脅，侵害了二樓業(yè)主的相鄰權(quán)

9、。,要點(diǎn)分析：,相鄰權(quán)利的實(shí)現(xiàn),業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以直接要求違章搭建的業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙。如果協(xié)商不成，根據(jù),物權(quán)法,的規(guī)定，樓上業(yè)主可以直接向法院提起訴訟。,業(yè)主容忍的義務(wù),葡萄架究竟應(yīng)當(dāng)多高可以由物業(yè)公司、居委會(huì)或或業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)。樓上的業(yè)主對(duì)于樓下業(yè)主的合理范圍內(nèi)容的葡萄架高度具有容忍的義務(wù),。,相鄰關(guān)系-案例（一）2相鄰防危關(guān)系如果葡萄架過(guò)高，就有可能危,2,相鄰關(guān)系-案例（二）,2012年，杭州一小區(qū)兩小孩被一只沒(méi)拴狗繩的拉布拉多追著嚇得哇哇大哭。小區(qū)保安持棍當(dāng)場(chǎng)把狗打到半死口吐鮮血。小狗住院3天，花了800多元醫(yī)療費(fèi)。狗主人事后希望物業(yè)（公司）道歉并賠償，但物

10、業(yè)（公司）表示：打狗沒(méi)錯(cuò)，不賠。”,小區(qū)居民可不可以養(yǎng)狗？,打狗是否真的沒(méi)錯(cuò)？,物業(yè)公司到底該不該賠？,針對(duì)小區(qū)的養(yǎng)狗現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)該怎么管理？,在小區(qū)的犬只管理方面，物業(yè)公司如何防控風(fēng)險(xiǎn)？,2相鄰關(guān)系-案例（二）2012年，杭州一小區(qū),2,相鄰關(guān)系-法條,務(wù)必掌握的法條,中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法,第78-82條,第78條 飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損,害是因被侵權(quán)人故意或者重大過(guò)失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。,第79條 違反管理規(guī)定，未對(duì)動(dòng)物采取安全措施造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)承擔(dān),侵權(quán)責(zé)任。,第80條 禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危

11、險(xiǎn)動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。,第82條 遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān),責(zé)任。,中華人民共和國(guó)治安管理處罰法,第75條,第75條 飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)?人的，處二百元以上五百元以下罰款。,惠州市區(qū)養(yǎng)犬管理辦法（試行）第4、8、13條,第04條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本居住區(qū)內(nèi)開(kāi)展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳；對(duì)違法養(yǎng)犬行為,予以制止,，,并向有關(guān)行政管理部門,報(bào)告,。,第08條 市區(qū)養(yǎng)犬實(shí)行登記制度，稱養(yǎng)犬人必須辦理養(yǎng)犬登記，方可養(yǎng)犬。,第13條 市區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)、銷售、繁殖烈性犬

12、和大型犬。,2相鄰關(guān)系-法條務(wù)必掌握的法條中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法,2,相鄰關(guān)系-案例（二）,首先，小區(qū)內(nèi)違法養(yǎng)犬一定是一種妨害公共秩序、環(huán)境、安全的行為。,其次，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)涉及公共秩序、公眾安全的隱患的行為，主要是承擔(dān)“制止”和向政府部門“報(bào)告”的義務(wù)，沒(méi)有執(zhí)法的權(quán)利?！爸浦埂睂?shí)際上只能是勸阻或者教育，履行報(bào)告的義務(wù)，以及事發(fā)后的積極協(xié)調(diào)義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了上述義務(wù)，則無(wú)須承擔(dān)賠償責(zé)任。,國(guó)內(nèi)真實(shí)判例的重要啟發(fā),保存履行過(guò)“制止”、“報(bào)告”和“協(xié)調(diào)”義務(wù)的證據(jù)顯得尤為重要。,多提示！簽承諾！留證據(jù)！,小區(qū)養(yǎng)狗，物業(yè)怎么管？,2相鄰關(guān)系-案例（二）首先，小區(qū)內(nèi)違法養(yǎng)犬

13、一定是,建筑物區(qū)分所有權(quán)-概念,3,專有部分享有所有權(quán),俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”,專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),。,專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利,。,也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”,建筑物區(qū)分所有權(quán)-概念3專有部分享有所有權(quán)專有部分以外的,建筑物區(qū)分所有權(quán)-行使,3,參與管理的權(quán)利,選舉、選聘、監(jiān)督、請(qǐng)求,服從決議、執(zhí)行決定,遵守公約,遵守物業(yè)管理制度,按份共有,共同享受共有部分的收益,相鄰權(quán),維修、更新、改造,繳納物業(yè)費(fèi)、維修資金,按比例承擔(dān)共有部分費(fèi)用,占 有,使 用,處 分,收 益,專有部分所有權(quán),共有部分共有權(quán),共同管理成員權(quán),建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的權(quán)利,建筑物區(qū)分所有權(quán)-行使

14、3參與管理的權(quán)利按份共有占 有專,物業(yè)公司有無(wú)權(quán)力同意小區(qū)業(yè)主住改商？,建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（一）,3,賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所，樓上每日人來(lái)人往的噪嚴(yán)重影響了賈大爺作息，加之其自身長(zhǎng)期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無(wú)奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某辯稱，,自己有權(quán)自主決定自家房屋的用途，他人無(wú)權(quán)干涉，并且征得了小區(qū)物業(yè)公司的同意，賈大爺是無(wú)理取鬧。,物業(yè)公司有無(wú)權(quán)力同意小區(qū)業(yè)主住改商？建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（,務(wù)必掌握的法條,建筑物區(qū)分所有權(quán)-法條,3,物權(quán)法第77條,第77條 業(yè)主不得違反法律

15、、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將,住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利,害關(guān)系的業(yè)主同意。,關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第10、11條,第10條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān),系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者,賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗,辯的，人民法院不予支持。,（意味著必須是全體利害關(guān)系業(yè)主同意）,第11條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)

16、,法第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主“。,務(wù)必掌握的法條建筑物區(qū)分所有權(quán)-法條3物權(quán)法第77條,住改商，必須征得全體利害關(guān)系業(yè)主同意,賈大爺作為利害關(guān)系人有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等民事責(zé)任。,物業(yè)公司,林某,賈大爺,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng),制止,，并及時(shí),報(bào)告,。物業(yè)公司無(wú)權(quán)同意業(yè)主住改商的行為。,業(yè)主行使專有部分所有權(quán)權(quán)利的同時(shí)受到相鄰權(quán)以及法律法規(guī)強(qiáng)行規(guī)定的限制，必須按照本來(lái)的用途和目的使用房屋，并不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨害物業(yè)企業(yè)的正常管理。,建筑物區(qū)分所有權(quán)-案例（一）,3,住改商，必須征得全體利害關(guān)系業(yè)主同意 賈大爺作為,某小區(qū)業(yè)主林女士從,20,10年,3,月,1,日起未繳納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司將其起訴至人民法院，審理中林女士提出：,理由1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的管理委托合同已于,20,08年,8,月,1,日到期，所以原告無(wú)權(quán)要求自己交納,20,08年,8,月1日以后的物業(yè)管理費(fèi)。,理由2：自己曾經(jīng)在入住期間，樓上裝修導(dǎo)致房屋漏水，物業(yè)公司沒(méi)有盡到協(xié)調(diào)處理